עיריית ירושלים קידמה את הפרויקט, תושבי שכונת מלחה התנגדו – והוא בוטל. ועדת הערר המחוזית ירושלים, בראשות עו"ד שרית אריאלי, ביטלה היום (ד') את החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעיר לאשר פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בשכונת מלחה (מנחת ההיסטורית) בבירה.
מדובר בפרויקט במסגרתו ביקש היזם להרוס מבנה בן 2 קומות הכולל 2 יחידות דיור ברחוב הפטרייה 23 בשכונה, ולהקים במקומו במסגרת תמ"א 38 בניין בן 4 קומות מעל קומת חניה ומחסנים שיכלול 8 יחידות דיור. תושבי השכונה טענו כי הפרויקט מאיים לפגוע באופי השכונה, ובאמצעות עוה"ד דקלה מוסרי טל ודורון טל ממשרד מוסרי, טל עורכי דין, הגישו ערר כנגד החלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר.
שכונת מנחת (מלחה הישנה) היא שכונה היסטורית שסמטאותיה היו בסיסה של השכונה, שכללה את בתי הכפר הערבי "אל מלחה" שננטש במלחמת העצמאות ויושב מאוחר יותר על ידי עולים מתפוצות שונות. השכונה מאופיינת במבני מגורים ותיקים בבנייה ערבית מסורתית נמוכה, ורובם מבנים ישנים מאוד עם יחידת דיור אחת. השכונה סומנה כחלק מן "העיר ההיסטורית" בתוכניות של העירייה וכאתר לשימור בתוכנית המתאר הכוללנית לירושלים 2000.
תושבי השכונה טענו בהתנגדות שהוגשה במרץ 2022 כי יש לדחות את הבקשה להיתר ממספר סיבות. הטענה המרכזית התמקדה בכך שהמבנה נמצא בתחום "העיר ההיסטורית" וכי יש לדחות את הבקשה, שכן היקפי הבנייה המבוקשים בה ובכלל זאת נפח הבנייה, גובהה ומספר יחידות הדיור, חורגים באופן מהותי וניכר מהוראות תוכנית 3718 (תוכנית ייחודית שמטרתה לשמר את ערכיה ההיסטוריים הייחודיים של שכונת מנחת ואת האופי הכפרי שלה) ומעקרונות תוכנית 10038 (תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 של עיריית ירושלים, במסגרתו העירייה יכולה להכין תוכנית התחדשות הקובעת היכן ניתן לקדם תמ"א) בכל הנוגע לבינוי בתחום העיר ההיסטורית.
ועדת הערר ביקרה את התנהלות הוועדה המקומית
הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות ואת מרבית הטענות של המתנגדים, אך עם זאת הורתה לצמצם את הזכויות שינתנו ליזם מ-184% ל-130% וביקשה שורה של תיקונים מהותיים בבקשה להיתר. בערר שהוגש טענו התושבים כי הוועדה המקומית שגתה בהחלטה. בין היתר, נטען כי למבנה הצפוני בחלקה אין היתר בנייה וכי על פי תמ"א 38, מבנה ללא היתר אינו זכאי לתמריצים כלל. עוד נטען כי הבניין הדרומי נבנה לאחר 1980 ולכן גם הוא אינו זכאי לתמריצי חיזוק.
בהתנגדות נכתב עוד כי "גם אם יש לראות את הבניין הדרומי כתוספת בנייה למבנה הצפוני, כגישת הוועדה המקומית, אז עדיין היה על הוועדה המקומית לדחות את הבקשה להיתר, משום שתמ"א 38 מוגבלת למבנים שנבנו לפני שנת 1980, ואם נעשתה תוספת בנייה, יש זכות לתמ"א 38 רק אם יש אישור של מהנדס, כי תוספת הבנייה לא נבנתה על פי התקן כנגד רעידות אדמה. במקרה זה קיים אישור מהנדס כי התוספת נבנתה על פי כל התקנים במועד הוצאת היתר הבנייה לתוספת".
עוד נטען בערר כי החלטת הוועדה מנוגדת להמלצת מתכננת המחוז, שקבעה בחוות דעתה לוועדה המקומית כי אין לקדם את הבקשה במתכונת המוצעת. כמו כן, נטען כי הפחתת זכויות הבנייה שקבעה הוועדה אינה עונה על דרישותיה של מתכננת המחוז, וכך גם החלטתה של הוועדה המקומית, לפיה אין צורך להעביר את הבקשה לאחר השינויים להתייחסות נוספת של מתכננת המחוז. עוד צוין בערר כי השינויים המהותיים שביקשה הוועדה המקומית מצדיקים את דחיית הבקשה להיתר המקורית וכי היה על הוועדה המקומית לדרוש הכנת בקשה חדשה שתעבור כאמור גם לבחינת המחוז.
ועדת הערר קבעה כי "הבינוי המוצע חורג משמעותית מהוראות התוכנית הסטוטורית השימורית החלה על המקרקעין, שנועדה לשמר את האופי הכפרי של השכונה, והיקף הבינוי שאושר פוגע באופייה ההיסטורי של השכונה". הוועדה הזכירה כאמור כי השכונה סומנה כחלק מן "העיר ההיסטורית" בתוכניות החיזוק לירושלים, וביקרה את התנהלות הוועדה המקומית, בכך שהחלטתה התקבלה ללא שעמדה בפניה התייחסות רלוונטית של מתכנן המחוז, כפי שהנדרש בתוכנית החיזוק של ירושלים.
עוד קבעה ועדת הערר כי על אף חלוף הזמן ממועד אישורה של תוכנית החיזוק בירושלים, לא גובשה על ידי הצוות המקצועי והוועדה המקומית מדיניות תכנון ראויה לבחינת בקשות מכוח תוכניות החיזוק בשכונות, המהווה גרעיני כפרים היסטוריים שנבנו לפני שנת 1948. בעקבות זאת, ועדת הערר המחוזית הנחתה את הוועדה המקומית לקבוע האם יש מקום להחלתה של תוכנית החיזוק בשכונה ההיסטורית המתאפיינת בבנייה צמודת קרקע, ולגבש מדיניות תכנון למימוש בינוי מכוח תוכניות החיזוק בכפריים ההיסטוריים שנשתמרו בעיר.
"מדיניות חדשה לכפר ההיסטורי"
עו"ד דקלה מוסרי טל, שייצגה את המתנגדים, אמרה כי "מדובר בהחלטה חשובה בה התקבלה הטענה העקרונית, לפיה יש לשמר את אופי הכפר ההיסטורי, ולא ניתן להתעלם מערכיו וחשיבותו, והיה על הוועדה המקומית להתחשב בנתונים אלה גם כשהיא דנה בפרויקט חיזוק. חשוב לציין שעוד בטרם ניתנה ההחלטה של ועדת הערר, הטענות שנטענו בערר שהגשנו בשם התושבים נפלו על אוזן קשבת בוועדה המקומית ובמחלקת השימור של העירייה".
לדבריה, "בחודש דצמבר פורסמה מדיניות חדשה לכפר ההיסטורי מנחת (וגם לעין כרם), לפיה חיזוק מבנים בתחום הכפר ייעשה ללא תוספת זכויות ושטחים מכוח תוכנית 10038 ותמ"א 38. מדיניות זו כבר עצרה ותעצור פרויקטים לחיזוק, שאינם מותאמים ומתאימים לאופי הכפרים ההיסטוריים ותסייע באינטרס הלאומי של שימור אופיים וערכיהם".
מעיריית ירושלים נמסר: "החלטת הוועדה המקומית לאישור הבנייה מכוח תמ"א 38 בשכונת מנחת ההיסטורית (מלחה הישנה) ניתנה לנוכח החשיבות שבחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה והוספת ממ"דים, שחשיבותם ברורה לכל. זאת, תוך מתן תשומת לב למלוא השיקולים הרלוונטיים וצמצום הבינוי שהתבקש במקור. בהחלטתה, כאמור, ביקשה הוועדה המקומית לאזן בין ערכיה הייחודיים של מנחת ההיסטורית לבין הצורך במתן מענה לצרכי חיזוק וביטחון בבנייה ישנה.
"על החלטת הוועדה המקומית הוגשו 3 עררים. אחד על ידי מגיש הבקשה להיתר, במסגרתה ביקש להגדיל את זכויות הבנייה, והאחרים על ידי המתנגדים לבנייה, במסגרתם התבקש להורות על ביטול הבנייה. בסופו של דיון, ועדת הערר אפשרה למבקש ההיתר להגיש לעירייה את הבקשה בשנית, בצירוף השלמות שונות, וזאת לצורך דיון בוועדה המקומית. החלטת ועדת הערר התקבלה היום. אנו נלמד את ההחלטה ונבחן את משמעותה".
