תמ"א 38 חדשה בעיר גבעתיים: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות ערן ניצן, החליטה לתת תוקף לתוכנית התחדשות עירונית כוללת לעיר גבעתיים. התוכנית קודמה בהתאם לסעיף 23 שבתמ"א 38, המאפשר לכל עיר לקדם תוכנית על בסיס התמ"א (תוכנית מתאר ארצית), תוך התאמתה למאפיינים המקומיים של העיר או השכונה. נציין כי במסגרת הדיון והאישור של התוכנית החדשה נקבעו מגבלות גובה על בנייה חדשה במסגרת תמ"א 38 ואף שונו תבחיני חישוב הזכויות. התוכנית נערכה על ידי אדריכלית נעמה מליס.
התוכנית הכוללנית שאושרה בגבעתיים חלה על מגרשי המגורים במרכז העיר הוותיק של גבעתיים, והיא משלימה את תוכנית המתאר של גבעתיים שאושרה להפקדה. בוועדה המחוזית מסבירים שמטרת התוכנית היא "לאפשר התחדשות עירונית וצמיחה, תוך שמירה על האיכויות המאפיינות את העיר גבעתיים, בדגש על יצירת רחובות נעימים והליכתיים, עם מדרכה רחבה וחופת עצים נרחבת".
התוכנית קובעת עקרונות יישום לתמ"א 38 ברחבי העיר באמצעות מספר מסלולים: חיזוק או הריסה ובניה בחלקה בודדת או באיחוד חלקות, וקביעת גובה הבינוי על בסיס רוחב חלל הרחוב. כאמור, התוכנית מגדירה הגבלות גובה לבנייה וצפויה להתיר בנייה של עד 8 קומות במסגרת תמ"א 38 בשטח ההרלוונטי לתוכנית הכוללנית. במקביל נקבעו עקרונות להקצאת שטחי ציבור בקומת הקרקע של המבנים החדשים. עוד במסגרת כללי התוכנית, לאורך הרחובות הראשיים בעיר תתאפשר הקמה של שטחי מסחר מלווה רחוב ושימושים 'מעין ציבוריים' נוספים, תוך חידוש פני הרחוב. הכוונה בשימושים 'מעין ציבוריים' היא בין היתר מועדון דיירים בבניין.
"התוכנית מייצרת וודאות ופשטות"
בכל הנוגע לזכויות הבנייה, בעת הפקדת התוכנית נקבעו שלושה קריטריונים לקביעת זכויות בכל פרויקט: מכפיל יחידות דיור, מכפיל שטח ונפח מקסימלי. עם זאת, במסגרת הדיונים כמו גם בחינה של הוועדה המחוזית תוכניות ופרויקטים שיצאו לדרך ומומשו בתחומי העיר, הוחלט לשנות את התבחינים לחישוב הזכויות. כך, התוכנית שאושרה למעשה ביטלה את הקריטריונים המקוריים וקובעת חישוב זכויות על בסיס נפח בלבד כפי שמסבירים בוועדה המחוזית: "בשלב אישור התוכנית, בוטלו הקריטריונים המתבססים על הקיים (מכפיל יחידות דיור ומכפיל שטח). הזכויות המתאפשרות על פי התוכנית נגזרות משטח המגרש ומרוחב הרחוב, מתוך כוונה לייצר חתך רחוב אחיד". בנוסף קובעת התוכנית החדשה גם ש-20% מכלל יחידות הדיור, בכל פרויקט במסגרת הריסה ובנייה, יוקצו לטובת דירות קטנות כהגדרתן בחוק.
״תוכנית ההתחדשות הכוללנית של גבעתיים מייצרת וודאות ופשטות", כך מסביר יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן. "התוכנית מגדירה את האזורים והתנאים בהם תתאפשר התחדשות מגרשית. במתחמים אלו תפעל העיר לקדם היתרי בנייה בכפוף לתנאים שנקבעו בכדי לאפשר למבנים להתחדש, לייצר את ההגנה מפני רעידות אדמה וטילים ולהוסיף היצע של יחידות דיור. לצד זאת התוכנית מגדירה מתחמים של התחדשות בעיר בהם יקודמו בנפרד בתוכניות מתחמיות רחבות היקף אשר בהן יכללו המענים הציבוריים הנדרשים לעיר ולתושביה״.
ערן ניצן יו"ר ועדה מחוזית תל אביב וצפון צילום : פיני חמומתכנן מחוז תל אביב במינהל התכנון, אדריכל ארז בן אליעזר, "בתחום ההתחדשות העירונית ישנה חשיבות רבה לוודאות התכנונית. תוכנית זו היא חלק מסל הכלים לחידוש העיר גבעתיים ומהווה נגזרת חשובה להתחדשות מגרשית".
