תל אביב-יפו נחשבת לעיר המבוקשת ביותר בישראל למטרות מגורים או השקעה, לפחות לפי נתוני הלמ"ס, לפיהם היא אחת הערים המובילות במכירת דירות וכן העיר שבה מחירי הדירות הם הגבוהים ביותר ב-2023. כשברקע מחירי הדירות ששבו לעלות בחודשים האחרונים, מחקר חדש שערך עבור ynet ו"ממון" אתר יד2 יחד עם שמאי המקרקעין אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, בדק אילו שכונות הן בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר בעיר ללא הפסקה ב-2024, לאחר ירידות המחירים שנצפו בשנה החולפת.
במסגרת המחקר נבדקו מספר פרמטרים, בהם שווי הנכסים בכל שכונה, רמות הביקושים לדירות, שירותים ציבוריים, נגישות תחבורתית ועוד. מחירי הדירות נבחנו בין השנים 2022 ל-2023 בדירות בנות 2-5 חדרים. ברוב השכונות המחירים ירדו, אך בשקלול של כלל השכונות שנבדקו מדובר בעלייה של 3%. כך, מחיר דירה ממוצע עמד על 4.752 מיליון שקל ב-2023, לעומת 4.612 מיליון שקל ב-2022.
לדברי דנוס, "ברוב השכונות שנכנסו למחקר חלו ירידות במחירי הדירות, ודווקא הן בעלות פוטנציאל ההשבחה הגבוה ביותר, בהתחשב בתנופת בנייה חדשה המעידה הן על היצע גדול יחסית כתוצאה מהבשלת פרויקטים, הן מתוך הבנה של קבלנים כי האזור בעל פוטנציאל השבחה והתייקרות, והן בהנחה שההיצע הזמני בשכונות ייספג די מהר". אז אילו שכונות עתידות, על פי הממצאים, להפוך למבוקשות יותר השנה?
שכונת מונטיפיורי
שכונת מונטיפיורי, הממוקמת בין מרכז עזריאלי בצפון, רחוב יצחק שדה בדרום, נתיבי איילון במזרח ורחוב המסגר ודרך בגין במערב. שטחה הוא כ-1,100 דונם ומתגוררים בה כ-1,700 איש. לפי תוכנית המתאר של תל אביב, היא צפויה לעבור מתיחת פנים ולהפוך למוקד החדש בעיר, לאחר שייבנו בה מבני מגורים, לצד מרכזים מסחריים, מלונות ומקומות תעסוקה. בעתיד הרחוק יותר מתוכננים לקום בשוליה רבי קומות שיכללו מגורים ועסקים.
אוהד דנוסצילום: שחר שירזיעל פי הנתונים, מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים ב-2023 עמד על 3.768 מיליון שקל - ירידה של 2% לעומת 2022. למרות הירידה, דנוס מעריך כי "תוספת של 10%-20% למחירי הדירות בשכונה בשנים הקרובות אינה בלתי סבירה". לדבריו, "שכונת מונטיפיורי המתחדשת במזרח העיר בולטת במיוחד בקטגוריית דירות 3 חדרים. אזור המלאכה משנה את פניו לאזור מגורים איכותי, המתאים הן לשוכרים והן למשפחות צעירות במחירים נוחים יחסית, הנעים סביב 50 אלף שקל למ"ר בממוצע. סביר שככל שהמסה הקריטית של מגורים חדשים ואיכותיים בשכונה תגדל, כך המחירים יטפסו".
שלמה פריאנטה ויותם בן חמו, בעלי קבוצת חכם המקדמת בשכונה 4 פרויקטים מעורבי שימושים של מגורים, מסחר, משרדים ומלונאות, מסבירים כי "הקרבה לנתיבי איילון ולאזור התעסוקה ממזרח, בשילוב עם דירות לצעירים שרוצים לגור בסמיכות למקום העבודה ולמוקדי הבילוי, היא שובר השוויון במקרה של שכונת מונטיפיורי. היא מעין ווילג' המוקף באזורי התעסוקה המובילים – מצפון מע"ר עזריאלי, לכיוון דרום המע"ר החדש, ממזרח אזור יגאל אלון והבורסה וממערב השוק הסיטונאי, רחוב הארבעה ומתחם שרונה".
לדבריהם, "הלוקיישן של השכונה הוא יתרון בולט - היא ממוקמת בכניסה לעיר ובלב הפועם של העולם הכלכלי בתל אביב, ובתוך כל אלה שכונה עם רחובות קטנים ובניינים נמוכים, וזה נדיר. התוכנית הכוללנית של העיר תא/5000 מאפשרת בנייה של מבנים בני עד 8 קומות בשכונה, כך שהצביון שלה אמור להישמר. השכונה מתאפיינת במבנים רבים בייעוד תעשייה ומלאכה, כגון מוסכים, סככות, משרדי תפעול ומתקנים לטיפול ברכבים. בשנים האחרונות רכשנו קרקעות ואנו מקדמים תב"עות להקמת מתחמי מגורים בחלק הדרומי שלה".
שכונות הצפון החדש (כיכר המדינה וסביבותיה)
כיכר המדינה היא הכיכר הגדולה ביותר בישראל, אותה מקיף רחוב ה' באייר וממנו יוצאים רחובות קטנים ומרכזיים כמו ויצמן וז'בוטינסקי. כיום החברות אשטרום ואלקטרה בונות באזור 3 מגדלי מגורים באמצע הכיכר, אשר יעוצבו כמגדלי ספירלה. סביבת הכיכר ומבנים רבים ברחובות המתפצלים ממנה עוברים בימים אלה התחדשות עירונית.
על פי הנתונים, מחירי הדירות ירדו ב-2023. כך, דירות 3 חדרים בשכונה ירדו ב-4.3% - מ-4.816 מיליון שקל ב-2022 ל-4.601 אשתקד. מחירי דירות 4 חדרים ירדו ב-11.7% מ-6.437 מיליון שקל ב-2022 ל-5.685 מיליון שקל ב-2023. ומחירי דירות 5 חדרים ירדו ב-5.6% מ-7.331 מיליון שקל ב-2022 ל-6.922 מיליון שקל ב-2023.
"סביבת כיכר המדינה הייתה ונותרה יוקרתית ומבוקשת", אומר דנוס. "באזור מתרחש תהליך מואץ וטבעי של התחדשות, תהליך שימשוך עוד קהלים המחפשים יוקרה סולידית ויש בידם האמצעים לעבור לשכונה. לכן סביר שהתחרות שקיימת כיום לא תימשך עוד זמן רב, ועליות מחירים של לפחות 10% בעוד כשנה נראות סבירות. יש לקחת בחשבון בהמשך עליות גדולות אף יותר, עם פתיחת הקו הירוק של הרכבת הקלה ממערב ושל הקו הסגול מדרום".
לדברי יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הבונה 3 מיזמי התחדשות עירונית בשכונה, "אזור כיכר המדינה כולו צפוי להתפתח ולהשתדרג משמעותית בשנים הבאות. בכיכר נבנים כיום 3 מגדלים בני 40 קומות ובהם 453 יחידות דיור, וחניון פרטי וציבורי עם 900 מקומות חניה. כל הבניינים נבנים במקביל, מאחר שהיזמים הם בעלי הקרקע וכל הדירות שייכות להם. התוכנית (תב"ע 2500) אושרה לאחר עשרות שנים שבהן תושבי האזור שיוועו לפיתוח, ולאחר שזה יחל, האזור צפוי לעבור השבחה משמעותית".
שכונת בבלי
שכונת בבלי, שנבנתה בשנות ה-50 של המאה הקודמת, מתאפיינת בשיכוני רכבת ובתי מגורים של 4 קומות עם דירות בנות 2-4 חדרים עם מעלית וחניה, וכן מבנים של 8 ו-15 קומות. כיום נבנים בפאתי השכונה מגדלי יוקרה של יצחק תשובה, משפחת כוזהינוף וקבוצת חגג'. על פי הנתונים, דירות 3 חדרים התייקרו ב-1.7% מ-4.133 מיליון של לפני שנתיים ל-4.201 מיליון שקל בשנה שעברה; דירות 4 חדרים הוזלו ב-3.9% - מ-5.185 מיליון שקל ב-2022 ל-5.398 מיליון שקל ב-2023.
"מיקומה של שכונת בבלי הוא שמכתיב את יוקרתה ואיכותה", אומר דנוס. "השכונה מבוקשת ביותר, בעיקר למשפחות, אם כי בחלקה הדרומי נבנים מגדלי יוקרה עם פרקים רחבי ידיים. המחירים נעים במחירים ממוצעים של כ-55 אלף שקל למ"ר, אבל תוספת של 10%, בוודאי לבנייה החדשה האיכותית בבנייה מרקמית, נראית כמעט ודאית".
היזם מוטי כוזהינוף, הבונה בשכונה את מגדל "בראשית", מסביר כי "בבלי עוברת כיום שינוי משמעותי, הן בפיתוח השכונה, הן בתמהיל האוכלוסייה והן באופי הבינוי בה. בשכונה מקודמים פרויקטים רבים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38, ובהם פרויקט הגדול של חברת ב.ס.ר וקנדה ישראל. הפיתוח והבנייה יכניסו לשכונה אוכלוסייה חדשה, צעירה ואיכותית ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יחסית. רוכשי הדירות בפרויקט שלנו, למשל, כוללים צעירים, אנשי עסקים, תושבי חוץ, בעלי מקצועות חופשיים ועוד".
שכונות הגוש הגדול, רמת אביב החדשה, נופי ים
השכונות ממוקמות ממערב לכביש החוף, מדרום לרחוב פרופס ומצפון לרחוב ש"י עגנון. במערב מגיעות למעשה עד חוף הים. הבנייה בשכונות חדשה יחסית וחלקה בביצוע כיום. היא כוללת בנייה רוויה בגובה של עד 15 קומות ולאחרונה החלו להקים גם מגדלים בעיקר בפינות רחוב איינשטיין. תושבי השכונה צעירים יחסית וכוללים משפחות צעירות וסטודנטים, לצד בני הדור השלישי. מחירי הדירות ירדו ב-1.5% ב-2023 לעומת 2022 ועמדו על 3.313 מיליון שקל ל-3 חדרים ו-5.518 מיליון שקל ל-4 חדרים.
דנוס: "באזור מתוכנן פארק החוף, ממערב לשכונות, וצפוי לקום הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיחבר אותן בצורה קלה להרצליה בצפון ולחולון וראשון לציון בדרום, דרך אזורים מרכזיים בתל אביב, כגון כיכר רבין ושוק לוינסקי. פרמטרים אלה יהפכו את השכונות לאטרקטיביות עוד יותר. כיום מחירי הדירות בשכונה נעים סביב 50 אלף שקל למ"ר – סכומים של דירות חדשות בשכונות הדרומיות של תל אביב. מדובר במצב אנומלי שללא ספק ישתנה, ואנחנו צפויים לראות עליות של עד 20% בשנים הקרובות".
שכונת יד אליהו
השכונה ממוקמת ממזרח לנתיבי איילון, מדרום לרחוב יצחק שדה ומצפון לרחוב ההגנה. במערב גובלת ברחוב משה דיין. היא הוקמה ב-1945 וכוללת בעיקר מבני שיכון ישנים. בשכונה ניכרים מאמצי פיתוח והתחדשות עירונית. היא מאופיינת בתושבי השכונה הוותיקים לצד לא מעט משקיעים חדשים יחסית. דירות 3 חדרים הוזלו משמעותית אשתקד בשיעור של 7.2% - מסכום של 3.228 מיליון שקל ב-2022 ל-2.993 מיליון שקל ב-2023. מחירי דירות 4 חדרים ירדו ב-4.4% ל-3.347 מיליון שקל; ומחירי דירות 5 חדרים עלו ב-1.3% ל-3.838 מיליון שקל.
"מחירי הדירות בשכונה נמוכים יחסית לתל אביב ונעים סביב 35 אלף שקל למ"ר בממוצע", אומר דנוס. "הקו הסגול של הרק"ל אמור לחולל שינוי משמעותי בנגישות לתושבי השכונה, ויחד עם הבנייה החדשה והרבה לנתיבי איילון ולמרכז העיר אמורים ליצור חלופת מגורים שווה ביותר במונחי עלות תועלת לתושבי השכונה. אני צופה עלייה בחירי הדירות בטווח של עד 15%".
