דיור להשכרה הוא צו השעה. בעיקר במרכז, אבל גם בפריפריה. הנסיקה במחירי הדירות בשנה החולפת, בשיעור של למעלה מ־11%, ואי ודאות לגבי המשך תנודות המחירים, הובילו למצב שבו רבים התרחקו מהאפשרות לרכוש דירה. העמדת הון עצמי לדירות בגובה 3 ו-4 מיליון שקל נהיית בלתי אפשרית לקהלים גדולים יותר ויותר, והאלטרנטיבה שנותרת להם היא השכרה.
המחסור בדירות להשכרה במרכז הארץ והביקוש הגבוה מוכרים היטב ומביאים יותר ויותר חברות לעסוק בתחום, לגשת למכרזים ייעודיים להשכרה ואפילו לרכוש בעצמן דירות מוכנות כדי להשכירן בהמשך. אבל גם בפריפריה הולך ונוצר צורך בדיור להשכרה. דוגמה לכך היה אפשר למצוא לאחרונה בפרויקט כרמיאלה של חברת צמח המרמן בכרמיאל. הפרויקט נבנה במסגרת מכרזי דירה להשכיר, שהיא החברה הממשלתית לדיור להשכרה, וכולל 100 דירות, מתוכן 25 בשכר דירה מפוקח. רשימת ההמתנה לדירות המפוקחות מעידה עד כמה רב הצורך במוצר הזה. כך, להגרלה שנערכה בין כלל זכאי משרד הבינוי והשיכון לדירות המפוקחות, ניגשו לא פחות מ־150 מועמדים. מחירי השכירות בפרויקט בשוק החופשי יעמדו על 5,500-3,300 שקל לחודש, כאשר לזכאים הם יהיו נמוכים בכ־20%. "הפרויקט הוא נדבך חשוב במדיניות המוצהרת של הממשלה לקדם מגורים להשכרה לטווח ארוך, במטרה לשנות את תרבות המגורים בישראל ולפתח את שוק השכירות כתחליף לרכישת דירות חדשות. כיום רק 29% מהישראלים מתגוררים בשכירות, כאשר מספר הפרויקטים של שכירות ארוכת טווח הוא זעום", מסביר חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן.
על-פי גורמי המקצוע, הביקוש עתיד רק לגבור, ככל שמחירי הדירות ימשיכו לעלות. גם קובעי המדיניות הבינו שזה הכיוון, כאשר בשנה האחרונה, לראשונה, נקבע יעד משמעותי למכרזים ממשלתיים בתחום, שיעמוד על עשרת אלפים דירות בשנה, זאת לאחר שנים שבהן לא נקבע יעד כלל, או נקבע ועמד על אלפי דירות בודדות. במקביל גם שינויים שנכנסו לחוק ההסדרים ואושרו, הקלו במובן מסוים את התנאים, אך מצד שני גם שינו כללים שעשויים, לדברי חלק מהעוסקים בתחום, דווקא להקשות. דבר אחד בטוח – דיור להשכרה הוא הדבר הבא, וגם בענף הנדל"ן מבינים זאת היטב.
"מינימום 100-50 דירות למכרז"
אחד מהגופים המשמעותיים בתחום הדיור להשכרה היא החברה הממשלתית דירה להשכיר. ענבל דוד, מנכ"לית החברה, מציינת כי כבר בשנת 2021 נשברו שיאים בתחום זה והכוונה היא להגדיל פעילות בצורה משמעותית, בליווי דחיפה מהשוק החופשי. "דירה להשכיר מסכמת את 2021 כשנת תפנית בשוק השכירות ארוכת הטווח. בשנה זו הציבה ממשלת ישראל פתרון זה בקדמת הבמה של היצע פתרונות הדיור. הייתה זו שנת שיא בשיווקים המשותפים של דירה להשכיר, רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון של מתחמים להשכרה ארוכת טווח בהיקפים חסרי תקדים של למעלה מ־6,550 יח"ד. שיווקנו עד כה למעלה מ־16,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח מנהריה ועד אילת. לצד שיווקי מדינה, צעד משמעותי נוסף בהקשר המדיניות הממשלתית בשנת 2021 הוא אישורו, לראשונה, של פרק ייעודי בחוק ההסדרים, העוסק בעידוד השוק הפרטי להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח. יש בצעד זה הבעת אמון מצד הממשלה כלפי שוק השכירות המוסדי וביטוי להחלטה לשים אותו בחוד החנית של היצע פתרונות הדיור". דוד מתייחסת גם לביקוש הגדול מצד השוק הפרטי למכרזי השכירות: "2021 ללא ספק מסמנת נקודת מפנה חשובה, שבה כל השחקנים הרלוונטיים התייצבו על מגרש ההשכרה ארוכת הטווח: יזמים, גורמים מממנים, קרנות ריט למגורים להשכרה, השלטון המקומי. כולם רואים את האטרקטיביות של שוק זה ונוטלים חלק בפיתוחו ובשגשוגו. ב־2022 אנו מתעתדים לשווק, יחד עם רמ"י ומשב"ש, 10,000 יחידות דיור למטרת השכרה ארוכת טווח. לצד זאת אנו צופים המשך מגמת הגידול בהיצע דירות להשכרה במתכונת ארוכת טווח ביוזמת השוק הפרטי, בחסות חוקי העידוד שתוקנו בחוק ההסדרים, ובכך יימשך תהליך מיסודו וביסוסו של השוק המוסדי לשכירות ארוכת הטווח בישראל. דווקא עכשיו, על רקע עליות המחירים בשוק הנדל"ן למגורים, מחובתנו לאפשר למשקי הבית בישראל, שידם אינה משגת לרכוש דירה, אלטרנטיבה ראויה לדירה בבעלות. מודל 'דירה להשכיר' מספק להם פתרון דיור זמין ואיכותי, בסטנדרטים חדשים ובתנאי יציבות, ודאות והוגנות".
5 צפייה בגלריה
קריאת כיוון נכונה לפתרון המצב הקיים הדמיית פרויקט דיור להשכרה סביוני שהם של אפריקה ישראל
(הדמיה: Arceffect)
גם הקבלנים מבינים שדיור להשכרה זה כבר לא ענף שולי בנוף הנדל"ן הישראלי. יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז, מציין מה נדרש כדי שהיצע מספיק גדול יוכל לצאת לשוק: "שכירות ארוכת טווח היא נושא חשוב מאין כמותו שעתיד גם הוא לתת מענה למצוקת הדיור בישראל. כדי שהיקפו אכן יעניק פתרון למי שחלום הדירה בבעלות מתרחק ממנו, המדינה, באמצעות רמ"י, והחברה הממשלתית דירה להשכיר, חייבת להוציא לשיווק הרבה יותר מכרזים ייעודים להשכרה ארוכת טווח עם מינימום של 50־100 דירות למכרז. זאת כדי לאפשר למנעד רחב יותר של חברות קבלניות להשתתף במכרזים, זאת על פני מכרזי ענק, שמותאמים לקבוצה מצומצ מת יותר של חברות. מכרזים אלה צריכים להציע שיווק קרקעות בפריסה ארצית, מאזורי הביקוש ועד יישובים מרוחקים. במחירי הדירות כיום אנשים מתקשים לעמוד בדרישות להון עצמי ותשלומים, ומחפשים אלטרנטיבות לרכישת דירה". במקביל, כתב מזכיר כי להגדלה משמעותית של שיווקי קרקע להשכרה יהיה מחיר: "צריך להבין שזה יבוא על חשבון שיווק קרקעות של יחידות דיור למכירה. לכן המדינה צריכה להחליט עד כמה היא רוצה לקדם את הנושא, אם רוצים לראות יותר דירות להשכרה, רמ"י צריכה להפנות לשם את רוב המשאבים הקיימים ולהפוך את המכרזים למותאמים לדיור להשכרה ארוכת טווח".
חברה שלה ניסיון רחב בתחום הדיור להשכרה היא אפריקה ישראל מגורים. החברה אכלסה כבר לפני מספר שנים את אחד מהפרויקטים הראשונים שיצאו למכרז על ידי החברה הממשלתית דירה להשכיר בגליל ים, ופעילה במסגרת פרויקטים נוספים בשוהם, ירושלים וקרית ביאליק. "היעד המשמעותי שהציב משרד השיכון – 10,000 יח"ד להשכרה – הוא קריאת כיוון נכונה לפתרון המצב הקיים עבור אוכלוסייה רחבה שאין בידה הון מספיק לרכוש דירה", אומר מנכ"ל החברה מיכה קליין. "היעד מאתגר מחד, אך מאידך מהווה טיפה בים הדרישה הקיימת בשוק כבר היום עקב הזנחה של שנים רבות. חוק עידוד השקעות ההון וביטויו בחוק ההסדרים החדש מסדיר את ייעוד הדירות להשכרה ומעניק הטבות משמעותיות לבוחרים בנתיב זה בפרט. יחד עם זאת, ישראל עדיין מפגרת מול שווקים בעולם, שם ישנם כבר שנים רבות מתחמים גדולים ומשמעותיים, שנבנים בידי חברה אחת לצורך השכרה ארוכת טווח".
"רשימות המתנה של יותר משנה"
רקפת להב, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת אלמוג, שהקימה לפני מספר חודשים מיזם לדיור להשכרה בשיתוף חברת הראל, מספרת כיצד המציאות החדשה הובילה את החברה לפעול ברמה האסטרטגית: "אנחנו קוראים את המפה ומבינים לאן הולך השוק. התייקרות המחירים התלולה בענף, המחסור בדירות חדשות, המציאות הבלתי אפשרית של המכרזים והתחרות הקשה על כל קרקע לבנייה, שצפויים להימשך גם השנה - יביאו לתוצאה הבלתי נמנעת שבה חלום רכישת הדירה ילך ויתרחק מציבור רחב, שלא יוכל להעמיד הון עצמי נדרש לקניית דירה, ולא רק באזורי הביקוש. מתוך ההבנה הזאת, החלטנו להיכנס לתחום הדיור להשכרה. אנחנו מאמינים שהתחום עתיד להיות דומיננטי ולשנות את פני השוק בשנים הקרובות. כבר היום מספר חברות גדולות רוכשות ומכשירות מקבצי דיור להשכרה בפריסה ארצית - מעכו ועד באר שבע, מתוך אותה ההבנה שהשוק הולך לשינוי בהרגלי הצריכה, ושאין מספיק דירות זמינות להשכרה. מי שמחפש היום לשכור, לא משנה איפה, כבר חווה את המצוקה הזאת. דיור להשכרה הוא תחום רווחי המתאים לרוח התקופה, וישראל מפגרת בו מאוד ביחס למדינות מתקדמות באירופה ובארצות הברית. הגיע הזמן שגם הציבור הישראלי יוכל לשכור דירות ראויות בצורה מפוקחת ולטווח ארוך, ולא להתמודד עם השוק הפרוץ והבלתי אפשרי שיש כיום".
בהתייחסה להחלטה אסטרטגית של החברה, להב מדגישה את העובדה, שלצד ייזום פרויקטים והגשת הצעות למכרזים, נוצר שוק נוסף, שבמסגרתו קבלנים ויזמים רוכשים דירות מקבלנים אחרים ומתכננים להעמיד אותן למכירה. שיחות עם גורמים נוספים בשוק מעלה, כי אכן בחודשים האחרונים חלה עלייה חדה בביקוש של חברות יזמיות לרכישת מקבצי דירות, שאותן הן מבקשות לייעד לשכירות ארוכת טווח. רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, תיווך בשנה החולפת במספר עסקאות, שבהן מכרה חברה יזמית אחת לשנייה בניין או מספר בניינים בשלמותם למטרות השכרה. "מדובר בעסקאות בהיקפים גדולים, של עשרות או מאות מיליוני שקלים כל אחת, שעונות על צורך חשוב של שני הצדדים", מספר שרייבר, "בקרב החברות הרוכשות יש רצון לבנות מאגרים משמעותיים של דיור להשכרה תוך ניצול הטבות המס שמציעה המדינה, ואילו החברה המוכרת נהנית מעסקה, שבמסגרתה היא מוכרת נתח גדול מהפרויקט, ללא הוצאות שיווק או פרסום, ותוך צמצום משמעותי בעלויות המימון של הפרויקט". לשאלה מדוע הביקוש הזה מתעורר דווקא עכשיו, הוא משיב: "ניתוחי מאקרו של השוק, שחברות רבות עושות כיום, מעידים כי מגורים בשכירות ארוכת טווח ילכו ויהפכו לצורת מגורים מקובלת יותר ויותר. כל שנה של עליות מחירים מצמצמת עוד ועוד את שיעור משקי הבית שמסוגלים לרכוש דירה, כאשר כיום גם זוגות צעירים בני מעמד הביניים מתקשים או לא מעוניינים לעשות זאת. הפתרון של מגורים בחוזי שכירות יציבים לחמש ו־10 שנים מסתמן ככיוון שהשוק הולך אליו, וחברות רבות רוצות להיות שם כשזה קורה".
5 צפייה בגלריה
פרויקט דיור להשכרה גם בפריים לוקיישן בדרך השלום בתל אביב של שיכון ובינוי נדל"ן
(הדמיה: evolve media)
יסמין אורבך, מנהלת תחום דיור להשכרה בקבוצת אמבסדור, המתמחה בייעוץ ושיווק לחברות נדל"ן ושווקה בשנים האחרונות פרויקטים לשכירות ארוכת טווח במרכז, מאשרת, כי הביקוש אמיתי ומשמעותי: "אנו רואים עלייה דרסטית בביקושים לפרויקטים החדשים לשכירות ארוכת טווח. זה בא לידי ביטוי גם מבחינת היזמים שמוכנים לשלם מחיר גבוה משמעותית, עשרות אחוזים יותר מהשומה, במסגרת מכרזי קרקע. החברות היזמיות מזהות את הצורך של הקהל לדיור להשכרה ארוכת טווח. בשנתיים האחרונות היינו עדים להתעניינות של קהלים שונים מגוונים: צעירים מחוסרי דיור הזכאים במסגרת תוכנית 'דירה להשכיר' במחיר מופחת של עד 20%, משפחות שבוחרות לעבור דירה ולשכור לטווח ארוך לאור שינוי במקום העבודה, ומאידך בעלי דירות ממעמד סוציואקונומי גבוה, שמחפשים את המעטפת והתמיכה הנותנים פרויקטים מסוג זה. הביקושים לשכירות ארוכת טווח כה גבוהים, שיש אפילו רשימות המתנה של למעלה משנה בפרויקטים המבוקשים – בהרצליה, ירושלים ומקומות נוספים".
עוד כלים ותמריצים מהממשלה
לצד הביקוש הרחב וההבנה בשוק שדיור להשכרה הוא הדבר הבא, גם החקיקה ושינויים שאושרו במסגרת חוק ההסדרים האחרון מעניקים לשחקנים בענף כלים נוספים לקידום התחום. דניאלה פז־ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת ייעוץ הנדל"ן פז כלכלה והנדסה המייעצת לחברת דירה להשכיר וליזמים הפועלים בתחום, מפרטת: "התיקון ראשון מתייחס להתאמת חוק עידוד השקעות הון, שבמסגרתו יוענקו שיעורי מס מופחתים על השבח הריאלי ממכירת דירות להשכרה וכן על ההכנסה החייבת מהשכרת הדירות. זאת בכפוף לכך שהדירות יושכרו למגורים למשך 15 שנה, כאשר תקופות ההשכרה לשוכרים יהיו תקופות רצופות של חמש שנים לפחות. השני נוגע להארכת חוק הריטים להרחבת פעילות הקרנות בתחום. והשלישי מתייחס לתכנון ייעודי לפרויקטים להשכרה, שיביא למיצוי פוטנציאל ציפוף הבנייה והגדלת היצע הדירות". מסקירה שערכה חברת פז כלכלה והנדסה עולה, כי עד שנת 2021 ההצעות במכרזי דירה להשכיר שיקפו שווי קרקע לדיור להשכרה בטווח של 70-50% משווי שוק חופשי; ב־2021 מכרזים, שפורסמו בבני ברק, תל השומר, אור יהודה רמת גן, לוד ושדה דב בתל אביב, כבר שיקפו שווי גבוה יותר המתקרב למחירי הקרקעות בשוק חופשי. המשמעות היא שהביקוש מרקיע שחקים, כפי שניתן לראות גם מנתונים נוספים: "ניתוח שנעשה במחלקת השמאות של פז כלכלה והנדסה מראה, כי במכרזים של דירה להשכיר ההצעות הזוכות מבטאות מחירי הקרקע הגבוהים עד 440% מהערכת השמאי, ובממוצע ההצעות הזוכות האחרונות מבטאות מחירי קרקע הגבוהים בכ־260% מהערכות השמאי. מגמות אלו בצד כניסת שחקנים נוספים לשוק עשויות לגרום לגידול בהיצע הפרויקטים, וכבר כיום ניכרת התעניינות של יזמים".
דפנה הרלב, מנכ"ל קבוצת אביב, בעלים של פרויקט אביב שלי - דיור להשכרה ארוכת טווח ברמת השרון, מוסיפה בסוגיית החוק לעידוד השקעות הון: "החוק החדש מנסה לפעול הן לטובת השוק, תוך יצירת דירות להשכרה, ובמקביל להפוך פרויקטים מסוג זה לאטרקטיביים עבור יזמים וקבלנים. מצד אחד הוא מגדיל את הכמות המוקדשת לדירות להשכרה בכל בניין למינימום 66%. דבר המגדיל את היצע הדירות. מצד שני החוק מפחית את שיעור המס לאורך השנים, ובכך מעודד את היזמים להקים פרויקטים מסוג זה ולהחזיק בהם. בנוסף מאפשר החוק החדש מכירת פרויקטים בין גופים, ובמקרה של מכירת פרויקט מהקבלן למשכיר, ייהנה הרוכש משיעור מס מופחת של 0.5% במקום 6%, צעד המעודד יזמים להקים פרויקטים כאלה, להחזיק בהם או למכור אותם לגופים גדולים".
במקביל מתייחסת הרלב גם לשאלה האם הישראלים מוכנים לעבור מרכישה לשכירות: "הנושא של שכירות ארוכת טווח התפתח מאוד בשנים האחרונות, אורח החיים היום הוא מאוד דינמי, אנשים רוצים לגור בשכירות טובה. גם אנשים מבוגרים משכירים את דירתם הישנה או מוכרים את הדירה הקיימת ונכנסים לשכירות במרכז, קרוב לילדים ולמוקדי הבילוי. מבוגרים רוצים לגור במרכז העיר ובמפלס אחד. ישנם קהלים רבים שבנקודת זמן מסוימת בחייהם מעדיפים לשכור ולא לרכוש דירות. לחלקם חסר ההון העצמי ההתחלתי, חלקם כלל לא מעוניינים לרכוש דירה ומעדיפים להשקיע את כספם במסלולים פיננסיים אחרים, וחלקם בעלי דירה, שאותה הם משכירים, ומעוניינים להתגורר בדירה חלופית במיקום טוב יותר".
אחד מהשינויים המשמעותיים שאושרו במסגרת חוק ההסדרים מאריך את תקופת הזמן, שאחריה יכולים יזמים למכור את הדירות שעמדו להשכרה. נזכיר כי קבלן או יזם שפועל מכוח חוק עידוד השקעות הון, זוכה בהטבות מס משמעותיות באם מעמיד את הפרויקט או חלק ניכר ממנו להשכרה לתקופה קבועה. לפני השינוי בחוק יכלו קבלנים ויזמים למכור את הדירות לאחר שעמדו רק חמש שנים להשכרה, בעוד כעת מדובר ב־10 או 15 שנה.
לדברי מנכ"ל מגוריט - קרן ריט למגורים, מתי דב: "חלו שינויים דרמטיים בשוק השכירות בשנה החולפת, בראשם תוספות לחוק ההסדרים. השינויים למעשה האריכו את משך החזקת הדירות לשכירות מחמש ל־15 שנה בידי יזמים אשר רוצים ליהנות מהטבות חוק עידוד השקעות הון. המשמעות היא עשור נוסף שבו הדירות מיועדות לשכירות בלבד. קיימות תחנות יציאה מדי חמש שנים, כאשר יזם אחר יכול להיכנס בנעליהם באותם תנאים, כולל גם קרנות ריט למגורים שירכשו את הפרויקט מהיזמים, כך שהשוכרים לא ייפגעו. במצב השוק, שבו יזמים רבים מעוניינים בהשקעה בשכירות לטווח ארוך כדי ליהנות גם מעליית ערך הנכסים, זוהי החלטה מצוינת עבור השוכרים ועבור המדינה".
תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי, מספר שהחברה בחרה להיכנס לתחום במספר מישורים במקביל: "מחירי הדירות הגבוהים הופכים את המגורים בשכירות למוצר מבוקש ונדרש. אנחנו כבר חלק מהשוק שנים רבות ומכירים אותו. מעבר להתמודדות וזכייה במכרזי דירה להשכיר, בחרנו גם להמיר חלק מהפרויקטים שלנו לדיור להשכרה, למשל שני בניינים בחריש ובניין בחיפה ועוד מספר פרויקטים שנמצאים בשלבי הקמה. תחום ההשכרה לטווח ארוך הוא יעד אסטרטגי עבור החברה, והוא למעשה יותר מפרויקט מגורים למכירה, הוא נכס מניב לתקופה ארוכה, גם במהלך תקופת ההשכרה, אבל גם בעת מכירה עתידית, שתכלול השבחה משמעותית של הנכס. אנחנו רואים מגמת שינוי בגישה גם בקרב המשפחות, שרואות בכך כאופציה ריאלית ורצויה, כך היה בפרויקט 'ארנונה' בירושלים, הביקוש הגיע מצד המשפחות".
"אני מעריך ש־10,000 הוא יעד אגרסיבי מאוד לשנה הקרובה, אך גם אם יתממש בחלקו, אנו מדברים כאן על צמיחה אדירה", אומר ערן ענבים, מנכ"ל אזורים Living. "באשר לשינויים שנעשו בחוק לעידוד השקעות הון, השינוי החשוב ביותר הוא קביעת הסטנדרט הראוי לשכירות ארוכת טווח ל־20-10 שנה, בדומה לחוק הריטים. לטעמי, המגמה צריכה לכוון לדיור להשכרה לנצח. זה אינטרס של המדינה. בשכונות שאכלסנו עתה באור יהודה וראשון לציון, ולפני כן גם באשדוד, אנחנו רואים כיצד נבנית קהילה ושכונה ונבנים תהליכי ניהול של השכרה ארוכת טווח. אבל בעוד 20 שנה זה יתכלה וילך לאיבוד, כי היזם יוכל למכור את הדירות. האינטרס של המדינה הוא לייצר דיור אמיתי וארוך טווח להשכרה. בנוסף לכל זאת, החוק לא העניק מספיק כלים למגזר הפרטי, ועדיין מותיר את הרגולטור כגורם היחידי שמייצר דירות להשכרה. כך למשל, אפשרו בהתאם לתיקון החוק, הגדלת זכויות לטובת דיור להשכרה, אך הנושא כולו נתון לחסדי הרשויות המקומיות".
עם זאת – ההחלטה לשנות את התקופה שבמסגרתה ניתן להשכיר או למכור אומנם התקבלה, אבל עד היישום בפועל יש זמן כי נקבעה תקופת מעבר. רז שרייבר מחברת אינהאוס שיווק נדל"ן, מסביר: "אנחנו רואים עכשיו ההתעוררות גדולה ברכישות ויוזמות להשכרה, וזה קשור לתיקון שנעשה בחוק עידוד השקעות הון. השינוי עבר, אבל ניתן ליזמים חלון זמן ארוך במיוחד – עד סוף 2023, להמשיך לפעול לפי המסלול הישן והרווחי יותר, ולכן אנו רואים את להיטות היזמים לרכוש עכשיו את המתחמים, כדי לא לאחר את המועד".
"צעד בכיוון הנכון, אך לא מספיק"
קולות נוספים שמגיעים מהשטח, סבורים שהשינויים מבורכים, אבל לא בטוח מספיקים. שמעון ג'יני, מנכ"ל קבוצת גולדן ארט שבנתה ומתכננת בארץ מספר פרויקטים המשלבים דירות למכירה לצד השכרה ארוכת טווח ופעלה בתחום זה גם בחו"ל, מסביר: "נראה שקובעי המדיניות התכנונית והכלכלית אינם מבינים לעומק עד כמה דיור לשכירות ארוכת טווח שונה מעוד בניין עם דירות למכירה. השוני מתחיל מתמהיל הדירות בבניין ועובר דרך מערכות הבניין, התשתית לשירותים לדיירים ועד לניהול המקצועי הנדרש. אנחנו שחקנים לטווח ארוך ומבקשים להקים פרויקטים ברי קיימא, שיידעו לתת מענה ראוי וליצור תשתית לצרכים של קהילה מגוונת לאורך זמן. בישראל אנחנו עדיין רואים שההתייחסות לא התפתחה לרמה של דיור לשכירות ארוכת טווח לצמיתות, אלא לפרוייקטי דיור למכירה, שמושכרים בשלב הראשון באופן זמני ולטווח מוגבל. נכון להיום ניתן למשל למצוא ביטוי לכך בתחום המיסוי והתמריצים, כגון אי היכולת להזדכות על תשומות מע"מ בעת הקמת פרויקטי השכרה, כשהפיצוי על כך מגיע רק בעת מכירת הדירות, מה שמנוגד לתפיסת שימור הנכס לצמיתות כנכס להשכרה. כך בעצם מוציאים מהשוק שוב ושוב דירות שנבנו להשכרה, ושהמדינה תמרצה וסבסדה דרך ההטבות את הקמתן. באופן אבסורדי התמריצים כיום בחלקם מעודדים אחזקה לטווח הקצר ביותר האפשרי ותכנון אסטרטגיית אקזיט למכירה. כמו כן כמעט אין תב"עות ייעודיות ונכונות מבחינה תכנונית לדיור להשכרה, אלא הקצאה של יחידות דיור בתוך תב"עות, שמהותן הקמת בניינים עם דירות למכירה לציבור הרחב. ברור שהעומס וחוסר היעילות הכלכלית והלקונה בתחום המע"מ מייקרים את הפרויקט ליזם ומתבטאים במחיר שמשלמים הדיירים. כדי שהתחום יתפתח באופן מסיבי ונכון, המדינה צריכה ללמוד את התחום לעומק, ולתכנן באופן הוליסטי את השילוב הנכון בין המרכיבים התכנוניים והפיזיים, התמריצים והכלים הפיננסיים, כדי שנוכל ליצור מודל יעיל ומתפקד של השכרת דירות לצמיתות".
עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות': "התיקון לחוק עידוד השקעות הון מחייב כעת את היזמים למכור את הדירות רק לאחר 20-15 שנה ולהקצות מינימום 20 דירות בכל בניין. הדרישות הללו ידירו את רגליהם של הרבה מאוד יזמים קטנים ובינוניים, שעד היום בנו דירות להשכרה ארוכת טווח וייצרו במהלך כל שנה אלפי דירות. משרד האוצר מוציא מהמשחק הרבה יזמים שסייעו במהלך השנים להגדיל את מכסת הדירות להשכרה. בכלל, כל השיח של האוצר בהתייחס לחוק הינו מוטעה מיסודו – בישראל התשואה בדירות מזמן כבר נמצאת סביב 3-2 אחוזים בלבד – אף אחד ממילא לא נהנה מהטבת המס מכוח החוק בשוטף, אלא אך ורק בעת המכירה – שכן העסקה הפסדית עד למכירה ממילא. במשרד האוצר עוסקים בעיקר בהוצאת גורמים מהשוק, שהוכיחו כי חרף התשואה הנמוכה ולמרות הפטור ממס ועליית מחיר הדירות לאחר תום חמש השנים, בפועל לא מיהרו למכור דירות".
אדריכל גיל שנהב, שותף ומייסד בכנען שנהב אדריכלים שתכנן פרויקטים להשכרה, מציין מה התנאים ההכרחיים להתפתחות תקינה של התחום: "המבחן הגדול יימדד בשלושה פרמטרים: ראשית, ניהול איכותי ותחזוקה. שנית, אפשרות להשכיר נכס לטווח של 15-10 שנה – צריך לבחון לאורך זמן האם אנשים יתמידו ויישארו בדירות הללו. שלישית, חוויית המגורים – בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח התכנון של הדירות, איכותיות ככל שתהיינה, איננו מספיק. התכנון חייב לכלול חוויה קהילתית, המאגדת בתוכה חדרי פעילות משותפים, אזורי שהייה מגוונים, מענה לצרכים של משתמשי הבניין בגילים השונים ועוד. ניהול משותף בידי גורם אחד מאפשר לספק בפרויקט כזה שירותים שלא קיימים בדירות רגילות, כדוגמת שירותי כביסה, הסעדה, קניות, שירותי חדרי עבודה להשכרה מזדמנת, דירות אירוח, מועדונים רב־גילאיים ועוד, שיהפכו את החיים בפרויקט להשכרה לאטרקטיביים לא פחות מאשר קניית דירה".
אדריכל רון שפיגל מסכים שחסרה המעטפת השלמה שתגרום לענף להתרומם משמעותית: "הרעיון הוא מבורך, אבל זה לא צלח עד היום, לכן אני סקפטי מאוד לגבי ההצלחה של פרויקטים אלו. דיורים להשכרה מגיעים במינונים נמוכים מדי כדי להשפיע על השוק. אם לא יהיה תמריץ של הממשלה בכמויות ובאיכות, זה לא יקרה, הישראלים עדיין רוצים מאוד את הבית שלהם. בחו"ל זה חזק, ויש אנשים שגרים כל החיים שלהם בשכירות, אבל פה זה פחות הצליח. זה לא מספיק מקודם בארץ".
נקודה למחשבה
אבי מאור, מנכ"ל קבוצת הייזום והבנייה More / משבר הפתרונות, לא המחירים
התוכנית הממשלתית להכליל עוד 30 אלף זכאים להגרלה בתוכנית מחיר מטרה בשלבים מוקדמים מאוד של פרויקט, היא סוג של שימוש ציני במשפחות צעירות לטובת מיסוך הבעיה האמיתית. למשפחות לא נאמרת כל האמת, ומטרת המהלך היא לכלוא אותן ב"מלכודת הזכייה" לטובת צינון השוק כביכול. המשפחות צפויות לעבור מסע בן חמש־שש שנים, שבו ימשיכו לגור בשכירות ולהוציא עשרות אלפי שקלים בשנה ללא כל ודאות שאכן יזכו בדירה. המדינה מאמינה שהמהלך יצנן את השוק וימנע מאותן 30 אלף משפחות לייצר ביקושים לדירות בשוק החופשי, ובכך תימנע עליית המחירים.
אבל הטעות יסודה בהגדרה לא נכונה של המשבר. כשבאים להתמודד עם כל משבר, יש תחילה צורך להגדיר במדויק את הבעיה, שאם אלא כן, הפתרונות המוצעים שגויים. משבר הדיור בישראל איננו במחירים, אלא בפתרונות, ובכללם שכירות. הבעיה היא שאין מספיק פתרונות הן למכירה והן להשכרה. כדי שדירה תוכל לשמש להשכרה, מישהו צריך לרכוש אותה ולהעמידה להשכרה.
למשל נניח, שהצורך הוא ל־60 אלף פתרונות דיור ("מפתחות לדירות") בכל שנה. בפועל מייצרים 25 אלף דירות שנמכרות לחסרי דיור ו־15 אלף שנרכשות ("המשקיעים") להשכרה לחסרי דיור. כלומר יש מחסור ב־20 אלף פתרונות דיור. אם יעבירו 10,000 משפחות ממצב של רוכשים לשוכרים, זה לא ישנה את המצב, כי מייצרים פחות דירות מהצורך. זהו משחק סכום אפס. עיקר המאמצים צריכים להתמקד בשחרור וזירוז חסמי ייצור דירות: שיווק קרקעות, זירוז רישוי, פתרון בתשתיות, עובדים, חומרי גלם, מימון וכדומה.
דוגמה זועקת לשמיים מתרחשת כעת בחיפה. לפני כשנתיים רמ"י פרסמה מכרז לפרויקט "מחיר למשתכן". הפרויקט תקוע כבר שנתיים עם למעלה מאלף משפחות זוכות, שממתינות עד שרמ"י, עיריית חיפה ורשות המים יפתרו את חסמי התשתיות. המשמעות היא ש־1,500 דירות, שיכולות להצטרף לשוק, תקועות בשל ריב בין רשויות, ואיתן כ־1,000 זוכי מחיר למשתכן. דוגמאות כאלו יש פה, ובעשרות אלפים.
