בתקופה האחרונה חלה עלייה בפעילות של קבוצות רכישה בתחומי המגורים, המשרדים ואפילו בתחום המרכזים הלוגיסטיים. זאת חרף ההיסטוריה הבעייתית של קבוצות הרכישה בעשור האחרון, בעיקר סביב פרשות ענבל אור ואלדד פרי, ולמרות נפילתה של חברת הנדל"ן רום כנרת, שרק בספטמבר האחרון הגדירו אותה נאמניה "חברה יזמית בתחפושת מלאכותית של מארגנת קבוצות רכישה".
הסיבה המרכזית לגידול בפעילות היא רמת הריבית הגבוהה במשק, והרצון להוזיל את עלויות המימון באמצעות רכישת הקרקע בקבוצה. אולם לצד החיסכון בעלויות המימון בגין רכישת הקרקע, חברי הקבוצה נוטלים על עצמם סיכונים יזמיים, ובעקבות מלחמת חרבות ברזל – הם אף חשופים לעלייה במחירי תשומות הבנייה, למחסור בעובדים ולאיחורים במסירת פרויקטים.
3 צפייה בגלריה
במשרד המשפטים עובדים על נוסח עדכני להסדרת החקיקה של קבוצות רכישה, לאחר שהמלחמה שוב עיכבה את הנושא. אתר בנייה
(צילום: shutterstock)
"לציבור יש זיכרון קצר, ואחרי מספר שנים שבהן הפעילות של קבוצות הרכישה הצטמצמה בשל קריסות מהדהדות של מארגני קבוצות, אנחנו רואים עלייה בפעילותן, כאשר הזרז המרכזי לכך הוא עליית הריבית במשק", אומר שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין. "עד כה הממשלה לא עשתה הרבה כדי להגן על חברי הקבוצות, החקיקה שקודמה ושנועדה להסדיר את פעילות הקבוצות לא אושרה – והשוק נותר פרוץ".
במשרד המשפטים כבר החלו לפני פרוץ המלחמה לקדם את תזכיר החוק להסדרת קבוצות הרכישה, שהחל להיות מקודם ב-2017 ואכן נתקע לאורך השנים האחרונות, בין אם בעקבות מגפת הקורונה ובין אם בשל אי היציבות השלטונית המתמשכת. מתקפת אוקטובר שוב טרפה את הקלפים והמשיכה לעכב את הסדרת החקיקה בנושא, אולם ל-ynet ו"ממון" נודע כעת כי בימים אלה חלה התקדמות – ובמשרד עובדים על נוסח עדכני, שיוגש בקרוב לשר המשפטים.
גריידי: "אפשר לקנות קרקע ולבנות עליה מה שרוצים, אבל צריך להבין שאדם שמארגן קבוצה ומקדם את הפרויקט, לוקח על עצמו את כל הסיכונים שכרוכים בהליך הזה. לא כל חברי הקבוצות מבינים את זה"
גם במשרד הבינוי והשיכון מזהים עלייה בפעילות קבוצות הרכישה. עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד ורשם הקבלנים, אומר ל"ממון" כי "בהחלט פונים אלינו יותר – גם חברי קבוצות וגם יזמים שמבקשים לעבור לשיטת קבוצות הרכישה, ומבקשים לקבל את עמדתנו ולבחון האם הפרויקט שהוציאו לפועל באמת נעשה בשיטה זו. קבוצת רכישה זו עסקה יזמית לכל דבר, אפשר לקנות קרקע ולבנות עליה מה שרוצים, אבל צריך להבין שאדם שמארגן קבוצה ומקדם את הפרויקט, לוקח על עצמו את כל הסיכונים שכרוכים בהליך הזה. לא כל חברי הקבוצות מבינים את זה".
3 צפייה בגלריה
"צריך לזכור שקבוצת רכישה זו עסקה יזמית לכל דבר". עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון ורשם הקבלנים
(צילום: משרד הבינוי והשיכון)
"יש הרבה קבוצות שעדיין מסכנות את חבריהן"
"התאגדות לצורך רכישת קרקע יכולה להוות כלי לצמצום עלויות בסביבת ריבית גבוהה. צריך לזכור כי לצד נפילות כואבות, ראינו גם הצלחות של קבוצות רכישה אשר סיימו את הפרויקט ללא חריגה בלוחות הזמנים, ללא חריגה כספית ובמחיר נמוך לעומת רכישה מקבלן", אומר עו"ד שי אליאב, שותף מנהל במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות. עו"ד אליאב ממליץ להצטרף לקבוצת רכישה רק לאחר בחינה של מוניטין המארגן, הניסיון שלו, בחינת הפרויקטים שהשלים ובירור מול נציגי קבוצות קודמות האם עמד בזמנים ובאומדן העלויות שפרסם בתחילת שיווק הקבוצה.
עו"ד שי אליאב צילום: סם יצחקובעם זאת, הוא מדגיש כי יש סיכונים בקבוצות רכישה שאסור להתעלם מהם. "לפני מספר שנים נוסח תזכיר חקיקה, שאף הייתי מעורב בניסוחו, במטרה לייצר הסדרה הכרחית בתחום. התזכיר עבר ועדת שרים, אך הוא תקוע מזה שנים בוועדות הכנסת", הוא אומר. "הצעת החוק באה לייצר מנגנונים ברורים של אבטחת כספי חברי הקבוצה. בין הסעיפים בהצעת החוק: איסור מכירת יחידות דיור מעבר למה שאושר בתב"ע (תוכנית בניין עיר), מחויבות של מארגן הקבוצה לכל אורך חייו של הפרויקט, אומדן עלויות מקצועי המבוסס על דוח שמאי, מסגרת אשראי מאושרת עד גמר הפרויקט ועוד".
שמוליק כהן מוסיף כי "אמנם מספר המארגנים ירד, ובשוק פועלים כיום מארגני קבוצות מנוסים ויש קבוצות שמסתיימות בהצלחה, אבל יש גם הרבה קבוצות שעדיין פועלות בצורה שעלולה לסכן את חבריהן. מצטרפים לקבוצות חייבים לדרוש דוח שמאי מסודר, דוח המותאם לדרישות של גוף מממן לצורך קבלת מימון לקבוצה ולבדוק את ניסיון המארגן".
כהן מדגים: "כאשר יזם רוכש היום קרקע בעלות של 100 מיליון שקל לדוגמא, לרוב הוא יעמיד הון עצמי של 30 מיליון שקל ואת היתרה ילווה מגוף מממן. הריבית היום עומדת על סדר גודל של 8% לשנה, כלומר עלויות המימון על הסכום הנותר של 70 מיליון שקל שלווה מהבנק יעלו לו כ-5.6 מיליון שקל בשנה. קבלת היתר בנייה לוקחת כשנתיים בממוצע, וזה אומר שהיזם ישלם יותר מ-10 מיליון שקל רק על מימון הקרקע עוד לפני תחילת הבנייה".
לדבריו, "במצב השוק היום, לא בטוח שמחיר הקרקע עלה באותה תקופה (במקרים רבים הוא ירד), ולא בטוח שהיזם יצליח לגלגל את הוצאות המימון שלו על הרוכשים – והפרויקט עלול להסתיים בהפסד. בקבוצת רכישה, חברי הקבוצה מעמידים את ההון העצמי שברשותם, והוא משמש יחד לרכישת הקרקע וכך עלויות המימון על הקרקע נמנעות. זה ההסבר לעלייה בפעילות וגם הסיבה לכך שיזמים רבים מעדיפים לתת אופציה לרכישה למארגני קבוצות על קרקעות שכבר קנו. כמו למשל חברת חנן מור, שניסתה למכור את הקרקע בבעלותה בשדה דב בתל אביב לקבוצת רכישה טרם קריסתה".
"בקבוצות כיום אין כמעט יתרון לרוכשים"
כהן מעריך שבסביבת הריבית הנוכחית, "נמשיך ונראה קבוצות רכישה – והן ילכו ויתרחבו גם לתחומי המשרדים, המרלו"גים וגם לתחום של פינוי בינוי. ככל שהפרויקטים מורכבים יותר, ובאין חקיקה מתאימה האחריות מוטלת על כתפיהם של הרוכשים, עליהם לבחון היטב את הפרויקטים ואת הסיכונים הכרוכים בהם".
שמוליק כהןצילום: דובי שמחיד"ר חיים גולובנציץ, מנכ"ל חברת אתגר נדל"ן, ששימשה בעבר גם כמארגנת קבוצות רכישה וכיום פועלת כחברה יזמית בתחום הנדל"ן, מחזק את הדברים ומציין כי בשוק ניכרת עלייה בפעילות של קבוצות רכישה – לא רק בתחום המגורים. לדבריו, החברה בונה היום מרלו"ג באשדוד המיועד לעסקים קטנים ובינוניים, כאשר השטחים נמכרים בשיטה יזמית עם ערבות חוק מכר. אולם בשוק פועלות במקביל קבוצות רכישה שמציעות שטחי אחסנה לבודדים במסגרת קבוצות רכישה, ולדבריו, לא כל הרוכשים מבינים את ההבדלים בין העסקאות.
"כמי שעסק בתחום, אני יכול להגיד שבשנים הראשונות לפעילותן של הקבוצות, היה פוטנציאל לרכישת דירות מתחת למחיר השוק בשל הטבות מיסוי והחיסכון ברווח היזמי. אך במהלך השנים פרצות המיסוי נסגרו, והיתרון שנותר לכאורה לקבוצות הוא רק החיסכון ברווח היזמי", הוא מסביר.
לדבריו, "יש לזכור כי גם מארגן הקבוצה נהנה מדמי ניהול, שכמעט משתווים לרווח היזמי, אך בניגוד ליזם – הוא לא נושא בסיכונים כמו עליית מחירי תשומות הבנייה, עלייה בשכר העובדים, עליית עלויות המימון או איחור במסירת הפרויקט. בנזקים האלו נושאים חברי הקבוצה, ובכל מקרה של חריגה מהאומדן הראשוני בשל נסיבות לא צפויות, עליהם לממן את התוספות האלו מההון העצמי שלהם כי הבנק לא מממן את החריגות. כלומר, הקבוצה לא יכולה להבטיח לרוכש מחיר סופי".
גולובנציץ: "יכולות לעבור שנים עד שהרוכש יוכל לממש את ההשקעה, ולרוב הדבר יהיה כרוך גם בתשלומי יתר – שיכולים להסתכם בעשרות אחוזים מעל אומדן המחיר הראשוני, כך שאין כמעט יתרון לרוכשים"
בנוסף, אומר גולובנציץ כי "בקבוצות הרכישה, חברי הקבוצה נדרשים להון עצמי גבוה באופן משמעותי מההון העצמי הנדרש בעסקה יזמית, כי ההון שלהם משמש לרכישת הקרקע. סיכון נוסף בא לידי ביטוי בנושא הבטוחות: בפרויקט יזמי הרוכש מקבל ערבות חוק מכר, ובמקרה של קריסת היזם – כספו מובטח. בקבוצות רכישה, השקעת החברים אינה בטוחה, גם לא על הכסף שהושקע בפועל. לרוב הרוכש מקבל הערת אזהרה על שמו. אך במקרה של כשל פיננסי, וכפי שראינו במקרים של קריסת חברות כמו אלדד פרי וענבל אור, הערת האזהרה אמנם מבטיחה לרוכש שזכויותיו במקרקעין רשומות – אך הוא תלוי ביתר חברי הקבוצה, וביכולתם להתאגד ולקדם יחד את המימון והבנייה".
ד"ר חיים גולונבנציץצילום: איתמר סיידא"כך, כידוע, יכולות לעבור שנים עד שהרוכש יוכל לממש את ההשקעה, ולרוב הדבר יהיה כרוך גם בתשלומי יתר – שיכולים להסתכם בעשרות אחוזים מעל אומדן המחיר הראשוני", ממשיך גולובנציץ. "יוצא מכך, שבקבוצות הרכישה שמתארגנות כיום אין כמעט יתרון לרוכשים, מי שנהנה בעיקר הוא המארגן שאינו נושא בכל סיכון".
"המבחן האמיתי הוא האם חברי קבוצת הרכישה באמת שולטים בפרויקט", מסכם גריידי. "אני מזכיר שכבר לפני שנתיים הטלנו עיצום כספי והוצאנו אזהרה לציבור לגבי חברת רום כנרת. עולם הנדל"ן הוא עולם מורכב מאוד, וברגע שנכנסים לקבוצת רכישה חייבים לוודא שהיא נשלטת על ידי חברי הקבוצה והנציגות שהם בחרו, שתייצג את האינטרסים שלהם – לא המארגן, לא הקבלן המבצע, לא עורכי הדין – אלא חברי הקבוצה. זה הדגש הכי חשוב בכל קבוצת רכישה".
