25% מהדירות שמכרו הקבלנים נכון לספטמבר 2024 שווקו באמצעות מבצעי מימון בשיטת 80/20 - כך עולה מאומדן שביצע בנק ישראל, בהתבסס על נתונים שנאספו מהבנקים בנוגע לפרויקטים למגורים שמקבלים מימון. בשיטת 80/20, רוכש הדירה משלם בקנייה רק 20% ממחירה (ובחלק מהמבצעים פחות), ובסיום הבנייה את היתר - וזאת בניגוד לשיטה הרגילה שבה התשלום נעשה באופן מדורג עם התקדמות הבנייה. יש שתי שיטות למימוש מבצע זה: בראשונה הקבלן פשוט דוחה ללקוח את התשלום, ובשנייה הבנק מעניק הלוואת בלון לחלק מהסכום לתקופת הביניים, עד לסיום הבנייה, כאשר היזם משלם את עלות הריבית עבור תקופה זו.
לבנק ישראל נתונים חלקיים בלבד על התופעה: כשנלקחת הלוואת בלון היא מתבטאת בשוק המשכנתאות. לאורך השנים הלוואות אלה היוו 5% מהמשכנתאות, בשנתיים האחרונות השיעור טיפס לכ-18% ובדצמבר הגיע לשיא של 23%. סך ההלוואות זינק בערך פי שניים - מ-7.8 מיליארד שקל ב-2021 ל-16.1 מיליארד שקל ב-2024. העלייה בשימוש בהלוואות בלון חלה בעקבות ההאטה בשוק בשל עליית הריבית והמלחמה, וסייעה לקבלנים להחזיר קונים אל השוק.
2 צפייה בגלריה
אתר בנייה אילוסטרציה
אתר בנייה אילוסטרציה
אתר בנייה. אילוסטרציה
(ערן גרנות)
לעלייה בשימוש במבצעי קבלן יש השלכות נוספות. היות שהקבלנים מאפשרים לרוכשי הדירות דחייה בתשלומים (שרק חלקה, כאמור, מתקבל דרך הלוואות הבלון), הם צריכים לצרוך יותר אשראי מהבנקים כדי לממן את הפרויקט. מהנתונים שפרסם בנק ישראל, ושהוצגו בכנס של התאחדות יועצי המשכנתאות שהתקיים באילת ביום ראשון, עולה כי סך האשראי שניתן למימון תהליכי הבנייה עמד נכון לסוף ספטמבר על 47 מיליארד שקל, זינוק של 38% בתוך 12 חודשים. כלומר למבצעי הקבלנים יש השלכות גם על הבנקים, שחשיפתם הגבוהה לסקטור הנדל"ן רק גדלה עוד יותר. לשם השוואה, בתחום האשראי לרכישת קרקעות, הצמיחה הרבה יותר מתונה. האשראי בתחום זה עמד נכון לסוף ספטמבר 2024 על 78 מיליארד שקל, עלייה של 3% בלבד ב-12 חודשים.
אף שבפיקוח על הבנקים מוטרדים זה זמן מה מהעלייה בשימוש במבצעי המימון, הם עדיין אינם מתערבים בכך. המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי אמר על כך בכנס: "הסיכון המרכזי הוא שלקוחות ייכנסו לרכישה מבלי שיש להם יכולת, כשיגיע המועד, להביא את הסכום הדרוש. בשלב הזה אנו עוקבים אחרי השוק ומסתכלים האם ומתי נכון להתערב ולשים מגבלה רגולטורית".
2 צפייה בגלריה
בנייה באשקלון. יותר מ-67 אלף דירות חדשות על המדף
בנייה באשקלון. יותר מ-67 אלף דירות חדשות על המדף
אילוסטרציה
(צילום: תומר שונם הלוי )
אף ששוק המשכנתאות נחשב לתחרותי ביותר במוצרים הבנקאיים למשקי בית, מנתוני בנק ישראל עולה כי המצב רחוק מאידיאלי. לדברי חחיאשוילי, 64% מנוטלי המשכנתאות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 פנו לבקש אישור עקרוני למשכנתא מבנק אחד בלבד. בקרב רוכשי הדירות שנעזרים ביועץ משכנתאות, הנתונים רק מעט טובים יותר: לפי נתוני ינואר-ספטמבר 24, 57% מנוטלי המשכנתאות שנעזרו ביועץ ביקשו אישור מבנק אחד, 24% פנו לשני בנקים, ורק 6% מהלקוחות ביקשו הצעה מלפחות ארבעה בנקים.
לדברי חחיאשוילי, השימוש ביועצי משכנתאות הופך לנפוץ יותר. אם לפני 15 שנים הוא היה אפסי, היום 64% מנוטלי המשכנתאות נעזרים ביועץ (נתוני שלושת הרבעונים הראשונים של 2024). השימוש ביועצים נעשה בעיקר בעת מיחזור משכנתא (71% מהמיחזורים בליווי יועץ), ולצורך רכישת דירה למגורים (62%). מנגד, ברכישת דירה להשקעה נעזרו ביועץ רק 47%. השימוש ביועצים נפוץ במגזרים החרדי והלא יהודי, שם 78%-77% מנוטלי המשכנתאות נעזרו ביועץ לעומת 60% בלבד במגזר היהודי שאינו חרדי. בהתאמה, יותר מ-70% מנוטלי המשכנתאות בשלושת העשירונים התחתונים מבחינה סוציו-אקונומית נעזרו ביועצים, לעומת 54%-50% בלבד בשלושת העשירונים העליונים.