לא לקנות בכל מחיר: האם יש דרך לעצור את התייקרות הדיור?
(צילום: משה מזרחי)
המרחק של מקום העבודה מהבית מהווה שיקול מרכזי בבחירת מקום מגורים ורכישת דירה. בתקופת פוסט הקורונה, ואחרי שנה ארוכה שבה רבים עבדו מהבית, החלה החזרה לשגרת העבודה. יעידו על כך הפקקים הרבים שחווים אזרחי ישראל מדי יום, שנראה כי הפכו לארוכים ומתישים אפילו יותר מהתקופה שלפני התפרצות הווירוס.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על רקע כל אלה עולה החשיבות הרבה בשימוש ברכבת ככלי תחבורה ציבורי ואפקטיבי, משולי אזור המרכז והפריפריה לאזורי התעסוקה במרכז הארץ. זאת, לנוכח שילוב מודל העבודה ההיברידי שבו נוקטות חברות רבות במשק על מנת להקל על חזרתם של העובדים לשגרה. גם במינהל התכנון ציינו לאחרונה כי בכוונת ועדות התכנון לקדם תוכניות בנייה עם תקנים מופחתים של חניה על מנת לקדם שימוש בתחבורה ציבורית, ולכך ניתן להוסיף את עבודות הרכבת הקלה המקודמות בימים אלה ואת היוזמה השאפתנית להקמת המטרו.
כדי לדעת איפה יותר משתלם לגור מבחינה כלכלית, בהנחה שאתם עובדים במרכז הארץ אולם אין באפשרותכם לרכוש נכס בלב תל אביב - מוקד מתחמי התעסוקה בישראל - בדקנו את המחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים ביישובים שונים, הנמצאים במרחק זמן זהה של נסיעה ברכבת אל תחנת סבידור מרכז בתל אביב. מדובר בתחנת רכבת הסמוכה למרכזי תעסוקה מרכזיים במטרופולין גוש דן.
4 צפייה בגלריה
מימין: אשדוד ופרדס חנה-כרכור. הפער: 163 אלף שקל
(צילום: גדי רבלו והחברה לפיתוח ותהחדשות עירונית)
מחירי הדירות בדרום נמוכים מהמחירים בצפון
ניתוח מיוחד שערכה עבור ynet שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, המבוסס על עסקאות שדווחו ברשות המיסים, מצא הבדלים משמעותיים במחירי הדירות בערים שבהן זמני הנסיעה ברכבת זהים. על פי הממצאים, למעט מספר מועט של ערים, מחירי הדירות ביישובים בדרום הארץ נמוכים משמעותית מאלה שבצפון הארץ. הערים יוצאות הדופן הן יבנה-חדרה; אשדוד-פרדס חנה-כרכור; ונתיבות-מגדל העמק (שם אין פערים משמעותיים במחירי הדירות). לדברי בוגין, הפערים במחירים נעוצים, ככל הנראה, בפיתוח תשתיות מתקדם יותר בצפון הארץ.
"כולם כנראה רוצים לגור במרכז, אך בשנים האחרונות הדבר איננו מעשי בשל מחירי הדירות הגבוהים, במיוחד עבור צעירים, זוגות ומשפחות בתחילת דרכן", מסבירה בוגין. "לכן נגזר עליהם להתרחק ממקום עבודתם במרכז הארץ ולגור במרחק נסיעה ארוך יחסית מהעבודה. כאשר השיקול המרכזי במציאת מקום מגורים הוא המרחק מהעבודה וכמובן מחירי הדירות, ניתן לראות כי יש ערים מצפון ומדרום למרכז הארץ הנמצאות באותו המרחק ממרכז תל אביב - אך קיים פער משמעותי בין מחירי הדירות בהן, שיכול להוות בסיס מכריע בהחלטה באיזו עיר כדאי לרכוש דירה.
"אם השיקול העיקרי של אדם ברכישת דירה הוא מרחק הנסיעה מהמרכז, בהשוואה בין רמלה ורעננה, למשל, הנמצאות באותו טווח זמן נסיעה לרכבת מהמרכז, מדובר בפער מחירים יוצא דופן העומד על למעלה מ-800 אלף שקל לדירת ארבעה חדרים ברעננה מול מקבילתה הדרומית", מוסיפה בוגין. לדבריה, "פער יוצא דופן של כ-350 אלף שקל ניכר גם בהשוואה בין יבנה וחדרה".
בעוד זמן הנסיעה ברכבת מנהריה ומאופקים למרכז תל אביב זהה (עומד על כשעה ו-45 דקות) - מחירי דירות ארבעה חדרים באופקים נמוכים בכ-100 אלף שקל ממחירי הדירות בנהריה. "כדאי גם לקחת בחשבון שמי שעבר לגור באופקים לפני חמש שנים, ערך הדירה שלו עלה בממוצע בכ-37%. לעומת זאת, בנהריה חלה ירידה במחירי הדירות בשיעור של כ-5%", אומרת בוגין.
"גם מובילי המדיניות הכלכלית כבר הבינו שאת מחירי הנדל"ן הגבוהים בגוש דן לא יצליחו להוריד, ולכן הם צריכים להסתכל על האופק ולהשקיע בעיקר בפריפריה", אומר ירון בובליל, מנהל שיווק ומכירות בקבוצת מגידו הבונה באופקים. "בסופו של דבר יותר אנשים יגיעו לגור בערי הפריפריה, זה תהליך שכבר מתרחש בפועל, ולכן שם המשחק הוא נגישות. מי שמחפש היום דירה למגורים, בין אם מדובר בדירה ראשונה ובין אם מדובר ברצון לשפר דיור, יודע שלא זו בלבד שמחירי הדיור במרכז לא יורדים - הם ממשיכים לעלות".
ירון בובליל צילום: רביב שטייןלדבריו, "יותר רוכשים מקבלים החלטה להתרחק מהמרכז ולהגשים את חלום המגורים. גם האזורים מחוץ לגבולות חדרה-גדרה מתפתחים, הן מבחינת נגישות והן מבחינת אזורי תעסוקה חדשים, וגם בערי הפריפריה בסופו של דבר מחירי הנדל"ן כנראה יוסיפו לעלות. בתקופה הנוכחית נראה כי עדיין מדובר במחירים נמוכים יחסית, בעיקר בהשוואה למחירי הנדל"ן במרכז הארץ".
דוגמא נוספת מתייחסת ליישובים מגדל העמק שבצפון מול נתיבות בדרום. על פי הבדיקה, משך הנסיעה למרכז זהה - אך ניכרים פערים במחירי הדירות. במקרה הזה, דווקא בנתיבות המחירים גבוהים בסכום ממוצע של 86 אלף שקל עבור דירת ארבעה חדרים לעומת המחירים במגדל העמק. בוגין מציינת כי "בעוד שבנתיבות עלו המחירים בחמש השנים האחרונות בשיעור של כ-15%, במגדל העמק חלה נסיקה במחירים עם עלייה של כ-38%".
דוגמא לערים שהנסיעה מהן ברכבת למרכז תל אביב נמשכת עד כשעה וחצי: באר קבע ויוקנעם עלית. על פי הממצאים, מחירי הדירות בבאר שבע נמוכים ב-384 אלף שקל ממחירי הדירות ביוקנעם עלית. גם מעכו ומשדרות זמן הנסיעה למרכז זהה, אך מחירי הדירות בעכו גבוהים ממחירי הדירות בשדרות ב-78 אלף שקל בממוצע (הבדל של כ-8%). לדברי בוגין, "לפני חמש שנים פער המחירים בין הערים עמד על כ-40%, כלומר שדרות צמצמה את הפערים בשל תנופת הבנייה החדשה בשנים האחרונות".
עוד עולה מהבדיקה כי זמן ההגעה מאשקלון ומחיפה לתל אביב ברכבת כמעט זהה ועומד על כשעה, אולם מחיר ממוצע של דירה באשקלון נמוך ממחיר ממוצע של דירה בחיפה בכ-220 אלף שקל והוא הצטמצם בתוך חמש שנים. כלומר הפער ב-2016 בין מחירי הדירות בשני הערים עמד על למעלה מ-21% ואילו כיום מדובר בפער בשיעור של 17% .
ומה לגבי ערים המרוחקות כ-45 דקות ממרכז תל אביב ברכבת? בעוד שזמן הנסיעה בערים אשדוד ופרדס חנה-כרכור זהה, מהבדיקה עולה כי מחירי הדירות בפרדס חנה-כרכור נמוכים ב-163 אלף שקל בממוצע ממחירי הדירות באשדוד (הבדל של 11%). לפני חמש שנים עמדו פערי המחירים בין ערים אלה על יותר מ-21%, אך כיום הפער הצטמצם עם עליות מחירים בפרדס חנה-כרכור.
הפער הגדול ביותר - בין ערים המרוחקות 45 דקות מת"א
לדברי בוגין, הפער המשמעותי ביותר בקטגוריה זו הוא בין יבנה לחדרה, והוא עומד על 354 אלף שקל יותר לדירת ארבעה חדרים ביבנה - הבדל של כ-24% לעומת חדרה. "לפני כחמש שנים הפער בין הערים עמד על כ-12% בלבד. הזינוק במחירים נעוץ בהפיכתה של יבנה לעיר אטרקטיבית למגורים, מול עליית מחירים איטית יותר בחדרה בשל הריחוק הגאוגרפי בו הייתה עד לפתיחת כביש 9 לפני מספר שנים".
"חדרה היא דוגמא ליכולת של קרבה לרכבת לייצר לעיר וליישוב הגירה חיובית של אוכלוסייה צעירה וחזקה", טוען אלי ויצמן, מנהל שיווק בחברת אמירי גן הבונה בעיר. "רוב רוכשי הדירות בפרויקטים שלנו בשכונת הפארק, למשל, הגיעו מאזור השרון-נתניה, כפר סבא ורעננה - וכן מהמרכז בעיקר מפתח תקווה. המשותף למרביתם הוא הרצון לשדרג את גודל הדירה ואת איכות החיים במחיר נגיש ביחס למחירי המרכז".
אשר לערים שמרחק הנסיעה מהן למרכז תל אביב עומד על כחצי שעה, מהשוואה בין נתניה ורחובות עולה כי מחירי הדירות בנתניה גבוהים ב-207 אלף שקל ממחירי הדירות ברחובות (הבדל של 11%). "לפני כחמש שנים פער מחירי דירות ארבעה חדרים עמד על כ-17%, כך שמי שהימר על רחובות מבחינת התשואה - הרוויח יותר", אומרת בוגין.
במרחק של פחות מחצי שעה לתחנת סבידור מרכז בתל אביב נמצאות, בין היתר, מדרום-מזרח העיר רמלה ומצפון-מזרח העיר רעננה. תג המחיר בין הערים שונה לחלוטין: ברעננה מחיר דירת ארבעה חדרים גבוה ב-816 אלף שקל ממחיר דירת ארבעה חדרים ברמלה - פער של כ-50%. לפי בוגין, בשנת 2016 הפער בין הערים היה גבוה יותר ועמד על 70%, כאשר הצמצום בפערים נובע מבנייה חדשה שהחלה ברמלה בשנים האחרונות.
פורסם לראשונה: 12:12, 25.06.21
