יותר התחדשות עירונית, יותר צמיחה לגובה: ניתוח מגמות הבנייה בשנה החולפת בעיר ירושלים מעלה כי למרות המלחמה שפרצה בחודשים האחרונים של 2023, השנה החולפת הייתה שנת שיא מבחינת מספר היתרי הבנייה שהונפקו ומספר התחלות הבנייה של דירות חדשות. מנתוני עיריית ירושלים עולה כי ב-2023 החלה בנייתן של 5,800 דירות, ההיקף הגדול ביותר עד כה; וניתנו היתרי בנייה לכ-7,500 דירות. בעירייה מעריכים שב-2024 יינתנו היתרים ליותר מ-8,000 דירות. ב-3 השנים האחרונות ניתנו היתרים לבנייה של כ-20 אלף יחידות דיור חדשות בעיר.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
על פי ניתוח של הפורום הישראלי לבנייה אורבנית וגורדי שחקים (CTBUH ISRAEL), המתבסס על נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מספר יחידות הדיור בבניינים גבוהים הוכפל. הקטגוריה המובילה הייתה דירות בבניינים בני 16-20 קומות, עם עלייה של כ-95% במספר התחלות הבנייה ב-2023 (976 יחידות דיור) לעומת 2022 (499 יחידות דיור). קטגוריית המגדלים מעל 21 קומות גם צמחה, אך בשיעור מתון יותר של כ-45% - מ-511 דירות בשנת 2022 ל-746 דירות בשנת 2023. מרבית הבנייה בבירה היא של בניינים בני 10 קומות ויותר.
אדריכל גיל שנהב צילום: גיא גלעדאדריכל גיל שנהב, יו"ר CTBUH ISRAEL, מסביר כי "ירושלים נכנסת לעידן חדש בו נראה את קו הרקיע של העיר משתנה מקצה לקצה. מגמה זו מתרחבת מאוד בשנים האחרונות בעקבות הצורך לניצול קרקעות באופן מיטבי, וכתוצאה מהיעדר שטחים זמינים אשר נדרשים לספק מענה לאוכלוסייה הגדלה בעיר. האתגר הגדול הוא שימור הצביון המיוחד שלה ולכן האתגר התכנוני הוא משמעותי יותר ממקומות אחרים. השילוב של בנייה חדשה גבוהה ובנייה היסטורית נמוכה מחייב התערבות רגישה".
גם ענף המשרדים והמסחר רשם עלייה של לא פחות מ-84% בהתחלות הבנייה ב-2023 לעומת השנה הקודמת – מ-69,721 מ"ר ל-127,559 מ"ר. בנייה זו מצטרפת לתוכניות העירוניות להקמה של כ-2 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר בכל רחבי העיר, כאשר בכניסה לעיר לבדה אושרו כ-1.2 מיליון מ"ר. אזורי התעסוקה המרכזיים ממוקמים בהר חוצבים, גבעת שאול ותלפיות.
"עד לשנים האחרונות לא הייתה מדיניות מסודרת לחידוש אזורי התעסוקה המרכזיים", אומר צחי סופרין, מבעלי השליטה בקבוצת סופרין, המקימה בבירה פרויקטים לתעסוקה ומסחר בהיקף של מעל כ-150 אלף מ"ר. לדבריו, "ירושלים צריכה עוד שטחי תעסוקה עבור חברות וארגונים שימשיכו להעצים אותה ולאפשר עוד מקומות עבודה שהם לא רק משרדי ממשלה".
דולי אלרוםצילום: דן נדל"ןלדברי דולי אלרום, מנהלת שיווק בחברת דן נדל"ן מקבוצת דן תחבורה הבונה יחד עם חברת רמי לוי נדל"ן פרויקט מגורים במתחם הולילנד צפון בבירה, "את תנופת הבנייה לגובה ניתן לראות בשכונות העוברות התחדשות עירונית דוגמת קריית יובל, קריית מנחם, קטמונים ותלפיות, לצד פרויקטים חדשים בשכונות מבוקשות בהן עתודות הקרקע האחרונות מאפשרות בנייה לגובה כמו קטמון הישנה ורמת שרת (מתחם הולילנד)".
התחדשות עירונית: עלייה של 80% בשנה
על פי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ירושלים מובילה בהיקף התוכניות המאושרות למתחמי פינוי בינוי. בסיכום 2023, למרות המלחמה, אושרו 37 תוכניות לבניית 6,657 יחידות דיור במסגרת פינוי בינוי, לעומת 15 תוכניות בלבד שאושרו ב-2022 לבניית 3,711 יחידות דיור. מדובר בגידול של 80% בשנה. על פי נתוני עיריית ירושלים, בסך הכול מצויות בשלבי קידום שונים כ-174 תוכניות פינוי בינוי בהיקף של 57,600 יחידות דיור, מהן 43 אלף דירות תוספתיות (שנוספו מעבר לדירות הקיימות שנבנו מחדש). מאידך, חלה ירידה של 59% במספר היתרי הבנייה שניתנו למיזמי פינוי בינוי.
עו"ד אסף איילון, שותף מוביל במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד ארנון, תדמור-לוי, מתייחס לגידול בתחום ההתחדשות העירונית בעיר ומציין כי "בשנים האחרונות היזמים הגדולים מהמרכז גילו את תחום ההתחדשות העירונית בירה, רבים מהם פועלים במסגרת שיתופי פעולה עם יזמים מקומיים שאחראים לקשר עם הדיירים. הדבר הביא לעליית מחירים משמעותית בשוק, המתבטאת בהגדלה ניכרת של התמורות לדיירים ולהפיכת השוק לאגרסיבי. כך למשל, יזמים מציעים הצעות במתחמים שכבר מתנהל בהם מו"מ עם יזם אחר, דיירים חוזרים בהם ברגע האחרון מסיכומים ועוד".
אלכס מריאש, מנכ"ל הכשרת הישוב התחדשות עירונית, מוסיף כי "ירושלים חווה בשנתיים האחרונות פריחה ותנופת בנייה, שהיא תולדה של עבודה קשה שנמשכה שנים מול הרשויות ומול הדיירים. התחדשות עירונית היא בראש ובראשונה תהליך אנושי, ובסופו של דבר התוצאה היא לטובת כולם – הדיירים מקבלים דירות חדשות והעירייה זוכה להגדיל את היצע הדיור. אחרי שנים של הגירה שלילית, תנופת הבנייה והמגדלים החלו לעודד הגירה חיובית של צעירים ומשפחות לעיר".
מחיר ממוצע של דירה ירד בכ-4.2%
ומה לגבי המחירים? לפי בדיקה של לשכת שמאי המקרקעין, מחיר דירה ממוצעת ברבעון הראשון של שנת 2023 עמד על 2.78 מיליון שקל. ברבעון הראשון של 2024 המחיר הממוצע ירד ל-2.67 מיליון שקל. מדובר בירידה של כ-4.2%. זהו נתון מפתיע שכן המחיר הממוצע לדירה בישראל עלה בכ-8.1% בין הרבעון הראשון בשנת 2024 לרבעון המקביל אשתקד.
בפילוג לחדרים, הקטגוריה המובילה ב-2023 היא דירות 4 חדרים עם כ-38% מסך התחלות הבנייה, דירות 3 חדרים במקום השני עם כ-29% מסך התחלות הבנייה, דירות קטנות של עד 2 חדרים עם כ-17% ודירות של 5 חדרים ויותר עם כ-16% מסך התחלות הבנייה. בשנים עברו (2022 ו-2021) דירות 5 חדרים ויותר היוו כ-30% מסך התחלות הבנייה והן באו על חשבון הדירות הקטנות של עד 2 חדרים.
בנוסף, בחנה לשכת שמאי המקרקעין את עלות "החדר הנוסף" בעיר. נמצא שהשדרוג מ-3 חדרים ל-4 חדרים הוא היקר ביותר וידרוש תוספת של כ-720 אלף שקל – ממחיר של 2.2 מיליון שקל למחיר של 2.92 מיליון שקל. המעבר מדירת 4 חדרים לדירת 5 חדרים יעלה בממוצע כ-700 אלף שקל יותר, מ-2.92 מיליון שקל ל-3.62 מיליון שקל; ואילו מעבר מדירת 2 חדרים ל-3 חדרים יעלה כ-340 אלף שקל – מ-1.86 מיליון שקל ל-2.2 מיליון שקל.
עינב כהןצילום: גבעוניעינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל, מציינת כי "צביון הקהל הירושלמי מגוון מאוד, ולרוב יש בידול בין שכונה אחת לאחרת, ומכאן הנגזרת לביקושים השונים בטיפוסי הדירות. מרבית הרוכשים בפרויקט בשכונת גבעת בראשית שאנחנו בונים, למשל, מגיעים מהציונות הדתית – משפחות צעירות שרוכשות את דירתן הראשונה".
אשר לשוק השכירות בירושלים, לדברי שמאי קמה, מנכ"ל אשטרום מגורים להשכרה, "הדירות המוצעות פה להשכרה לרוב ישנות, לא נגישות או לא מתוחזקות ויציבות היא מצרך נדיר. השנה אכלסנו כ-400 דירות בפרויקט השכרה לטווח ארוך שבנינו בעיר. לצערנו, פרויקטים מסוג זה הם טיפה בים וצריך להקצות קרקעות נוספות והטבות נוספות ליזמים כדי שימשיכו לבנות פרויקטים כאלה".
