באילו ערים רכישת דירה תניב תשואה גבוהה משכירות, היכן רוכש נכס יקבל תשואה נמוכה והאם יש הבדל בין אזורי הביקוש לערי הפריפריה? סקירה מיוחדת לסיכום שנת 2022, שנערכה עבור ynet על ידי אתר יד2, מדרגת את הערים עם התשואה הגבוהה ביותר משכירות בשנה החולפת ואת הערים עם התשואה הנמוכה ביותר. כמו כן, בדקנו את הרווח ההוני ממכירת נכס שנרכש בשנת 2018 ונמכר השנה כדי לעמוד על ערכי הנכסים בארבע השנים האחרונות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
הסקירה בדקה את ההכנסה השנתית ממחיר השכירות הממוצע לשנת 2022 על פי המודעות שהועלו בלוח יד2, אשר חולקה במחיר המכירה הממוצע לשנת 2022. המודעות נלקחו מ-46 הערים הגדולות שכוללות למעלה מ-100 אלף תושבים. על פי הנתונים, התשואה הממוצעת משכירות בכל הארץ לשנת 2022 עומדת על 2.59% ושכר הדירה הממוצע עומד על סכום של 4,563 שקל בחודש.
נציין כי בכתבה זו אין הכוונה להמליץ על ערים להשקעה בנדל"ן אלא להציג את הנתונים – מחיר דירה מול גובה שכר דירה ממוצע – בהתאם ללוח יד2. ככל שאדם מחליט לרכוש דירה להשקעה ולא למגורים, עליו לקחת בחשבון מספר גורמים, בין היתר היערכות למצבים כגון תשלומים על בלאי הנכס, אי מציאת שוכרים, מצבי קיצון כגון שוכרים שלא משלמים שכר דירה ומסרבים לעזוב את הנכס או איבוד ערך הנכס. לא תמיד שיקולים אלה מורכבים משיעור התשואה משכירות בלבד.
פער גדול מהתשואה הממוצעת
אז אילו ערים מובילות ברמת התשואה? 10 הערים שפותחות את הרשימה מציגות פער גדול למדי מהתשואה הממוצעת בכל הארץ. לדברי איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2 שערכה את הסקירה, "מהבדיקה ניתן לראות שהתשואות משכר דירה גבוהות יותר בערי הדרום, בעיקר משום שהמחירים שם נמוכים ביחס לגובה שכר הדירה, לעומת ערי המרכז, שם המחירים גבוהים מאוד ביחס למחירים בפריפריה".
ואכן, במקום הראשון נמצאת דימונה, שם מחיר דירה בשנת 2022 עמד על סכום של 639,437 שקל, והיא הושכרה תמורת סכום ממוצע של 2,263 שקל בחודש – מה שהניב בשנה החולפת תשואה בשיעור של 4.25%. אחריה מתברגת אילת, שם מחיר דירה עמד על 1,431,466 שקל והיא הושכרה בסכום ממוצע של 4,117 שקל בחודש – מה שהניב תשואה של 3.45%.
במקום השלישי ברשימה נמצאת העיר הצפונית מגדל העמק, שם מחיר דירה עמד השנה על סכום של 859,222 שקל והיא הושכרה תמורת סכום חודשי של 2,459 שקל בחודש – מדובר בתשואה של 3.43%. בחזרה לאזור דרום הארץ, במקום הרביעי ניצבת באר שבע, שהציגה בשנת 2022 תשואה ממוצעת של 3.33%, לאחר שמחיר דירה בבירת הנגב עמד השנה על 1,026,002 שקל אל מול שכר דירה ממוצע בגובה של 2,846 שקל בחודש.
במקום החמישי העיר שדרות עם 3.15% תשואה משכר דירה של 3,107 שקל בחודש, כאשר מחיר ממוצע של דירה עמד השנה על סכום של 1,185,077 שקל. בחזרה לצפון הארץ, במקום השישי מצויה קריית ים שמציגה תשואה בשיעור של 3.10%. על פי נתוני יד2, מחיר ממוצע של דירה בעיר עמד השנה על 1,172,072 שקל ואילו שכר הדירה החודש עמד על 3,028 שקל. במקום השביעי עיר נוספת בצפון – נהריה – שם מחיר ממוצע של דירה עמד על 1,483,579 שקל וגובה שכר הדירה החודשי עמד על 3,791 שקל. מדובר בתשואה בשיעור של 3.07%.
איילת ניצן, סמנכ"לית שיווק יד2צילום: עיבל רונן מוקטןבמקום השמיני טבריה, שם מחיר ממוצע של דירה עמד על סכום של 1,090,236 שקל ומחיר שכירות ממוצע עמד על 2,682 שקל בחודש – מה שהניב תשואה של 2.95%. במקום התשיעי קריית ביאליק עם תשואה בשיעור של 2.86%, לאחר שמחיר דירה בעיר עמד השנה על 1,279,897 שקל ושכר הדירה עמד על 3,047 שקל בחודש. אל המקום העשירי ברשימת הערים עם התשואה הגבוהה ביותר מגיעה עיר ממרכז הארץ. מדובר ברמלה, שם מחיר ממוצע של דירה עמד על 1,674,070 שקל וגובה שכר הדירה החודשי עמד על 3,972 שקל – תשואה של 2.85%.
"כשקונים דירה בערי הפריפריה, ממירים את הציפייה לעלייה בשווי הנכס לשיעור תשואה גבוה יותר, אך במקביל צריך לקחת בחשבון שהאוכלוסייה שתשכור את הנכס חלשה יותר, על כל המשתמע מכך", מסביר שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "לעומת זאת, באזורי הביקוש שהם יקרים יותר, מוכנים להסתפק בשיעור תשואה נמוך יותר, גם כי הסיכון שלוקחים בעת רכישת הנכס קטן יותר כי יש יותר ביקוש והאוכלוסייה ברמה סוציו-אקונומית גבוהה יותר (הכוונה בסיכון – אי תשלום שכר דירה למשל, ה.צ); וגם משום שבדרך הכלל ערך הנכס יעלה שכן מדובר באזור מבוקש מרכזי".
המחיר גבוה - התשואה נמוכה
בדיקת יד2 מעלה כי 10 הערים שמציגות את התשואה הנמוכה ביותר לשנת 2022 מצויות רובן ככולן במרכז הארץ. את התשואה הממוצעת הנמוכה ביותר רשמה תל אביב עם נתון של 2.06%, פער משמעותי כלפי מטה לעומת שיעור התשואה הממוצע בכל הארץ. על פי הנתונים, מחיר ממוצע של דירה בעיר ללא הפסקה עמד בשנה החולפת על 4,963,792 שקל ושכר הדירה הממוצע עמד על 8,503 שקל בחודש.
"את התשואה הממוצעת הנמוכה ביותר רשמה תל אביב, בעיקר משום שמחירי המכירה בה הם הגבוהים ביותר", מסביר אבי רומנו, ממייסדי חברת RAY TLV המתמחה בהשבחת קרקעות בעיר. "תשואה מחושבת ביחס שבין שווי הדירה לגובה דמי השכירות, ואם הדירה יקרה יותר, לרוב התשואה שהיא תניב למשכירים תהיה נמוכה יותר, מפני שאין להרבה אנשים את הכסף לשלם את שכר הדירה הגבוה ביחס למחיר הדירה. מי שרוכש דירה להשקעה בתל אביב, בונה לרוב על עליית שווי הנכס ולא רק על ההכנסה משכר דירה".
אחרי תל אביב ניצבות שלוש ערים עם שיעור תשואה דומה בגובה של 2.1%: השכנה גבעתיים, שם שכר הדירה החודשי עמד של 6,568 שקל ומחיר ממוצע של דירה עמד על 3,758,775 שקל; נס ציונה, עם שכר דירה של 5,324 שקל ומחיר ממוצע לדירה של 3,038,076 שקל; ובית שמש, עם שכר דירה של 3,863 שקל בחודש ומחיר ממוצע לדירה של 2,203,223 שקל.
במקום החמישי ברשימה ניצבת רמת השרון עם תשואה של 2.15%. שכר הדירה בעיר עמד השנה על 7,919 שקל ומחיר ממוצע של דירה על 4,427,452 שקל. ירושלים במקום השישי עם תשואה בשיעור של 2.17%. שכר הדירה עמד על 5,215 שקל ומחיר ממוצע של דירה על 2,883,550 שקל. אחריה ברשימה העיר בני ברק, שם שכר הדירה עמד השנה על 4,106 שקל בחודש ומחיר ממוצע של דירה עמד על 2,250,153 שקל. מדובר בתשואה של 2.19%.
שמאי המקרקעין אוהד דנוסצילום: שחר שירזי"בית שמש נמצאת ברשימת הערים עם התשואה הנמוכה ביותר משום שמדובר בעיר עם מחירי דירות נמוכים מבחינת ערכי הנדל"ן האבסולוטיים, ומצד שני מרבית האוכלוסייה מהמגזר החרדי עם מדד סוציו-אקונומי נמוך, מה שמשקף את החולשה של האוכלוסייה ששוכרת את הדירות", מסביר דנוס. לדבריו, "תמונת המצב בבני ברק שונה, הסיבה לכך שהיא מצויה ברשימת הערים עם תשואה נמוכה נעוצה בכך שאמנם מדובר בעיר חרדית ברובה עם שכר דירה נמוך ביחס לערים השכנות, אך היא מצויה בלב אזור הביקוש ויעידו על כך מחירי הדירות".
במקום השמיני ברשימה רחובות עם תשואה של 2.23%, לאחר שהשנה עמד המחיר הממוצע של דירה בעיר על סכום של 2,480,144 שקל וגובה שכר הדירה הממוצע עמד על סכום של 4,614 שקל בחודש. במקום התשיעי כפר סבא עם תשואה של 2.24% - מחיר דירה עמד על 3,131,001 שקל וגובה שכר הדירה עמד על 5,835 שקל בחודש. את רשימת הערים שמציגות את התשואה הנמוכה ביותר סוגרת העיר גבעת שמואל עם תשואה של 2.25%, מחיר ממוצע של 3,090,853 שקל לדירה ושכירות חודשית של 5,795 שקל.
רמת השרון זינקה ברווח ההוני
במסגרת הסקירה נבדק הרווח ההוני על דירה שנרכשה ב-2018 ונמכרה השנה, כלומר הפער בין המחיר הממוצע של דירה ב-2022 לעומת זה של 2018. על פי הנתונים, המחיר של דירה ממוצעת ב-2022 עמד על 2.235 מיליון שקל, לעומת 1.488 מיליון שקל בממוצע בשנת 2018 - פער של 747 אלף שקל. מהסקירה עולה כי הערים שהציגו עליות משמעויות בערכי הנכס מצויות באזורי הביקוש במרכז הארץ ובאזור השרון.
כך, העיר שבה הרווח ההוני הוא הגבוה ביותר היא רמת השרון, שבה המחיר עמד השנה על 4.428 מיליון שקל, זאת לעומת 2.769 מיליון שקל ב-2018 - פער של 1.658 מיליון שקל. לדברי יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו שבונה בעיר, "רמת השרון ממותגת גבוה מאוד ומאכלסת תושבים מהעשירונים הגבוהים של החברה. הביקוש לדירות גבוה אף הוא ונמצא במגמת עלייה שנתית רציפה בשנים האחרונות. מאז 2018 ועד היום מחירי דירות יד שנייה כאן זינקו בכ-60% בממוצע, בין היתר עקב הפיתוח והבנייה של העיר, הקרבה המיידית שלה לתל אביב והנגישות התחבורתית הגבוהה שהיא מציעה".
אחרי רמת השרון מתברגת הוד השרון, שבה המחיר ב-2022 עמד על 3.651 מיליון שקל ועל כ-2 מיליון שקל ב-2018 - פער של 1.651 מיליון שקל. עוד ברשימה: הרצליה עם פער של 1.571 מיליון שקל (המחיר ב-2022 - 3.870 מיליון שקל לעומת המחיר ב-2018 – 2.23 מיליון שקל); ותל אביב עם מחיר ממוצע של 4.963 מיליון שקל - פער של 1.521 מיליון שקל מ-2018 (אז עמד המחיר על 3.442 מיליון שקל).
אחרי העיר ללא הפסקה ניצבות ברשימת הערים עם הרווח ההוני הגבוה ביותר גם העיר רעננה עם פער של 1.39 מיליון שקל – סכום של 3.509 מיליון שקל בשנת 2022 לעומת סכום של 2.12 מיליון שקל בשנת 2018; וגבעתיים עם מחיר של 3.758 מיליון שקל בממוצע, פער של 1.275 מיליון שקל מ-2018 (אז עמד המחיר על 2.484 מיליון שקל).
מנגד, הערים שבהן הרווח ההוני הוא הנמוך ביותר הן מגדל העמק עם פער של 94 אלף שקל בלבד בין מחיר המכירה ב-2022 (859 אלף שקל) לזה של 2018 (765 אלף שקל); אחריה דימונה עם מחיר ממוצע של 639 אלף שקל, פער של 118 אלף שקל לעומת 2018 (אז עמד המחיר על 522 אלף שקל); ובאר שבע שבה מחיר המכירה השנה עמד על 1.026 מיליון שקל - פער של 119 אלף שקל לעומת 2018 (אז עמד המחיר על 907 אלף שקל).
עוד ברשימה: קריית ים עם פער של 260 אלף שקל בין 2018, אז עמד המחיר על 913 אלף שקל, לבין 2022 אז עמד המחיר על 1.172 מיליון שקל; וחיפה עם מחיר מכירה של 1.460 מיליון שקל - פער של 283 אלף שקל מ-2018, אז עמד המחיר על 1.177 מיליון שקל.
