רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) פועלת להאצת הבנייה של אלפי יחידות דיור ברובע גלילות: מדובר בתוכנית ענק הכוללת 18,500 דירות, אשר הובילה להתנגדויות מצד ארגוני סביבה וגרסתה המקורית אף נגנזה. לפני שלושה חודשים התוכנית יצאה לדרך בחסות המדינה, לאחר שהוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) החליטה להפקיד אותה.
התוכנית ממוקמת על שטח כולל של כ-1,700 דונם בלב אזורי הביקוש בין רמת השרון וצפון תל אביב ובקרבת הרצליה. בהודעה שפרסמה לאחרונה רמ"י, ממקדמות התוכנית, היא קוראת לבעלי קרקעות פרטיים שיש להם זכויות בתוכנית להתאגד כקבוצה ולמנות גורם מייצג במסגרת הליכי האיחוד והחלוקה של התוכנית. המטרה היא שהקצאת הזכויות במגרשים השונים תתבצע במשותף לקבוצת בעלים מאורגנת, מה שיאפשר להם לקדם את הבנייה מהר יותר, על ידי ביצוע עסקאות קומבינציה עם יזמים או על ידי בנייה עצמית.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
עוה"ד אביעד שוב ואלון קרביצקי ממשרד עוה"ד שוב ושות', המייצגים בעלי קרקעות רבים ברובע גלילות, מציינים כי "מדובר במהלך ייחודי מצד רמ"י, הממחיש את רצונה לקדם את התוכנית הספציפית הזאת, לאחר שהייתה תקועה בוועדות התכנון השונות במשך שנים ארוכות". לדבריהם, "ייחודה של התוכנית היא שהליך האיחוד והחלוקה יתבצע במסגרת התוכנית בותמ"ל, ולא יחולק לשתי פעימות כמו במרבית המתחמים מרובי הבעלים בארץ, כדוגמת תוכנית 3700 או חוף התכלת בהרצליה, בהן התוכניות המתאריות אושרו אך התוכניות המפורטות שמטרתם להקצות את הזכויות לבעלים השונים תקועות כבר שנים ארוכות".
עוד מוסיפים עוה"ד שוב וקרביצקי כי "ככל שבעלי הזכויות ברובע גלילות יהיו מאוגדים, ויוקצו להם זכויות יחד, הבנייה תתקדם בקצב יותר מהיר. ראינו בעבר מקרים במתחמים גדולים, שבהם הזכויות הוקצו לבעלי קרקעות שלא היו מאוגדים. זה יצר עיכובים בבנייה והליכי פירוקי שיתוף ארוכים, ונוצר מצב של התקדמות לא אחידה בבניית המתחם. ישנם מתחמים ומגרשים שהבנייה עליהם התעכבה בעשור ויותר".
לדבריהם, "רמ"י מציינת שמי שלא יתאגד לא ייפגע מבחינת הזכויות, והיא גם לא מתחייבת על הענקת הזכויות במשותף. אבל עצם המהלך הוא חשוב כדי לעודד מודעות בקרב בעלי הקרקעות לחשיבות של ההתאגדות טרם הקצאת הזכויות דבר שיובילם למימוש מהיר ומיטבי".
החשש: שיבוץ רנדומלי, דחיית מימוש ואף אובדן הקרקע
עוה"ד יוסי מוסרי ומורן חביב ממשרד עוה"ד מוסרי & חביב העוסק בנדל"ן ובקרקעות בהליכי תכנון, אשר מייצגים מעל מאות בעלי זכויות בפי גלילות ועוד אלפים בחוף התכלת, בשדה דב ועוד, מוסיפים כי "משמעות ההודעה עבור אלפי בעלי הזכויות היא קריאה אחרונה לקבל זכויות במשותף עם בעלי זכויות אחרים ולא בפיזור. אם ניתן ללמוד ממקרה שדה דב, הרי שיוזמה דומה של מתכננת מחוז תל אביב ברמ"י הוכתרה בהצלחה גדולה למי שביקש להשתבץ יחד, ובכך מנע חלוקה של זכויותיו למספר בניינים או עם בעלים זרים".
לדבריהם, "מומלץ למהר להתאחד בהסכם שיתוף, שיבטיח שמירה על זכויות בעלי הקרקעות, לנוכח ריבוי הבעלים באותם מגרשים המצויים בהליכי תכנון מתקדמים. מטרת ההתארגנות היא לגרום לכך שהבעלים יוכלו למקסם את זכויותיהם יחדיו במגרשי תמורה ספציפי, להשתבץ עם בעלי זכויות כמותם המעוניינים בבנייה, ולא חלילה להיגרר לשיבוץ רנדומלי עם מאות בעלי זכויות אחרים (חלקם לא בן החיים וחלקם לא מאותרים), ובכך ולהיגרר לפירוקי שיתוף במקרקעין, שעלולים להוות עבורם דחיית מימוש וברוב המקרים גם אובדן הקרקע בדרך של מכירה כפויה בהליכי פירוק שיתוף בבתי המשפט, תוך חיוב תשלומי מס שבח והיטל השבחה והוצאות כינוס".
השמאי גיל לזר, המתמחה בקרקעות במתחמי תכנון והיטלי השבחה, מציין כי "יחידות קרקע במגרשים לא מאורגנים מקבלים ערך הנמוך בכ-30%-35% פחות מאותן יחידות קרקע במגרשי תמורה מאורגנים. כך למשל, לגבי מחירי הקרקע במתחמים 2,3 בשדה דב שהופקדו לאחרונה על ידי רמ"י, מחיר הקרקע ששובץ למגרשים של בעלי זכויות שאינם קשורים זה לזה נמוך בלפחות 30%-35% מאותה קרקע הנמכרת במגרשי תמורה שבהם כל בעלי הזכויות מיוצגים וקשורים בהסכמים לביצוע הפרויקט. בשדה דב מדובר על פער בסביבות 700-800 אלף שקל ליחידת קרקע ממוצעת".
לדברי שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, "הודעת רמ"י להאצת התאגדות קבוצות לצורך שיתוף בין בעלי הקרקעות ברובע גלילות הינה מהלך מבורך, אשר יביא להפחת מספר המחלוקות וההתנגדויות, יזרז את אישור התוכנית ויאפשר מימוש מהיר לאחר אישורה. מהלך דומה גם ראינו במתחם מספר 1 בשדה דב, שהוכיח את עצמו בקידום תהליכי התכנון והמימוש".
