"תחום ההתחדשות העירונית צומח מתמיד ותופס מקום מרכזי בשוק הנדל"ן הישראלי. אנו רואים שהמגזר העסקי מזהה את המפנה, ומסיט חלק משמעותי מכלל הפעילות לתחום זה. התקציב הממשלתי שאושר לשנת 2022 לטובת קידום תחום ההתחדשות העירונית והיה גדול פי 10 משיעורו בעבר, סימן תפיסה חדשה גם מצד הממשלה בדבר מקומו של התחום בסדר העדיפות הלאומי, ומאפשר לנו לפתח כלים חדשים לצמיחה של התחום כולו". כך אומר אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בריאיון לרגל פרסום דירוג "הערים המתחדשות" של "ידיעות הנדל"ן".
לדבריו, "הרחבת הפעילות ועידודה בכלים ממשלתיים הוכיחו עצמם באופן חד משמעי ומדיד, ואת התוצאות רואים כבר היום במספרי שיא של היתרי בנייה למתחמי פינוי בינוי, להתחדשות בניינים יחידים בתמ"א 38 ולחלופות שיצרנו עבורה, ולא פחות מכך בהיקפי התכנון הגדולים של מתחמים חדשים, שיהוו עתודה לשנים הבאות בתחום זה. לכל מי שעוסק בהתחדשות עירונית בשנים האחרונות היה ברור שמדובר בהכרח המציאות".
במברגר מוסיף כי "השנה חלה התרחבות של מעגלי ההכרה במציאות זו, והיא חלחלה בקרב חלקים נרחבים מהציבור שחי במבנים הישנים שזקוקים לחידוש. הציבור, המקצועי והכללי, מפנים שהשכונות הוותיקות, כלומר מרכזי הערים השונות, יעברו בשנים הקרובות תהליך מסיבי של בנייה מחדש, ואנו מכינים כבר היום את התשתית התכנונית, החברתית והתקציבית כדי שהפעילות תתאפשר במעגלים הרחבים ביותר ומהר ככל האפשר".
אי אפשר להתעלם מכך שבחודשים האחרונים ענף הנדל"ן למגורים שינה כיוון. נתוני המאקרו מעידים על התקררות בהיקפי העסקאות, פחות דירות חדשות נמכרות וגם היקף המשכנתאות צנח משמעותית. כל זאת, לצד עליית ריבית של בנק ישראל, שגררה עלייה בריבית המשכנתאות. על השאלה האם וכיצד משפיעה מציאות זו על קידום עסקאות התחדשות עירונית, משיב במברגר: "אמנם שוק ההתחדשות העירונית אחראי להגדלת היצע הדיור ומספק כבר עתה כשליש ממנו, אך הוא מתנהל באופן ייחודי בהשוואה לשוק הבנייה החדשה, ורגיש במידה פחותה לשינויים בשוק. מיזמי התחדשות עירונית הם ארוכי טווח וכוללים מרכיבים שלא קיימים בבנייה חדשה, דוגמת עבודה מול בעלי הדירות, הגעה להסכמות, וכל זה לצד קידום התוכנית במוסדות התכנון ואישורה".
לדבריו, "תהליך זה מהווה בולם זעזועים מבחינת תנודות בשוק. כך לעיתים אנחנו ברשות מוצאים לנכון לקדם תוכניות פינוי בינוי במקומות שבהם באותה נקודת זמן אין אופק כלכלי ברור לביצוע הפרויקט, ועד שמגיעים אל המימוש, נמצא הפתרון. דוגמה לכך היא מתחם יעקב מלול בקריית שמונה, שתוכנן על ידינו וזכה לאחרונה בתקציב ממשלתי שיאפשר את מימושו. רציונל זה נכון גם בהתייחס לשינויים בריבית, שמשמעותם על ציר הזמן מועטה ביחס לפרויקטים של פינוי בינוי".
במברגר מציין כי "עלויות המימון במיזמי התחדשות עירונית אינן גבוהות כמו בבנייה חדשה. יזם שזוכה במכרז קרקע מדינה, נדרש לשלם עבורה מיידית ולגייס את ההון הדרוש לכך. לעומת זאת, התחדשות עירונית מבוססת על קרקע פרטית של דיירים. המימון נדרש ליזמים רק בשלבי המימוש, אל מול ההכנסות מהמכירות, כך שיש לכך השפעה נמוכה ביחס לבנייה חדשה".
מה עם הסכמי הגג להתחדשות עירונית? הייתה התקדמות? יש הסכמים?
"כשיצאנו לדרך עם תקציב של כחצי מיליארד שקל לטובת חתימה על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית עם רשויות מקומיות, יצרנו מנגנון של תחרות פנימית בין הרשויות בשיטת כל הקודם זוכה'. המטרה הייתה להניע אותן לרוץ מהר ככל האפשר ולהוציא היתרי בנייה בהיקף רחב ככל הניתן. כבר בתחילת השנה חתמנו הסכמי מסגרת עם 12 רשויות מקומיות - ירושלים, בת ים, חיפה, נתניה, אשדוד, רמת גן, גבעתיים, לוד, חדרה, בית שמש, קריית אונו וקריית ים - אותן רשויות שמובילות את התחום ומחזיקות בידן את פוטנציאל הגבוה ביותר להוצאת היתרי בנייה.
"מאז החתימה בכל רשות מקומית מתנהלת ועדת היגוי בראשות ראש העיר ובראשותי, במשותף, שבה אנו בודקים כל מתחם שיכול להגיע לכדי מימוש, ומוודאים שהרשות עובדת בכל הכוח למימוש מהיר שלהם. ראשי הרשויות מעורבים, כאשר האינטרס שלהם הוא לקבל מאיתנו מענק גבוה ככל הניתן בגין הוצאת ההיתרים. בקרוב נסכם את התקציב שכל רשות זכתה לו, בהתאם לקצב שבו הוציאה היתרים, אבל כבר היום ניתן לומר שהאפקטיביות של הסכמים אלו ברורה, אף מעבר למה שחזינו".
לא פעם טוענים היזמים והקבלנים, וגם בעלי הדירות, כי בערים מסוימות התנגדות של ראשי הערים מונעת קידום פרויקטים. בעקבות הסכמי המסגרת והמצב כעת בשוק שאלנו את ראש הרשות הממשלתית האם משהו השתנה בגישת ראשי הערים.
במברגר: "לתחושתי, לצד מעטים שמחזיקים בעמדה שמרנית שחוששת מהתחדשות עירונית, הגישה אצל חלק הארי של ראשי הרשויות המקומיות תומכת ומעודדת אותה. מעבר להבנה טובה יותר של ההליכים והצורך בהם, לא ניתן להתעלם מהשפעת הציבור הרחב בהקשר זה - הדרישה העולה מצד התושבים לבצע התחדשות עירונית. היינו עדים השנה למקרים שבהם היה צורך לפנות מבנה מסוכן מיושביו, לרבות בניין כזה שקרס בחולון. לצד זאת יוקר הדיור, ירי טילים לישראל, הסכנה מפני רעידות אדמה שנמצאת תמיד בתודעה וגם תנאי החיים שאנו מצפים להם בתקופה זו (עם מעלית, למשל) - כל אלה מניעים אף הם את הציבור לדרוש מראשי הערים תמיכה בהליכים אלה והוצאתם לפועל".
הצעדים לפריפריה יצרו יותר פרויקטים?
"השנה גובשה לראשונה תפיסת מדיניות ממשלתית רחבה לגבי אופן קידום פינוי בינוי בפריפריה. לצד זאת, פעלנו בשטח כדי להוציא לפועל פרויקטים ראשונים מסוג זה בערי פריפריה מובהקות. במסגרת זאת, בחודש ספטמבר הבאנו בפני שר הבינוי והשיכון וקבינט הדיור דוח המלצות של הוועדה הבין-משרדית לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, שהוקמה מכוח החלטת ממשלה בנושא. הוועדה דנה בשלל היבטים, בין היתר בהיקף הפוטנציאל להתחדשות עירונית ביישובי הנגב והגליל, בחסמים לקידומה בפריפריה, בסוגיות מימון וכלי מיסוי, בעקרונות התכנון המתאימים ליישובים אלה ובהיבטים החברתיים התומכים בתהליכי התחדשות עירונית".
לדבריו, "בדו"ח המלצות שונות, בין היתר מעולם התקצוב והמענקים, המיסוי והתכנון, לצד תוכנית פעולה לחמש שנים לאיתור מתחמים המתאימים ביותר להליכי פינוי בינוי ולתקצוב תכנון סטטוטורי באותם המתחמים; וכן המלצות למתן מענקים לצורך השלמת כדאיות כלכלית, תוך קידום ושכלול כלי מיסוי קיימים, כך שייתנו ודאות ליזמים, ישפרו רווחיות פרויקטים וכך יצמצמו את גובה הסובסידיה הנדרשת מהמדינה. הדבר יאפשר גם הרחבה של היקפי ההתחדשות העירונית בפריפריה.
"בד בבד עם פרסום הדו"ח לאחרונה, הוכרזו הזוכים במסגרת קול קורא להתחדשות עירונית ביישובים עם סיכון ססמי או ביטחוני בפריפריה. הזוכים הם ארבעה מתחמים בקריית שמונה, מגדל העמק, שלומי ושדרות, שבהם יקודמו פרויקטים באמצעות סובסידיה ממשלתית".
לסיכום מה הצפי לשנת 2023? יותר פרויקטים? יותר היתרים?
"ב-2023 יימשך ואף יוגבר המאמץ הממשלתי לקידום ההתחדשות העירונית, ואנו צופים עוד עלייה בהיקפי התכנון ומימוש פרויקטים במרכז ולראשונה גם בצפון ובדרום".
פורסם לראשונה: 00:17, 02.12.22
