שוק הנדל"ן לא ניצב לאחרונה על קרקע יציבה. בחודשים האחרונים מידי שבוע פונות חברות נדל"ן לבתי משפט לאחר שנקלעו לקשיים. מה קורה אם רכשת דירה מחברת נדל"ן שמונה לה נאמן או במסגרת קבוצת רכישה, ומה צריך לדעת על בדיקת היזם בתמ"א 38? התשובות לפניכם.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
מה ההבדל בין פרויקט התחדשות עירונית לבין רכישה מקבלן לבין להיות חלק מקבוצת רכישה?
לדברי עורכי הדין זיו גרומן ואסף שפי, המתמחים בהתחדשות עירונית והמייצגים רוכשי דירות ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, פרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי) הוא פרויקט שנועד לחדש בניין בודד או מספר בניינים ישנים כדי לשפר, לשדרג ולחזק אותם מפני רעידות אדמה, ולמגן בנייני מגורים. הפרויקט כולל גם את שדרוג התשתיות והשטחים הציבוריים בסביבת הבניינים.
פרויקט התחדשות עירונית מהווה הזדמנות עבור בעלי הדירות בבניינים הישנים לחזק ולמגן את דירותיהם, להרחיב את שטח הדירה ובכך לשפר את איכות חייהם ולהשביח את נכסיהם. במסגרת הפרויקט מוכרים בעלי הדירות ליזם את זכויות הבנייה לצורך בניית דירות חדשות בתמורה לחיזוק הבניין, שיפוצו והרחבת הדירות הקיימות.
ישנם שלושה סוגי מסלולים עיקריים של התחדשות עירונית: מסלול הרשויות המקומיות - בו הרשות המקומית היא שיוזמת את הפרויקט ומקדמת אותו, מסלול היזמים - בו יזמים ובעלי הדירות מתקשרים ביניהם ומקדמים את התוכניות ומסלול תמ"א 38 - בו הפרויקט מתבצע בבניין בודד או מספר בניינים בהליך תכנוני קצר יחסית, הדורש הוצאת היתר בנייה (ללא צורך בקידום ואישור תב"ע).
לעומת זאת, רכישת דירה מקבלן היא עסקה שבה אדם פרטי רוכש מחברה קבלנית/יזם, דירה חדשה במסגרת פרויקט שעתיד להיבנות או שכבר נבנה. היתרון ברכישת דירה מקבלן הוא שמדובר בדירה חדשה שהרוכש שותף בעיצובה הפנימי ושכל מערכותיה חדשות לגמרי. על הסכמי רכישת דירה מקבלן חלים הוראות חוק מכר (דירות) המעגן את אחריות הקבלן כלפי הרוכש ותכליתו היא להגן על רוכשי דירה חדשה מפני הקבלן בכל הקשור לאיכות הבנייה, לעמידת הקבלן בתקנים, ברישום זכויות הרוכש בדירה ובמועד המסירה שעליו התחייב הקבלן.
כשמדברים על קבוצת רכישה יש להבין כי מדובר בקבוצה של אנשים המתאגדת יחד על מנת לבנות בניין מגורים או משרדים במטרה להוזיל עלויות. קבוצת רכישה יכולה להתארגן באופן עצמאי או באמצעות חברה או גורם מארגן אחר, האחראי על ניהול כל שלבי הפרויקט, החל מרכישת הקרקע דרך קבלת ליווי פיננסי ועד לבניית הפרויקט. קבוצת הרכישה אמורה להקטין לחבריה את העלויות שבקניית הנכס כמוצר מוגמר, להבדיל מרכישת דירה מקבלן שבה מוגדר מראש מחיר לעסקה.
מה הבדל בין קריסה של חברת נדל"ן שמכרה לי דירה לבין קריסה של קבוצת רכישה?
עו"ד איתי אנשל, המתמחה בליטיגציה מסחרית ומקרקעין ומייצג עשרות רוכשים בחברת הנדל"ן רום כנרת שמונו לה נאמנים, מבהיר כי "יש לאבחן בין קריסה של יזם שמכר דירות (פרויקט יזמי) בהתאם לחוק המכר, כלומר ניתנו לרוכשים בטוחות בהתאם להוראות חוק המכר, לבין סיטואציה של קבוצת רכישה אשר ההתקשרות אינה כפופה להוראות חוק המכר. בסיטואציה הראשונה הכספים מוגנים וככלל הבנק שנתן את הבטוחות/ערבויות בהתאם לחוק המכר נכנס בנעלי היזם ומתקשר עם קבלן מבצע אחר להשלמת הפרויקט. במקרים חריגים ישיב הבנק לרוכשים את הכספים בהתאם לערבויות שקיבלו.
במקרה של קבוצת רכישה, ככלל לא ניתנו בטוחות/ערבויות מלבד רישום הערות אזהרה כנגד תשלום של הרוכשים בגין מרכיב הקרקע. בסיטואציה כזאת עם קריסת החברה והכרזתה כחדלת פירעון ממונה נאמן אשר תפקידו הוא ניהול בפועל של החברה. במקרים אלו לנאמן סמכויות נרחבות לרבות סמכויות חקירה של מנהלי החברה/עובדי החברה/ ספקים/רשויות וכו'.
הנאמן פועל לכינוס נכסי החברה - כלומר, לאיתור כלל נכסי החברה והכספים (לרבות אלו שהופקדו על ידי הרוכשים בחשבונות נאמנות).
תזכורת: הריבית עולה - מה ההשפעה על ענף הנדל"ן?
(צילום: סנטרל הפקות)
עו"ד אנשל מסביר כי "כחלק מההליך מול הנאמן מוגשות לנאמן כלל תביעות החוב של הרוכשים (כל רוכש ורוכש בנפרד) בהתייחס לנזקים שנגרמו לו לרבות ההפרות החוזיות של היזם (איחור במועדים – תחילת בנייה/מסירת הדירה), חיסרון כיס וכל נזק אחר שיכול הרוכש לכמת במסגרת תביעת החוב. הנאמן דן בתביעות החוב ומכריע בהן.
"במקביל, הנאמן פועל להוציא אל הפועל את הפרויקטים בהן נרשמו לטובת הבעלים/הרוכשים הערות אזהרה על הקרקע. במסגרת זו פועל הנאמן להגעה להסדרים ופתרונות עם נושים (ככל ושעבודים/עיקולים/משכונות שלהם) נרשמו על אותן קרקעות. לצורך בחינת המשך הוצאתם לפועל של הפרויקטים בוחן הנאמן את כלל העלויות הנדרשות ועלויות הוצאתו של פרויקט הבנייה לפועל, התקשרות עם חברה קבלנית לביצוע הפרויקט באמצעות מכרז שמפרסם ומציאתו של גורם מממן לטובת הוצאתו של פרויקט הבנייה לפועל.
"יובהר, כי במקביל פועל הנאמן במידת הצורך להגדלת קופת הפירוק וזאת בין היתר, באמצעות פעולות מבצעיות הננקטות נגד בעלי החברה באופן אישי לרבות עיקול ופירעון מנכסיו/חשבונותיו הפרטיים – פעולות אלו רלוונטיות בעיקר בסיטואציות בהן נקבע כי האחריות לקריסת החברה היא, בין היתר, כתוצאה ממחדליו ואחריותו האישית של בעלי החברה (כדוגמת סוגיות של מרמה, עושק, עוקץ, הצגת מצגי שווא ועוד)".
בסופו של תהליך, הנאמן מציג בפני עורכי הדין של הרוכשים את האפשרויות למיצוי ההליכים בעניינם: השבת חלק מכספי השקעתם ומכירת הקרקע – זה קורה כאשר הנאמן מגיע למסקנה בצוותא עם הרוכשים כי עלויות הבנייה והתוספת שעליהם להוסיף היא מכבידה עד כדי בלתי ישימה להוצאתו של הפרויקט לפועל.
אפשרות נוספת היא התקשרות עם קבלן מבצע וחברת מימון/ליווי בנקאי לטובת בנייתו של הפרויקט והשלמתו. במקביל, כאמור מסיים הנאמן הכרעתו בתביעות החוב של הבעלים/רוכשי הזכויות לגבי הכספים שנתבעו על ידם.
מה יעלה בגורל הרוכשים של חברת נדל"ן שנקלעה לקשיים ומונה לה נאמן?
עו"ד אבנר כהן, שותף מייסד במשרד כהן וילצ'יק ושות' המתמחה בחדלות פירעון, מסביר כי מאז קריסת חפציבה, הגבירו את ההגנה על רוכשי הדירות. "למרבית הצער זה לא מבטיח הגנה מלאה. ככל שמדובר בזכויות חוזיות שמובטחות בערבות ביצוע או בבטוחה של חברת ביטוח על כל תשלום שבוצע, מעמדם של הרוכשים טוב. כך גם כשמדובר בהערת אזהרה לטובת הרוכשים. בהיעדר בטוחות, מצבם אינו עדיף על מצבם של נושים רגילים והם מתחלקים בדיבידנד בהתאם לחלקם בחובות. ככל שהפרויקט בשלבי סיום והנאמן מחליט להשלים אותו, ייתכן שהרוכשים יידרשו להוסיף כספים, כדי שיוכלו לקבל את דירתם".
במקרה של רכישת דירה מקבלן, למה חשוב לשים לב כדי שאם הקבלן יקרוס בעתיד הרוכש לא יאבד את כספו?
עורכי הדין זיו גרומן ואסף שפי מציינים כי "הסכם רכישת דירה מקבלן כפוף להוראות חוק המכר (דירות). במסגרת זו מחויב הקבלן להמציא לרוכש ערבות בתנאי חוק מכר על כל תשלום ותשלום שיבצע הרוכש ע"ח מחיר הדירה (ובלבד ששולם סכום העולה על 7%). כמו כן, כל תשלום יבוצע באמצעות פנקס שוברי תשלום שינפיק הבנק המלווה של הפרויקט. בדרך זו מבטיח הרוכש שכל התשלומים שלו משולמים אך ורק לחשבון הליווי וכי בגין כל תשלום הוא יקבל את ערבות חוק המכר. ככל שפועלים שלא בהתאם לחוק הנ"ל, כספי הרוכש אינם מובטחים במקרה של קריסת הקבלן".
אני חלק מקבוצת רכישה. מה חשוב שאבקש כדי שאם החברה שמארגנת את קבוצת הרכישה תקרוס לא אאבד את כספי?
בקבוצת רכישה הסיכון גבוה יותר, שכן בשונה ממצב של רכישת דירה מקבלן, החבר בקבוצה אינו מקבל ערבות בנקאית לפי חוק המכר. "יחד עם זאת", מסבירים עורכי הדין גרומן ושפי, "קבוצה מארגנת אינה החברה היזמית, אלא רק מארגנת את חברי קבוצת הרכישה ופועלת למימוש הפרויקט באמצעות התקשרות משותפת עם קבלן מבצע, עם גורם מלווה (שצריך לאשר כל אחד מחברי קבוצת הרכישה) ועם יועצים מקצועיים. לפיכך, החשש בקבוצת רכישה הוא פחות מקריסת החברה המארגנת, אלא מסיכונים אחרים כגון: הצורך בהזרמת כספים נוספים (שהרי בשונה מהתקשרות עם קבלן הסכומים בקבוצת רכישה הם 'הערכה' ויכולים להשתנות מעת לעת) והיכולת של כל אחד מחברי הקבוצה להזרים כספים אלה; קבלת מימון פיננסי לאחר שהבנק (או כל גורם ממן אחר) יאשר כל אחד מחברי הקבוצה".
אני בקבוצת רכישה ולחברה שארגנה את הקבוצה מונה נאמן. מה יעלה בגורל הכספים שלי?
עו"ד אבנר כהן מבהיר כי "בקבוצת רכישה אין בטחונות, הדיירים הם למעשה יזמים שרכשו ביחד קרקע ושהתקשרו עם קבלן. ככל ששילמו לקבלן רק עבור עבודה שבוצעה בפועל, הרי שזכויותיהם מוגנות, שכן לקבלן אין כל זכות שהיא בקרקע. ככל ששילמו מקדמות, מעמדם הוא כמעמד של כל נושה אחר והם מתחלקים בהתאם לחלקם היחסי עם הנושים האחרים. ככל שמסרו כספים לחברה המארגנת ללא בטחונות, מעמדם הוא כשל כל נושה אחר".
איך בוחרים יזם לפרויקט התחדשות עירונית (תמ"א 38 או פינוי בינוי ומוודאים שהוא לא בקשיים?
בחירת היזם משפיעה בראש ובראשונה על סיכוייו של הפרויקט להצליח, על משך זמן הבנייה, פתרון בעיות שעלולות לצוץ תוך כדי הפרויקט ולבסוף - על הדירות החדשות.
עו"ד זיו גרומן צילום: סיגל סבןעורכי הדין גרומן ושפי מציינים כי "כשבאים לבחור יזם יש להסתייע באנשי מקצוע, כמו עו"ד המתמחים בהתחדשות עירונית, מפקח ושמאי מקרקעין. כדאי לערוך בדיקת נאותות ליזם, במסגרתה ייבדקו הרקע המשפטי שלו, האם מדובר בחברה מפרת חוק, בדיקה במאגרי מידע משפטיים לגבי תביעות (אם קיימות) נגד היזם או פסקי דין שניתנו נגדו, בדיקת זהות בעלי המניות בחברה היזמית.
"יש לדרוש מהיזם להציג אסמכתאות ונתונים הקשורים לאיתנות הפיננסית וליכולתו לממן את הפרויקט ולקבל ליווי פיננסי לפרויקט. ניתן ורצוי גם לבחון פרויקטים שבוצעו על ידו וזהות החברות שמימנו את הפרויקטים הנ"ל. במסגרת ההסכם עם היזם שייבחר, יש לדרוש ממנו ערבויות ובטחונות שניתן יהיה לממש במקרה של קריסתו הכלכלית או מינוי נאמן. הערבויות והבטחונות האלו והעובדה שהפרויקט יבוצע אך ורק עם ליווי בנקאי, מקטינים מאוד את הסיכון שהפרויקט לא יגיע לסיומו, או אם חלילה הפרויקט לא יגיע לסיומו - יהיו בעלי הדירות זכאים לממש את ערבות חוק המכר שניתנו להם במסגרת הפרויקט, ערבות בשווי הדירה החדשה שהם אמורים לקבל".
