תזכורת: הערים שצפויות לשנות את פניהן
(צילום: אורי דוידוביץ)
לאחרונה פרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר נתונים המזהירים מפני סכנת המשכנתאות של רוכשי דירה ראשונה, שיותר מ-30% מהכנסתם מושקעים בהחזרי התשלומים. החדשות הטובות הן שבנק ישראל פרסם בשבוע שעבר את המתווה החדש לדחיית המשכנתאות לשנת 2021, אך ללא שיפור בשוק התעסוקה הסיכון עלול לעלות.
לא מפתיע, אם כן, שנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) על היקפי העסקאות ברבעון השלישי של השנה מצביעים על ירידה בהיקפי העסקאות בכמעט כל הערים המרכזיות בישראל, חלקן בשיעורים חדים. על פי הנתונים, בחודשים יולי-ספטמבר השנה ירדו היקפי מכירת הדירות החדשות ומיד השנייה בשיעור של 29% לעומת הרבעון המקביל ב-2019. בהשוואה לרבעון השני מדובר בעלייה קלה של 7%.
בלמ"ס עורכים חלוקה לפי סוגי דירות. כך, מהנתונים עולה כי בקרב דירות קטנות בנות 1-2 חדרים חלה ירידה שנתית של 49%, בקרב דירות 2.5-3 חדרים נרשמה ירידה בהיקפי העסקאות של 29%, בקרב דירות 3,5-4 חדרים חלה ירידה של 30%, בקרב דירות 4.5-5 חדרים הירידה עמדה על 24% ובקרב הדירות הגדולות בנות 5.5-6 חדרים נרשמה ירידה של 26%.
אז אילו ערים רשמו ירידות בולטות בהיקפי העסקאות ברבעון השלישי של השנה, באילו סוגי דירות דווקא נרשמו ביקושים ערים למרות משבר הקורונה ומיהי העיר היחידה שבה הישראלים לא הפסיקו לקנות?
נתחיל עם האחרונה: אשקלון. עיר החוף הדרומית הציגה עליות גורפות בהיקפי העסקאות בשיעורים משמעותיים בקרב כל סוגי החדרים. בסך הכל קפצו היקפי עסקאות הנדל"ן ברבעון השלישי של 2020 לעומת הרבעון המקביל אשתקד ב-76%.
אם צוללים לסוגי הדירות מגלים כי בקרב דירות קטנות בנות 1-2 חדרים חלה עלייה של 18% במכירת דירות, כאשר ככל שהדירות גדולות יותר, כך הקפיצות בעסקאות הופכות לדרמטיות יותר: בקרב דירות 2.5-3 חדרים כבר חלה קפיצה שנתית של 146%, בקרב דירות 3.5-4 חדרים העלייה עמדה על 45%, בקרב דירות 4.5-5 חדרים נרשמה עלייה של 98% ובקרב דירות בנות 5.5-6 חדרים זינקו היקפי העסקאות בלא פחות מ-200%.
"בשנה החולפת יצאו לשיווק פרויקטים רבים בשכונה החדשה עיר היין, ומכאן הגידול בכמות הדירות שנמכרו", מסבירה את הנתונים טלי שרון, סמנכ"לית שיווק ומכירות בקבוצת רם אדרת. לדבריה, "מדובר במגה שכונה, המשתרעת על פני 4,000 דונם וצפויה להכיל כ-40 אלף תושבים. ברחבי העיר יש גם פרויקטים רבים של מחיר למשתכן, ובחודשים האחרונים מיהרו הזכאים לממש את הזכאות, נתון נוסף שיכול להסביר את הקפיצה בהיקפי העסקאות".
חריגה בנוף
אבל אשקלון היא חריגה בנוף המורכב מטבלאות הלמ"ס. אשדוד, למשל, הציגה ירידה בעסקאות בחישוב שנתי של 21%. הירידה גבוהה ביותר בעיר נרשמה בקרב הדירות הקטנות בנות 1-2 חדרים בשיעור של 40%. עם זאת, בחישוב רבעוני נרשמה עלייה משמעותית של 75% בקניית דירות 5.5-6 חדרים.
באר שבע הציגה ירידה גורפת בהיקפי העסקאות ברבעון השלישי השנה לעומת הרבעון המקביל. בסך הכל מדובר בירידה של 28% במכירת דירות, כאשר הירידה הגדולה ביותר נרשמה בקרב גם כאן בקרב הדירות הקטנות בנות 1-2 חדרים בשיעור של 39%.
בבית שמש אין מגמה מובהקת של ירידה בעסקאות. בחישוב שנתי חלה ירידה בהיקפי העסקאות בשיעור של 22%, אולם בחישוב רבעוני מדובר דווקא בקפיצה של 43%. בנוסף, חלה עלייה שנתית של 48% במכירת דירות גדולות בנות 5.5-6 חדרים. עם זאת, ברבעון השלישי נרשמו ירידות בעסקאות בקרב שאר סוגי הדירות בעיר לעומת הרבעון המקביל.
"הביקושים במגזר הדתי והחרדי בבית שמש יציבים וגבוהים, והביקוש לדירות גדולות נובע מכך שמדובר במשפחות ברוכות ילדים שזקוקות לדירות בנות 5.5-6 חדרים", מסביר את הממצאים שמחה גריידינגר, יו"ר ובעלים של קבוצת נתיב פיתוח הבונה בעיר. לדבריו, "צריך לזכור שברבעון השלישי היה סגר וגם חגים, ולמרות זאת הייתה עלייה במכירות בקרב הדירות הללו. אנו צופים שמגמת הגידול במכירות תמשיך גם ברבעון הרביעי".
בבני ברק, לעומת זאת, המגמה מובהקת ושם ניתן לראות ירידות בהיקפי העסקאות הן בחישוב שנתי והן בחישוב רבעוני. קריסה דרמטית נרשמה בקרב דירות 5.5-6 חדרים בשיעור של לא פחות מ-75% בהשוואה שנתית ושל 67% בהשוואה רבעונית.
בחיפה מדובר בירידה שנתית של 26% בהיקפי העסקאות למכירת דירות, כאשר עיקר הירידה בקרב דירות קטנות בנות 1-2 חדרים בשיעור של 38%. בירושלים מדובר בירידה שנתית של 34% בהיקפי העסקאות, כאשר בקרב דירות 5.5-6 חדרים מדובר בצניחה של לא פחות מ-51%.
בכפר סבא חלה גם ירידה שנתית בהיקפי העסקאות בשיעור של 48%. הירידות הבולטות נרשמו בקניית סוגי דירות שדווקא מאפיינות את האוכלוסייה בעיר - בנות 4.5-5 חדרים. מדובר בירידה בשיעור חד של 63%. לא רחוק משם בנתניה ירדו מכירות הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון המקביל ב-18%, אולם מכירות הדירות הקטנות קרסו ב-80%.
אין ביקוש באזורי הביקוש
דווקא באזורי הביקוש הביקושים ירדו. כך, מהנותנים עולה כי בבת ים נרשמה ירידה של 51% בהיקפי העסקאות ברבעון השלישי לעומת המקביל, כאשר שיעור זה בממוצע תקף לכל סוגי הדירות בעיר. בחולון נרשמה ירידה של 35% בהיקפי העסקאות, בעיקר בקרב דירות בנות 5.5-6 חדרים - צניחה של 61% במכירות. בפתח תקווה ירדו היקפי העסקאות ב-35%, כאשר עיקר הירידות חלו בקרב דירות 4.5-5 חדרים ו-5.5-6 חדרים בשיעור של 40% ו-44% בהתאמה.
במקרה של ראשון לציון נרשמה ירידה שנתית של לא פחות מ-52% בהיקפי העסקאות, בעיקר בקרב דירו 1-2 חדרים (ירידה של 75%). עם זאת, בקרב דירות 5.5-6 חדרים נרשמה קפיצה חריגה בעסקאות בשיעור של 57%. גם ברחובות המצב דומה: ברבעון השלישי חלה ירידה של 35% במכירת דירות, בעיקר בנות 2.5-3 חדרים (ירידה של 47%). עם זאת, בקרב דירות 1-2 חדרים ודירות 5.5-6 חדרים חלו עליות של 25% ו-50% בהתאמה.
ברמת גן נרשמה ירידה של 35% במכירת דירות, בעיקר בקרב דירות 1-2 חדרים (ירידה חדה של 62%). ואילו תל אביב קרסה ברבעון השלישי של השנה בלא פחות מ-63% בהיקפי העסקאות, כאשר הירידה החדה ביותר נרשמה בקרב דירות 1-2 חדרים בשיעור של 73%.
למרות הקריסה בעסקאות, בענף דווקא אופטימיים לגבי החודשיים האחרונים. "אמנם ברבעון השלישי הייתה ירידה בכמות העסקאות בגלל הסגר ובגלל החגים, אבל נראה כי החודשים אוקטובר ונובמבר מראים התאוששות של ממש", אומר חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי. לדבריו, "תופעת ההתנפלות על הדירות אחרי הסגר הראשון מתרחשת שוב לאחר הסגר השני שחל בחודש אוקטובר. אנחנו רואים שיש עלייה חדה בכמות העסקאות בחודש נובמבר מצד זוגות צעירים שמחפשים דירה קרובה למרכז במחירים שעדיין יכולים לעמוד בהם".
