יממה לאחר פרסום הנתונים אודות שוק הנדל"ן לחודש יוני השנה, מסכם היום (ג') אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר את הרבעון הראשון של שנת 2023, במהלכו נרכשו 18,394 דירות (חדשות ויד שנייה) בשוק החופשי - ירידה של 41% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ואחת הרמות הנמוכות ביותר מאז תחילת שנות האלפיים.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
על פי הנתונים, משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע לרמתו הגבוהה ביותר ב-20 השנים האחרונות לפחות. ניתוח רמות מחירי הדירות שנרכשו מרמז כי ברבעון הראשון השנה נרכשו דירות פחות "איכותיות" מאשר אשתקד, אשר אופיין במגמה הפוכה, טרם החל רצף העלאות הריבית על ידי בנק ישראל.
2 צפייה בגלריה
משקל הפריפריה בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע לרמתו הגבוהה ביותר ב-20 השנים האחרונות. בנייה באשקלון
(צילום: תומר שונם הלוי)
למעשה, הירידה בהיקף העסקאות לרכישת דירה בשוק החופשי הייתה חדה זה הרבעון הרביעי ברציפות. שיעור ירידה זה אמנם פחות חד מהירידה שנרשמה ברבעון האחרון אשתקד (ירד ב-54% לעומת הרבעון האחרון של 2021), אולם צריך לציין כי ברבעון האחרון של 2021 נרשם שיא היסטורי במספר העסקאות, בין היתר על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם העלאת מס הרכישה. בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה גם ברבעון הקודם הוסיף מספר העסקאות לרדת בשיעור של 1.4%.
בהכללת העסקאות בסבסוד ממשלתי (עדיין במסגרת "מחיר למשתכן") עמד מספר העסקאות ברבעון הראשון השנה על 20,230 יחידות דיור, ירידה של 42% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול מתון של 1% (על רקע גידול במספר הדירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי).
שפל באזורי הביקוש
בהשוואה היסטורית של רמת העסקאות בשוק החופשי מאז תחילת שנות האלפיים נמצא כי רק בשלוש תקופות, שאופיינו בזעזועים חיצוניים, נרשמו רמות נמוכות יותר של עסקאות: תקופת האינתיפאדה השנייה (2002-2003), פרוץ המשבר העולמי (רבעון רביעי 2008) והרבעון השני של 2020, שעמד בצל פרוץ מגפת הקורונה. כאשר יש להביא בחשבון שמספר משקי הבית בשני המשברים הראשוניים היה נמוך משמעותית מאשר כיום.
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בשני אזורים, ת"א ורחובות (אזור הכולל בתוכו את ערי השפלה) אף הגיעה רמת העסקאות בשוק החופשי ברבעון הראשון השנה לרמתה ההיסטורית הנמוכה ביותר באזורים אלו. באזור ת"א נמכרו בסך הכל 1,251 דירות.
באופן כללי כאשר בוחנים את הדרוג ההיסטורי של רמת העסקאות באזורים השונים בולטת העובדה לפיה אזורי הביקוש במרכז הארץ, המאופיינים ברמות מחירים גבוהות משמעותית מאשר באזורי הפריפריה, קרובה רמת העסקאות ברבעון הראשון השנה לרמת שפל היסטורי. מנגד, באזורי הפריפריה, שגם בהם אמנם נרשמה ירידה חדה בעסקאות ברבעון הראשון, רחוק הרבעון הראשון השנה מרמות שפל באזורים אלו.
הירידה החדה במספר העסקאות באזורי הביקוש במרכז הארץ הביאה את משקל הפריפריה בסך העסקאות ברבעון הראשון השנה לשיעור של 49% מסך העסקאות בשוק החופשי, כאמור רמתו הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות האלפיים.
אזור ת"א בולט ברמת מחירים גבוהה באופן משמעותי מכל האזורים האחרים, כאשר מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור זה (הכולל מלבד העיר ת"א עצמה, גם את בת ים) עמד ברבעון הראשון על 4.7 מיליון שקל. מחירה הממוצע של דירה יד שנייה באזור זה עמד על 2.8 מיליון שקל, גבוה יותר אף ממחירי הדירות החדשות שנמכרו באזור רחובות. על רקע ממצאים אלו מציינים באוצר כי דווקא בשוק היוקרה (דירות מעל 10 מיליון שקל) נבלמה הירידה החדה שנרשמה אשתקד בפלח שוק זה בעיר ת"א.
2 צפייה בגלריה
ת"א. מחירה הממוצע של דירה חדשה באזור זה עמד ברבעון הראשון על 4.7 מיליון שקל
(צילום: ירון ברנר)
רכישת דירות פחות "איכותיות"
המחיר הממוצע של הדירות (חדשות ויד שנייה) שנרכשו בשוק החופשי באזורי הביקוש במרכז הארץ (אזורי מיסוי מקרקעין: מרכז, ת"א, ירושלים, נתניה ורחובות) עמד ברבעון הראשון של השנה על 2.79 מיליון שקל, מחיר הגבוה ב-3.8% ממחירה הממוצע של דירה שנמכרה באזורים אלו ברבעון המקביל אשתקד. פער מחיר זה נמוך משמעותית משיעור עליית מחירי הדירות על פי מדד הלמ"ס (עלה ב-11.2% בממוצע בין שני רבעונים אלו). ממצא זה עשוי להיות מוסבר בין היתר ברכישת דירות פחות "איכותיות" ברבעון הראשון השנה, כאמור, אף כי עלה דווקא משקל הדירות החדשות בסך הרכישות באזורי הביקוש במרכז.
בפילוח מחירי הדירות באזורים אלו, בין דירות חדשות לדירות יד שנייה, נמצאו כיווני שינוי מנוגדים במחירים הממוצעים. כך, מחירה הממוצע של דירה חדשה ברבעון הראשון השנה באזורי הביקוש במרכז הגיע ל-3.35 מיליון שקל, גבוה ב-8.4% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שנרכשה באזורים אלו ברבעון הראשון אשתקד. מנגד, מחירה הממוצע של דירה יד שנייה שנרכשה במרכז ירד באותה תקופה ב-1.9%. ממצאים אלו עשויים לרמז כי הירידה ב"איכות" הדירות שנרכשו ברבעון הראשון השנה התרכזה בפלח השוק של דירות יד שנייה.
לגבי הדירות החדשות שנרכשו (בשוק החופשי) במרכז, ניתוח הממצאים מרמז כי נרכשו דירות איכותיות יותר מאשר ברבעון המקביל אשתקד. כך, מחירה הממוצע של דירה חדשה באזורי הביקוש במרכז ברבעון הראשון השנה עלה ב-3.8% לעומת הרבעון האחרון אשתקד, זאת כאשר לפי מדד מחירי הדירות החדשות בשוק החופשי נרשמה באותה תקופה ירידה ממוצעת של 2.4% (המדד הממוצע ברבעון הראשון השנה לעומת זה של הרבעון האחרון אשתקד).
ממצאים אלו עשויים להיות מוסברים בין היתר בפערי המחיר הגבוהים בין מחירי הדירות החדשות לדירות יד שנייה במונחים כספיים ולנוכח עליית הריבית החדה. כך למשל, פער המחיר הממוצע בין דירה חדשה (בשוק החופשי) במרכז לבין דירה יד שנייה עמד ברבעון הראשון השנה על 890 אלף שקל (ברבעון הראשון אשתקד עמד פער זה על 580 אלף שקל). כלומר, מי שיכולים לממן בתנאי הריבית הנוכחית רכישת דירה חדשה במרכז הינם מבוססים יותר ממי שרכשו דירה חדשה ברבעון המקביל אשתקד ולכן גם רכשו דירות איכותיות יותר.
ממצא בולט נוסף העולה מניתוח התפתחות מחירי הדירות הממוצעים והחציוניים שנרכשו בשנתיים האחרונות הוא הזינוק החד במחירים אלו ברבעון הראשון של 2022 בהשוואה לרבעון שקדם לו, הן בפריפריה והן במרכז, זאת לפני תחילת רצף העלאות הריבית ע"י בנק ישראל. כך למשל, מחירה הממוצע של דירה יד שנייה שנרכשה בשוק החופשי באזורי הביקוש במרכז זינק ב-20% בין הרבעון הראשון של 2022 לרבעון האחרון של 2021, כאשר המחיר החציוני עלה בשיעור של 10%, כפול משיעור עליית מדד מחירי הדירות באותו רבעון.
ממצאים אלו יש בהם כדי לרמז כי העלאות הריבית של בנק ישראל ציננו לא רק את עליית מחירי הדירות אלא גם את ה"תיאבון" של הרוכשים לדירות "איכותיות" יותר מאלו שנרכשו ברבעונים הקודמים (בהנחה לפיה ברבעון הראשון אשתקד, טרם תחילת העלאות הריבית ע"י בנק ישראל, לא חל שינוי משמעותי בתמהיל הרוכשים, מבחינת מידת איתנותם הפיננסית). ניתוח הממצאים מצביע כי תופעה זו בלטה במיוחד בקרב רוכשי דירות להשקעה במרכז ורוכשי דירה ראשונה (בשוק החופשי) במרכז.
התאוששות בשוק היוקרה בת"א, ירידה בירושלים
אשר לשוק היוקרה, ברבעון הראשון של השנה נרשמה התאוששות במספר העסקאות בשוק היוקרה בת"א, לאחר ירידה חדה אשתקד. מניתוח האוצר נמצא כי לאחר ירידה חדה של 48% במספר העסקאות בשוק היוקרה בת"א בשנת 2022 בהשוואה לשנת 2021, חל גידול במספר העסקאות בפלח שוק זה בת"א ברבעון הראשון של 2023, מרמה של 47 עסקאות ברבעון האחרון אשתקד לרמה של 63 עסקאות ברבעון הראשון השנה, גידול של 34%. גידול זה בולט במיוחד על רקע המשך הירידה בסך העסקאות בעיר ת"א ברבעון הראשון של 2023, כאשר אלו ירדו בשיעור של 4% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד.
ניתוח רמות המחירים של הדירות שנרכשו בפלח שוק היוקרה בת"א מלמד כי הגידול במספר העסקאות ברבעון הראשון של 2023 נעשה ברמות מחירים נמוכות יותר, זאת הן בהשוואת המחירים הממוצעים, החציוניים ובחישוב מחיר למ"ר. כך, מחירה הממוצע של דירה בשוק היוקרה בת"א עמד ברבעון הראשון השנה על 15.4 מיליון שקל, נמוך ב-13% מהמחיר הממוצע ברבעון האחרון אשתקד. ברמת המחיר החציוני נרשמה ירידה של 7% (13 מיליון שקל לעומת 14.2 מיליון שקל, בהתאמה). במחיר למ"ר נרשמה ירידה מתונה יותר, של 5% (המהווה עדיין ירידה משמעותית במונחים כספיים - 890 אלף שקל), כאשר יש לציין כי בדירות מסוג זה, שבדרך כלל הן גדולות במיוחד, המחיר השולי למ"ר הולך ויורד.
בניגוד לת"א, בירושלים אשר רשמה גידול של 13% במספר העסקאות בפלח שוק היוקרה בשנת 2022 בהשוואה לשנת 2021, נרשמה ירידה חדה במספר עסקאות אלו ברבעון הראשון של 2023, כאשר אלו הסתכמו ב-13 עסקאות בלבד לעומת 22 עסקאות ברבעון האחרון אשתקד, ירידה חדה של 41%. ירידה חדה זו במספר העסקאות לוותה ברמות מחירים גבוהות יותר, כאשר המחיר הממוצע ברבעון הראשון השנה עמד על 15.6 מיליון שקל, גבוה ב-22% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד.
בתקופה בה נרשמה בלימה בעליית מחירי הדירות לפי מדד הלמ"ס, עשויים שיעורי גידול חריגים אלו ברמות המחירים בשוק היוקרה בירושלים לרמז על שינוי בתמהיל הדירות שנרכשו גם בתוך פלח שוק היוקרה עצמו.
בהרצליה, העיר השנייה בגודלה בפלח שוק היוקרה, נרשמה יציבות במספר העסקאות בפלח שוק זה ברבעון הראשון השנה בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד (15 עסקאות בכל אחד מרבעונים אלו). המחיר הממוצע עמד ברבעון הראשון השנה על 15 מיליון שקל, נמוך ב-20% בהשוואה לרבעון האחרון אשתקד (בנטרול עסקה בשווי חריג ברבעון האחרון אשתקד), אולם בשל העובדה שבעיר זו דירות היוקרה מתרכזות בצמודי קרקע, סביר להניח שירידה חדה זו במחיר הממוצע מושפעת בין היתר מתמהיל דירות שונה. ברמת המחיר החציוני נרשמה ירידה מתונה יותר של 7% (ועדיין הוזלה משמעותית במונחים כספיים).
עוד עולה מהנתונים כי השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירות בשוק היוקרה בת"א ברבעון הראשון של 2023 עמד על 153 אלף שקל, ברוטו לחודש והשכר החציוני עמד על 113 אלף שקל. בהשוואה לרמות השכר של רוכשי דירות בשוק היוקרה התל-אביבי בשנים 2022-2021 נמצא כי רמות השכר הממוצע של הרוכשים נמוכות יותר באופן משמעותי, אולם רמות השכר החציוני גבוהות יותר. ממצאים אלו מרמזים על אוכלוסייה יותר הומוגנית של בפלח שוק זה בשנת 2023, עם "רף" כניסה גבוה יותר משמעותית מאשר בשנתיים הקודמות, סביר להניח בין היתר על רקע העלאות הריבית.
