תופעת האיחורים במסירת דירות מקבלנים אינה חדשה, ומציבה רוכשים רבים, לרוב כאשר זוהי דירתם הראשונה, במצב בלתי אפשרי - שבו הם כבר משלמים תשלומי משכנתא ובמקביל נאלצים להמשיך לשלם שכר דירה עד לקבלת המפתח. הבעיה חמורה עוד יותר כאשר קבלנים אינם משלמים את דמי הפיצויים בגין האיחורים במסירה, ובכך למעשה עוברים על חוק המכר. כאשר מדובר בדירות שמסירתן מתעכבת בפרויקטים של מחיר למשתכן, המצב לרוב אפילו קשה עוד יותר, שכן בדרך כלל מדובר ברוכשים שידם אינה משגת, ולאחר שזכו בהגרלות בפרויקט גייסו הון עצמי שהוא סכום הכסף המשמעותי היחיד שיש בידיהם.
תביעה שהוגשה לאחרונה על ידי דיירים בפרויקט מחיר למשתכן באשקלון ממחישה את הבעייתיות בנושא. על פי התביעה, שהוגשה על ידי 44 דיירים בפרויקט " wine vilige" בשכונת עיר היין באשקלון, באמצעות עו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עוה"ד יוזוק-מלכין, נגד חברת י.ד. בנגב בניה ופיתוח בע"מ, רוכשי הדירות קיבלו את המפתח באיחור של כחצי שנה ללא קבלת פיצוי, זאת לאחר שהחברה התחייבה למסור את הדירות לכל המאוחר ב-27 באוגוסט 2022. במסגרת התביעה התבקש בית המשפט להורות לחברה בפיצוי כולל בסך 1,728,924 שקל.
החברה זכתה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבניית 114 יחידות דיור, מהן 80 דירות מחיר למשתכן. בתביעה נטען כי רוכשי הדירות נאלצו לשלם תשלומי שכירות במקביל לתשלומי המשכנתא, באופן שהכביד על רווחתם הכלכלית, ועל כן נדרשת החברה לפצות את הדיירים בגין איחור במסירת דירות, בהתאם להוראתו ההסכם והוראתו סעיף 5א' לחוק המכר.
בתביעה נכתב כי "רבים מן התובעים נטלו על עצמם התחייבויות כלכליות שונות וכעת מתקשים הם לעמוד בהתחייבויות אלו, זאת ועוד התובעים חיו בחוסר ודאות משוועת בכל הנוגע לרישום ילדיהם לגנים ולבתי הספר, בחוסר ודאות באשר למציאת מקומות תעסוקה בעיר ו/או מחוצה לה, ולמעשה היו תלויים, בחסדי הנתבעת עד אשר זו, הואילה למסור לידיהם את דירותיהם החדשות. יודגש, כי לאורך כל תקופת האיחור במסירה לא נקבה התובעת במועד כניסה לדירות על מנת שהתובעים יוכלו לכלכל את צעדיהם".
עו"ד עמנואל יוזוק ינאי צילום: עמי ארליךלדברי עו"ד יוזוק, רבים מהזוכים התגוררו בישובים מרוחקים, והתכוננו לעבור לאשקלון רק משום שהצליחו לרכוש דירה בעיר. על פי הנטען, בשל האיחור הניכר במסירת הדירות, נמנעו רבים מהם לרשום את ילדיהם למסגרות החינוך השונות, והתקשו להגיע להסדר קבוע מול מקום עבודתם וחלקם נאלצו לנסוע מרחקים עצומים מאחר שרשמו את ילדיהם למוסדות החינוך שבקרבת הפרויקט.
עו"ד יוזוק הוסיף כי סעיף 5א' לחוק המכר (דירות) קובע מנגנון פיצוי ברור בגין איחור במסירת דירה. על פי חוק, אם הקבלן איחר במסירת הדירות ביותר מ-60 יום (תקופת 'גרייס'), עליו לפצות את הרוכשים רטרואקטיבית החל מיום המסירה הקבוע בהסכם ועד למסירה בפועל, כאשר פיצוי עלול להגיע גם כדי 150% מדמי השכירות החודשיים של דירה דומה במיקומה ובגודלה בעבור תקופה שתחילתה 11 חודשים לאחר המועד החוזי ואילך. עוד קובע החוק כי הקבלן צריך לשלם את הפיצוי בתום כל חודש בעד אותו החודש.
"משליכות אחריות על כוח עליון"
עו"ד ליאור לוי, המייצג מאות רוכשי דירות בפרויקטים של מחיר למשתכן, אומר שבמקרים רבים, החברות שזוכות במכרזים ומתחייבות להקים את הפרויקטים לא מצליחות לעמוד בזמנים שמקצה להם משרד הבינוי והשיכון, בין היתר משום שרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) משווקת קרקעות לא מפותחות. "משרד השיכון הוא זה שקובע לחברות הקבלניות את מועדי המסירה, והרבה פעמים מועד המסירה אינו ריאלי ולא תמיד ברור לפי אילו קריטריונים הוא נקבע", הוא טוען. "בנוסף, הרבה פעמים רמ"י מוסרת שטח לא מפותח, והחברות לוקחות על עצמן מכרזים בשיטת 'יהיה בסדר'".
עם זאת, הוא מבהיר כי אותן חברות שמאחרות במסירת המפתח אינן קורבן של הנסיבות. "המקרים החמורים באמת מתרחשים כאשר החברות מסרבות לשלם לדיירים פיצויים בגין איחור במסירה בטענות כאלה ואחרות, ומשליכות את האחריות על כוח עליון, הרשויות המקומיות או רמ"י. לא פעם הגשנו תביעות בגין אי תשלום פיצויים בשל איחור במסירה, והחברה שנתבעה הגישה הודעת צד ג' בטענה שיש עיכוב בפיתוח הקרקע. במקרה כזה התביעה הופכת למאוד מורכבת – ונוצר מצב שבו גם החברה לא משלמת וגם דוחה את הקץ כי ההליך המשפטי הרבה יותר מורכב".
עו"ד ליאור לוי צילום: איתי סליקטרכך, למשל, בתביעה שהגיש עו"ד לוי בדצמבר 2022 לבית המשפט המחוזי בחיפה עבור 46 משפחות בפרויקט מחיר למשתכן "ורדים באגם" במעלות תרשיחא נגד חברת ורדים השקעות ונכסים בהיקף של מעל כ-4.7 מיליון שקל, נטען כי החברה לא שילמה פיצויים בגין איחור במסירה במשך חודשים ארוכים, בחלק מהמקרים מעל שנה. בתביעה, שעדיין מתנהלת, נכתב כי "עניינה (...) בקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירות לתובעים - בעיקר זוגות צעירים שזוהי דירתם הראשונה מהנתבעת - חברה יומית/קבלנית, אשר הפרה את התחייבויותיה הבסיסיות כלפי התובעים".
עוד נכתב כי "מדינת ישראל, באמצעות רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון, שיווקה במסגרת מכרז קרקעות ליזמים פרטיים במחיר מופחת, כאשר היזם הזוכה במכרז (בעל ההצעה הנמוכה) יבנה דירות מגורים בהתאם למפרט ולסטנדרטים מחייבים, אשר יימכרו לזוכים במחיר מופחת. מכאן, שמרבית הרוכשים בתביעה זו הן משפחות צעירות, אשר זוהי דירתן הראשונה. כמו כן, בהתקשרות זו לרכישת דירה קיוו וציפו התובעים שהנתבעת תפעל על פי הסטנדרטים והקריטריונים שנקבעו על ידי המדינה, ובפרט תפעל לקיום חיוביה הבסיסיים המפורטים בהסכם המכר".
בכתב ההגנה שהגישה חברת ורדים השקעות ונכסים במסגרת ההליך, נטען בין היתר שהמצב שאליו נקלע הפרויקט נובע מקשיים שלא יכולה הייתה לצפות כגון מגפת הקורונה והשלכתה על ענף הבנייה, נטישת החברה הקבלנית את הפרויקט וקשיים שאותם הערימה הרשות המקומית. לטענתה, ורדים עשתה כל שלאל ידה כדי להתמודד עם האירועים האמורים, תוך שהוציאה סכומי עתק מכיסה על מנת "לכבות את השריפות" שנגרמו שלא באשמתה ומבלי שהייתה לה כל יכול לצפותן. כמו כן, בנסיבות אלה, הדין פוטר את המוכר מהחובה לפצות בגין עיכובים.
"נשארנו תלויים באוויר"
לדברי לוי, " אלה תירוצים וזו השיטה, ניצול ציני של המצב. לאחרונה, אחרי שכבר חלק מהרוכשים החליטו להגיע לפשרה כי לא היו יכולים לעמוד בלחץ הכספי של תשלומי משכנתא ושכירות וחששו להיכנס לסחרור כלכלי, הודיעה החברה שבעקבות כוח עליון – מלחמת רחבות ברזל – היא מציעה לשלם שיעור חלקי מדמי הפיצויים שהושגו בהסכם הפשרה".
ניר אסדו, שרכש דירה בפרויקט במעלות תרשיחא, סיפר ל-ynet ו"ממון": "תאריך הכניסה הראשונה היה מאי 2022. כשהגענו ליעד הקבלן לא הודיע לנו שום דבר, אם יש איחור, אם אנחנו מתעכבים. החיים שלנו הפכו יותר מורכבים, חוזה השכירות נגמר, לא ידענו אם לחדש אותו או לא, לא קיבלנו מענה והיינו תלויים באוויר. בסופו של דבר חידשנו פעמיים את חוזה השכירות. רובנו זוגות צעירים שמשלמים גם שכירות וגם משכנתא, ואת רוב התשלומים בחוזה כבר שילמנו, כך שכרגע המשכנתא היא מקסימלית מבחינת ההחזר. הוא דורס את ההסכמים שלנו ברגל גסה וזו פגיעה באנשים שנקלעים למשברים כלכליים קשים מאוד".
המשבר בענף הבנייה: אושרה תוכנית להבאת עובדים זרים
בתביעה אחרת שהוגשה לבית המשפט המחוזי על ידי 24 דיירים בפרויקט מחיר למשתכן אלמוגי בחיפה נגד חברת שגראוי יזום ובניה (אס.בי.סי) בהיקף של מעל כ-1.25 מיליון שקל נטען כי החברה איחרה במסירת הדירות בכ-10 חודשים, אולם לא שילמה לדיירים פיצויים בגין האיחור במסירה. בין היתר נכתב כי "התובעים, אשר זוהי דירתם הראשונה, נאלצו לשנות את מסלול חייהם, לרשום את ילדיהם למסגרות חינוך באזור, אך להמשיך להתגורר לעת עתה בעיר אחרת (...) התובעים נאלצו לשלם דמי שכירות ומשכנתה במקביל – מה שמגדיל את חיסרון הכיס, עוגמת הנפש והנזק שנגרם להם מדי יום ביומו".
החברה הגישה תביעה שכנגד נגד הדיירים בסך כ-3.6 מיליון שקל, בטענה כי עררים שהגישו הדיירים נגד תוכנית בנייה במקום עיכבה את הקמת הפרויקט. התביעה נמחקה על הסף ולאחר מכן הגישה החברה שוב תביעה שכנגד בסך 3.6 מיליון שקל נגד מספר דיירים בפרויקט וכן נגד רמ"י, בטענה כי העיכוב בהקמת הפרויקט נובע מאי-פינוי אנטנות על ידי המדינה. "מדובר בתביעות השתקה לכל דבר רק כדי להימנע מהתשלום", אומר עו"ד לוי.
תגובות
מחברת שגראוי יזום ובניה (אס.בי.סי) נמסר בתגובה: "פרויקט הבנייה אלמוגי ברחוב יקינטון הוא פרויקט שברובו היה במחיר למשתכן, אלא שהדיירים שזכו בפרויקט הערימו קשיים והגישו התנגדויות לבנייה לאחר זכייתם ולאחר שחתמו על חוזה מכר, מה שגרם לעיכוב בקבלת היתר הבנייה במתכוון ובזדון. יתרה מכך, רמ"י, שהייתה אמונה על הסרת אנטנות באזור, התעכבה בפינוי האנטנות ולכן היא חלק מהתביעה, ויש להניח כי עיקר האחריות תיפול לפתחה על עיכוב ומחדל בהסרת אנטנות אזוריות. חברת שגראוי יזום ובניה בונה אלפי יחידות דיור ברחבי הארץ, במסגרת מחיר למשתכן ופרויקטים עצמאיים וזוכה להוקרה רבה על איכות הבנייה והשירות לדיירים. הגשת תביעה היא עניין של מה בכך, בהליך המשפטי אנו מצפים שהדיירים עצמם ביחד עם רמ"י ייקחו אחריות על מחדליהם. במסגרת התביעה הוגשה תביעה שכנגד על סכום של 3.6 מיליון שקל נגד רמ"י, עיריית חיפה והדיירים על הנזקים שגרמו".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר: "רמ"י אכן משווקת קרקעות מוקדם ככל שניתן על מנת שבמקביל לעבודות הפיתוח, החברות יוכלו לתכנן ולעשות פעולות נוספות בקרקע, כך שלוחות הזמנים בסך הכול יתקצרו. מיותר לציין כי רמ"י אינה מפתחת את המגרשים אלא הרשות המקומית או משרד הבינוי והשיכון". בעניין חברת שגראוי בפרט נמסר: "בימים אלה מתנהל הליך גישור בין רמ"י לחברה בנושא הפיצויים".
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "ראשית, ובניגוד גמור לדברי עורך הדין המובאים בכתבה, מועדי המסירה הנקבעים הם בהתאם לבדיקות מעמיקות המביאות בחשבון שורה של גורמים המשפיעים על תאריך המסירה כגון הליכי רישוי, מצב שטח הבנייה, אופי הבנייה במגרשים, לדוגמה חניונים תת קרקעיים, מספר יחידות דיור, שטחי מסחר, גובה הפרויקט ועוד. שנית, נוסיף כי ביולי 2022 תוקן חוק המכר, כך שנקבע בחוק שבכל מקרה של איחור במסירה על המוכר לשלם את הפיצויים הקבועים. לעניין טענות של רשלנות רשויות מקומיות ומוסדות המדינה, ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון פרסם לציבור עמדה הנוגעת לכך שטענות אלו אינן לגיטימיות".
מחברת ורדים השקעות ונכסים נמסר: "טענות הדיירים הועלו במסגרת הליך משפטי תלוי ועומד ואנו מוצאים לנכון כי תגובתנו לטענות אלה תינתן בבית המשפט ולא מחוצה לו".
את תגובת חברת י.ד בנייה בנגב לא ניתן היה להשיג.
