יעקב (ינקי) קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), מתמודד מאז כניסתו לתפקיד, בדצמבר 2020, עם ביקורת על כך שרמ"י מספסרת למעשה בקרקעות המדינה וגורמת בכך לעליית מחירי הדיור. אבל כשהגיע בשבוע שעבר לוועידת רמ"י בתל־אביב, הוא נתקל בביקורת מכיוון פחות צפוי: חברי מחאת המילואימניקים הגיעו לוועידה כדי להפגין נגד ראש הממשלה בנימין נתניהו (שביטל ברגע האחרון את השתתפותו), שר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף ושרת התחבורה מירי רגב, כשבידיהם שלטים עם הכיתוב "מקעקעי ישראל". בימים כתיקונם קיומה של הוועידה, שעוסקת בנושאים מקצועיים כגון מחירי הדירות, תשתיות והתחדשות עירונית, היה כנראה עובר מתחת לרדאר. הפעם היא קיבלה כותרות.
כתבות נוספות למנויי +ynet:
"כאזרח הייתי שמח מאוד שתהיה אחדות בעם, שהיא הבסיס לקיומנו כאן, אבל אנחנו פועלים מבלי שרעשי הרקע של המצב הפוליטי ישפיעו על עבודתנו", אומר קוינט ולא מסתיר את הביקורת שלו על כך שחוק ההסדרים לא כולל פתרונות לבעיות העומק של שוק הדיור. "אני מאמין שבקרוב הממשלה תציג תוכנית מעודכנת לשוק הדיור. היינו במספר ישיבות אצל ראש הממשלה, ויחד עם שר השיכון הצענו כיוונים ורעיונות".
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
קוינט (49), נשוי ואב לחמישה, החל את עבודתו ברמ"י (אז מינהל מקרקעי ישראל) ב־2001 כסגן היועצת המשפטית, ולאחר שבע שנים מונה ליועץ המשפטי. ב-2017 מונה למנהל רשות החברות הממשלתיות, ושלוש שנים לאחר מכן חזר לרמ"י כמנכ"ל. לגוף החשוב ואחד המושמצים במדינה הוא נכנס בתקופה לא פשוטה, בעת מגפת הקורונה. מטרתו הייתה להגדיל את כמות הקרקעות המשווקות לבניית דירות חדשות, שקרסה לשיא שלילי בשל המגפה. השיווקים אומנם גדלו, אבל במהרה הגיע משבר הדיור, עם זינוק של יותר מ־20% במחירים.
בריאיון קודם כאן, לפני כשנה וחצי, קרא קוינט לבנק ישראל להעלות את הריבית כדי להביא לירידת מחירי הדירות. זה קרה, אבל למרות הבלימה במחירים יש עכשיו קיפאון בעסקאות, וחלק ממכרזי שיווק הקרקעות של רמ"י לקבלנים נכשלים. כשקוינט נשאל השבוע האם השוק יתחיל לצאת מהקיפאון רק לאחר שהנגיד יוריד את הריבית, הוא אומר: "אנחנו עדיין רואים במכרזים שלנו עשרות הצעות של קבלנים, כלומר שעדיין יש מרחב מספיק לעבוד גם בריבית הנוכחית. הקבלנים ירוויחו פחות, התמורה לרמ"י תהיה נמוכה יותר - והדירות יימכרו לצרכנים יותר בזול. רק השבוע הושלם מכרז מגורים בשכונת קריית משה ברחובות בכ-600 אלף שקל ליחידה. לשם השוואה, בינואר המחיר היה יותר מ-730 אלף, ובמאי 2022 – כמעט מיליון. לכן אני לא בהכרח חושב, נכון לעכשיו, שאנחנו בכשל בשוק הנדל"ן. כשאי הוודאות תתבהר, יתבצעו עסקאות נוספות, לאור היקף השיווק הגדול שלנו בשנתיים האחרונות".
2 צפייה בגלריה
''יכולת המיקוח של הרוכשים עלתה ואפשר לקבל היום מחירים טובים יותר''. יעקב (ינקי) קוינט
(צילום: יואב דודקביץ)
לדבריו, הקושי של הקבלנים הוא בעיקר במכרזי הדיור להשכרה: "אנחנו בודקים כל מכרז כזה שנכשל ומנסים לשפר אותו. אנחנו עובדים על תוכנית שתשפר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, ויש לנו מספר הצעות, כמו להכניס לתמהיל דירות למכירה, או לקצר את תקופת השכירות".
מה אתה מציע לקונים ולמוכרים?
"יכולת המיקוח של הרוכשים טובה כיום בהרבה, והם יכולים לקבל מחירים טובים משמעותית לעומת החודשים האחרונים. יש ירידה משמעותית במדד מחירי הדירות החדשות, שעוד לא מתבטאת במדד הדיור הכללי, אבל אין ספק שזה יחלחל. אנחנו רואים איך הקבלנים נותנים לרוכשים הטבות שוות כסף בהיקף של מאות אלפי שקלים. מי שעומד מולנו אלה הבנקים שמממנים את הפרויקטים. הם עדיין מחזיקים, באמצעים מלאכותיים, את מחירי הדיור למעלה. לכל פרויקט יש ליווי בנקאי, והבנק לא מאפשר הורדת מחירים ללא אישורו. אפשר לראות את דוחות הבנקים ולבדוק את החלק הנדל"ני ברווחיהם. כשהבנקים יבינו שהמציאות השתנתה וצריך להוריד מחירים, זה יתבטא גם במחירים שהקבלנים נותנים, ואני חושב שזה כבר קורה בשטח".
לאורך הריאיון קוינט מדגיש את חילוקי הדעות שיש לרמ"י עם משרד האוצר בנושאים שאמורים לדבריו לסייע בהתמודדות עם משבר הדיור. "אני חושב שבפרקי הדיור והתשתיות בחוק ההסדרים אין בשורה של ממש לשוק הדיור", הוא אומר. "הם בסך הכול משקפים פעילות שאנחנו כבר מבצעים בשנים האחרונות. הייתה לי מחלוקת עם האוצר, חשבתי שיש לנקוט צעדים יותר משמעותיים. לצערי ההצעות שלי לא נכנסו, כמו למשל הקמת קרן תשתיות, שמשמעותה לקחת אחוז מסוים מהכנסות רמ"י כדי לממן תשתיות כמו מתקני טיהור שפכים, כבישים, מחלפים, תשתיות שנדרשות כדי להוציא פרויקטים לפועל. היה שיח, אבל באופן כללי התפיסה באוצר ביחס להכנסות ממקרקעי ישראל היא יותר שמרנית, ואני חושב שזו תפיסה שגויה".
מה דעתך על התנגדות ראשי הרשויות המקומיות לחוק ההסדרים והשבתת ועדות התכנון בשבוע שעבר?
"אני חושב שחייבים לעבוד בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות, ואנחנו עושים הכול כדי לעשות זאת. גם במקרים שבהם היו לנו קונפליקטים, בסופו של דבר הגענו איתן להסכמות, כמו למשל בהרצליה, שם יש שיתוף פעולה פורה והדדי. היכולת שלנו לסייע ולתמוך בהקמת שכונות נתקלת לפעמים בחוסר רצון וגרירת רגליים מצד האוצר".
השבוע הודיעה עיריית אילת שהיא דורשת מרמ"י לעצור שיווקים בעיר עד לקידום פרויקטים עירוניים, בטענה כי המשך הצפה של השוק המקומי ביחידות דיור ללא קידום מקורות תעסוקה אינו מסייע לצמיחת העיר.
"אילת היא דוגמה נוספת לקונפליקטים שיש לנו כל הזמן מול הרשויות המקומיות. ברוב המוחלט מצליחים לפתור את זה. רק השבוע סגרנו מכרז באילת, בשכונת שיפולי ההר, ל-230 יחידות דיור, והוגשו למכרז שש הצעות. הדרישה נובעת גם מזה שהשלטון המקומי קרוב לבחירות ולכן כל המצוקות והמאוויים עולים מולנו, שלכאורה מייצגים את השלטון המרכזי מול השלטון המקומי. צריך לזכור שגם אנחנו מוגבלים, יש הרבה פעולות חשובות שאנחנו רוצים לקדם בתקציב המדינה, אבל יש לנו מחלוקת מבית, והפעולות האלה נמצאות בשולי סדר העדיפויות".
"צריך לקדם פרויקטים של בינוי-פינוי-בינוי בהיקפים גדולים, כלומר לבנות לדיירים דירות בשכונות חדשות, ורק אז להרוס את הישנות ולבנות מחדש. גם במקום שאין כדאיות כלכלית, צריך לקדם פרויקטים במסה ואלה פרויקטים שרק המדינה יכולה לקדם"
בינתיים קשה לזוג צעיר לרכוש דירה.
"לפעמים מחירי הדירות יורדים, אבל היכולת לרכוש דירה לא משתפרת, ולכן צריך לסייע באמצעות התוכניות המסובסדות ("דירה בהנחה" - ה"צ), או תוכניות נוספות שיאפשרו פריסת תשלומים. יש הצעות כאלה שנבחנות. עלתה הצעה בחוק ההסדרים לפרוס תשלומים לקבלנים - אנחנו חושבים שאפשר לשכלל את זה, לקחת צעד נוסף ולפרוס את התשלומים לרוכשי הדירות עצמם. הכוונה היא לקחת סכום כלשהו מתוך מחיר דירה חדשה, למשל כ-200 אלף שקל, ואותו לפרוס על פני תקופה, נניח של 20 שנה, בריבית מופחתת שהמדינה תחליט עליה. מהלך כזה ישפר את יכולת ההתמודדות של רוכשי הדירות עם עליית הריבית".
לא הגיע הזמן לשנות את שיטת המכרזים של רמ"י כדי להוזיל את הדירות?
"בדקנו לא פעם והתייעצנו עם מומחים מהאקדמיה ומהשוק הפרטי, ולא מצאנו ששינוי שיטת המכרזים יביא לירידת מחירים. הוא רק יביא לכך שהרווח של הקבלנים יגדל. אנחנו רוצים שהציבור הוא זה שייהנה מההכנסות שלנו, על ידי היכולת שלנו לייצר את העתודות הבאות של המקרקעין, ולא שההכנסות ילכו למשרד האוצר למטרות אחרות".
אתם חוששים שאם הקיפאון יימשך נתחיל לראות פשיטות רגל של קבלנים?
"למרות שרוב השיווקים שלנו, כ-80%, היו לתוכניות מחיר מטרה או מחיר למשתכן, כשראינו שקבלנים נתנו הצעות גבוהות על הקרקע במכרז, קראנו להם לשקול אותן. בהחלט ייתכן שקבלנים שלא שקללו נכון את המגמות ואת הנחישות שלנו להגדיל את ההיצע – נשארו עם קרקעות במחירים גבוהים מול מחירי שוק שמתחילים להיות נמוכים בהרבה".
לאחרונה נודע ששר השיכון מתכנן לכווץ את ההנחות של "דירה בהנחה".
"אני חושב שההנחות צריכות להיות סבירות, ולא להיות לא פרופורציונליות. המגמה בשוק היא של ירידות מחירים ועכשיו ההנחות מתווספות למחירים סבירים יותר. הכוונה של השר היא להגדיל את היקף התוכנית, לייצר סבירות בגובה ההנחות, ולאפשר הנחות בפריפריה, גם בשעה שערך הקרקע יהיה אפסי, על-ידי מענקים לרוכשים".
2022 התאפיינה בעלייה בהתחלות בנייה, אבל הקיפאון הוביל לירידה ברבעון האחרון של השנה.
"אנחנו צריכים להמשיך לטפל בהיצע הדיור, וליצור תשתית ליצירת היצע מספיק לטווח הארוך של העשורים הקרובים. ישראל הולכת ומצטופפת. אם ב־2050 נחצה את הסף של 15 מיליון תושבים - המשמעות היא לא רק יותר דירות, אלא גם יותר תשתיות ומוסדות ציבור וציפוף מאוד גדול. התפקיד שלנו הוא לייצר אספקה נאותה של קרקעות לכל הצרכים, מבלי לפגוע בשטחים הפתוחים, וגם לראות איזה עוד תועלות ציבוריות וחברתיות ניתן לייצר בדרך הזאת - מחיזוק הנגב והגליל ועד התחדשות עירונית".
הבעיה היא שעיקר ההתחדשות העירונית מתבצעת באזורי הביקוש.
"אני לא מדבר על התחדשות עירונית קלאסית של שלושה בניינים, אלא ממש לקחת את מרכז העיר נתיבות, או את מרכז העיר בית שאן, ולקדם פרויקטים של בינוי-פינוי-בינוי בהיקפים גדולים, כלומר לבנות לדיירים דירות בשכונות חדשות, ורק אז להרוס את הישנות ולבנות מחדש. גם במקום שאין כדאיות כלכלית, צריך לקדם פרויקטים במסה, שרק המדינה יכולה לקדם. זה יכול לסייע גם להתמודדות עם רעידות אדמה ולבינוי מרכזי הערים בצורה חדשה ומתקדמת".
2 צפייה בגלריה
''גם במקום שאין כדאיות כלכלית, צריך לקדם פרויקטים במסה, שרק המדינה יכולה לקדם''. קוינט
(צילום: יואב דודקביץ)
אז המדינה תכניס את היד לכיס?
"צריך לצאת לדרך כבר מחר בבוקר. פרויקטים תשתיתיים ומיזמי דיור לוקחים זמן רב. אנחנו צריכים לשבת ולחשוב מה אנחנו עושים, ומיד לעבור לעשייתם. אני לא בטוח שבשנים האחרונות נערכה חשיבה אסטרטגית מגובשת לגבי עתיד המקרקעין. עד כה הפתרון היה פשוט - לקחת שטח ירוק ולתכנן בו שכונה. ההתחדשות העירונית התקדמה בעצלתיים עם הרבה קשיים, והייתה מוגבלת ומצומצמת, טלאי על טלאי. צריך לעשות התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר, וזה פחות משהו שמתאים לקבלנים, ויותר מתאים למדינה (שתממן את הפרויקטים - ה.צ)".
מה לגבי תמ"א 38? בשבוע שעבר הציג שר השיכון חלופה שאמורה לספק יציבות בתחום.
"זה רלוונטי לרמ"י בעיקר בכך שאנחנו מספקים לקבלנים (באמצעות מכרז – ה"צ) מגרשי השלמה לצורך שיפור הכדאיות הכלכלית. אני הצעתי כבר לפני שנתיים להשתמש בתמורה של רמ"י מהקרקע המשלימה לצורך שיפור הכדאיות הכלכלית, וזה מוסמס על ידי האוצר. בחוק ההסדרים האחרון הם ניסו לצמצם את השימוש בקרקע משלימה. חלופת גולדקנופף עשויה לשפר את המצב. יש בה תיקונים והיא נעשית ברמה העירונית ולא כתוכנית ארצית כללית, ולפעמים יש לה יותר סיכוי להתממש, והיא חיה לצד חלופת שקד (חלופת איילת שקד, שאושרה בכנסת הקודמת, וממתינה לחתימת מ"מ שר הפנים - ה"צ)".
איך תדאגו לקיום שטחים פתוחים?
"זה מחייב בין היתר ניצול של תת־הקרקע. אנחנו מתכננים הורדה של תשתיות, מוסדות ציבור ומרכזים מסחריים לתת־הקרקע. יש לנו כבר איתורים למקומות קונקרטיים, ואגף התכנון מתחיל לקדם תכנון מפורט. זה יקר ודורש בדיקות סיסמיות, אבל אפשרי. אלה דברים שמקובלים ונעשים בעולם. אנחנו כבר מתחילים לתכנן פרויקטים במודיעין, נצרת, נוף-הגליל, ראש-העין, אום אל-פחם וחריש".
בשטח טוענים שמערכות השירות של רמ"י בקריסה, מאז שעברתם למערכת הדיגיטלית, שאתה השקת.
"השקנו מספר מערכות. המערכת שקובעת את ערכי הקרקע עובדת ובסופו של דבר תביא לכך שאפשר יהיה להגיש בקשה לתוספת בנייה מהבית. היא עדיין לא מושלמת, ולא חלה על כל הנכסים, אבל מתקדמת כל יום. יש גם מערכת מכרזים, שבה ניתן להגיש הצעות בלי להתייצב ברשות, וגם היא בשיפור מתמיד. ויש לנו מערכת AI (בינה מלאכותית) שפיתחנו עם רפא"ל, שמזהה פלישות לקרקעות ומאפשרת טיפול באופן מיידי, ועשויה למגר את התופעה הנלוזה הזאת. לפני שבועיים הוצאנו כ־500 צווים על פלישות טריות בנגב, זה מצמצם חיכוך ואלימות כלפי המפקחים שלנו, ומאפשר לטפל באופן מיידי בפלישות, ולא להיגרר שנים בבתי משפט. אני מאמין שכשהפולשים יבינו שאנחנו מגיעים מייד - זה ייעקר את התמריץ שלהם לפלוש. את כל זה עשינו ללא תוספת כוח אדם".
