במהלך 73 שנות קיומה הפכה מדינתנו לאורבאנית והצפופה ביותר בעולם המערבי.
מתוך כ־9.3 מיליון תושבי המדינה, כ־8.5 מיליון, כלומר כ־92 אחוזים מתגוררים ב־77 ערים וב־255 מועצות מקומיות ואזוריות בסך הכל - ללא ספק שיא עולמי ביחס לגודל המדינה.
יתרה מכך, מתוך 77 הערים הקיימות כיום במדינת ישראל לא פחות מ־17 כבר חצו את מספר הקסם - 100 אלף תושבים, כשבמהלך העשור הבא צפויות עוד כ-8-10 ערים נוספות לפחות להצטרף לחבורה נכבדה זו. לשם השוואה: עם קום המדינה ב־1948 חיו במדינת ישראל כ־650 אלף תושבים בלבד, כלומר פי 15 פחות לעומת מספרם כיום ורק שלוש ערים: תל אביב, ירושלים וחיפה חצו את 100 אלף תושבים. תהליכי העיור המואצים, מסביר רוני מזרחי נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו", היו תוצאה של 3 מגמות מרכזיות:
האחת, מאז קום המדינה קלטה מדינת ישראל למעלה מ־3 מיליון עולים חדשים ובד בבד התאפיינה בריבוי טבעי מהגבוהים בעולם, עובדה שהשפיעה משמעותית הן על ריכוז האוכלוסייה הקיימת בערים הגדולות ובד בבד פיתוח עשרות ערים חדשות, רובן הגדול בפריפריה דוגמת הגליל והנגב, מה שדחף עוד יותר את תהליכי האורבניזציה.
השנייה, לא ניתן להשוות כלל ועיקר את ישראל של שנות ה־50 במאה שעברה לישראל על היום מבחינת התוצר הלאומי לנפש, הפיתוח הטכנולוגי ורמת החיים. עובדה זו, השפיעה גם כן משמעותית על תהליכי העיור.
השלישית, נוצר תהליך מעניין של התפתחות ארבעה אזורים מטרופולינים גדולים - גוש דן, חיפה והקריות, ירושלים ובהמשך גם באר שבע, שבהם לבדם מתרכזת כיום כ־60 אחוזים מאוכלוסיית המדינה.
מזרחי מעריך כי תהליכים אלה רק ילכו ויתחדדו עוד יותר במהלך העשורים הקרובים, כשבשנת 2050, כשאוכלוסיית ישראל תוכפל לפי ההערכה לכ-18-20 מיליון תושבים, רובם המכריע ימשיך להתגורר בערים.
ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מדגיש כי העשור הקרוב יהיה אבן דרך משמעותית ביותר הן לערים הגדולות והן לבינוניות והקטנות יחסית. לדבריו, ערים גדולות דוגמת תל אביב וערי גוש דן וכן חיפה והקריות וירושלים, יהיו חייבות לשפר באופן דרמטי את התשתיות הפיזיות והתחבורתיות שלהן, זאת על מנת שיוכלו להעניק לתושבים איכות חיים נאותה.
לדוגמה, מסביר כהן, המגורים במאות ואולי אלפי מגדלים בני עשרות קומות יחייבו את המדינה ואת הרשויות המקומיות לפצות את דיירי המגדלים במרחב ציבורי מזמין החל משבילי הליכה ואופניים, דרך מוסדות ציבור, חינוך ותרבות במרחק הליכה קצר מהבית וכן ריאות ירוקות ככל שהדבר יתאפשר.
כהן צופה כי במקביל לערים מטרופוליניות גדולות יהפכו במהלך העשור הקרוב עשרות ערים קטנות ובינוניות לערים גדולות יחסית, מה שיחייב הן את הממשלה ובמיוחד את מרכז השלטון המקומי וראשי הערים לייצר עבור התושבים "חבילה" שתכלול שפע מקומות תעסוקה, פנאי, בילוי תרבות, ולא יחייב נסיעה מיוחדת לעיר הגדולה לשם כך. לדוגמה, מביא כהן ערים כמו בית שמש ואשקלון, שהיו בעבר עיירות קטנות שהלכו והפכו לערים מרכזיות גדולות.
לדברי הילה מילר, סמנכ"לית השיווק בחברת מ. אביב, נוצר במהלך השנים האחרונות תהליך חיובי הדרגתי של ביזור הביקושים אל מחוץ ל"מדינת תל אביב", לערים צומחות וגדולות דוגמת ראשון לציון, נס ציונה, רמת גן, מודיעין ועוד, מה שמתאפשר הודות למערכת התחבורה המשתפרת והולכת, הן באמצעות כבישים חדשים והן באמצעות הרכבת. להערכת מילר, מגמה זו תתחזק ותלך במהלך השנים הבאות, כמקובל במדינות מערביות רבות. כמו כן, צופה מילר כי ירושלים תלך ותהפוך במהלך השנים הבאות מ"בירה אדמיניסטרטיבית" כפי שהייתה במהלך כל השנים, למוקד משיכה כלכלי משמעותי שמביא כבר היום להתעניינות רבה בקרב משקיעים מהארץ ומחו"ל. לדבריה, בעקבות הקורונה, עיקר הביקושים ימשיכו להיות לדירות גדולות עם מרפסות או גינות מרווחות וכן פנטהאוזים, מגמה שהתחזקה מאוד במהלך 2020 כשאנשים השכילו להבין ובייחוד בעת הסגר או הבידוד את משמעות גודל הדירה והמרפסת או הגינה לתחושה של "להיות בחוץ" ואיכות חיים בתוך הבית.
ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש המתמחה בהתחדשות עירונית אומר כי במדינה צפופה לעילא ולעילא דוגמת ישראל ונטולת עתודות קרקע משמעותיות, קיימת חשיבות משנה שתהליכי העיור העתידיים לא יבואו חלילה על חשבון זלילת שטחים פתוחים ועתודות קרקע בכלל שמוטב יהיה לשמרן עבור הדורות הבאים. אברמוב מדגיש כי כבר במהלך העשורים האחרונים נוצר מצב בו עשרות ערים, הן במרכז הארץ והן בפריפריה בחרו להקים שכונות ענק חדישות, זאת שעה שהשכונות הוותיקות במרכזי אותן ערים נותרו מתפוררות כאבן שאין לה הופכין.
על כן, אומר אברמוב, על מקבלי ההחלטות לבצע כבר היום שינוי בדיסקט ולתעדף באופן מובהק את נושא ההתחדשות העירונית שהינו הכרח המציאות.
על פי נתוני משרד השיכון מלפני כשלוש שנים, קיים פוטנציאל לכ־800 אלף דירות חדשות בהתחדשות עירונית לסוגיה. להערכתנו, ומבדיקה שעשינו לאחרונה, המספר אף גדול יותר ומתקרב לכמיליון.
ובמילים אחרות: ניתן יהיה במהלך העשורים הקרובים לספק דיור לעוד כמיליון ישראלים במסגרת התחדשות עירונית וללא כל צורך להקים ערים ו/או שכונות ענק חדשות. על כן, יעד זה יושג אך ורק אם יוענק סוף סוף "מסלול ירוק" להתחדשות עירונית, שיבוא לידי ביטוי הן בקיצור ביורוקרטיה ליזמים, הן בהרחבת זכויות והן במימון תשתיות משלימות חיוניות דוגמת מוסדות ציבור, תשתיות תחבורה וכו'.
תמר שניידר, מבעלי ID PLACES GROUP ייזום ותכנון משרדים, רואה את האתגר המשמעותי הבא בערי ישראל בממשק נכון בין משרדים לבין מגורים. חשוב לזכור, אומרת שניידר, שעידן הקורונה אולי יחלוף אולם הלקחים שלו יישארו עמנו עוד שנים רבות. אומנם מיליוני ישראלים יחזרו בהדרגה לעבוד במשרדים, אולם יהיה צורך להתאים את חללי המשרד ובמיוחד את כל הנושא הבריאותי (חיטוי, איוורור וכו') לעידן החדש. אני צופה שהישראלים המתגוררים בערים יחלקו את זמנם בין עבודה מהבית לבין עבודה מהמשרד, ובמקום "הבניינים החולים" של פעם יהפכו חללי העבודה במשרדים למוגנים ובטוחים הרבה יותר.
