יזמים וקבלנים נגד תוכנית שיווק הקרקעות: עליית מחירי קרקעות המדינה המיועדות לבניית דירות חדשות בתקופה האחרונה, על רקע הירידה התלולה בהיקף השיווקים בשנת הקורונה, הובילה את רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לפרסם בשבוע שעבר תוכנית חדשה ל-2021, שמטרתה לבלום את העליות מול ביקושים קשיחים של קבלנים ויזמים. גורמים בענף מעידים בשבועות האחרונים כי על רקע ההיצע הנמוך של הקרקעות, קבלנים "מתנפלים" על כל מכרז פנוי, ומכרזים הושלמו במחירים גבוהים, בעיקר במרכז הארץ.
>> לסיפורים הכי מעניינים והכי חמים בכלכלה - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
במסגרת תוכנית השיווקים של רמ"י, מתוכננות קרקעות לבנייה של 69 אלף יחידות דיור בכל רחבי הארץ, לאחר שב-2020 שווקו קרקעות לבנייה של 30 אלף דירות בלבד. ואולם, בשיחה עם ynet, טוענים יזמים וקבלנים כי ספק שתוכנית השיווקים תצא לפועל במלואה, ומלינים על כך שמתפרסמים מכרזים "לא בשלים" שטרם הסתיימה הכנתם.
"מדובר במצג שווא במסגרתו רמ"י מנסה להסתיר את חוסר תפקודה בנושאים שבאחריותה בשנה האחרונה", טוען שי הניג, מנכ"ל חברת הבנייה והיזמות אפגד. "נתקלנו במספר לא מבוטל של מכרזים שמתפרסמים אך אינם בשלים, משום שטרם סיימו להכין אותם. צריך להבין שלהכין מכרז זה תהליך ארוך של עבודה מסודרת. רמ"י לא עומדת בלוחות הזמנים ומעדיפה לפרסם מכרזים לא מוכנים, אשר לא ניתנים למימוש, והיא עושה זאת לשם עמידה במטרות שהוצבו לה ולשם הסטטיסטיקה".
שי הניגצילום: ניצן הפנרהניג מסביר: "כאשר מופיע מכרז באתר של רמ"י, אבל מצוין במפורש כי חוברת המכרז תתפרסם במועד מאוחר יותר, הרי שהמכרז אינו באמת בשל ומדובר בהצהרת כוונות בלבד. רק כאשר יתפרסמו חוברות מכרז, קבלנים יוכלו לגשת אליהם, אחרת דין הצהרות אלה להיגנז או מועד סגירת המכרזים ידחה. לרוב הסיבה היא שתוכנית המתאר או התב"ע (תוכנית בניין עיר) טרם אושרה, כך שאין ודאות שיחידות דיור אלה יוכלו לצאת לפועל".
בדיקה שערכה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין בחנה את פרסומי המכרזים של רמ"י ומצאה כי החלק הארי של פרסומי המכרזים הוא ללא חוברות מכרז (ראו טבלה). לדבריה, "המצב הנוכחי מראה את הכשל של רמ"י - כיצד ניתן לפרסם מכרזים ללא חוברת מכרז? זוהי זריית מלח בעיני הציבור, המשווע לרכוש דירה, ובעיני היזמים שלא מקבלים ביטחונות למועד הפרסום הסופי שלעיתים נדחה פעם אחר פעם".
לטענת יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, "תוכנית השיווקים היא בגדר אמרת כנף וספק שתוכל לצאת כולה לפועל. אמנם הקבלנים לוחצים על רמ"י לשווק קרקעות כדי לדעת מה צפוי בשוק וכיצד להיערך מבחינת משאבים וכוח אדם, אולם כאשר מתפרסמים מכרזים ללא פרטים ויש עיכובים בהוצאת חוברות מכרז, אין באמת היתכנות להגשת הצעות. כמו כן, צריך לזכור שהמדינה מתנהלת ללא תקציב כבר זמן רב, וגם אם יש מכרזים פעילים, ספק אם ראשי רשויות יתנו לכך יד מבלי שאגף התקציבים במשרד האוצר יספק להם תקציב לפיתוח תשתיות תומכות דיור".
"המקרה של הרצליה - בבואה למדינת ישראל"
רועי פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון הבונה בעיקר במרכז הארץ, מחזק את הדברים. "ברור שחשיפת התוכנית נעשית בניסיון לצנן את שוק הדיור שחזר לעליית מחירים, וליצור בקרב הציבור תחושה שקיים היצע של עשרות אלפי דירות שטרם נבנו", הוא אומר. "אבל עליית המחירים היא במידה רבה באחריות רמ"י שבמהלך תקופת הקורונה הפסיקה לתפקד. על פניו, מפת השיווקים, שמציגה עשרות אלפי דירות באזורי הביקוש, מרשימה - הבעיה היא שכל הדירות הללו על הנייר. באחרונה כבר שמענו התנגדויות מצד רשויות שונות, בין היתר מצד הרצליה, לכוונות לשווק קרקעות בשטחן".
לדבריו, "כיזם אני יכול להעיד שההתנהלות מול רמ"י במכרזי הקרקע שהיא מפרסמת לא פשוטה ומסורבלת, גם כאשר מדובר במכרזים שגרתיים שבהם הרשות המקומית מעודדת בנייה. כאשר עיריית הרצליה מודיעה מראש שבכוונתה להתנגד לבנייה ולשים רגליים לפרויקטים, על כל יזם לחשוב עשר פעמים לפני שהוא ניגש למכרז. צריך להבין שרכישת קרקעות באזורים כה יקרים כרוכה בהוצאת סכומים אדירים של כסף, והמשמעות של עיכובים ממושכים מצד הרשות המקומית היא עלויות מימון גבוהות".
"תוכנית השיווקים, שמטרתה להראות ליזמים ולקבלנים שהמדינה מנסה לצנן את שוק הקרקעות הרותח, מבורכת", מוסיף ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "אבל השאלה היא אם במבחן התוצאה רמ"י אכן תצליח להגדיל את היצע הקרקעות ולשווק אותן. יש לא מעט מכרזים שמתפרסמים ללא חוברות מכרז, בעיקר לקראת סוף השנה כדי להעלות את מספר השיווקים, אך ללא חוברות אין בסיס וחבל שזה נעשה כך".
לדבריו, "יש בעיות תשתית ותכנון גדולות. במקרה של הרצליה, נחתם הסכם גג, שבין היתר נועד לשפר את תשתיות הביוב בעיר בגלל העומס הבלתי רגיל על המט"ש (מכון טיהור שפכים) המקומי - אבל המדינה לא עמדה בהתחייבות כלפי העירייה. מה שקורה בהרצליה זאת בבואה של כל מדינת ישראל. אם רמ"י לא תעמוד בהתחייבויות שהיא מציגה, אמון הציבור ברשות ממשלתית כל כך בכירה ייפגע קשות".
הבוקר (ג') פורסמה בעיתונות מודעה של עיריית הרצליה שכותרתה: "אזהרת השתתפות במכרז רמ"י - עיריית הרצליה מזהירה: התוכנית כוללת כשלים תכנוניים מהותיים". זאת על רקע ההודעה של ראש העיר, משה פדלון, לאחרונה כי אין בכוונתו לקדם היתרים במסגרת מכרז של המדינה להקמת מאות דירות במתחם קריית השחקים בצפון העיר. מדובר במכרז של רמ"י במסגרת הסכם גג שנחתם ב-2017 בין העירייה למדינה, שעדיין תקף.
בשיחה עם ynet אמר פדלון: "תוכנית קריית שחקים הרצליה, שתוכננה בותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) חרף התנגדות העירייה, כוללת כשלים תכנוניים מהותיים, בגינם עתרה עיריית הרצליה לבית המשפט המחוזי. בעתירתה, שעדיין תלויה ועומדת, ביקשה העירייה מבית המשפט להורות על שינוי מהותי בכל הקשור לשלביות התוכנית והתשתיות או להורות על ביטול אישורה. פרסום המכרז מטעם רמ"י לא נעשה בשיתוף העירייה, ולכן כל עוד לא תעמוד המדינה בהתחייבויותיה לתשתיות לאומיות, ולא יפתרו כשלי התכנון, לא תוכל העירייה לאפשר את קידום הבנייה במקום".
בעקבות פרסום המודעה, שלחו היום 32 ראשי רשויות מקומיות, שחתמו על הסכמי גג עם המדינה או מצויים בהליכים לקראת חתימה, מכתב לראש הממשלה ולשרי האוצר, הפנים והשיכון, ובו טענו כי לא יוכלו לקדם מכרזי מדינה בערים ללא תשתיות הולמות. על המכתב חתומים, בין היתר, ראש עיריית הרצליה; חיים ביבס, יו"ר מרכז השלטון המקומי וראש עיריית מודיעין-מכבים-רעות; ראש עיריית ראש העין ויו"ר ועדת הסכמי הגג במרכז השלטון המקומי, שלום בן משה; ראש עיריית באר שבע, רוביק דנילוביץ'; ראש עיריית חיפה, עינת קליש רותם; ראש עיריית ירושלים, משה ליאון; וכן ראשי העריםאשדוד, אשקלון, שדרות, לוד, אור יהודה, רמת השרון, בית שמש, נתניה, ראשון לציון ועוד.
"לא נוכל לאפשר הקמה של שכונות חדשות למגורים, ללא תשתיות הולמות וללא יצירת בסיס כלכלי יציב ואיתן לרשויות המקומיות, שיאפשר את פעילותן התקינה והסדירה לאורך שנים", נכתב. "לא נסכים לשלילת סמכויותיהן של הרשויות המקומיות, לעקיפתן במוסדות התכנון ולשיווק קרקעות בתחומן שלא בתיאום איתן. כל עוד לא יוסדרו הסכמי הגג והסכמי הפיתוח (...) נאלץ להקפיא באופן מיידי את יישום ההסכמים, ולעצור כל שיווק של קרקעות למגורים בתחומי הרשויות המקומיות".
רשות מקרקעי ישראל: "הפוסל במומו פוסל"
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בתגובה: "מדובר בתוכנית שיווקים שנתית הכוללת תוכניות, שלהערכת רמ״י ומשרד הבינוי והשיכון קיימת סבירות גבוהה שישווקו במהלך השנה. ככזו היא כוללת תוכניות שנמצאות בתהליך אישור ואף מכרזים בתהליך שיווק שטרם פורסמה בהם חוברת מכרז. עיקר מטרת פרסום התוכנית היא לשקף לציבור את עתודות השיווק על מנת שציבור היזמים והפרטיים יראו את התמונה הכוללת לשם קבלת החלטות סבירות בעת הגשת ההצעות במכרזים, ולנסות ולנטרל יצירת תחושת מחסור על ידי גורמים אינטרסנטיים המנסים ללבות אותה על מנת לגרוף הון על חשבון הציבור. רמ"י ומשרד השיכון ימשיכו לפעול ללא לאות על מנת להגדיל את היצע יחידות הדיור".
לעניין עיריית הרצליה נמסר מרשות מקרקעי ישראל: "אין אלא להצר על ניסיונה העקר של עיריית הרצליה לסכל את מימוש מדיניות הממשלה בעניין הגדלת היצע הדיור בישראל בתקופה קריטית זאת, תוך איומי סרק על יזמים. רשות מקרקעי ישראל נחושה לפעול לשם מימוש מטרותיה ולשווק יחידות דיור גם בהיעדר שיתוף פעולה מצד הרשות המקומית. בכל הנוגע לטענות העירייה בדבר עמידת המדינה בהתחייבויותיה, נאמר 'הפוסל במומו פוסל'. במשך שנים עיריית הרצליה גררה רגליים ואף סיכלה באופן אקטיבי את מימוש ההסכם. מדינת ישראל אינה בת ערובה בידי העירייה ותמשיך כאמור במימוש מטרותיה".
