ענף הנדל"ן רווי מונחים ומושגים מקצועיים שלא כולנו מכירים - אולם בניגוד לענפים כלכליים אחרים, רבים מאיתנו ייתקלו במהלך החיים בחלק מהמושגים, בין אם נמכור את הנכס או נרכוש דירה חדשה או מיד שנייה. אז רגע לפני שאתם חותמים על חוזה המכר, בדקנו מה צריך לדעת לפני שרוכשים או מוכרים דירה, מה זה בעצם אומר דוח אפס ולמה צריך לשלם היטל השבחה.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
לצורך הכנת המדריך נעזרנו בעו"ד דקלה מוסרי טל, בעלי משרד מוסרי טל-עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה; עו"ד צבי שוב, שותף במשרד עוה"ד שוב ושות'; עו"ד דורון אריאל, מייסד פירמת דורון אריאל ושות'; ועו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן - עורכי דין.
דוח אפס
רוכשים דירה חדשה מקבלן? דוח אפס הוא דוח כלכלי, הכולל גם סקירה משפטית ותכנונית תמציתית, המבוצע על ידי שמאי מקרקעין וכלכלן. זאת במטרה לבחון עבור הגורם המממן (הבנק) את סיכוני האשראי וההיתכנות הכלכלית של כל פרויקט בנייה. הדוח משקלל את שווי הקרקע, מצבה התכנוני, תחזית המכירות וההכנסות החזויות מהפרויקט. בנוסף, הדוח בודק את הערכת ההוצאות שיידרשו ואת שווי הנכס בסיום הבנייה, כמו גם את העודף שעשוי להיוותר כרווח יזמי. הדוח מוצג על ידי היזם בפני הגורם המממן לצורך קבלת ליווי פיננסי לפרויקט.
הערת אזהרה
הערת אזהרה כשמה כן היא: מטרתה "להזהיר" כל צד ג' מפני ביצוע עסקה נוגדת. רישום הערת אזהרה במרשם המקרקעין (טאבו) מעיד על קיומה של פעולה בזכויות הבעלים במקרקעין, שטרם קיבלה ביטוי לכך ברישום בעלות. ההערה כוללת התחייבות מבעל הנכס לבצע עסקה מסוימת במקרקעין, או להימנע מפעולה כזו או אחרת; או לעיתים מיידעת בדבר קיומו של הליך משפטי, למשל: אם אתם רוצים לרכוש נכס, אתם יכולים לדעת באמצעות הערת האזהרה אם הוא נמצא בהליך עיקול, למשל.
4 צפייה בגלריה
הערת האזהרה באה לטובת בעליה. לשכת רישום מקרקעין (טאבו) משרד המשפטים
(צילום: דוברות משרד המשפטים)
הערת האזהרה באה לטובת בעליה, בכך שהיא מונעת את האפשרות מצד ג' לטעון להיעדר ידיעה בבואו לעשות עסקאות נוספות באותו נכס. כך לדוגמא, הערת אזהרה בדבר מכירת דירה לטובת קונה נועדה למנוע אפשרות של מכירה נוספת (עוקץ נדל"ן). הערת אזהרה בדירה חדשה, מעבר להיותה עדות לביצוע עסקה, ניתנת גם כבטוחה שמעניק יזם לרוכש בהתאם לכללי חוק המכר. היא מחליפה בדרך כלל את ערבות חוק המכר עד להשלמת הבנייה. ניתן לצפות בהערות האזהרה בנסח הטאבו, והן אינן מונעות רישום הערות נוספות, אולם ההערה הקודמת תמיד תדחה הערות אזהרה מאוחרות לה.
טופס 4
טופס 4 הוא טופס של הרשות המקומית, המיועד לחיבור תשתיות למבנה חדש. בפועל, מונח זה השתרש כמעין טופס המהווה אישור אכלוס של פרויקט בנייה, שכן בעצם מתן האישור לחיבור הנכס לחשמל - מאשרת הרשות המקומית כי הבונה (הקבלן) קיים את יתר תנאי ההיתר לשם אכלוס הדירה. טופס 4 מהווה הצהרה רשמית של הרשות המקומית כי בניית המבנה הסתיימה בהתאם להיתר הבנייה, וכי הוא עומד בכל הדרישות ומתאים למגורים, כך שניתן לחבר אותו לתשתיות כמו מים, חשמל וטלפון. טופס 4 קובע כי הפרויקט הבנוי נבנה באופן התואם את היתר הבנייה, וכי מערכות ההגנה הנדרשות, כמו כיבוי אש וחשמל, פועלות בו כנדרש.
4 צפייה בגלריה
טופס 4 מהווה הצהרה רשמית של הרשות המקומית כי בניית המבנה הסתיימה בהתאם להיתר. פרויקט בראשון לציון
(ענר גרין)
טופס 5
בעגה המקצועית טופס 5 נקרא "תעודת גמר". טופס זה מגיע לאחר קבלת טופס 4 ומהווה תעודת גמר למבנה והאישור האחרון לאכלוסו. בפועל, במרבית המקרים המבנה כבר מאוכלס משלב של סיום חיבור תשתיות לאחר טופס 4. הטופס ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, המאשרת כי בניית המבנה הושלמה לפי היתר הבנייה, והוא ניתן רק לאחר שבעל הנכס/היזם המוכר ביצע את כל התנאים שכתובים בטופס 4, לרבות היבטי פיתוח סביבה, גינון וכו'.
מה צריך לבדוק לפני שחותמים על חוזה שכירות
טופס זה מהווה אסמכתא רשמית לסיום הפרויקט מבחינת הרשות המקומית והקבלן. בעבר ניתן היה להגיש בקשה לתעודת גמר תוך שנה מרגע קבלת טופס 4, אך כיום רשויות מקומיות רבות פועלות לכך שתעודת הגמר תינתן יחד עם טופס 4. המשמעות היא שרוכשי הדירות החדשות יכנסו לדירות מוכנות בבניין מוכן שעבר השלמה מלאה של כל סביבתו. כדי לקבל טופס 5 היזם צריך להוכיח היעדר ליקוי בנייה נגלים לעין או ידועים, עליו לפנות את פסולת הבנייה, להציג אישור מחברת החשמל לאחר חיבור הבית לחשמל קבוע, להציג אישור מתאגיד המים וכן להציג אישור מהרשות המקומית על היעדר חובות, אישור תשלום ההיטלים, האגרות והוצאות הפיתוח, השלמת פיתוח וגינון ועוד.
ליווי בנקאי (ליווי פיננסי סגור)
כאשר אדם מחליט לרכוש דירה חדשה מקבלן על הנייר, כלומר הפרויקט טרם נבנה, עליו לוודא שקיים הסכם פיננסי בין יזם הנדל"ן לבין הגורם המממן – בנק או גוף מימון חוץ בנקאי – המלווה מימונית את הקמת הפרויקט עד להשלמתו ומסירת הדירות לרוכשים. ההסכם צריך לכלול מתן ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות בתקופת הבנייה. ליווי בנקאי ניתן לרוב לפני תחילת הבנייה, ומיועד ליצור מסגרת אשראי ליזם לצורך בניית הפרויקט עד להשלמתו. הקרקע והפרויקט משועבדים, למעשה, לבנק כבטוחה להלוואה. הליווי הסגור מבטיח את כספי הרוכשים המשולמים לחשבון הסגור באמצעות ערבויות לפי חוק מכר (דירות). ליווי פיננסי כרוך בתשלום ריבית ועמלות המשולמות על ידי היזם.
ערבות חוק מכר
ערבות חוק מכר היא ערבות בנקאית בנוסח אחיד וקבוע בחוק, הניתנת לרוכשי דירות על ידי הגורם המלווה של הפרויקט (הבנק), בהתאם לחוק מכר (דירות) (הבטחת השקעת רוכשי דירות). הערבות ניתנת לרוכשים בגין כל תשלום המשולם על ידם לחשבון הליווי הסגור של הפרויקט בבנק, וחלה חובה לשלם החל מ"השקל הראשון" לאחר ששולמו יותר מ-7% ממחיר הדירה המלא. ערבות חוק מכר ניתנת כבטוחה לכסף שהרוכשים מעבירים ליזם על חשבון הדירה במהלך בנייתה ועד להשלמתה.
הכסף המובטח הוא רק זה שמופקד בחשבון הליווי הסגור, ומשולם באמצעות "פנקס שוברים" המונפק לרוכש ביחס לדירה הספציפית על ידי הבנק המלווה. ערבות חוק מכר מיועדת למימוש במקרי קיצון של היעדר אפשרות להשלמת בניית הדירה, ולא להבטחת פיצויים או הפרות אחרות של הסכם המכר.
רישום בטאבו (רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין)
רישום זכויות הרוכש בדירה במרשם המקרקעין (טאבו) מקנה תוקף סופי להשלמת עסקת רכישת נדל"ן. כשנכס רשום בטאבו על שם הבעלים, הבעלות היא פומבית וכמעט שלא ניתנת לערעור. לשכות הטאבו כפופות למשרד המשפטים וכוללות שלושה "פנקסי מקרקעין", שבהם נרשמים מקרקעין שעברו/לא עברו הסדרת זכויות קניין ודירות בבתים משותפים.
נסח הטאבו כולל מידע מצומצם על הנכס ועל בעלות הנכס, כולל פרטי הבעלים, חכירות ו/או חכירות משנה ככל שקיימות (חכירה - זכות לעשות שימוש בנכס), הערות אזהרה שנרשמו על הנכס, עיקול, האם רשומות משכנתאות על הנכס, כמו גם הצמדות שיוחסו לנכס בעת הרישום וכל מידע תכנוני אחר אשר על פי דין יש לרשום אותו בנסח הטאבו לצורכי פומביות.
שטח דירה ברוטו / נטו
המונח המוכר בחוק הוא שטח דירה לפי הוראות חוק המכר, כלומר השטח שלגביו נקבעו פרמטרים ברורים בחוק המכר (דירות). חישוב הדירה משתנה ביחס לגורמים שונים. כך למשל, שטח הדירה "נטו רצפה" יכול לעיתים להיחשב ככזה שאינו כולל קירות פנים, לעומת "שטח פלדלת" שמתייחס לחישוב השטח כולל קירות פנים.
שטחי ברוטו מחשבים גם חלק יחסי ברכוש המשותף, לרבות מבואות (לובי) וכדומה. כמובן שיש לבחון כיצד מתייחסים בכל מדידה לשטחי מרפסות, הצמדות ומחסנים. כמו כן, שטח הדירה כפי שהוא מחוייב לצורכי תשלום ארנונה אינו בהכרח תואם מדידות אחרות, לרבות מדידת של שטח דירה לפי חוק המכר.
עד היום, ולמרות שמונתה ועדה בין משרדית לנושא, טרם נקבעה בישראל שיטת מדידה אחידה לציון שטח הדירה - וכל רשות מתייחסת לפרמטרים אחרים. חשוב להבין שלא מדובר במונחים בעלי משמעות סטטוטורית (חוקית) ואינם בעלי מעמד מחייב. ולכן עורכי הדין ימליצו לרוכשי הדירות להימנע משימוש במונחים אלה.
מס רכישה
מס רכישה זהו מס המוטל על רוכש מקרקעין בגין ביצוע העסקה וכנגזרת מסוג העסקה והתמורה המשולמת. שיעור המס נקבע בהתאם לסוג העסקה. שיעור מס רכישה על רכישת קרקעות או זכות אחרת במקרקעין עומד על 6%. שיעור מס הרכישה על דירה נקבע בהתאם למחיר הדירה, ועם הבחנה בין רוכשי דירה ראשונה לרוכשי דירה נוספת. נכון לינואר 2023, רוכשי דירה ראשונה עד למחיר 1.919 מיליון שקל אינם חייבים במס רכישה. מעל הסכום, מדובר במס מדורג בהתאם לסכומי הרכישה. בעל דירה בהתחדשות עירונית, הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס רכישה.
מס שבח
מס שבח הוא מס רווחי הון, המתייחס למקרקעין ומוטל על הרווח שנצבר לבעל נכס כתוצאה מעליית שווי קרקע/דירה בעת המכירה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה. מס שבח מחושב בעת מכירת נכס מקרקעין, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות תקופת האחזקה עד למכירה.
המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בנכס. כלומר, ההפרש בין מחיר המכירה של הנכס לבין המחיר בו נמכר, בניכוי הוצאות שהוצאו. שיעור מס השבח בעת מכירת דירה/מקרקעין אינו אחיד ותלוי ביום הרכישה ובמועד המכירה הספציפיים. שיעור מס השבח כיום עומד על 25%, אולם בעת מכירה יש לבחון את גובה שיעור המס, שכן הוא יכול להשתנות בהתאם לתקופה בה נרכשה הקרקע.
היטל השבחה
היטל השבחה זהו שבעל הנכס או חוכר של קרקע נדרש לשלם לוועדה המקומית, במקרה שבו אושרה תוכנית/הקלה/שימוש חורג שהשביחו את ערך הנכס. לדוגמא, בעל נכס שמעוניין למכור אותו, ועל שטח הנכס אושרה תוכנית שאפשרה תוספת של מרתפים, תוכנית שאישרה תוספת קומות, תוכנית ששינתה ייעוד קרקע וכו' - ייאלץ לשלם היטל השבחה.
שיעור היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס, והיא נקבעת על ידי שמאי הוועדה המקומית. ניתן לערער על גובה השומה באמצעות הגשת ערר לוועדת ערר או במסגרת הליך אצל שמאי מכריע. שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שהתמנה על ידי שר המשפטים לכהן בתפקיד מעין שיפוטי של הכרעה בסכסוכים שומתיים, ואשר חלים עליו מגבלות עיסוק חמורות בדומה לשופט.
החוב נוצר ביום אישור התוכנית, אולם החובה לשלם אותו היא במועד המימוש - כולמר בעת מכירת הנכס או בעת קבלת היתר בנייה (להקמת המרתף, תוספת הקומות וכו'). בתוכניות להתחדשות עירונית רשאית כל ועדה מקומית לקבוע את גובה היטל ההשבחה, שינוע בין 0%-50%.
חוק מכר דירות
חוק מכר דירות הוא חוק שמטרתו להגן על רוכשי דירות מיזמים וקבלנים בהיבטים שונים הכרוכים ברכישת דירה חדשה. החוק מפרט את הערבויות שעל הקבלן לתת לרוכש בעת רכישת הדירה על מנת להגן על השקעתו, הוא מפרט את אחריות הקבלן במקרים של בנייה רשלנית או ליקויי בנייה לרבות תקופות האחריות בגין ליקויים שונים במבנה, כמו כן החוק קובע את הפיצויים שעל הקבלן לשלם בגין איחור במסירת הדירות. סעיפי החוק השונים מאפשרים לקונים לתבוע פיצויים מהקבלן וחשוב לדעת כי החוק גובר על ההסכמים שעליהם מחתים הקבלן את הרוכשים במידה ואלו סותרים את החוק.
נסח טאבו
נסח הטאבו כולל מידע מצומצם על הנכס ועל בעלות הנכס, כולל פרטי הבעלים, חכירות ו/או חכירות משנה (חכירה - זכות לעשות שימוש בנכס) ככל שקיימות (לדוגמא, מצוין האם מדובר בקרקע בחכירה מרשות מקרקעי ישראל ), הערות אזהרה שנרשמו על הנכס, עיקול, האם רשומות משכנתאות על הנכס, כמו גם הצמדות שיוחסו לנכס בעת הרישום (הצמדה של גן או גג לדירה לדוגמא) וכל מידע תכנוני אחר אשר על פי דין יש לרשום אותו בנסח הטאבו לצורכי פומביות.
