כבר הרבה זמן שלא שמענו על עסקת נדל"ן שהרעידה את אמות הסיפים של שוק דירות היוקרה הישראלי. העסקה לקניית דירת הפנטהאוז העצומה במגדל שלום בתל אביב, שנרכשה בחודש אוגוסט האחרון תמורת סכום בלתי נתפס של 145 מיליון שקל על ידי רוני ויפעת אירני, בעלי קבוצת אירני המחזיקה ברשת פקטורי 54 ובמגוון מותגי יוקרה נוספים, נחשבת לאחת היקרות ביותר בשוק הדיור המקומי.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
מדובר בעסקה השלישית בגובהה בשלוש השנים האחרונות, והיקרה ביותר בעיר ללא הפסקה. במסגרתה רכשו בני הזוג אירני שלוש יחידות דיור נפרדות, המשתרעות על פני שטח כולל של כ-1,200 מ"ר, מחברת כיכר הרצל, בבעלות צאצאי משפחת מאיר שהקימה את המגדל, ומאיש העסקים הישראלי־שוויצרי אורי אימר. שווי העסקה משקף מחיר של כ-120 אלף שקל למ"ר, כאשר המחיר הממוצע למ"ר בתל אביב עומד על כ-51 אלף שקל למ"ר.
לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עסקאות הענק הקודמות ששברו את שיאי שוק היוקרה בוצעו לפני הקורונה, אי שם בשנת 2020. מדובר בעסקה שביצע שלדון אדלסון לרכישת בית השגריר האמריקאי ברחוב גלי תכלת בהרצליה פיתוח, הנחשב לרחוב היקר ביותר בישראל, בסכום של כ-230 מיליון שקל; וכן בעסקה שביצע האוליגרך רומן אברמוביץ' גם כן בהרצליה פיתוח, לאחר שרכש וילה תמורת סכום של 226 מיליון שקל.
שמאים ומתווכים ששוחחנו איתם מסבירים, כי בזמן שכולנו עסוקים במחירי הדירות המאמירים אל מול ההצטננות במספר העסקאות בשוק הדיור הכללי, מתברר שגם אצל המאיון והאלפיון העליון נרשם קיפאון בשנה החולפת ברכישת נכסי יוקרה, ולא בכדי העסקה במגדל שלום היא חריגה בנוף. "ב-2022 הייתה צניחה במספר עסקאות היוקרה בישראל בכל הפרמטרים", מסביר שמאי המקרקעין שמוליק כהן מחברת SK שמאות. עם זאת, הוא מדגיש, "לא הייתה צניחה במחיר - ואת זה ראינו גם בעסקה האחרונה במגדל שלום".
בשנה החולפת נרשמה לא פחות ממה שכהן מגדיר "קריסה דרמטית" בשוק מגורי היוקרה בישראל לעומת שנת 2021. על פי העסקאות שדווחו לרשות המסים, השנה בוצעו 18 עסקאות לרכישת נכסי יוקרה בסכום של 50-20 מיליון שקל ואף לא עסקה אחת בסכום של 50 מיליון שקל ומעלה (כאמור, לא כולל עסקאות שעדיין לא נכנסו למאגר רשות המסים, כמו העסקה במגדל שלום). זה אולי נשמע לא מעט בהתחשב בסכומים המדוברים, אבל בהשוואה לאשתקד מדובר בצניחה של כ-65%, לאחר שבשנה שעברה נרכשו 46 נכסים בהיקף של בין 50-20 מיליון שקל ובוצעו עוד 5 עסקאות אולטרה-יוקרה בהיקף של מעל 50 מיליון שקל. כלומר, ב-2021 בוצעו 51 עסקאות יוקרה לעומת 18 בלבד השנה.
בחינה לפי סוגי נכסים מציגה ירידה משמעותית בשיעור של כ-67% ברכישת בתים פרטיים צמודי קרקע במחירים של למעלה מ-20 מיליון שקל, לאחר שרק שלושה בתים פרטיים נרכשו השנה לעומת תשעה צמודי-קרקע בשנה שעברה; לצד ירידה של כ-64% ברכישת דירות יוקרה בבנייני מגורים, לאחר שהשנה נרכשו 15 דירות פאר לעומת 42 דירות אשתקד.
מבחינת יישובים, מצד אחד בתל אביב היה מספר עסקאות היוקרה הגבוה ביותר השנה (12), אולם מדובר גם בירידה הגדולה ביותר לעומת השנה שעברה - 66% (לאחר שאשתקד נרכשו בעיר 35 דירות יוקרה). בירושלים נרכשו השנה שלוש דירות בסכום של יותר מ-20 מיליון שקל - ירידה של 40% לעומת אשתקד, אז נרכשו חמש דירות כאלה. בהרצליה נרכשו 2 נכסי יוקרה לעומת שלושה נכסים ב-2021 - ירידה של 33%. ברמת השרון נרכש נכס אחד בסכום של למעלה מ-20 מיליון שקל השנה, לעומת שני נכסים כאלה לפני שנה (ירידה של 50%). בשאר היישובים בישראל לא נרכשו השנה דירות יוקרה כלל, לעומת שש דירות כאלה אשתקד.
"לנכסי היוקרה יש קהל מצומצם שיכול לעמוד במחיריהם", מסביר כהן. "אם משליכים את המגמה על שוק הנדל"ן כולו, ניתן לראות כי חרף הירידה בעסקאות שטרם באה לידי ביטוי בירידה במחירי הדירות, עדיין יש קהל רוכשים שמסוגל לשלם את מחירי השוק הנוכחיים. המבחן של השוק יהיה בחודשים הקרובים בבחינת 'מי ממצמץ ראשון' - האם היזמים ייפגעו מהירידה בביקושים וייאלצו להוריד מחירים, או שהשוק כולו יסתגל לעליית הריבית ויחזור לרכוש דירות במחירים העכשוויים".
"אנחנו ממש מבחינים שאנשים יושבים על הגדר ובמיעוט של עסקאות יוקרה", מוסיף השמאי והמשפטן ארז כהן. לדבריו, "אנחנו גם רואים עצירה של מימון במערכת הבנקאית. אומנם יש היצע של דיור יוקרה, יש לא מעט מגדלים שיוצאים לשיווק ומציעים דירות סופר יוקרה בקומות העליונות, במיוחד בתל אביב, וגם בפרויקטים של התחדשות עירונית, ותגי מחיר של 20 מיליון שקל וצפונה כבר לא זרים לנו. אבל קצב העסקאות הולך וקטן ויש פחות ביקוש".
אז אילו עסקאות יוקרה בכל זאת בוצעו השנה? מבדיקה באתר הנדל"ן של רשות המסים עולה, כי הנכסים היקרים ביותר שנרכשו בשנת 2022 היו בתל אביב, כמעט כולם בפרויקט "מנדרין אוריינטל" ברחוב הירקון 2, מול הדולפינריום, בהובלת הרצל חבס ואורית פרידמן-ויסמן. מדובר בפרויקט מהיוקרתיים בישראל, שכולל שני מגדלים בני 25 קומות כל אחד בשטח כולל של 12 דונם. האחד מיועד למגורים ויכלול 230 דירות בשטח של 300-75 מ"ר. המגדל השני מיועד למלונאות ויכלול 230 חדרי מלון בשטח התחלתי של כ-50 מ"ר.
העסקאות היקרות ביותר שבוצעו בו כללו רכישת דירת 5 חדרים בשטח 245 מ"ר בקומה ה-22 תמורת 36.4 מיליון שקל - מחיר המשקף סכום של כ-148.7 אלף שקל למ"ר; רכישת דירת 4 חדרים בשטח דומה בקומה ה-17 תמורת 34.3 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של 140 אלף שקל למ"ר; רכישת דירת 6 חדרים בשטח 250 מ"ר בקומה ה-16 תמורת כ-32 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של כ-130 אלף שקל למ"ר; ורכישת דירת 4 חדרים בשטח דומה בקומה ה-18 תמורת 31.4 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של כ-128 אלף שקל למ"ר. בשנת 2021 נמכרו בפרויקט דירות פאר בהיקף כולל של 570 מיליון שקל, עוד בטרם החל תהליך השיווק.
העסקה בשווי הגבוה ביותר בשנת 2022, שדווחה לרשות המסים ומצויה במאגר, היא עסקה שבה נרכשה דירת 6 חדרים בשטח 281 מ"ר עם חצר בשטח 109 מ"ר בקומה הראשונה בפרויקט היקר ביותר במדינה, של היזם הנרי טייק, בעלי מלון דיוויד אינטרקונטיננטל. מדובר בפרויקט מגדלי טיילת דוד, הממוקם ברחוב הירקון 55 פינת קרל נטר 8, סמוך לטיילת ולחוף הים, שבו הנכס עלה קרוב ל-48 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של כמעט 170 אלף שקל למ"ר. בשנת 2021 נמכר בפרויקט פנטהאוז בשטח של 680 מ"ר עם מרפסת בשטח של 330 מ"ר תמורת 108 מיליון שקל ברמת מעטפת - סכום שמשקף מחיר של כ-130 אלף שקל למ"ר.
בשנה שעברה לא רק שבוצעו יותר עסקאות יוקרה - גם ההיקף שלהן היה גבוה יותר, כפי שניתן לראות מהעסקה במגדלי טיילת דוד. עסקה בולטת נוספת שבוצעה אשתקד ודווחה לרשות המסים הייתה זו שבה נרכשה דירת 8 חדרים בשטח של לא פחות מ-500 מ"ר ברחוב החרמון 16 בשכונת נווה צדק בתל אביב. הנכס נרכש תמורת כ-58 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של 116 אלף שקל למ"ר. בפרויקט מגדל רוטשילד 1 שבשדרות רוטשילד 1 נרכשה דירת 6 חדרים בקומה ה-17 בשטח 442 מ"ר תמורת כ-51.5 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של כ-117 אלף שקל למ"ר.
מחוץ לתל אביב, עסקה בהיקף של כ-50 מיליון שקל בוצעה אשתקד ברחוב קפלן 80 בהרצליה פיתוח, במסגרתה נרכש קוטג' בשטח 772 מ"ר עם 7 חדרים - מחיר המשקף סכום של כ-90.5 אלף שקל למ"ר. נציין כי בתחילת השנה הנוכחית דווח על מגה-עסקה לרכישת בית פרטי ברחוב האשל בהרצליה פיתוח בהיקף של כ-180 מיליון שקל שביצע אורי אלון, בעלי חברת קומפאס המפתחת פלטפורמת נדל"ן, אולם מהבדיקה עולה כי עסקה זו לא דווחה עד כה לרשות המסים.
גם מתווך האלפיון רפי קלינה, המומחה לבתי יוקרה בישראל, מזהה התקררות בשוק היוקרה ומודה שהאינפלציה, המלחמה בין רוסיה ואוקראינה ואפילו מגפת הקורונה שכבר נמצאת מאחורינו, כל אלה הפכו לכדור שלג שהשפיע לא רק על שוק הדיור הכללי אלא גם על שוק דירות הפאר, לפחות מבחינת היקף העסקאות. "אבל זה צינון קל, זאת לא שפעת חזקה, מי שיש לו נוגדנים חזקים יעבור אותו בקלות", הוא מבהיר.
קלינה מזכיר כי חלק ניכר מרוכשי נדל"ן היוקרה הם משקיעים יהודים תושבי חוץ, "שמרוויחים הרבה כסף ורוצים להכניס אותו לישראל, או שאין להם לאן ללכת בגלל המצב והם רוצים להגיע לכאן". עם זאת, הוא מדגיש כי "צריך לזכור שאף פעם לא היו הרבה קונים לנכסי אולטרה-יוקרה, גם כשהשוק היה טוב; זה תמיד מאוד נקודתי, לקליינט ספציפי, שמשלם מחיר מאוד גבוה. אף פעם לא עומדים בתור. בדרך כלל יהיה רוכש אחד לנכס מאוד יקר".
אם שואלים את רועי קנר, מנכ"ל קבוצת מונטיפיורי נדל"ן העוסקת בתיווך נכסי יוקרה לישראלים ולקהל בינלאומי, בשטח לא כל כך מרגישים את הקיפאון. אומנם השנה לא דווח לרשות המסים מספר גדול של עסקאות בהיקפי ענק ואכן יש רגיעה מסוימת, ועם זאת הוא מזהה התעניינות גדולה מאוד ברכישת בתים סופר-יקרים. "היום אנחנו רואים שהמון כסף הוזרם לשוק בהרבה מאוד סקטורים, ובשנה האחרונה יש עלייה משמעותית בביקושים לדירות יוקרה בפריים לוקיישן, בעיקר במרכז תל אביב, אבל אפילו שכונה שהיא בדרך כלל מנומנמת מבחינת עסקאות, כמו הרצליה פיתוח, התעוררה, ואנחנו רואים גם התעניינות ברמת השרון ובכפר שמריהו", הוא אומר.
לדבריו, אחת המגמות המעניינות בשנים האחרונות בשוק היוקרה היא השינוי באופי הרוכשים. "אם לפני כמה שנים היינו רגילים לראות לקוחות בגיל מבוגר יחסית, לקוחות עם שיער לבן, שבאים לראות בתים במחירים של 20 מיליון שקל ומעלה - הרי שהיום אנחנו פוגשים קליינטים צעירים שמגיעים עם עגלת תינוק, מכנסיים קצרים, טי-שירט וכפכפים, ומתעניינים בנכסים שעולים 20 מיליון שקל ואפילו יותר מזה", מספר קנר.
"זה קהל הרבה יותר צעיר ממה שהיינו רגילים אליו, הרבה יותר מתוחכם, ולפעמים יש תחושה שלאנשים במדינה פשוט אין מושג כמה כסף יש פה", הוא ממשיך. "בניגוד למדינות כמו ארה"ב, כאן אנשים לא אוהבים לספר על ההון שלהם, ואני מכיר גם מולטי מיליונרים צנועים שגרים בדירות קטנות יחסית. זה לא משנה את העובדה שיש פה אוכלוסייה די גדולה עם המון כסף. רבים מהם אלה אנשים שבנו את עצמם ב-10 אצבעות, והם רוצים דברים שלא היה להם בילדותם".
"דירת הפנטהאוז במגדל שלום היא אחת המרשימות שיצא לי לראות בחיי, ואני רואה נכסים בכל העולם; זאת באמת יצירת אמנות", מתייחס קנר לעסקה במגדל שלום, ומדגיש כי צריך לעשות הפרדה בין דירות יוקרה לבין דירות אולטרה-יוקרה, "שהן מעין עוף החול של עסקאות הנדל"ן". לדבריו, "אלה עסקאות שרואים פעם בשנה או פעם בכמה שנים, עסקאות נדירות, שלא מלמדות דבר על שוק היוקרה, בוודאי לא על שוק הדיור הכללי. אין שם חוקים, זה בעיקר מפגש רצונות, ולכן הרבה פעמים אנחנו גם רואים נכסים שמוצעים ב-200 מיליון שקל ויכולים לשבת 7 שנים ואפילו 10 שנים על המדף, זה לא נחשב חריג".
