שוק הדיור בוער: בכמה יעלו המחירים?
(צילום: שמוליק דודפור)
שוק הדיור בוער, ומחירי הדירות צפויים לטפס השנה ב-5%-10%. כך העריכו בשבוע שעבר כלכלני בנק לאומי בעקבות מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהציג עלייה שנתית של 4% במחירים. גם בענף הנדל"ן מעריכים שהדירות צפויות להתייקר בשיעור דו-ספרתי. יש כמה משתנים עיקריים שדוחפים את מחירי הנדל"ן כלפי מעלה. מהן הסיבות לעלייה? ynet ו"ממון" עושים סדר.
1. מחסור בהיצע
ב-2020 נרשמה ירידה בהתחלות בנייה של דירות חדשות בעקבות משבר הקורונה. צוואר הבקבוק נוצר בין היתר בגלל אי-משילות: תקציבים המיועדים לשחרור קרקעות ולקידום תוכניות בנייה טרם אושרו, והקבלנים החלו להתחרות על כל פיסת קרקע תמורת המחיר הגבוה ביותר כדי לזכות במכרזי המדינה, מחיר שמתגלגל לכיס הרוכשים.
"אנחנו בדרך לעליית מחירים חמורה בגלל מחסור חמור בהיצע. הגורם המשמעותי הוא הירידה בהתחלות הבנייה והירידה התלולה בשיווקי הקרקעות", אומר ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "כל עוד ישראל לא תייצר די התחלות בנייה ותספק די היתרי בנייה, המחירים יעלו".
לדבריו, "כרגע לא רואים אופק: אין ממשלה, אין רגולטור שיכוון כפי שנהג בעבר מטה הדיור באוצר, רפורמות בתחום הנדל"ן תקועות כי אין חוק הסדרים. במשרד השיכון מאשימים את האוצר בהיעדר תקציבים, ובינתיים יש עצירה מוחלטת של מיזמי התחדשות עירונית באזורי ביקוש קריטיים".
סרוגו: "מה יעשו הזוגות הצעירים? אם רק עשירים יוכלו לקנות דירות צפוי משבר כלכלי וחברתי חמור. מה שהיה ב-2011 זה רק ההקדמה"
"הקבלנים רוצים לבנות", ממשיך סרוגו, "נכון שהם לא בונים בהיקפים שצריך אבל הם לא יכולים להיות מובטלים ולכן מתחרים על כל קרקע שיוצאת לשיווק. בשבוע שעבר הוגשו הצעות למכרז של 600 דירות בבית שמש. תיבת המכרזים הייתה מלאה עד אפס מקום. המחיר עולה וזה רק יחריף. הממשלה תצטרך למצוא פתרונות כדי לבלום את ההתייקרות ולייצר דיור בר השגה. מה יעשו זוגות צעירים ומשפחות מרובות ילדים? יגורו ברחוב? אם רק עשירים יוכלו לקנות דירות צפוי לנו משבר כלכלי וחברתי חמור. מה שהיה ב-2011 זה רק ההקדמה".
2. עלייה בביקוש
לצד הירידה בהיצע הדיור יש עלייה חדה בביקוש, הן בשל הגידול באוכלוסייה והן בשל הירידה מהגדר לאחר היציאה מהמשבר, לצד ביטול תוכנית מחיר למשתכן וההבנה שיש מחסור בדירות. "כשמסתכלים על מלאי הדירות הפנויות החדשות למכירה רואים ירידה של כ-20% - יש בערך 37 אלף יחידות דיור, בעוד בשנים קודמות המלאי הפנוי למכירה היה 48-45 אלף יחידות דיור", אומר יונתן כץ, הכלכלן הראשי בלידר שוקי הון.
לדבריו, "רואים גם ירידה בגמר הבנייה: ב-2020 מספר הדירות שבנייתן הסתיימה הגיע ל-48 אלף יחידות דיור לעומת 53 אלף יחידות דיור בשנים קודמות. וכל זאת מול הגידול במספר משקי הבית החדשים מדי שנה שנוצר על ידי חתונות, גירושים, עולים חדשים ועוד. כל אלה יוצרים ביקושים קשיחים למגורים, שכן יותר אנשים צריכים פתרונות דיור לעומת ההיצע הקיים. זה יוצר לחץ בסיסי על המחירים עוד לפני שמסתכלים על גורמים נוספים".
"בישראל יש פער בין ההיצע לביקוש, אבל יש גם ממד פסיכולוגי", אומר ארנון פרידמן, מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום. "תוכנית מחיר למשתכן הוציאה כביכול את זכאי התוכנית מחוץ לתמונת הביקוש, משום שלאחר שהם זכו בהגרלות הם התיישבו על הגדר והמתינו להיתרים ולהקמת הפרויקטים שרק כעת מתקדמים. אז הם לא באו למשרדי המכירות ולא חיפשו נכסים יד שנייה, אבל הביקוש שלהם לא נעלם דה פקטו".
"בעקבות זאת", ממשיך פרידמן, "ולצד מחירי הדירות המסובסדים בתוכנית, ב-2018 היה אלמנט של עצירת מחירים, אבל העצירה לא נבעה מהגדלת ההיצע אלא מעצירת הביקוש. אם העצירה הייתה אמיתית לא היה צורך בתוכנית סובסידיה ממשלתית. וכשהתברר לחסרי הדיור לאחרונה שהתוכנית לא תמשיך הם חזרו לשוק".
ארנון פרידמןצילום: ישראל הדרילצד זה, ממשיך פרידמן, "המשך הגידול באוכלוסייה לעומת ההיצע המצטמצם מוביל לעליית מחירים. בשנים האחרונות שווקו קרקעות מחוץ לאזורי הביקוש המרכזיים, אבל אם המדינה לא תצליח לגרום לאנשים לעבור למעגלים רחוקים יותר מהמרכז ולפזר את הביקוש ברחבי הארץ, המחירים ימשיכו לטפס. זה יהיה קשה בגלל מצב התחבורה, בגלל שמוקדי תעסוקה רבים ממוקמים במרכז ובגלל שהישראלים אוהבים לגור ליד ההורים".
3. יציאה מהמשבר
ב-2020 שוק הנדל"ן הוכיח את עצמו כמוגן ויציב. הרוכשים הפוטנציאליים הצליחו להגיע לחוסן כלכלי. "עד כמה שזה אולי יישמע מוזר, העושר הפיננסי של הציבור עלה בתקופת הקורונה", אומר כץ מלידר שוקי הון. "החיסכון עלה כי הכל היה סגור, קיבלנו כסף מהמדינה, וגם תיק הנכסים של הציבור טיפס בשנה החולפת ב-15%. אנחנו מרגישים עשירים יותר, ואם אנחנו רוצים אנחנו יכולים למכור חלק מהנכסים הפיננסיים שלנו לטובת נכס מוחשי, נדל"ן".
לדברי אלון קול קרייז, כלכלן בנק לאומי, "משקי בית רבים לא נפגעו מהמשבר מבחינת ההכנסות וחסכו יותר כי לא יצאו לחופשות בחו"ל ולמסעדות. המצב הזה פינה יותר כסף וסייע להגדיל את ההון העצמי". לדבריו, המגפה הובילה לשינויים בהרגלי הדיור: רצון למגורים בדירה עם מרפסת, גינה ואפילו חדר נוסף שישמש חדר עבודה למי שעדיין עובד מהבית. "משקי בית רבים החלו לחפש נכסים אחרים, מה שהגדיל את מחזורי הפעילות", הוא אומר, "וברגע שהביקוש גדול מההיצע נוצרות עליות מחירים".
"יש כמה גורמים תומכים בצד הביקוש, כגון התאוששות מהירה של המשק ממשבר הקורונה, עלייה בגיוסי ההיי-טק ובשכר, הגדלת התקציב של משפחות לרכישת דירה והגאות בעושר הפיננסי, לצד היעדר חלופות השקעה בשוקי מניות", מחזק את הדברים ירון ספקטור, כלכלן ובעלי משרד שמאות מקרקעין. "כל אלה יצרו ודאות בכיוון אחד - מחירי הדיור יעלו בחדות, והשאלה שנותרה היא מה יהיה קצב העלייה. את שיעור העלייה תקבע העוצמה שבה כל המשתנים הללו ישפיעו".
4. חזרת המשקיעים
בקיץ הפחית שר האוצר ישראל כץ את מס הרכישה למשקיעי נדל"ן (המחזיקים בשתי דירות ויותר) מ-8% ל-5% והחזיר אותם לשוק. לדברי כץ מלידר, "הורדת מס הרכישה הייתה תמריץ למשקיעים לחזור לשוק הנדל"ן ולרכוש דירות". על פי הכלכלנית הראשית באוצר, ברבעון הרביעי של 2020 הובילו המשקיעים עלייה של 77% בשיעור העסקאות לעומת הרבעון המקביל, העלייה הגבוהה ביותר מ-2016, הן על רקע הפחתת מס הרכישה והן על רקע מספר המשקיעים הנמוך ברבעון האחרון של 2019.
בתחילת השבוע פרסמה הכלכלנית הראשית נתונים לפברואר, שבו היה זינוק של 60% במספר הדירות שרכשו משקיעים לעומת אשתקד. עם זאת, באוצר ציינו כי קצב הגידול ברכישות המשקיעים התמתן מאז נובמבר.
כמו כן, נגיף הקורונה גרם לטלטלה בשוק ההון, וב-2020 רבים משכו את כספם והעדיפו להתמקד בשוק הדיור. "אין כל כך חלופה למשקיעים", אומר אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי של מיטב דש. "אף ששוק ההון הוא חלופה טובה, מי שמשך את הכספים מקרנות ההשתלמות בשיא המשבר לא בהכרח יחזור בגלל הכאבים מאותה נפילה של השוק. ולמרות החגיגה בשוק ההון הוא פונה לשוק הדיור. במבט קדימה, כמעט כל הגורמים תומכים בהמשך העלייה במחירי הדירות".
5. הטבת המשכנתאות והריבית הנמוכה
באחרונה החליט הפיקוח על הבנקים לבטל את ההגבלה על השיעור של רכיב ריבית הפריים בתמהיל המשכנתא ולהסתפק בהגבלת הריבית המשתנה, הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתא יינתן בריבית קבועה, ושני השלישים הנותרים ייבחרו על ידי הלווים ללא כל הגבלה. המשמעות היא שניתן ליטול שני שלישים מהמשכנתא צמודה לריבית הפריים. לפי ההערכות, מדובר בחיסכון של מאות שקלים בחודש למשק בית בתשלומי המשכנתא (מנגד, זה סיכון גבוה יותר ללווים).
החודש הותירה הוועדה המוניטרית של בנק ישראל את שיעור הריבית הבסיסי על 0.1% לשנה, וריבית הפריים תישאר 1.6% לשנה. ההערכות הן ששינוי בריבית לא יהיה על הפרק בחודשים הקרובים, אבל תיתכן העלאת ריבית לקראת סוף השנה או בראשית 2022, אם תימשך העלייה באינפלציה בשל הוצאות הישראלים על צריכה עם התאוששות המשק.
על פי נתוני הבנק, בפברואר היה זינוק של 19% במשכנתאות לעומת החודש המקביל על רקע עליות המחירים בשוק הנדל"ן ופעילות המשקיעים ושפל של שש שנים בריבית הריאלית. ברבעון הראשון של 2021 עמד היקף המשכנתאות החדשות על 22.3 מיליארד שקל, עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה ב-2020. סך המשכנתאות הגיע ל-411 מיליארד שקל, עלייה של 9% בתוך 12 חודשים.
"אחד הגורמים שתומכים בהיקף פעילות גבוה של שוק הדיור היה המהלך של בנק ישראל בעניין משכנתאות הפריים, שתמך בירידת הריביות וסייע לרוכשי הדירות הפוטנציאליים, שרובם קונים דירות עם משכנתא", אומר קרייז קול מלאומי. "ריבית הפריים מושפעת בראש ובראשונה מרמת הריבית בבנק ישראל, שנשארה בחודשים האחרונים על 0.1%. הריביות ערב משבר הקורונה היו יחסית נמוכות, בשלב מסוים חלה בהן עלייה זמנית אם כי לא דרמטית, אבל ככל שהמשבר התקדם הן שבו וירדו".
זאת גם בעיה עולמית
"העלייה במחירי הדירות היא כלל-עולמית", אומר זבז'ינסקי. "בארה"ב המחירים עלו בשנה האחרונה ב-11%, העלייה הכי גבוהה מאז בועת הסאב-פריים לפני 2008. בגרמניה עלו המחירים ב-9%, בדנמרק 10% ובבריטניה ב-8%". על פי הגרדיאן, מחירי הנכסים בממלכה הגיעו לשיא לאחר שהממשלה השיקה תוכנית ערבות למשכנתא כדי לסייע לתושבים לרכוש דירות.
אלכס זבזינסקיצילום: רמי זרנגרכמו בישראל, הזינוק במחירים בבריטניה ובארה"ב נעוץ במחסור בהיצע, ובצל מגפת הקורונה שגורמת לעלייה בביקוש לבתים מרווחים יותר בעקבות המעבר לעבודה מהבית. "זו מגמה בולטת בארה"ב", אומר זבז'ינסקי. "אנשים חושבים מחדש אם הם צריכים לגור במטרופולין גדולה כמו ניו-יורק, סן-פרנסיסקו או לוס-אנג'לס, עם כל יוקר המחיה שכרוך בכך, או שאפשר לעבור לפריפריה לבתים גדולים יותר במחירים נוחים יותר. המגמה הזאת מגדילה את הביקוש, משנה את מפת המגורים ומובילה לעליות מחירים".
הקפאת השכירות בברלין בוטלה
(צילום: ירון ברנר)
"אין כמעט מדינה אחת באירופה, שהיא מוכת מגפה ובמצב כלכלי קשה מאוד, שבה מחירי הנדל"ן ירדו בה בשנה האחרונה. דווקא ישראל, למרות העלייה השנתית שהציגה וההערכות לשיעור גבוה יותר, נמצאת בשליש התחתון של הדירוג", הוא מוסיף.
לדבריו, "הסיבות לעליות המחירים משותפות: בכל העולם הייתה האטה בבנייה חדשה ובמתן אישורים לבנייה בגלל הקורונה וההגבלות הפיזיות, מה שהוביל לירידה בהיצע; וכמו בישראל הביקוש התעורר, בין היתר בשל היעדר חלופות להשקעה, משקיעים שלא רוצים להיות בשוק ההון ומעדיפים את שוק הדיור. גם הירידה בריבית המשכנתאות בחלק מהמדינות דירבנה רוכשים ליטול משכנתא ולקנות דירה".
