שוק הנדל"ן הישראלי חווה במהלך השנתיים האחרונות האטה, קשיים ומהמורות לא מעטות, בין היתר לנוכח שינויים רבים שחלו בשיעור הריבית הבסיסית (ריבית הפריים), אשר במשך שנים קודם לכן עמדה על שיעור כמעט אפסי, ועקב כך גרמה לענף להוות נתיב השקעה מועדף על המשקיע הישראלי.
בנוסף, עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל" והמצב הכלכלי המאתגר אליו נקלעו רוב תושבי המדינה כתוצאה מהימשכות המלחמה, התערער שוק הנדל"ן עוד יותר עקב אי הוודאות הרבה שקיימת בקרב רוכשי דירות ומשקיעים לגבי מועד סיום המלחמה. בהתאם לכך, השילוב של עליית שיעור ריבית הפריים וכלכלת מלחמה הוביל לעלייה משמעותית בהחזרי משכנתא בקרב רוכשי דירות.
כמו כן, אחת מאותותיה המשמעותיות של המלחמה על ענף הנדל"ן הייתה איסור כניסת פועלים פלסטינים לאתרי הבנייה בישראל, דבר אשר גרם במהרה למחסור בפועלים המתמחים בעבודות הרטובות ההכרחיות, וכפועל יוצא מכך לעיכובים בהשלמתם של פרויקטים רבים במועדם מצד היזמים והקבלנים.
גורמים אלה גרמו לרוכשי הדירות לשקול בשנית את כדאיות העסקה בה התקשרו טרם התמורות שהחלו בענף בתקופה האחרונה. במקרים רבים, כאשר הפנימו שיתקשו לעמוד בתנאי העסקה, חזרו בהם וביקשו לבטלה. אולם, מצב הדברים איננו פשוט כלל ועלול לגרור תביעה מצד הקבלן או היזם נגד הרוכשים.
בעזרת עו"ד עמית פרידמן ג'ובאני ממשרד עוה"ד מויאל מלאכי ושות', המתמחה בנדל"ן, בדקנו כיצד אותם רוכשים רלוונטיים רשאים "לצאת" מעסקה לרכישת דירה במינימום נזק ומהם הסיכונים שיש במהלך כזה.
הפרויקט בו רכשתי דירה מתעכב בעקבות מחסור בפועלי בניין, האם אני זכאי להטבות בנוגע לתשלום על הרכישה?
לדברי עו"ד ג'ובאני, "חוק המכר (דירות) על תוספותיו ותקנותיו הוא החוק העיקרי והמרכזי, שמאגד את זכויות הרוכש שקנה דירה מהיזם; ואת התחייבויותיו של היזם, בין היתר, בקשר לבניית הדירה, מועד מסירתה, רישום הזכויות וכיו"ב. על פי הוראות החוק, רשאי יזם לאחר במועד מסירת הדירה לרוכש לתקופה בת 30 יום, וזאת ללא חבות במתן פיצוי כספי. מעבר לכך, קובע החוק כי ככל שהאיחור במסירה נבע כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה, או בשל נסיבות סיכול החוזה, כלומר נסיבות בהן היזם לא ידע או ראה ולא היה עליו לצפות את התקיימותן, אין היזם חייב בתשלום פיצויים בגין איחור אשר נבע בשל הנסיבות הנ"ל.
"כל איחור שאינו חוסה תחת שני חריגים אלו, מחויב בפיצוי על ידי היזם בגובה של דמי שכירות חודשיים של דירה דומה בגודלה ובמיקומה לדירה הנרכשת, וזאת החל ממועד המסירה החודשי ועד לחודש הרביעי לאיחור. החל מהחודש החמישי ועד לחודש העשירי לאיחור, מחויב היזם בתשלום דמי שכירות, המוגדלים בשיעור של 25%; והחל מהחודש ה-11 לאיחור ואילך, מחויב היזם לתשלום דמי שכירות, המוגדלים בשיעור של 50%".
לדבריו, "נכון למועד זה, הממונה על חוק המכר טרם פרסם את עמדתו בעניין, ולכן לא נקבע כי מלחמת חרבות ברזל היא אירוע המהווה כוח עליון, כלומר סיכול לחוזה המונע מהיזם לעמוד בהתחייבויותיו. משכך, על היזם, לכאורה, לפצות בגין האיחור הנובע כתוצאה מהמלחמה. בפועל, אין ספק כי המלחמה שינתה באופן מהותי את שוק פועלי הבניין בישראל, ולמשך מספר חודשים כל אתר בנייה בו עבדו בעיקר פועלים פלסטינים נסגר או עבד בעצלתיים.
"רק לפני כשלושה חודשים החלו לפעול באתרים פועלי בניין הודיים עקב החלטת הממשלה להגדלת מכסות פועלים מהודו, שיהוו תחליף לפועלים הפלסטינים. לכן, ככל הנראה, כאשר סוגיה זו לא תיפתר על ידי הצדדים ותגיע לבית המשפט, השופטים יצטרכו לבחון את מקור הפועלים באותו אתר ואת השפעתם על התקדמות הבנייה של הפרויקט.
"חשוב לציין שבשל העובדה שהנושא טרי וטרם התקבלו לגביו פסקי דין מובילים שמכוחם ניתן ללמוד על רוח בית המשפט בנושא, וכן לאור ניסיון העבר של היזמים לתלות בנגיף הקורונה אמתלה לאיחור בהשלמת הפרויקטים, ניסיון אשר נדחה על סף, נראה שהפעם יידרשו היזמים להוכיח באופן אקטיבי ומפורט כי האיחור נבע כתוצאה ישירה מהמלחמה ולא רק כמעין 'ענן מרחף' שניתן לחסות תחתיו.
"אפשרות ביניים נוספת היא פנייה לבנק שהעניק לרוכש משכנתא בבקשה להקפאת תשלומי המשכנתא למספר חודשים. כידוע, לאור המצב, וכחלק מאסטרטגיית שיפור התדמית, בנקים רבים מפרסמים כי הם מעניקים אפשרות לדחיית תשלומי משכנתא, כך שבפועל הרוכש יוכל לקבל מעט חמצן למספר חודשים, אשר במהלכם לא יידרש לתשלום הקרן והריבית החודשית, אלא רק לתשלום דמי דחייה בסך של כמה מאות שקלים בודדים מידי חודש".
תזכורת: שוק הדיור בזמן מלחמה
(צילום: סנטרל הפקות)
רכשתי דירה בפרויקט ביישוב שפונה בעקבות המלחמה, האם המדינה תפצה אותי?
"נכון להיום, הפיצויים שמעניקה המדינה למפונים עקב המלחמה היא לבעלי עסקים שעסקם נפגע ונגרמו להם הפסדים, או לחלופין, לבעלי נכסים שהנכס שלהם נפגע כתוצאה מהמלחמה. כל עוד לא תתקבל החלטה אחרת, המדינה לא מפצה בגין איחורים שנגרמו ו/או יגרמו לרוכש עקב המלחמה".
עורך דין עמית פרידמן ג'ובאני צילום: אייל טואגעל אילו זכויות או הטבות אנחנו מוותרים אם נמכור את הדירה בשלב מוקדם?
"אדם שהוא בעל דירת מגורים יחידה, בבואו למכור אותה יהיה זכאי ליהנות מהטבת מס שבח בגין דירת מגורים מזכה, לפיה הוא יהיה פטור מתשלום מס השבח בגין מכירת הדירה עד לתקרת שווי דירה בסך של 5.008 מיליון שקל, ובלבד שהוא בעלים של הדירה למשך 18 חודשים לפחות מהמועד שבו הפכה לדירת מגורים, דהיינו מהמועד בו התקבל אישור אכלוס (טופס 4) לדירה.
"במצב דברים בו אנו מוכרים את הדירה טרם 'הפיכתה' על פי היבט מיסוי מקרקעין לדירה, אותו אדם לא יהיה זכאי במכירת הדירה לקבל את הפטור - וימוסה בשיעור של כ-25% מהרווח שצבר בגין מכירת הדירה (לפני קיזוז הוצאות מוכרות)".
האם אוכל לבטל את הרכישה ו"להחזיר" את הדירה ליזם?
"בפרויקטים רבים בהם הרכישה מבוצעת בכפוף להתקיימותם של תנאים מתלים, לאור העובדה שהיא מתרחשת בשלב בו טרם התקבל היתר בנייה לפרויקט וטרם נחתם הסכם ליווי בנקאי בין היזם לבין הבנק, לרוב עומדת לרוכש אפשרות להודיע על ביטול הרכישה, ככל שלא התקיימו התנאים הנ"ל למשך התקופה הנקובה בהסכם, וזאת ללא כל חבות לתשלום פיצוי כספי ליזם.
"כאשר הרכישה אינה מותנית בהתקיימותם של תנאים כלשהם בקשר לפרויקט, לרוב קובע הסכם המכר כי בגין הפרה יסודית של הרוכש (אי עמידה במועדי התשלום למשל), יידרש הרוכש לשלם פיצוי כספי בשיעור ממוצע של כ-10% מערך העסקה. לשם השוואה, בתוכניות הממשלתיות (מחיר למשתכן/מחיר מטרה וכו') הפיצוי הכספי הוא בשיעור של 2% בלבד.
"עם זאת, לנוכח המצב, לא מעט יזמים קשובים למצוקת השוק ולקשיים הכלכליים בהם מצויים חלק מרוכשי הדירות, וחלקם מאפשרים את ביטול ההסכם ללא תשלום פיצוי כספי, או לחלופין בתשלום פיצוי מופחת בגין הוצאות ששולמו על ידי היזם עקב התקשרותו בעסקה (עמלת שיווק, שכ"ט עו"ד, שירותי משרד וכדומה).
רכשנו דירה בפרויקט מגורים, אך קשה לנו להחזיר את המשכנתא בעקבות עליית הריבית, אילו אפשרויות עומדות בפנינו?
"ניתן לפנות ליזם בבקשה לביטול העסקה ולהסתכן בתשלום הפיצוי המוסכם. אפשרות נוספת היא פנייה לבנק לטובת הקפאת תשלומי המשכנתא לתקופת זמן מסוימת, בין בתשלום ובין ללא עלות, שירות שניתן בתקופה האחרונה, כאמור, על ידי מרבית הבנקים בשל המלחמה ושירות המילואים הרחב בו מצויים חלק לא מבוטל מעובדי ועובדות המשק.
"אפשרות שלישית היא מכירת הדירה לצד שלישי תוך כדי הפרויקט. היתרון של אפשרות זו הוא השליטה בתהליך העסקה וניווטה בהתאם לצרכים של המוכר - סכום התמורה, מועדי התשלום, ניסיון למיקסום פוטנציאל השווי של הדירה וצמצום החשיפה לתשלומי פיצויים ליזם עקב ביטול ההסכם. כמובן שאפשרות זו צריכה להיות מאושרת על ידי היזם טרם התנעתה, ולכן חשוב שבמסגרת המו"מ לרכישת הדירה מהיזם, תקבל אפשרות זו ביטוי בחוזה הרכישה, על כל מקרה שלא יהיה".
לסיכום, אומר עו"ד פרידמן ג'ובאני כי "שוק הנדל"ן מצוי כעת בתקופה עם המון סימני שאלה. גם בעת הזו קיימות לא מעט הזדמנויות ועסקאות נדל"ן בתנאים מועדפים, אך חשוב למשקיע לקחת בחשבון את כל הסיכונים הקיימים בשוק לנוכח המלחמה ואותותיה, ולנסות למזערם באמצעות הטמעת מנגנוני הגנה על הרוכש במסגרת הסכם הרכישה ובהתאמה בהתנהלות מול הבנק במסגרת הליך נטילת המשכנתא".
