בשנים האחרונות נשמע יותר ויותר צמד המילים עירוב שימושים; שילוב של מגורים לצד מסחר, שטחי משרדים לצד שטחים בייעוד ציבורי ועוד חיבורים שהופכים את בניין המגורים או המשרדים לפונקציונלי הרבה יותר. עם זאת ההתייחסות הרחבה לעירוב השימושים לא זכתה תמיד ליישום אמיתי בשטח, הן בשל העדפת תכנון שכונות שינה קלאסיות והן בשל התנגדות בעלי נכסים. פתרון חלקי מצאו היזמים והמתכננים במרכזים מסחריים שכונתיים. עכשיו, עם ההבנה שעירוב שימושים תורם לעירוניות ותנועה רגלית ברחוב, שמתחברות גם להעצמת השימוש בתחבורה ציבורית, ועם דחיפה של הקורונה, נראה שדברים החלו להשתנות.
"עירוב שימושים, צפיפות עירונית וקישוריות תחבורתית - אלו שלושת מושגי המפתח בתכנון עירוני נכון ומודרני שהוא תנאי לחיים עירוניים תוססים ומקיימים, המאפשרים רמת חיים, איכות חיים ותוחלת חיים גבוהה". כך מסביר חיים פייגלין סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "הערים, שתושביהן אוהבים לחיות בהן, כוללות את כל המרכיבים האלו. ערים מובילות בעולם מהוות דוגמה לעירוניות תוססת, עם צפיפות עירונית גבוהה בהרבה מאשר בערי ישראל הצפופות. בכל זאת, בזכות עירוב השימושים בתוך תא שטח, מתאפשר לתושבים ולמבקרים לגור, לרכוש, לעבוד, לצרוך שירותים שונים ואף לבלות וליהנות מתרבות, אומנות, קולינריה, ספורט, נופש ופנאי - הכול במרחק הליכה ברגל או רכיבה על אופניים או קורקינט. מעבר לכך עירוב שימושים, יחד עם צפיפות עירונית, מאפשר אורח חיים מקיים, החוסך תלות בתחבורה מזהמת ומסכנת. בעירוב שימושים עירוני נכון לפחות 50% משטח הקרקע מוקצה למגורים וכל השאר לתעסוקה, מבני ציבור, מסחר, כבישים ומדרכות, שטחים ירוקים ושימושים נוספים, כמו אירוח ומלונאות, באופן הבא: 60% מגורים, 15% תעסוקה, 5% מסחר, 10% מבני ציבור ו־10% שימושים שונים נוספים".
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, מסביר איך הדברים נראו עד היום: "כמעט בכל השכונות והערים שנבנו בישראל ב־20 השנים האחרונות הייתה הפרדה ברורה בין שטחי מגורים, מסחר ותעסוקה. שלושת אלה לא התערבבו בעיני הציבור, והתפיסה הייתה מקובלת גם בשיווק הנדל"ן. הייתה הנחה, כי שווי דירה שתיבנה מעל מוקדי מסחר ייפגע בכ־10% לפחות, וזה הוביל לבניית ערי שינה ושכונות שינה שלא קורה בהן כלום במשך היום, וכדי לקנות משהו צריך להניע רכב ולהגיע לקניון או מרכז מסחרי שכונתי, שלרוב די מכוער ומאכלס עסקים בינוניים ולא אטרקטיביים". עם זאת, אוהב ציון מפרט כיצד התמונה משתנה: "למזלנו, תל אביב, מרכז העיר בירושלים ועוד ערים ותיקות לא תוכננו כך בראשיתן, ובשנים האחרונות יש שינוי בטעם של רוכשי הדירות ובהתאם גם אצל המתכננים והיזמים. כיום דירות מגורים שנמצאות מעל רחובות מסחריים מבוקשות מאוד. לא רק שמחירן אינו נפגע, לעיתים ניתן לקבל על כך פרמיה".
"בעוד 10 שנה? נשר תיראה אחרת"
החברות הגדולות כבר מקדמות פרויקטים ושכונות שלמות במתכונת הזו. "עירוב שימושים זו מגמה עולמית שתופסת תאוצה גם בישראל, יותר ויותר מרכזים ומקומות תעסוקה מוקמים ומתפתחים גם במרכזי הערים ולא רק במעגלים סביב", מסביר סמנכ"ל השיווק של חברת אפריקה ישראל מגורים דן גינגיס, ומגדים מהשטח. "נתחיל במרכז: אזור הצפון הישן של תל אביב הולך והופך לליבה הפועם של העיר. מבתים בני שלוש־ארבע קומות האזור כולו הופך לעיר מגדלים. גם אזורי המסחר השתנו מחנויות קטנות ומלוות רחוב לאורכו של אבן גבירול, לאזורי פנאי ובילוי הסמוכים למגדלי המגורים. שינויים משמעותיים מתרחשים גם בפריפריה. בעיר נשר, למשל, אפריקה ישראל מגורים, שיכון ובינוי וכלל תעשיות מקימות בימים אלה פרויקט חדש ובו רובע מגורים בשכונת אגמים החדשה. הרובע ייבנה במתכונת עירוב שימושים, ויציע לא פחות מ־5,000 יחידות דיור, 265 אלף מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, מערך שבילים להולכי רגל ורוכבי אופניים, שישרתו את כלל תושבי העיר, תוך שמירה על המבנים ההיסטוריים והסבתם לשימוש קהילתי. בעוד 10 שנה? נשר תיראה אחרת לגמרי".
4 צפייה בגלריה
פרויקט עירוב שימושים אגמי הכרמל בנשר של אפריקה ישראל, שיכון ובינוי וכלל תעשיות
(הדמיה: evolve Media)
גיל גורביץ', סמנכ"ל שיווק באזורים המשווקת את פרויקט עירוב השימושים Exchange Ramat Gan, מסביר: "בשנים האחרונות הבינוי העירוני עבר מהפכה. אם בעבר היינו מורגלים להפרדת שימושים של מגורים, מסחר, תעסוקה ואף המוסדות הציבוריים, אז היום גוברת החזרה לעירוניות ותיקה, כזו שבה השימושים קרובים זה לזה ואף באותו אזור אורבני. אנו מזהים לכך לא מעט תמריצים וביניהם – החוסר במשאב הזמן. היום הקישוריות בין השימושים השונים חוסכת לנו זמן יקר. תמריץ נוסף הוא משאב הקרקע, שכה חסר באופי הבנייה הצפוף בישראל . כאשר מפרידים שימושים, 'מפסידים' שטח שניתן לייעד לשימושים אחרים. כך למשל, אם נבנה גן במבנה בעירוב שימושים, נוכל לייצר בניין המשלב לצד מגורים, ובקומות שונות – מסחר, תעסוקה ומבנים ציבוריים".
גם ליהי סונק, סמנכ"לית נכסים בקבוצת חצי חינם, מכירה את היתרונות: "לבנייה מעורבת יתרונות רבים, ביניהם יצירת אזורים הפועלים לאורך כל שעות היממה, כאשר בבוקר הם משמשים כאזורי עבודה ומסחר, ובערב למגורים. מעבר לכך, מבחינת הרשות המקומית, הקצאת שטחים ציבוריים, תעסוקה ומשרדים תגדיל את הכנסותיה מארנונה עסקית. לקבוצה פרויקט עירוב שימושים ברחובות, גג מרכז מסחרי "אמריקן סיטי" שבבעלותה, ובמסגרתו יתווסף למבנה המסחרי הקיים מבנה תעסוקה בשטח של כ־20 אלף מ"ר, מבנה מגורים ובו 308 דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, מבנה דיור מוגן עם כ־350 דירות ושטח עבור כ־1,400 חניות. מתחמים מעורבי שימושים כמו זה ברחובות תואמים לצרכים המשתנים של הציבור, שרוצה למצוא הכול במתחם אחד, ומספקים מענה לא רק לתושבים הקרובים, אלא גם למבקרים מערים סמוכות. הם מספקים מאות מקומות עבודה חדשים, מגדילים את מלאי הדירות באזור ומעלים את ערך הדירות הקיימות – ובכך מהווים פתרון מסוים לבעיות רבות שהמדינה רוצה לפתור בכל הקשור למצוקת הדיור".
עו"ד שי אליאב, שותף במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות', מוסיף: "עירוב שימושים ככלל הוא פתרון יעיל, נכון ומתאים למציאות ימינו – בתנאי שעושים בו שימוש מושכל ובתמהיל נכון. אנשים רוצים שהכול יהיה להם מתחת לבית – בית הקפה בקומת הקרקע של בניין המגורים, אולי מרכז מסחרי קטן ואפילו גן ילדים, או משרד לעבוד בו. מהניסיון שלנו, כאשר עושים זאת נכון, איכות החיים רק עולה ולא להיפך".
דוגמה לפרויקט עירוב שימושים קיים הוא UP TOWN בבת ים. הפרויקט כולל מגדל מגורים בן 47 קומות ו־184 דירות, מרכז מסחרי ומגדל בן 20 קומות משרדים, 9 קומות מגורים, והכול מעל 6 קומות חניון תת־קרקעי. באמצעות הפרויקט אותו יזמה קבוצת אהרוני ניתן לבחון כיצד השילוב של כלל השימושים עובד בשטח. נדב אהרוני, סמנכ”ל השיווק בקבוצה, מספר: “יש דיירים שגרים במגדל המגורים ויש להם משרד במגדל המשרדים. יש גם עובדים שעובדים בבניין המשרדים ועברו למקום עבודה חדש לאחר קנייה או השכרת דירה במתחם. מעבר לכך יש המון נותני שירותים, כמו רפואה, עריכת דין, מכונים שונים וכו’, מה שמאפשר לדיירי המתחם לעשות בהם שימוש מבלי לצאת ממנו”. לשאלה האם היה קושי בשיווק מתחם מעורב או האם עלו התנגדויות משיב אהרוני: “לא היו התנגדויות. הדברים היו שקופים, ואנשים באו לגור בידיעה שהמתחם כולל מסחר ומשרדים. בפרויקט כזה הקו המנחה של הקבוצה היה שמדוברתחילה בבית של כל דייר ודייר, ויש צורך בהפרדה מלאה על מנת ליצור את הפינה השקטה. זו הסיבה שיש לדיירים בשני הבניינים כניסה ייעודית לחניון, קומות נפרדות לגמרי ולובי נפרד עם כניסה פרטית רק לדיירים, כולל לבניין המשולב. עכשיו, שהפרויקט כבר פועל, אפשר לראות שהחיים לא נפגעים כתוצאה מעירוב השימושים, אלא להיפך. עוד חשוב להדגיש, שכדי להגיע לניצול מקסימלי של עירוב השימושים, צריך לאתר עסקים שיתאימו לצורכי הדיירים”.
קצב גידול האוכלוסייה מחייב עירוב שימושים
רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק נדל"ן, מסביר כי קצב גידול האוכלוסייה בישראל והציפוף שהולך ועולה הופכים את עירוב השימושים לצורך אמיתי: "גידול האוכלוסייה בישראל הוא מהגבוהים בעולם – בשנת 2050 נהיה המדינה הצפופה ביותר בעולם המערבי. עובדה זו יחד עם מצוקת הקרקעות יובילו לציפוף משמעותי של מרכזי הערים במרכז הארץ, ולפיכך אני סבור שעירוב שימושים הוא הפתרון הנכון, וזה הפך להיות חלק עיקרי מתכנון עירוני חדש. בעבר היה נהוג להפריד את הבנייה לאזורי תעסוקה ואזורי מגורים, אבל היום הכול מתחבר. מי שרוצה לגור במרכז, צריך להבין שעירוב שימושים הוא חיסכון אדיר במשאב הזמן. אם, למשל, ניתן להגיע לעבודה ברכבת הקלה, שאמורה להתחיל לעבוד עוד שנה וחצי, או עם אופניים, ולחזור לקחת את הילדים ממוסדות החינוך ללא שימוש ברכב ועמידה בפקקים – זה יכול לחסוך כשעתיים בכל יום לכל כיוון".
עידן סיגל, סמנכ"ל שיווק באשטרום נכסים, מסכים שאין ברירה אחרת: "העתיד הנדל"ני מצוי בפרויקטים, שבהם המתחם חי ונושם 24/7 לרווחת הדיירים ובתי העסק הפועלים בו וליצירת הפריה הדדית, כמובן עם היערכות מיוחדת מבחינת תכנון והפרדה. היתרונות הבולטים במתחמים כאלה הם האפשרות לעבוד בסמוך למרחב המגורים ולחסוך את זמן הכביש, והאפשרות להגיע בלחיצת כפתור מעלית לקפה השכונתי, למוסדות הציבור או החינוך".
מערבבים גם בהתחדשות עירונית
פרויקטים של התחדשות עירונית מתחילים אף הם לכלול היקפים הולכים ועולים של עירוב שימושים. העובדה שהפרויקטים ממוקמים בלב מתחם עירוני קיים ובנוי, הופכים את עירוב השימושים לרלוונטי הרבה יותר, וניתן לראות אותו תופס נפח משמעותי יותר הן בתכנון והן בחקיקה, כאשר התוכנית החלופית לתמ"א 38 וגם יוזמות אחרות מציעות ייעודים שונים באותו המבנה מלבד המגורים.
דוגמה לכך ניתן לראות במרכז פתח תקווה, שם הוועדה המחוזית מרכז החליטה לאחרונה להפקיד תוכנית פינוי-בינוי, הכוללת הריסת 184 דירות ישנות ב־11 מבנים ובניית 692 יחידות דיור חדשות ב־4 מגדלים בני 29-25 קומות וב־3 מבנים בני 10 קומות. התוכנית קובעת, כי בחלק מהמבנים הפונים לרחוב תוקם קומת קרקע, ובה "שימושי מסחר, משרדים ושימושים ציבוריים לשימוש תושבי המתחם והאזור כולו". במקביל המתחם כולל בית ספר והרחבת שטח למבני ציבור וגינה ציבורית. עם אישור התוכנית להפקדה נמסר ממינהל התכנון, כי: "התכנון שם דגש על עירוב שימושים, עידוד הליכה ושימוש באופניים ובתחבורה ציבורית תוך שדרוג המרחב הציבורי. עירוב השימושים מגביר את העירוניות ותורם רבות להחייאת מרכז העיר".
עו"ד שמואל שוב, שותף מנהל במשרד עוה"ד שוב ושות', מציין כי "מי שירצה לגור בשנים הקרובות בפרויקטים חדשים במטרופולין תל אביב, לא יוכל להתחמק מפרויקטים של עירוב שימושים. כל השכונות הגדולות החדשות שנמצאות היום בצנרת התכנון משלבות בין השימושים, וזאת המדיניות התכנונית השלטת גם ברמת השכונה וגם ברמת הבניינים. בכל תוכנית של התחדשות עירונית הרשויות גם דורשות הקצאות לטובת הציבור, וזה בא לידי ביטוי בשטחים בתוך הבניינים לטובת גני ילדים, משרדים עבור הרשויות ועוד.
איציק תשובה, בעלי קבוצת איציק תשובה, מוסיף: "בעירוב שימושים בונים בדרך כלל דירות קטנות, המבוקשות מאוד בקרב צעירים שמעדיפים לגור בסמיכות למקום העבודה. בפרויקטים שכוללים עירוב שימושים, ונבנים במסגרת התחדשות עירונית, אנחנו חשים פחות התנגדות מצד סוחרים ובעלי בתי עסק שאנחנו מפנים ממקומם. בסופו של דבר הם יוצאים נשכרים מאוד. אומנם ישנו קושי זמני בהעתקת בית העסק למקום אחר בזמן הבנייה, אבל הפיצוי שאנחנו נותנים להם בסוף שווה את הטרחה".
לדברי טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בחברת שפיר מגורים, עירוב שימושים קיבל חיזוק משמעותי ממשבר הקורונה: "דפוסי החיים של כולנו השתנו עם פרוץ הקורונה. הבנו שאין צורך לנסוע לעבודה כדי לעבוד, ולמדנו שלעבודה מרחוק יש תועלת למשק. יותר ויותר חברות עברו לעבודה היברידית, וכך הקורונה גרמה לשינויים משמעותיים בדפוסי הביקושים למגורים. עירוב שימושים אינו רק מגדל מגורים עם משרדים או מסחר בקומת הקרקע, אלא גם שכונה המשלבת בצורה מיטבית את צורכי הפרט. הצלחת עירוב שימושים תימדד ביכולת התכנון האסטרטגי, שבמרכזה בידול ומיקוד צרכים יומיומיים של אנשים, ביכולת לספק לאדם את כל השירותים שהוא זקוק להם, לשים אותו במרכז התכנון. על־פי העקרונות האלו נבנתה שכונת בצוותא בעיר חריש. בשכונה אפשר למצוא עירוב שימושים קלאסי – מגורים, עבודה, קניות וסידורים, פנאי ובילוי - והכול במסגרת מרחב המחייה המיידי".
החסמים והאתגרים: התנגדות של בעלי הדירות
לצד היתרונות הרבים, יש גם לא מעט חסמים שעדיין מונעים יישום של עירוב שימושים בכל מקום.
"מגמת תכנון עירוב השימושים צפויה להתחזק בשנים הבאות, אך הדרך ליישום נרחב של מדיניות זו רצופה באתגרים רבים", כך חגית לאניאדו, יועצת לשיווק ואסטרטגיה בנדל"ן. לדבריה, "המתכננים, התושבים וראשי העיריות עוברים תהליך לא פשוט: מעבר משיטת התכנון המסורתית, המוכרת והנוחה במידה רבה, לשיטת תכנון עירוב השימושים, שטומנת בחובה יתרונות רבים, אך גם קשיים משמעותיים. מימוש הפוטנציאל של עירוב השימושים מצריך למידה מהכישלונות ומההצלחות של פרויקטים שאוכלסו בשנים האחרונות. התכנון צריך לאפשר שילוב של תעסוקה לצד מגורים, משרדים ומסחר, לצד ההבנה שעירוב שימושים הוא לא נוסחת קסם שמתאימה באופן זהה לכל מקום ולכל פרויקט. ג'יין ג'ייקובס, מגדולי המבקרים של תכנון הערים המודרני, שהפכה לגורו בזירת התכנון העכשווי, טוענת ששילוב שימושי מסחר ותעסוקה לצד מגורים הופך את הסביבה לבטוחה יותר, בזכות תנועת אנשים ברוב שעות היממה, וכן מסייע ליצירת תחושת קהילה מוגברת ומוצלחת בשל האינטראקציה החברתית שתנועה זו מייצרת. בעבר יזמים נמנעו ונרתעו מתכנון עירוב שימושים, אך כיום הם מבינים שכאשר הוא מתוכנן נכון, בעיקר במרכזי ערים, הופך ליתרון משמעותי , עונה על צרכים של קהלים שונים, מפחית צורך בשימוש ברכב ומשפר את איכות החיים". עוד מוסיפה לאניאדו, כי: "האתגר הגדול ביותר בהקמת פרויקט המציע עירוב שימושים קשור גם לחשש הטבעי מצד דיירי הפרויקט המתוכנן, במיוחד במקרים של התחדשות עירונית. ההבנה שבמתחם המגורים ישולבו גם מוסדות חינוך, שטחי מסחר ומשרדים ואפילו מקומות בילוי עשויה להרתיע ולהבהיל. בעיני רבים, מציאות שכזו עשויה לקלקל את חוויית המגורים ואף להפחית בערך הדירה, ולכן לא אחת נשמעות התנגדויות חריפות להקמת פרויקט כזה בשכונות מגורים. יחד עם זאת, כיום מחלחלת ההבנה, כי עירוב שימושים יכול להציע פתרונות רבים לבעיות שונות בערים המודרניות. הצגת תכנון מיטבי, שמציע הפרדה מוחלטת בין השימושים השונים, והדגשת ההיבטים החיוביים שמציע פרויקט מסוג זה, יגרמו להפחתת החששות וההתנגדויות".
עמיקם ברגר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בבנייני העיר הלבנה, הפועלת בעיקר בתל אביב, מסביר מה השתנה בשנים האחרונות, מה האתגר הגדול ומהן הדרכים לפתרון: "עירוב שימושים זה הדבר הבא מבחינה תכנונית, כלכלית וחברתית. בעירייה רוצים שהעיר תהיה פעילה בלילה על כל חלקיה ושלא יהיו אזורים מתים, ותושבים רוצים שירותים מסוגים שונים קרוב אליהם. היום אנשים רואים יתרון גדול בקבלת שירותים שונים שחוסכים להם כניסה לרכב. כשבאים לתכנן פרויקט כזה, הוא כרוך באתגרים. כמו למשל עמוד שצריך להחזיק את הגג, צריך לרדת מהפנטהאוז ולעבור דרך קומות ובמקרים מסוימים אפילו דרך מלון, ואז דרך מסחר ולפעמים אפילו להגיע לקומת ספא ולבסוף להגיע לקומת מרתף. העמוד הזה עובר לפעמים חמישה טיפוסי בניין, אלא שזה לא תמיד מתאים, כי הוא לא יכול לעבור באמצע חדר מלון למשל. אותו דבר קורה עם קווי אינסטלציה ועם פירים של מערכות כמו אוורור או מיזוג אוויר. יש פה אתגרים תכנוניים שלא היו בפרויקטים קודמים. פה כל מערכת בבניין צריכה הסטות, הזזות והתאמות, והתכנון הרבה יותר מורכב. אתגר נוסף זה לראות איך השימושים השונים לא גורמים מטרדים זה לזה - רעש, בנייה. אתגר אחר הוא של חלוקת עלויות, כגון מעליות, מאגרי מים וכיוב', בין המשתמשים, וזו משימה מורכבת". ברגר מסכם ואומר: "לעשות היום עירוב שימושים זה לא אילוץ, אלא העדפה וצריך לתכנן את זה נכון".
גם האדריכל גיא מילוסלבסקי מסביר מהם החסמים בקידום עירוב שימושים אמיתי: "המכשולים ליישום הם בין היתר העיריות, שרואות בשטחי תעסוקה מקור לרווח תקציבי עבורן, ואילו במגורים - כל משפחה יוצרת גירעון שנתי של כמה אלפי שקלים לקופת העירייה. מכשול נוסף הוא הפרוגרמה באזורי תעסוקה, בהם אין גני ילדים, בתי ספר ומתנ"סים, וגם חוקי העזר העירוניים של שמירת שקט ועוד שונים מאלו החלים באזורי מגורים. המענה למכשולים אלו הוא בעזרת תכנון המגורים לקהל יעד הרלוונטי, בעיקר רווקים, סטודנטים וזוגות צעירים בתחילת דרכם. לקהל זה ניתן להציע דירות קטנות, חלקן במסגרת דיור בר השגה, או פרויקטים של השכרה ארוכת טווח, ולהשלים את המענה לצרכים באמצעות חללים משותפים, כמו חדר כביסה, אזורי אירוח, תחליף לממ"ד ועוד. קהל מטרה צעיר זה אינו צורך חינוך ושירותים עירוניים מאמירי תקציב, והם כן צרכני תרבות ובילוי, שיחיו את אזור התעסוקה גם בשעות הערב. אנחנו כבר רואים ניצנים ראשונים לתכנון תוספת מגורים באזורי תעסוקה באזור התעשייה הרצליה פיתוח, באזור התעשייה הוותיק של חולון ובקרית איתנים באשדוד, רובע התעשייה הכבדה בעיר.
משילוב רנדומלי לתכנון מושכל
האדריכל גיל שנהב, שותף מייסד בכנען שנהב אדריכלים, מציין מה השתנה בשנים האחרונות ואף מסמן את הדברים החשובים שצריכים לקרות כדי שעירוב שימושים אמיתי יוכל להתקיים: "בעבר, עירוב השימושים היה רנדומלי. לפני כ־100 שנה אנשים גרו מעל מוסך, תחנת דלק, מפעל לתריסים וכו'; שילובים מוזרים, שהובילו להפרדה מוחלטת לכל שימוש – מגורים לחוד, משרדים לחוד ומסחר לחוד. היום אנו רואים את החזרה לעירוב השימושים, אך הפעם בצורה מושכלת ומבוקרת. הפתרונות הפיזיים והתכנוניים צריכים להוביל לכך שלא יהיו קונפליקטים בין הפונקציות השונות של הבניין. תעשייה מזהמת או גורמת לריחות לא יכולה להיות מתחת לבניין מגורים. הפתרון הוא בקרה ותכנון חכם ומוקפד של כל האלמנטים שיכולים להוות מכשול בחיי הפרויקט". שנהב מפרט שורה של פונקציות שחשוב לשקלל בתכנון פרויקטים במתכונת זו: "אשפה, פריקה וטעינה. אשפה למגורים נאספת בקצב אחיד לאורך כל השבוע. אשפה של מסחר היא שונה, יש צורך בפינוי יומיומי, מחשש לריחות שונים ומפגעים תברואתיים. צריך לספק פתרון גם למשאיות שמגיעות לפרוק סחורה, כדי שלא יהוו מטרד עבור הדיירים. מיזוג אוויר, למשל, במגורים הוא אינדיבידואלי – כשנמצאים בבית משתמשים, כשיוצאים ממנו מכבים. במשרדים ובמסחר המיזוג עובד לעיתים 24 שעות ביממה, לכן חשוב למקם את המערכות בריחוק מהמגורים וליצור הפרדה אקוסטית. נידוף ריחות למסחר – בדרך כלל בפרויקטים בעירוב שימושים יש אישור להקים בתי קפה ומסעדות. ריחות הטיגון והבישול עולים עד למעלה, לכן בתכנון המגורים יש לשמור על פירים פנימיים, שמעלים את האוויר הריחני עד לגג העליון מבלי שהדיירים יסבלו ממפגעי ריח. חניון נפרד – דייר שמגיע לחניון המגורים, מכיר את מקום החניה שלו, יש לו שלט רחוק והוא לא מעוניין לעמוד בכניסה לחניון אחרי מכוניות של אורחים מזדמנים שהגיעו לחנויות. לכן בתכנון מוצלח רצוי שתהיינה כניסות נפרדות לדיירים ולמרכז המסחרי או המשרדים".
דליה עסיס, שמאית מקרקעין ומתכננת ערים, מתייחסת גם לעובדה שעירוב השימושים עשוי להעלות את ערך הנכסים בסביבה: "נהוג לחשוב שהכנסת שימושים נוספים בבנייני מגורים מורידה את ערכי הנדל"ן, אבל אם בודקים את ערכי הדירות בסביבה כזאת, נוכחים שהמחירים גבוהים יותר מאשר ביתר חלקי העיר. תל אביב היא דוגמה מובהקת לכך, אבל גם בערים אחרות, כגון כפר סבא, בסביבת רחוב ויצמן, או גבעתיים, בקרבת רחוב אחוזה, או באזור מגדיאל בהוד השרון. מדובר באזורים הכוללים כמעט את כל השירותים העירוניים קרוב לבית, ואנשים שואפים להתגורר שם, כי זה נוח וחוסך זמן וכסף יקרים."
עירוב שימושים: מעלה או מוריד ערך דירה?
"פעם הן נקראו 'דירות מעל חנויות' ונחשבו , די בצדק, הדירות הגרועות והזולות ביותר", מסביר השמאי לוי יצחק עורך מחירון הדירות, "הסיבות לכך פשוטות וברורות: חנויות מתחת לבית, בעיקר חנות ירקות, איטליז, מכולת או מסעדה, פירושן, מטרדי לכלוך, רעש וריחות רעים. החל מהשעה ארבע לפנות בוקר, השעה שמגיעה משאית החלב לפרוק סחורה, ועד מאוחר בלילה, אז אחרוני הבליינים עוזבים את המסעדה. ואז נותרים הלכלוך, שיירי המזון וכל השאר. לעיתים הכניסה, שהיא הלובי של הבניין, משמשת לאחסון סחורות, שטרם נמצא זמן להוריד למחסן. מסיבה זו יש הבדל בשווי נכס, שמתחתיו מתנהלת חנות ספרים או בגדים, לנכס מעל מזללה, מסעדה, חנות ירקות, איטליז, מכולת או פאב. אכן קיימים היום חוקי עזר עירוניים המפחיתים במידת מה את המטרד, אך עדיין מדובר במרכיב המפחית את ערך הנכס במרבית הערים ברמה של בין כ־25%-20% בקומה הראשונה ובין 20%-15% בקומות הגבוהות יותר. אולם דברים אלו מתייחסים בעיקר לדירות בבניינים ותיקים בני עשרות שנים".
עם זאת, גם בלוי יצחק מאשרים, כי בפרויקטים החדשים המצב משתנה: "בשנים האחרונות אנו רואים יותר עירוב שימושים ואף ממליצים מאוד על בניינים מסוג זה. דירות מעל מרכזים מסחריים מודרניים, שנבנו בשנים האחרונות, אינם מערבים בין הלובי המכובד המשמש את הדיירים למרחב הנכסים המסחריים. השילוב ניתן ורצוי במידה, וכל קבוצה מקבלת את המרחב הפרטי שלה. עירוב שימושים מסוג זה מבורך, ודיירי הבניין יכולים לחיות חיים מלאים, כשכל מבוקשם קרוב ונגיש".
בחוק ההסדרים הוחלט לשלב עירוב שימושים והכנסת קומה ציבורית לבניין. נשאלת השאלה, האם הדיירים ירכשו שם דירות? על-פי יצחק: "להערכתי, ועל סמך סקרים בנושא, קומה מסחרית בקרקע, שטחי משרד מעל הקומה המסחרית ומעל הכול מגורים - יעבוד היטב. בעיקר בבניינים ממש גדולים. אבל להערכתנו, בחלוף הזמן, המצב יושרש בקהילה ויהיה מקובל בכל סוגי הבניינים". בלוי יצחק מעניקים גם דוגמאות להבדל בשווי דירות מעל חנויות לעומת דירות ללא חנויות. הדוגמאות מתייחסות למודל הישן של עירוב השימושים: "דירת 3.5 חדרים ברחוב עוזיאל ברמת גן , 76 מ"ר, קומה ראשונה מעל מכולת וחנות ירקות, נמכרה ב־1.48 מיליון שקל, זאת לעומת דירת 3 חדרים בבניין סמוך, 60 מ"ר, קומה ראשונה ללא חנויות למטה, שנמכרה ב־1.86 מיליון שקל. ברעננה נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב אחוזה, 120 מ"ר, בקומה ראשונה מעל חנויות שאחת מהן מאפייה, ב־1.96 מיליון שקל. במרחק שני בניינים נמכרה דירת 4 חדרים דומה בקומה א' מעל חנות בגדים ותיקה, ב-2.22 מיליון שקל. ודוגמה נוספת מגבעתיים: דירת 4 חדרים ברחוב ויצמן, 95 מ"ר, מעל מזללה, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל, בעוד דירת 3 חדרים ברחוב זה, בבניין ללא חנויות, קומה א' 62 מ"ר, נמכרה ב־2.4 מיליון שקל".
