נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) אודות התחלות בניה בהתחדשות עירונית מעידים על ירידה, זאת למרות שבנתוני התחלות הבנייה הכללים דווקא נרשמה מגמה שונה. כך, ברבעון השלישי של שנת 2023 החלו להבנות בישראל 17,615 דירות חדשות, עלייה של 22% לעומת הרבעון השני של השנה. מדובר למעשה ברבעון החזק ביותר מאז הרבעון הראשון של שנת 2022. ההיגיון אומר שאם בהתחלות בנייה הכלליות יש עליה, כך היה אמור להיות גם בהתחדשות עירונית, במיוחד לאור העובדה שבתקופה האחרונה יש לא מעט תוכניות שאושרו בתחום זה. אבל הנתונים מעידים אחרת, על ירידה בהיקפי המימוש. עוד נציין כי לא מדובר בנתונים שמושפעים ממלחמת חרבות ברזל, אלא תמונת מצב של הרבעון השלישי ל-2023 עוד טרם פרצה המלחמה. עוד נציין כי נתוני הלמ"ס מתייחסים לכלל מסלולי ההתחדשות העירונית שכוללים הריסה ובנייה של מבנה – פינוי בינוי, תמ"א 38 ועוד.
כך, ברבעון השלישי של 2023 החלו להבנות 2,915 יח"ד בכלל מסלולי ההריסה והבנייה שהיוו רק 17% מסך התחלות הבנייה. לשם השוואה ברבעון השלישי של 2022 החלה בנייתן של 3,163 יח"ד בהתחדשות עירונית שהיוו 21% מהתחלות הבנייה הכלליות. סך הכל נרשמה ירידה של כ- 8.5% בהתחלות הבנייה של התחדשות עירונית ברבעון השלישי של 2023 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
בחינת הנתונים השנתיים מעלה כי בחודשים אוקטובר 2022 עד ספטמבר 2023 החלו להבנות 11,949 יח"ד בפרויקטי התחדשות עירונית במסלולי ההריסה והבנייה לעומת 12,734 יח"ד בתקופה המקבילה אשתקד, ירידה של 6.2%.
מגמה מעורבת במחוזות השונים
לצד הירידה הכללית בנתוני המימוש, בחינת הנתונים לפי מחוזות מגלה מגמה מעורבת. במחוז הצפון חלה עלייה של 37.7% בהתחלות הבנייה במסלולי ההריסה והבנייה מחדש והחלו להבנות כ-471 דירות השנה בהשוואה ל-342 דירות בתקופה המקבילה אשתקד. במחוז חיפה חלה עלייה של 31.8% והחלו להבנות 1,067 דירות בהתחדשות עירונית בהשוואה ל-809 יח"ד בתקופה המקבילה. במחוז המרכז חלה עלייה של 11.8%. המחוזות בהם נרשמה ירידה הם מחוז תל אביב עם ירידה של 15.9% בהתחלות הבנייה, במחוז ירושלים חלה ירידה של 28.7% ובמחוז הדרום חלה ירידה של 34.3% בהתחלות הבנייה של פרוייקטי התחדשות עירונית בשנה האחרונה לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
ניר שמול, מנכ"ל שניר והחברה לפיתוח והתחדשות עירונית המתמחה בליווי בעלי דירות בתהליכי פינוי ובינוי, מציין כי "הירידה בהתחלות הבנייה במסגרת התחדשות עירונית היא תעודת עניות לממשלת ישראל בעיקר בתקופה הנוכחית, מאז תחילת המלחמה בעזה, שהוכיחה שוב את חשיבותו של הממ"ד. הדרך הנכונה והזולה יותר עבור בעלי הדירות לקבל דירה חדשה עם ממ"ד היא באמצעות התחדשות עירונית ולמרות זאת אנחנו עדים לירידה בהתחלות הבנייה של פרוייקטי התחדשות עירונית למרות העלייה בהתחלות הבנייה הכלליות".
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירוניתצילום: טל שחרעוד הוא מוסיף כי על פי נתוני הלמ"ס בשנה האחרונה נהרסו רק כ- 4,000 יחידות דיור ישנות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, לעומת כ- 4,600 בתקופה המקבילה אשתקד, אם בוחנים את מחוז הדרום , נהרסו בו בשנה האחרונה רק 94 יח"ד ובמחוז הצפון כ- 160 דירות ישנות, כלומר מדובר במספר זעום של משפחות שיקבלו במחוזות אלו דירה חדשה עם ממ"ד ביחס למספר הדירות הישנות ללא ממ"ד וללא ביטחון למשפחות המתגוררות בהן. לגבי העלייה הקלה בהתחלות הבנייה של פרוייקטי התחדשות עירונית בצפון הוא מציין כי מדובר במגמה חיובית אולם עדיין המספרים בטלים בשישים ביחס לצרכי ההתחדשות.
גורמים נוספים בענף מסבירים כי הירידה בהתחלות הבנייה בפועל שמנוגדת לעובדה שתוכניות רבות אושרו לאחרונה נעוצה ככל הנראה במצב ענף הנדל"ן עוד טרם המלחמה. העלאת הריבית החדה הובילה לכך שחודשים ארוכים נרשמה ירידה ברכישת דירות מחד ומנגד קבלנים התקשו במימון ופעילות שוטפת. כך, לא מעט קבלנים החליטו להמתין עם פרויקטים ואפילו אם אושר היתר בנייה לפרויקט, היזם או הקבלן לא תמיד מיהר להתחיל ולבנות.
במקביל, יש גם מי שסבור שהבעיה נעוצה בחוסר הרצון או לפעמים היכולת של הרשויות המקומיות לקדם תוכניות. ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית, מסביר: "אחת הסיבות המרכזיות היא חוסר התיאום שקיים בין השלטון המקומי לוועדות התכנון המחוזיות והארציות ובין ראשי הערים לפוליטיקאים. כך למשל רשויות רבות, גם כאלה הנמצאות בקו העימות, החשוף מאוד לסכנת הטילים, העדיפו בשנים האחרונות לקדם יותר בניה של שכונות חדשות בעירם על שטחים פתוחים, מאשר לנסות ולדחוף במהירות תוכניות של התחדשות עירונית".
ניב רום מנכ"ל כנען התחדשות עירוניתצילום: תומר חומפסרום מזהיר שלפי מה שנראה בשטח המצב אחרי המלחמה צפוי להחמיר: "מהיכרותי ועבודתי עם מוסדות השלטון כיזם בתחום הנדל"ן, אני חושש שאחרי המלחמה, נושא ההתחדשות העירונית רק יתקע עוד יותר. ראשי הערים יבקשו להאיץ תוכניות עירוניות כלליות להתחדשות עירונית והדבר עשוי לעכב פרויקטים שכבר החלו לצאת לפועל עד שלעיר תהיה מדיניות סדורה וחדשה. חייבים לייצר נוסחה אחידה לקיום פרויקטים של פינוי בינוי שמגדירים מראש תמורה ברורה ואחידה לדיירים, מכפיל יחידות דיור מוגדר מראש לפי מיפוי ערים ושכונות כדי שהפרויקטים יהיו כלכליים וסעד זמנים ברור שהרשויות מתחייבות לעמוד בו".
