בשנים האחרונות נושא הדיור להשכרה בישראל שינה כיוון פעמיים. בפעם הראשונה נפל האסימון שיש צורך גדול בפרויקטים להשכרה, ולאחר תקופה לא קצרה גם החברות בענף הנדל"ן החלו להיכנס לתחום. הפעם השנייה שבה שינה השוק כיוון הייתה עם העלאות הריבית, מה שהפך תחום פורח לגוסס. היום, אחרי שכבר ראינו עליות משמעיות במחירי השכירות, הביקוש לדירות להשכרה רק גדל עקב המלחמה. שינויים שעליהם הוחלט טרם המלחמה, כבר לא בטוח שיסייעו, ונשאלת השאלה מה יעלה בגורל ענף השכירות ומחיריה. נכון להיום יש יותר שאלות מתשובות, ובענף מנסים לשרטט תמונת מצב מהשטח.
"בשנים האחרונות, לנוכח עליית מחירי הדיור, אנו עדים לנחיצות הגדלה והולכת של שוק שכירות ארוכת טווח בישראל", פותח ואומר גבי דוד, מנכ"ל שיכון ובינוי זכיינות. "בניגוד לעבר, הישראלים היום הרבה יותר פתוחים לשמוע על שכירות ארוכת טווח כפתרון דיור ממושך, כמקובל בעולם, ומצביעים ברגליים. השינוי נובע גם מהמציאות הכלכלית של העשור האחרון, המתבטאת בעלייה מתמשכת במחירי הדירות למגורים במקביל לעליית הריבית על המשכנתאות.
גבי דודצילום: שיכון ובינוי"הראיה המובהקת לכך היא היקף הביקושים. למשל במתחם 'חלומות ארנונה' של שיכון ובינוי בירושלים, הכולל 333 יחידות דיור להשכרה ארוכת טווח, שיעור התפוסה מאז אכלוס המתחם ב־2020 שומר על ממוצע הקרוב מאוד ל־100%, עם תחלופת שוכרים נמוכה מאוד. תמונת המצב דומה במרבית הפרויקטים המקבילים בשוק.
"יש לזכור שהעלייה במחירי הדירות במשך כשני עשורים רצופים גרמה לכך שלא מעט אוכלוסייה יצאה ממעגל הרוכשים הפוטנציאליים בשל היעדר יכולת כלכלית מספקת. הפתרון עבור מי שמחפש דיור לטווח ארוך במחיר הוגן הוא השכרה לטווח ארוך. על כל דירה שמוצעת להשכרה ארוכת טווח יש ביקוש רב, ורשימות המתנה ארוכות של עשרות שוכרים פוטנציאליים. אולם בשנתיים האחרונות אנו עדים לשינוי, שעלול לבשר את קיצו של שוק השכירות ארוכת הטווח בארץ, וזאת אם לא יחול שינוי מהותי ומהיר ביחס המדינה והרשויות לתחום. עליית הריבית החדה הפכה את המודל הפיננסי של היזמים, שנפרס על פני כ־25 שנה, לבלתי כדאי. המספרים לא מתחברים. שיעור התשואה משכירות הנהוג בישראל (כ־2.75% משווי הנכס בממוצע) נמוך מדי ביחס לסביבת הריבית ולעלויות ההון של היזמים הפעילים בתחום (למעלה מ־10%). המדינה מצידה מודעת היטב למצב ובוחנת דרכים לסייע, אם כי עדיין ללא הצלחה".
"קיצור הליכים ושינוי במודל"
מכיוון שהמצב בעייתי ואף עשוי להחמיר בשל המציאות החדשה שנכפתה על ישראל, יש למצוא את הדרכים הנכונות לשינוי המשוואה. דוד מנסה לשרטט כיוון לפתרונות אפשריים: "אלה יכולים להגיע משני כיוונים. הראשון הוא קיצור תהליכים ותיעדוף של דירות להשכרה לטווח ארוך. במבחן התוצאה משך הזמן שנדרש מרגע שהיזם מתחיל לשלם על הפרויקט ועד שהפרויקט מתחיל לייצר עבורו הכנסה, אינו סביר, מייצר עלויות מימון גבוהות ומרחיק את היזמים וגם את המשקיעים המוסדיים, שהיו אמורים להיות השותפים הקלאסיים לסוג כזה של נדל"ן. נושא נוסף הקשור ישירות למשך זמן ההקמה, הוא התכנון והרישוי. לרשויות המקומיות יכולה להיות תרומה משמעותית ביותר בתיעדוף תהליך הרישוי של הפרויקטים להשכרה וכן מתן אפשרות לתוספת יחידות דיור לדיור להשכרה.
"הכיוון הנוסף נוגע לשינוי במודל. שינויים אפשריים יכולים להיות תמהיל משולב של השכרה ומכירה, קיצור הזמן המאפשר מכירה של הדירות, ערבויות מדינה שיותאמו לשינויים בשיעור הריבית, אפשרות מכירת הדירות לפרטיים שיהיו מחויבים להמשיך להשכירן והקלה במס הרכישה של הרוכשים הללו ועוד. בימים אלה מתקיימים דיונים בנושא עם גופי המדינה הרלוונטיים, בהם משרד השיכון וחברת דירה להשכיר, במטרה לתת מענה, ואף נתקבלו מספר החלטות בכיוון. ניכר שכולם מבינים את הצורך ומודעים לגודל המשבר. זה הזמן לפעול למציאת פתרון בתחום חשוב זה ולאפשר הקמת שוק לשכירות ארוכת טווח בישראל בדומה לזה הקיים בעולם המערבי, ויצירת אלטרנטיבה נוספת למגורים".
איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען, מדגיש את חשיבות המתווה האטרקטיבי ליזמים לצורך התנעת התחום: "חייבים לפתח באופן דרמטי את שוק הדיור המפוקח להשכרה. זאת בשל מחירי הדיור הגבוהים, היצע שהולך וקטן וההבנה שגם מחירי השכירות בשוק הפרטי עולים בהתמדה.
איל הנדלןצילום: תומר חומפסכדי שהפרויקט הזה יצליח, על המדינה להבין שככל שהיא תולה את תקוותיה ביזמים פרטיים שישקיעו מכספם כדי לייצר אלטרנטיבה של דיור להשכרה מפוקחת, יהיה עליה לייצר עבורם כדאיות עסקית, שמתבטאת בהטבות מס ובהיבטים אטרקטיביים וכלכליים נוספים, שימשכו חברות יזמיות להשקיע בתחום".
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק בקבוצת אלמוג, מתייחסת לצעדים שעליהם דובר בעבר כדי לחלץ את התחום, וסבורה כי לא די בכך: "העליות במחירי השכירות בשנים האחרונות מחייבות חשיבה מחודשת אצל מקבלי ההחלטות והמחוקק, הן ברמת הפיקוח על המחירים ואיכות הנכסים והן במציאת פתרונות לדיור בר השגה לשוכרים שידם אינה משגת לרכוש דירה.
רקפת להב צילום: רונן ירמיהומהלך של עדכון חוק עידוד השקעות הון בתחום הדיור להשכרה, שמציע ליזמים הטבות ברמת מס החברות ומס הרכישה בתמורה להקצאת דירות להשכרה במחיר מפוקח ולטווח ארוך, הוא מבורך, אך אינו מספק. הארכת התקופה המינימלית לשכירות המזכה בהטבות הללו – מחמש שנים ל־15, פוגעת משמעותית במוטיבציה של החברות לגשת לפרויקטים מסוג זה. לראיה, על־פי נתוני משרד הכלכלה, מספר יחידות הדיור שאושרו בשנה האחרונה קטן בכ־20% מהשנה שקדמה לה, וזאת בשל שיעור הריבית שצמח והדיר את היזמים מהתמודדות במכרזים הללו בשל אי כדאיות כלכלית. אני סבורה, כי הטבה שיכולה לעודד חברות יזמיות לגשת למכרזים אלו היא ברמת ריבית קבועה צמודה ללא קשר לשוק, כאשר המדינה מתחייבת להשלים את היתר. הטבה זו תוכל לתת ליזמים בטחון בפרויקט ותגדיל את התחרות בשוק השכירות".
"המלחמה צפויה להגדיל הביקוש"
גם קרן כליפה, מנכ"לית חטיבת G City ישראל שזכתה במכרז של דירה להשכיר בתל השומר, מציעה פתרונות אפשריים: "בשוק הדיור להשכרה חסרות אלפי ואולי עשרות אלפי דירות, וזאת עוד לפני פרוץ 'חרבות ברזל'. המלחמה צפויה מחד להגדיל את הביקוש, ומאידך יהיה קשה מאוד להגדיל את ההיצע. תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך באמצעות 'דירה להשכיר' היווה, לפחות בתכנון, כלי מרכזי להגדלת היצע הדירות להשכרה בישראל. התחום ספג בשנה האחרונה מהלומה עקב עליית הריבית החדה, ובמודל הנוכחי ההיתכנות הכלכלית מורכבת.
קרן כליפהצילום: אופיר אבהמובבנוסף דובר על שינוי חוק עידוד השקעות הון לטובה, אך השינויים המוצעים אינם מספקים. המדינה צריכה לחולל שינוי מהותי בהגדרות הבסיסיות של תחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, ולתמרץ את היזמים באופן שיגדיל עבורם את הכדאיות הכלכלית לפעול בו – זאת באמצעות הגדלת זכויות הבנייה ומתן הלוואות בערבות מדינה.
"דיור להשכרה הפך עקב המלחמה להכרחי הרבה יותר, הן במציאת פתרונות דיור למפונים והן מפאת ביקושים רגילים להשכרה, וצעדי המדינה צריכים להתאים לצורך".
אמיר רוזנבלום, יועץ ניהול ואחזקת מבנים ונכסי משקיעים ובעלי עידן (ש.נ.י), סבור אף הוא שהמלחמה תגדיל את הביקוש, וכי כעת, בשל המפונים הרבים, חובה על המדינה לתמוך בשוק שכירות מפוקח ומאורגן: "האתגר של דיור להשכרה לטווח הארוך מקבל משמעות חדשה לחלוטין בעקבות המלחמה. על מקבלי ההחלטות לדאוג לכך שבמסגרת כל פרויקט ופרויקט, כולל אלה המנוהלים על ידי חברות ניהול ואחזקה, יהיה פלח ראוי של דיור להשכרה לטווח הארוך, כולל במחירים מפוקחים. יהיה לכך ערך כפול ומכופל: גם למאות אלפי ישראלים השוכרים כיום דירות, כשבתל אביב לבדה כל דירה שנייה הינה בשכירות, וכמובן גם לרבבות הרבים של תושבי הנגב המערבי והגליל העליון, שאיבדו את בתיהם או שנאלצו לנטוש אותם בהיעדר מיגון ראוי. על מנת שלא יעמדו, חלילה, בסיטואציה המבזה של פינוי חוזר ונשנה מבתי מלון או דיור ארעי בלתי סביר, החלופה הנאותה עבורם, לפחות לטווח הקצר והבינוני, תהיה במסגרת דיור להשכרה מפוקח ולטווח בלתי מוגבל, שיעניק להם ביטחון לצד איכות חיים נאותה".
"השוק בישראל בשל לפתרון"
לדברי אמיר שוהם, מנכ"ל יוניון ליב המקדמת פתרונות דיור ארוכי טווח, "פתרונות הפינוי שהציעה המדינה אינם עונים על הצרכים הבסיסיים של המפונים, והם יכולים להוות פתרון זמני לזמן קצר בלבד. כאן באה לכדי ביטוי ביתר שאת ההזנחה רבת השנים של המדינה בפיתוח שוק שכירות מקצועי ומשוכלל, שהיה יכול להוות את הפתרון גם לאותם מפונים, ולהעמיד להם דיור ראוי ההולם את צורכיהם ולטווח בינוני וארוך. לא זו בלבד שהשוק בישראל בשל לפתרון השכירות, אלא שזה גם צו השעה".
לדברי שוהם על הממשלה לפעול באופן הבא: "עליה לקבוע ייעוד שכירות לקרקעות, וכך ייקבע מחיר הקרקע בהתאם לייעוד שכירות ולא מכירה, בדיוק כפי שקיים במלונאות, משרדים, דיור מוגן וכיו"ב. בנוסף יש להחיל אמות מידה תכנוניות להשכרה, בדיוק כפי שקיים במלונאות ובדיור מוגן, וזאת כדי לגרום לכך שהפרויקטים יהיו יעילים ותואמים את מטרת השכירות. תכנון מגורים לשכירות לא דומה לתכנון מגורים למכירה. כמו כן יש להפחית את מס הרכישה ל־0.5%, כפי שקיים לגבי קרנות ריט למגורים. לא צריך להיות הבדל בין קרן ריט למגורים ובין יזם בעניין זה. ניתן לקבוע שבמכירת דירות היזם יידרש להשלים את ההפרש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. עוד מהלך חשוב קשור לסוגיית המע"מ. על הממשלה לפעול בדיוק כפי שפעלה לתמרץ פרויקטים של התחדשות עירונית בתיקון 47 לחוק המע"מ, ולקבוע מע"מ אפס בפרויקטים של שכירות. מנגד ניתן לקבוע, שבעת מכירת דירות יחול מע"מ עסקאות. עניין זה בא לביטוי ביתר שאת בשכירות מפוקחת, שבה היזם גם נושא בעול מימון המע"מ וגם נדרש להשכיר את הדירות במחיר מופחת, באופן שהופך את הפרויקט ללא רווחי".
עו"ד רו"ח רחלי גוז־לביא, שותפה מנהלת ושותפת מיסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות', מתייחסת להטבות המס שניתנות במסגרת חוק עידוד השקעות הון, וסבורה שהן אינן אטרקטיביות מספיק: "חוק עידוד השקעות הון נדל"ן נועד, בין היתר, להגדיל את היצע הדירות לשכירות על ידי מתן הטבות מס לבעלי בניינים להשכרה. כיום לפי החוק קיימים שני מסלולים, שלפיהם ניתן לקבל את הטבות המס, כאשר משכירים דירה בשכירות לטווח ארוך. מסלול ישן, שעמידה בתנאיו קלה יותר, עם הטבות מס מופחתות ומסלול חדש, הכולל תנאים יותר מחמירים, אולם מאפשר הקלות מס מוגברות. לאחרונה פורסמה הוראת שעה בדבר הגשת בקשות למסלול ההטבות, אשר האריכה מועדים להגשות מסמכים לשם קבלת האישור. יחד עם זאת הטבות המס הטובות, שניתנות למי שעומד באחד משני המסלולים, אינן מספיק אטרקטיביות בסביבת ריבית גבוהה שבה המשק נמצא, היות שהתשואה נטו על אפיקים פיננסיים גבוהה בהרבה מהתשואה נטו בגין השכרה למגורים. משכך, אפילו אם הטבות המס ישופרו באופן ניכר, עדיין כל עוד הריבית גבוהה, לא תהיה אטרקטיביות להשקעה בבניית דירות מגורים להשכרה לטווח ארוך".
לדברי גוז־לביא, "פתרון אפשרי אחד לבעיית המחסור בדיור מסוג זה הוא הקצאת קרקעות על ידי המדינה ליזמים בדרך של מכרזי B.O.T (בנה־הפעל־העבר). המדינה תקבע תקופת הפעלה ארוכה מוגדרת (שאינה עולה על 25 שנה), מפרט נקוב ודמי שכירות קבועים, כאשר בסיום תקופת ההפעלה על היזם להחזיר את הדירות למדינה. כך היזם יוכל לבנות פרויקט דיור להשכרה לטווח ארוך בעלות מופחתת (בהינתן שעלות הקרקע הנחסכת הינה משמעותית ויכולה להגיע ללמעלה מ־60% משווי הדירה), והדירות יושכרו במחיר מופחת ממחיר השוק".
