אלפי בעלי דירות, המחזיקים בהסכמים חתומים המבטיחים להם תוספת שטח של עשרות מ"ר בדירותיהם החדשות במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, עלולים לגלות שאלה אינם שווים הרבה. זאת בשל הגבלות שהטילה בשנה האחרונה שורה של ערים במרכז הארץ על תוספת השטח במיזמי התחדשות עירונית, שמאלצת את היזמים לפתוח את ההסכמים מול הדיירים.
מאז 2019 עדכנו רשויות מקומיות במרכז הארץ את מדיניות התכנון שלהן, באופן שמצמצם את זכויות הבנייה בפרויקטים וכן את תוספת השטח הבנוי המגיעה לבעלי הדירות הקיימות. בעקבות זאת, נאלצים יזמים רבים לפנות לדיירים, שעמם כבר חתמו על הסכם לביצוע פרויקט, ולבקש לפתוח אותו על מנת להקטין את שטחי התמורה המגיעים להם. אף שמבחינת החוק מדובר בעילה לביטול ההסכם, ממליצים אנשי מקצוע העוסקים בתחום לבחון כל מקרה לגופו, שכן גם היזם במקרה זה פועל תחת אילוץ של שינוי מדיניות מצד הרשות.
מי שהחלה במגמה הייתה נתניה, שם החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפני קצת יותר משנה להגביל את תוספת השטח לדירות במסלולי הריסה בנייה, והעמידה אותה על 12 מ"ר. זמן קצר לאחר מכן אישרה הוועדה המקומית תל אביב החלטה דומה, ובאוגוסט האחרון הצטרפה גם חולון. במקביל, פרסמה בפברואר השנה גם הרשות להתחדשות עירונית נייר עמדה, לפיו 12 מ"ר היא התוספת הראויה לדירה.
המשמעות היא כי בעשרות פרויקטים שנמצאים כיום כבר אחרי שלב חתימת הסכם בין היזם לדיירים, ייאלץ היזם לפנות לדיירים ולבקש מהם לצמצם בתמורות, שלעיתים עמדו במצב המקורי אף על 40 מ"ר ו-50 מ"ר תוספת
ברשויות נוספות, דוגמת הרצליה, חלה ירידה בהיקף הזכויות המאושרות ללא החלטה רשמית על הגבלת תוספת שטח. גם בגזרת תמ"א 38 חלה מגמה דומה, בעקבות מספר מסמכי מדיניות שאושרו בוועדות המקומיות (למשל ברמת גן ובבת ים) המגבילים את היקפי הבנייה.
המשמעות היא כי בעשרות פרויקטים שנמצאים כיום כבר אחרי שלב חתימת הסכם בין היזם לדיירים, ייאלץ היזם לפנות לדיירים ולבקש מהם לצמצם בתמורות, שלעיתים עמדו במצב המקורי אף על 40 מ"ר ו-50 מ"ר תוספת. מדובר, כמובן, בעילה לביטול ההסכם מצד הדיירים, אבל האם נכון לנהוג כך בהתחשב בכך שמדובר באילוץ חיצוני?
התמורה נחתכה ב-15 מ"ר ל-5 מ"ר בלבד
לדברי עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ברוב המקרים מומלץ דווקא שלא להחליף יזם. "לרוב אנחנו ממליצים להישאר, שכן החלפת יזם תוסיף לפחות שנה לתהליך, ואין ודאות כי היזם שיבוא במקומו יוכל להעניק תוספת גדולה יותר. לדוגמא, בפרויקט תמ"א 38 ברחוב יהודה הנשיא ברמת גן, שמצוי כעת בעיצומה של הבנייה, נחתכה התמורה בשני שליש - מ-15 מ"ר ל-5 מ"ר בלבד, אך ההמלצה שלנו לדיירים הייתה להישאר בפרויקט". זהבה ליבנה, דיירת בפרויקט, מסבירה כי למרות התמורה המצומצמת העדיפו השכנים להישאר עם היזם ולהמשיך בפרויקט. "לא היה טעם להחליף יזם משום שהקיצוץ הגיע מהעירייה. האלטרנטיבה הייתה להישאר עם בית משותף מוזנח ללא חניות וללא מעליות".
במקרה אחר ברמת גן, בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) ברחוב יהודית שבמתחם שנקר, בעקבות שינוי המדיניות העירונית נפתח חוזה מקורי שהבטיח 25 מ"ר תוספת ושונה ל-11 מ"ר תוספת בלבד. גם כאן המליצה עו"ד פרשקר שלא להחליף את היזם כדי למנוע סרבול בהמשך התהליך. במקרה נוסף ברחוב קוגל בחולון, בשני מתחמים שונים נחתמו הסכמים עם חברת תדהר, שהבטיחה תוספת 30 מ"ר לדירות התמורה. לפני כ-3 חודשים פרסמה עיריית חולון נייר מדיניות לפיו על תמורות הדיירים לעמוד על 12 מ"ר בלבד, אלא שבמקרה זה היזם החליט לקצץ מזכויות הבנייה שלו ולהעבירן לדיירים על מנת שלא לפתוח הסכם.
דוגמא נוספת היא של פרויקט פינוי בינוי שמקדמות החברות אפריקה התחדשות עירונית וקבוצת מצלאוי במתחם הכוזרי בהרצליה, לבניית 204 דירות חדשות במקומן של 66 דירות קיימות, נאלצו היזמים לסגת מהתחייבות ראשונית לבניית דירות 110 מ"ר לדיירים. במסגרת התוכנית שאושרה בתחילת השנה להפקדה, ניתן יהיה לבנות דירות תמורה בשטח של 103 מ"ר בלבד. עם זאת, מאחר שגודלן הממוצע של הדירות הוותיקות הוא 60 מ"ר, עדיין מדובר בתוספת שטח שהובילה את הדיירים להמשיך עם הפרויקט והיזמים.
עם זאת, היא מוסיפה כי היו מקרים שבהם זיהתה כי היזם מנצל את שינוי המדיניות על מנת לקצץ בתמורות הדיירים יתר על המידה, ואז ההמלצה היא אכן להחליפו. כך למשל, כאשר לפני מספר שנים החליטה הוועדה המקומית רמת השרון על העברת פרויקט התחדשות עירונית שקודם ברחוב יצחק אלחנן בעיר - ממסלול פינוי-בינוי לתמ"א 38 - ביקש היזם לקצץ בתמורות מ-40 מ"ר ל-18 מ"ר בלבד. "באותו מקרה זיהינו שההצעה של היזם רחוקה מלהיות מיטבית, והוצאנו את המתחם למכרז חדש שבו זכתה אזורים שהציעה תוספת של 25 מ"ר לדירה", היא אומרת.
לדבריה, "גם כאשר הרשויות מצהירות על תוספת מקסימלית של 12 או 15 מ"ר לדירה, היזם לא בהכרח מוגבל לכך, ופעמים רבות יציע תוספת גבוהה יותר. חלק מהיזמים מוכנים לשחוק את הרווחיות שלהם ובכך להגדיל את התמורה לדיירים. בכל מקרה, הדיירים אינם מחויבים להיצמד להמלצות של הוועדה המקומית ויכולים לנסות למקסם את התמורה".
"היעדר ודאות תכנונית – חסם מרכזי בהתחדשות עירונית"
במקרה אחר, קבוצת רכישה בגבעתיים רכשה מבנה על מנת לבצע בו פרויקט תמ"א 38/2 במסגרת של הריסה ובנייה ל-20 דירות, על בסיס המדיניות העירונית שהייתה קיימת באותה העת. אולם תוך כדי הליכי הרישוי, שונתה מדיניות הצפיפות של העירייה, אשר הפחיתה את מספר יחידות הדיור מ-20 ל-16, דבר שהביא לכך ש-4 רוכשים נפלטו מהפרויקט - מצב שהגדיל משמעותית את העלויות של חברי הקבוצה הנותרים. במקרה זה אין מדובר ביזם אלא באנשים פרטיים שהסתמכו על מדיניות מוצהרת של רשויות התכנון, אולם הוא מדגיש את חוסר הוודאות התכנונית בפרויקטים בתחום זה.
לדברי עו"ד מיכה גדרון, לשעבר יו"ר ועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב, "היעדר הוודאות התכנונית הוא החסם המרכזי העומד כיום בפני תחום ההתחדשות העירונית כולו. יש להסדיר את נושא הוודאות אחת ולתמיד באמצעות חקיקה, באופן שיבהיר שכל שינוי מדיניות שאודותיו החליטה הוועדה יחול רק מאותה נקודת הזמן שבו הוא נקבע על פרויקטים עתידיים, שבהם טרם נמסר תיק המידע ליזמים".
עו"ד גדרון מוסיף כי "הצורה שבה הדברים מתנהלים כיום, שבה מצד אחד הרשות המקומית קובעת מדיניות, ומהצד השני רשאית לשנות את המדיניות שהיא עצמה קבעה ואף להחיל את השינויים באופן רטרואקטיבי, מרוקן מתוכן את מושג הוודאות התכנונית, ומביא להכשלתם של עשרות פרויקטים".
