"החלופות שאנחנו מייצרים לתמ"א 38 יביאו לוודאות גדולה בענף הנדל"ן ולפוטנציאל בנייה של חצי מיליון יחידות דיור חדשות במרכזי הערים ברחבי הארץ". כך קבע אתמול (ד') גורי נדלר, מנהל אגף בכיר תכנון ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בפאנל בנושא חלופות לתמ"א 38 שנערך בוועידת נדל"ן בירושלים. נדלר התייחס לתוכנית "התחדשות בניינית" שמקדמת הרשות בשנה וחצי האחרונות, ואליה הצטרפו 18 רשויות מקומיות, המכונה גם "חלופת גולדקנופף". התוכנית מאפשרת תכנון כלל עירוני של התחדשות עירונית, ולא רק תכנון ברמת הבניין הבודד, כפי שהיה נהוג בתמ"א 38.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
נזכיר כי לפי חוק התכנון והבנייה, בניין שנבנה לפני שנת 1980 ואינו עומד בתקן של רעידות אדמה יוכל לעבור הליך של התחדשות עירונית. בהתאם לכך תוקנה ב-2005 תוכנית המתאר הארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, שכולנו מכירים בשם "תמ"א 38", ותוקפה צפוי לפוג באוקטובר הקרוב. "חלופת גולדקנופף", שכאמור מתבססת על תוכנית "התחדשות בניינית", מאפשרת לרשויות מקומיות להגיש תוכניות שיחליפו את התוכניות מכוח תמ"א 38 עד מאי 2024 - כדי ליצור ודאות בשוק ולשמור על רציפות עבודה בין התוכנית הנוכחית לתוכניות החדשות. התוכניות החדשות אמורות להיות מותאמות לכלל הצרכים של העיר, וכן אמורות לאפשר הוצאת היתר בנייה בקלות יחסית.
בוועידת "עיר הנדל"ן" להתחדשות עירונית של מרכז הבנייה הישראלי השיב נדלר על הטענה לפיה החלופה שמקדמת הרשות לתמ"א 38 אינה מייצרת ודאות בשוק, זאת לעומת קידום מתחמים שלמים של פינוי בינוי. "ברור לכולנו שצריך לאפשר המשך התחדשות של בניינים בודדים ולא רק מתחמי פינוי בינוי", הבהיר נדלר. "ניתחנו את השטח וראינו שעם כל המגבלות, תמ"א 38 יצרה התחדשות, אז עברנו עיר-עיר והתחלנו לייצר חלופה עירונית איפה שהיה מתאים ובשיתוף פעולה עם העיריות. החלופות שלנו מסמנות בניינים מתאימים, מגדירות זכויות בנייה, מכניסות עירוב שימושים ובעיקר מייצרות תכנון אמיתי ומלא, שרואה את המרחב - בניגוד לתמ"א 38".
עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל חברת אשדר שקידמה עשרות פרויקטים של תמ"א 38 בשנים האחרונות, התייחס לחוסר הוודאות בשוק שנוצר מהחלופות לתמ"א, בין היתר לחלופת שקד (החלופה שתוכננה על ידי שרת הפנים לשעבר, איילת שקד). "חלופת שקד היא כלי נוסף שיכול לתת מענה, אבל צריך ללמוד אותה. אין לנו פרויקט אחד משיושם לפי החלופה הזאת", אמר גוגנהיים. "הבעיה היא שאין עדיין תקנות שמכוחן אתה יודע איך לעבוד, אז אני מניח שהיישום שלה ייקח כמה שנים טובות, עד שהרשויות והשוק הפרטי יבינו את הפרקטיקה".
נזכיר כי חלופת שקד, גם היא חלופה לתמ"א 38, מבקשת להגדיל את זכויות הבנייה בפרויקטים מכוחה. כך, במסלול של הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 38/2) היא מאפשרת להגדיל את השטח הבנוי בשיעור של 400%. במקרה של חיזוק בניין קיים ועיבוי (תמ"א 38/1) - חלופה פחות מועדפת על מוסדות התכנון שמקדמים בימים אלה בעיקר פרויקטים של פינוי בינוי - תתאפשר תוספת של 200% לשטח הבנוי. כמו כן, במסגרת החלופה יורחבו הסמכויות של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה. כלומר, אם עד כה לא התאפשר להן לסרב לבקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, הרי שכעת יהיה בסמכותן לאשר או לא תוכניות אלה. מצד שני, יבוטל השלב של הגשת בקשה להיתר, והוועדות המקומיות יוכלו לאשר תוכניות ללא הליך נוסף.
עו"ד ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה ושותף במשרד עוה"ד ארדינסט בן נתן טולידאנו, התייחס לתיקוני החקיקה הרבים שהועלו בתקופה האחרונה, בין היתר גם בחוק ההסדרים. "אני מסכים עם האמירה שאחת הבעיות זו בעיית הוודאות, שאם יזם בוחר בנתיב מסוים הוא רוצה לדעת איך לסיים אותו, ושלא יבוא תהליך שיעצור אותו או שיהפוך אותו לא רווחי. כרגע יש יותר אפשרויות ליזמים, זה יכול לעזור, אבל גם לבלבל. הניסיונות להתמודד עם משבר דיור בדרך של תיקוני חקיקה ותכנון הובילו לתיקוני חקיקה שאולי יותר מבלבלים את השוק מאשר מנסים לפשט אותו. כדי לפשט את המצב צריך להפסיק עם תיקוני החקיקה ולראות איך ניתן לממש כל נתיב שעבר. הייתי ממליץ לנסות את חלופת שקד וכך לייצר יותר כלכליות לתוכניות, היא יכולה לעזור בפריפריה הקרובה".
"מטרופולין ת"א בלי מטרו פשוט יקרוס"
בפאנל בנושא הרכבת הקלה והרשויות המקומיות, התייחסה מנכ"לית מינהל התכנון לשעבר, דלית זילבר, לפרסומים האחרונים לפיהם פרויקט המטרו יתעכב. "מטרופולין תל אביב ללא מטרו פשוט יקרוס. אני מקווה שבממשלה הנוכחית יבינו שחייב לתת כספים וכמה שיותר ללא התניות", אמרה זילבר. "התוכנית סביב המטרו מקנה זכויות בנייה אינטנסיביות, וצריך לראות שמשרד האוצר לא עושה טובה לאף אחד שהוא משקיע במטרו. למדינה יש כסף והיא צריכה להשקיע אותו נכון. החשש שלי שבעקבות אי הודאות סביב המטרו, לא יבנו את הזכויות האלה. 24 הרשויות שבונות סביב המטרו זה העתיד שלנו. העתיד שלנו בעיר ולא בכפר. מדובר באירוע האורבני הכי חשוב במדינה, וצריך לצמצם את תקופת החוסר הוודאות".
"מדינת ישראל נבנתה הפוך. בכל מקום בעולם המטרו קבע איפה יהיו עסקים, ואנשים גרו במרכזי ערים בעקבות המטרו", הוסיפה דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלי חברת פז כלכלה והנדסה. "ערכנו מחקרים בנושא עבור משרד האוצר וגופים אחרים ומסתבר ש-85% מהפעילות עסקית בערים עם מטרו היא סביב כ-800 מטרים מהתחנות. חוסר ההלימה בין הנהנה (היזם) ולמשלם (האזרח) או המדינה הוא זה ששם ברקס לכל התהליכים. יזמים מבולבלים לא עושים עסקאות ולא מקדמים, בעתיד אומרים שזה יהיה נהדר אבל כרגע אף אחד לא יודע איך לקדם את הפרויקטים, החל מעסקאות קומבינציה ועד להיטלי השבחה ותמ"א 70 (התוכנית במסגרתה ניתן לבנות סביב המטרו – ה.צ). יש חשש גדול מאוד לקדם באזורים הללו".
דני גבעון, סמנכ"ל אסטרטגיה ומודלים בצוות תוכנית אב לתחבורה בעיריית ירושלים, חיזק את הדברים. "מדינת ישראל בעשורים הראשונים לקיומה הביאה למעגל קסמים כזה שיש שימוש יתר ברכב פרטי. רק לפני 25 שנה התחילה ההבנה שהכיוון אליו הולכת המדינה הוא לא נכון. יש נזקים של אובדן זמן, חוסר ניצול הזדמנויות, רמיסת שטחים פתוחים ועוד. זה לא פשוט להפוך את המצב ב-180 מעלות להסעת המונים וציפוף אוכלוסייה. הצעדים כרגע חשובים, אך צריך גם להגיד איפה לא לבנות ואיפה לא כדאי לבנות. זה ביצה ותרנגולת והכל צריך להיות משולב יחד כדי שלא נגיע למצב שבו לא נצליח לספק הסעת המונים לכל מקום", סיכם.
