תזכורת: דירה ב-360 אלף שקל: ביקרנו בשכונה הכי זולה בארץ
(צילום: רועי עידן)
איזו שכונה היא היקרה ביותר ואיזו הזולה ביותר בערים המרכזיות בישראל – ומה פער המחירים ביניהן? בעקבות הכתבה על השכונה הזולה ביותר בארץ שנמצאת בירוחם, החלטנו לבדוק את ההבדלים בין מחירי הדירות בשכונות בערים הגדולות, ומצאנו פערים של עשרות אחוזים מול המחיר הממוצע בכל עיר.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש" ב-ynet radio
במסגרת בדיקה מיוחדת שערך עבור ynet אתר יד2 נבחנו המחירים הממוצעים של דירות בנות 4-4.5 חדרים בערים שבהן היו מספיק מודעות מכירה באתר כדי לבסס מחיר. מדובר בערים תל אביב, רמת גן, חולון, פתח תקווה, ראשון לציון, ירושלים, באר שבע וחיפה. לאחר מכן הושווה המחיר הממוצע בעיר מול מחירי הדירות בכל שכונה, בהתבסס על המחירים המבוקשים במודעות.
איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק ביד2, מסבירה כי "הבדיקה מצביעה על שונות גבוהה במחירי הדירות בין השכונות בכל עיר, דבר המשקף את רמות הביקוש המשתנות בכל שכונה וכן את רמת היוקרה והאיכות שלפיהן נתפסות השכונות המובילות. בחיפה, למשל, נרשם הפער הגבוה ביותר במחירי הדירות בין השכונה היקרה ביותר לבין הממוצע העירוני, בעוד שבתל אביב הפער העמוק ביותר היה בין מחירי הדירות בשכונה הזולה ביותר למחיר הממוצע. השכונות היקרות יותר הן לרוב חדשות, עוברות תהליכי בנייה ופיתוח ומשכך הביקוש בהן גבוה, בעוד שהשכונות הזולות יותר בדרך כלל הן השכונות הוותיקות והפחות מבוקשות".
איילת ניצןצילום: עיבל רונן מוקטןמהממצאים עולה כי בתל אביב, מחירי הדירות המוצעות למכירה בשלוש השכונות היקרות ביותר גבוהים בשיעור של 35%-44% מהמחיר הממוצע העירוני, בעוד שבשלוש השכונות הזולות ביותר המחירים נמוכים ב-35%-40% מהממוצע בעיר. על פי הבדיקה, השכונה היקרה ביותר בעיר ללא הפסקה היא שכונת הצפון החדש – כיכר המדינה, שם מחיר ממוצע של דירה עומד על 6.463 מיליון שקל. מדובר בסכום הגבוה ב-44% מהמחיר הממוצע בעיר, שעומד על 4.49 מיליון שקל. בשכונת הצפון החדש - צפון מחיר דירה ממוצע הוא 6.274 מיליון שקל - גבוה ב-40% מהממוצע העירוני, ובשכונת הצפון הישן - צפון, המחיר 6.081 מיליון שקל - גבוה ב-35% מהממוצע.
מנגד, השכונות הזולות ביותר בתל אביב הן נווה אליעזר וכפר שלם בדרום-מזרח העיר, שם מחיר ממוצע של דירת 4-4.5 חדרים עומד על 2.691 מיליון שקל - נמוך ב-40% מהממוצע העירוני. אחריהן ברשימה שכונת נווה חן, שם המחיר הממוצע עומד על 2.809 מיליון שקל – נמוך ב-37%; ושכונת נווה גולן ביפו ג', שם המחיר הממוצע של דירה עומד על 2.94 מיליון שקל – נמוך ב-35%. שכונות נוספות זולות ביחס למחיר הממוצע בעיר הן שכונת שפירא (3.008 מיליון שקל), ניר אביב (3.037 מיליון שקל), קריית שלום (3.204 מיליון שקל), עזרה והארגזים (3.217 מיליון שקל) ויד אליהו, שם מחיר ממוצע עומד על 3.846 מיליון שקל – נמוך ב-14% מהממוצע העירוני.
צחי דידי, מנכ"ל קבוצת יוסי אברהמי, הבונה בין היתר בשכונת נווה אליעזר, מסביר כי "לפני כשלושה עשורים, נווה אליעזר התאפיינה כשכונה עם תושבים בעלי מדרג סוציו-אקונומי נמוך, דבר שיכול להסביר את רמת המחירים הנמוכה בה. אך מאז היא עוברת פיתוח מקיף, הכולל שדרוג של הבינוי ומוסדות הציבור בשכונה. העירייה אישרה זה מכבר תוכנית מדיניות לרובע 9 שבו היא ממוקמת, וביצעה מחקר מעמיק של השכונה וצרכיה מבחינת פתרונות דיור, מוקדי תעסוקה, נגישות, צפי בגידול אוכלוסייה ועוד".
דידי מוסיף כי "באזור מושקעים משאבים בפיתוח ובחיזוק השכונות ונבנו גני ילדים, גני שעשועים, מתנ"סים ובתי ספר. לאור זאת אוכלוסייה חדשה וצעירה מגיעה לאזור, הביקוש גדל וישנה עלייה חדה במחירי הדירות, שהכפילו את עצמם בעשור האחרון והם עדיין במגמת עלייה. בפרויקט פינוי בינוי שאנו מקימים בשכונה, הכולל 315 דירות חדשות, אנחנו מזהים ביקושים הן מצד זוגות צעירים והן מצד משקיעים, שמבינים את פוטנציאל ההשבחה העתידית של ערך הנכסים בשכונה, במיוחד לאור העובדה שהקו הסגול של הרכבת הקלה צפוי לעבור בסמוך לה".
השכונה הכי פריפריאלית
ברמת גן מחיר ממוצע של דירות עומד על 3.212 מיליון שקל. השכונה היקרה בעיר היא קריית קריניצי הממוקמת בחלקה המזרחי, שמחירי הדירות בה עומדים על 3.803 מיליון שקל בממוצע – סכום גבוה ב-18% מהמחיר הממוצע העירוני. אחריה שכונת הראשונים (3.67 מיליון שקל) ושכונת הגפן (3.6 מיליון שקל). מנגד, השכונה הזולה ביותר בעיר היא נווה יהושע וערמונים, שם מחירי הדירות עומדים על 2.847 מיליון שקל בממוצע - נמוך בשיעור של 11% מהממוצע בעיר.
אחרי רמת גן ניצבת העיר ירושלים מבחינת רמות המחירים הממוצעים. מהבדיקה עולה כי בירושלים השכונה היקרה ביותר היא קריית הלאום, שם דירות בנות 4-4.5 חדרים מוצעות למכירה במחיר ממוצע של 4.43 מיליון שקל – סכום גבוה בשיעור לא מבוטל של 48% מהמחיר הממוצע העירוני, שעומד על 2.989 מיליון שקל. אחריה ברשימה השכונות בית הכרם ורמת בית הכרם עם מחיר ממוצע של 4.013 מיליון שקל וקטמון הישנה עם מחיר ממוצע של 3.787 מיליון שקל.
השכונה הזולה בעיר היא נווה יעקב, שם מחירי הדירות עומדים על סכום של 2.362 מיליון שקל - נמוך ב-21% מהממוצע בעיר. שכונות זולות נוספות ברשימה ביחס לממוצע העירוני: פסגת זאב (2.469 מיליון שקל), גילה (2.544 מיליון שקל) וקריית היובל (2.648 מיליון שקל).
לדברי דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת שיווק הנדל"ן דרא, המשווקת בין היתר פרויקטים למגורים בבירה, "בשכונת קריית הלאום יש בנייה חדשה רבה, כאשר בשנתיים האחרונות בוצעו לא מעט עסקאות של דירות חדשות, בעיקר ברובע שבו היה מתחם משרד החוץ לשעבר, מה שהוביל לעליות מחירים. באשר לשכונת נווה יעקב, המיקום שלה בתחתית הדירוג לא מפתיע: מדובר אולי בשכונה הכי פריפריאלית של ירושלים מבחינת החיבור לעיר, וב-20 השנים האחרונות היא הלכה והתחרדה, ומחירי המכירה בה הם אכן סמן תחתון בירושלים".
עיר נוספת שנכנסה לבדיקה היא ראשון לציון, שם המחיר הממוצע של דירות בנות 4-4.5 חדרים עומד על 2.618 מיליון שקל. השכונה היקרה ביותר בעיר היא נחלת יהודה, עם מחירים של 3.223 מיליון שקל בממוצע - גבוה ב-23% מהממוצע העירוני. השכונה הזולה ביותר בעיר היא שכונת השומר, שבה מחירי הדירות עומדים על 2.21 מיליון שקל בממוצע - נמוך ב-16% לעומת הממוצע.
בעיר פתח תקווה דירות מוצעות במחיר ממוצע של 2.546 מיליון שקל ל-4-4.5 חדרים. מהבדיקה עולה כי השכונה היקרה ביותר בעיר היא נווה גן, שם מחירי הדירות עומדים על 3.158 מיליון שקל - שיעור גבוה ב-24% מהממוצע בעיר. השכונה הזולה ביותר היא לב המושבה/מרכז העיר, שם מחירי הדירות עומדים על סכום של 2.199 מיליון שקל בממוצע - נמוך ב-14% מהמחיר הממוצע.
בחולון השכונה היקרה ביותר היא ח-501, שם מחירי הדירות הממוצעים עומדים על 3.056 מיליון שקל - גבוה ב-19% מהמחיר הממוצע, בעיר שעומד על 2.56 מיליון שקל. השכונה הזולה ביותר בחולון היא נאות רחל, שם מחירי הדירות בנות 4-4.5 חדרים עומדים על 2.317 מיליון שקל - נמוך ב-10% מהממוצע.
דירה בחיפה ב-1.4 מיליון שקל
שתי הערים שבהן מוצעות למכירה הדירות הזולות ביותר במסגרת הבדיקה הן חיפה ובאר שבע. בעיר חיפה השכונה היקרה ביותר היא בת גלים, שם מחירי הדירות עומדים על 3.561 מיליון שקל בממוצע – סכום גבוה ב-87% מהמחיר הממוצע העירוני שעומד על 1.908 מיליון שקל. השכונה הזולה ביותר בעיר היא קריית חיים מזרח, שם מחירי הדירות עומדים על 1.418 מיליון שקל - נמוך ב-26% מהממוצע בעיר.
חיים פייגליןצילום: איתמר סיידא"אין זה מפתיע ששכונת בת גלים היא השכונה עם המחירים הגבוהים ביותר, הם משקפים את רמת האטרקטיביות הגבוהה שלה", טוען חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן שבונה בין היתר בשכונה. לדבריו, הסיבות לביקושים נעוצות במיקום: "השכונה ממוקמת על רצועת החוף בקרבה לנמל חיפה, לבית החולים רמב"ם, לתחנת הרכבל העולה לסטלה מאריס ולצירי תחבורה ציבורית ותחנת הרכבת בת גלים". הוא אומר. "המחירים הנמוכים בקריית חיים מזרח נעוצים גם הם במיקום – קרבתה של השכונה למאגרי הדלק העצומים ולבתי הזיקוק באזור המפרץ. עם זאת, כאשר יפונו מפגעים אלו, קיים פוטנציאל לעליית ערך".
בבאר שבע, העיר שבה מחירי הדירות המוצעות למכירה שנכנסו לבדיקה הם הנמוכים ביותר, השכונה הכי יקרה היא רמות הרכס. שם מחיר ממוצע של דירת 4-4.5 חדרים עומד על 1.455 מיליון שקל – גבוה ב-19% מהמחיר הממוצע העירוני, שעומד על 1.217 מיליון שקל. השכונה הזולה ביותר בבירת הנגב היא שכונה ד', שם מוצעות למכירה דירות בנות 4-4.5 חדרים במחיר ממוצע של 914 אלף שקל - סכום נמוך ב-25% מהמחיר הממוצע בעיר.
יורם אביסרור, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת אביסרור משה ובניו הפעילה בעיר, מציין כי "שכונה ד' היא בין הוותיקות ביותר בבאר שבע, הבניינים בה ישנים מאוד, כמעט ואין בה פיתוח סביבתי או מוסדות ציבור. מצד שני, היא קרובה לאוניברסיטת בן גוריון והדירות בה מוחזקות לרוב על ידי משקיעים ומושכרות ל-3-4 סטודנטים בכל דירה, כך שהתשואה מהן על המחיר היא יחסית גבוהה. לעומת זאת, שכונת רמות היא שכונה חדשה יחסית, המשלבת וילות עם בנייני בוטיק, היא גם קרובה לאוניברסיטה וגם ליציאה מהעיר לכיוון תל אביב, מה שיכול להסביר את רמות המחירים בה".
אביסרור מוסיף כי "באר שבע עוברת כיום תנופת בנייה ופיתוח, נבנות בה שכונות חדשות יותר כמו נאות הדרים, שמציעה תכנון מתאים למשפחות, אזורי מסחר ובילוי, מוסדות חינוך וקהילה חדשים, וכן פארק שכונתי. מחירי הדירות בנאות הדרים גבוהים מהממוצע העירוני, אך אני מעריך שהיא לא נכנסה לנתוני יד2 כי עדיין אין בה דירות יד שנייה למכירה".
