מלון הבוטיק יחכה: בית המשפט הורה לאחים נקש להפסיק את עבודות השיפוץ שביצעו במבנה המלון ההיסטורי "ימית" ברחוב אלנבי 4 בתל אביב, במטרה להפכו למלון בוטיק. זאת מאחר שנקש, באמצעות חברה המוגדרת כדיירת מוגנת בנכס, ביצעו את העבודות ללא אישורם של וואליד ועבד אבולעפיה, המחזיקים בשליש מהמבנה, וחרף התנגדותם לביצוע העבודות. בית המשפט קיבל את תביעת אבולעפיה, הוציא צו להפסקת העבודות, וחייב את נקש בתשלום הוצאות משפט בסך 50 אלף שקל.
המבנה במוקד הפרשה (המכונה בכתב התביעה מלון "מונופול") הוקם בשנות ה-30 של המאה הקודמת סמוך לטיילת הרברט סמואל ולבית האופרה והמזרקה שסמוכה אליו. במשך 80 שנה פעל בו מלון מונופול ובקומת הקרקע הופעלה מסעדה. ניהול המלון נעשה לאורך השנים על ידי חברת פבר, שוכרת מוגנת על פי הסכם שכירות שנחתם ב-1944 בינה לבין הבעלים הקודמים של המגרש - משפחת אבישר.
ב-2018 רכשו האחים אבי, ג'ו ורפי נקש מניות של חברת פבר, ואף חלקים בנכס בהיקף 3%. במחצית אותה שנה נסגרו המלון והמסעדה, ונקש החלו בביצוע עבודות להסבת המבנה למלון בוטיק. מי שהתנגדה לביצוע, כאמור, הייתה משפחת אבולעפיה, שמחזקה ב-32% מהנכס וטענה כי נקש לא פנו לבקש את אישורה לביצוע העבודות, והיתר בנייה כלל לא התקבל.
"שיפוץ קוסמטי"
נקש דחו את הטענות בנימוק לפיו העבודות שמתבצעות הן רק עבודות שיפוץ קוסמטי, שאינן מצריכות היתר בנייה, והן מבוצעות לדרישת עיריית תל אביב בשל היותו של הנכס במצב רעוע המסכן את השוהים בו. בתביעה שהוגשה באמצעות עוה"ד מור דמתי וגבי מויאל ממשרד המבורגר עברון, נטען כי האחים נקש ביצעו עבודות נרחבות של הריסה ובנייה בנכס בניגוד לדין ולהסכם השכירות, ללא הסכמת השותפים בנכס ומבלי שקיבלה היתרים לביצוע העבודות.
עוד נטען כי רישיון לשיפוץ המבנה אינו יכול להוות תחליף להיתר בנייה כדין, לא ניתן לבצע מכוחו עבודות טעונות היתר בנייה ולא ניתן להתחיל בעבודות ללא הסכמת השותפים בנכס. מנגד, נקש טענו כי מדובר בעבודות שנדרשו על ידי העירייה כתנאי לחידוש העסק למלון, ואף נועדו לחזק את המבנה הישן של המלון על מנת לתקן את הליקויים בו וכדי להתאימו לדרישות המאה ה-21, בהתאם לדרישות השימור של העירייה. עוד טענו כי הם פעלו בהתאם לחוזה השכירות, ואף קיבלו היתר לעבודות השיפוץ ביולי 2018.
שופט בית משפט השלום בתל אביב, עמית יריב, קיבל את התביעה וקבע כי התנהלותם של האחים נקש מהווה הפרה של הסכם השכירות ושל דיני הגנת הדייר, באופן המצדיק מתן צו שימנע את המשך העבודות. עוד נקבע בפסק הדין כי העבודות שמבצעים האחים נקש בנכס הן נרחבות, וחרף טענתם לפיה השיפוץ נובע מדרישת העירייה, לא הוכיחו במסמכים דרישה לשיפוץ בהיקף המבוצע בפועל, או כי העבודות מהוות תנאי לחידוש רישיון העסק.
עוד קבע יריב כי העובדה שלעבודות ניתן רישיון על ידי הרשויות, אינה מאפשרת לנקש לעשות "כל העולה על רוחה" מבחינת היחסים החוזיים בינה כדיירת מוגנת לבין בעלי הבית. יריב אף לא קיבל את הטענה כי העבודות המבוצעות הן "שיפוץ קוסמטי" או "שיפוץ חירום" כתוצאה מסכנה בטיחותית מהמבנה. זאת, כאשר העבודות כללו הקמת בריכת שחייה שאין כל קשר בינה לבין מצבו הפיזי של המבנה.
"לא פעלה בתום לב"
"הנתבעת לא הציגה צו מבנים מסוכנים שהוצא למבנה, דרישה לביצוע שיפוץ או כל מסמך אחר היכול ללמד כי מקור העבודות הנרחבות המבוצעות במושכר הוא בהיות המבנה הקיים סכנה ודאי לא סכנת חיים", קבע יריב. הוא הוסיף כי גם העובדה שבמהלך ביצוע העבודות הוציאה עיריית תל אביב צו הריסה לעבודות בשל העובדה כי בוצעו ללא היתר בנייה, מלמדת כי החברה לא פעלה בתום לב.
על כן סיכם יריב כי "הנתבעת לא הייתה רשאית להתחיל בביצוען של העבודות שבמכר והעבודות חורגות מזכויותיה כדיירת מוגנת. מדובר ללא ספק וללא מחלוקת בעבודת הריסה ובנייה מחדש של פנים המבנה תוך שיפוץ וחידוש החזית".יריב ציין כי ביצוע שינויים מרחיקי לכת בקניינו של בעל הנכס לא רק ללא רשותו, אלא על אף התנגדותו הברורה והמפורשת, מהווה פגיעה ברורה ומהותית בקניינו של הבעלים. על השאלה האם נקש - דיירת מוגנת נכס - רשאית לבצע שיפוץ ללא הסכמת בעלי הבית או חלק מהם, השיב יריב בשלילה: "לעניין זה יש תשובה ברורה וחדה הן בדיני המקרקעין, הן בדיני השכירות, והן בדיני הגנת הדייר - לא".
האחים נקש טענו כי לא חלה עליהם חובה לקבל את הסכמת משפחת אבולעפיה, מאחר שהיא מחזיקה בכובעה השני גם כבעלים של רוב הנכס. יריב קבע כי נקש לא הוכיחה טענה זו, מאחר שכאשר התחילה בביצוע העבודות, היו רשומות לטובתה הערות אזהרה על כ-3% בלבד מהזכויות בנכס.
"הפועל היוצא הוא שהנתבעת, דיירת מוגנת בנכס, מבצעת בו עבודות בנייה והריסה בהיקפים משמעותיים, החורגים חריגה רבתי מההיקף המותר לביצוע על ידי שוכר, גם אם הוא בבחינת דייר מוגן, מבלי שקיבלה הסכמה של התובעים, שהם בעלי חלקים מן הנכס, ובידיעה ברורה שהבעלים מתנגדים לכך. ביצוע שינויים מרחיקי לכת בנכס, כפי שביצעה ורוצה לבצע הנתבעת במושכר, פוגעת פגיעה בסיסית ביותר - פגיעה בזכותו של בעל הקניין לקבוע מה יעשה בקניינו", קבע. יריב, כאמור, קיבל את התביעה ונתן צו האוסר על נקש להמשיך בביצוע עבודות הבנייה וההריסה בנכס, אלא ברשות כל הבעלים.
