מלחמת "חרבות ברזל" שינתה את שגרת חייהם של עשרות אלפי שוכרים ומשכירים בעקבות הפינויים מיישובי הדרום והצפון, לצד המטחים הכבדים לעבר מרכז הארץ, גוש דן והשפלה, וטרפה את הקלפים בכל הנוגע לשוק השכירות. חלק מהשוכרים שחתמו על חוזי שכירות לא היו יכולים להיכנס לדירות, או נכנסו ופונו מהן, ואחרים העדיפו לעזוב דירות ישנות שאינן ממוגנות כדי לחפש נכס עם ממ"ד.
מניתוח שביצעה עבור ynet חברת WeCheck (ווי'צק), המשקללת בכל חודש את מחירי עשרות אלפי הדירות שיוצאות לשוק השכירות (בנות 1-5 חדרים), עולה כי בחודש אוקטובר ירדו מחירי השכירות בכל הארץ בשיעור של 1.6% לעומת החודש שקדם לו. בולטות הן הערים הרצליה ותל אביב, שבהן מחירי השכירות הם הגבוהים ביותר ובדרך כלל ממריאים מדי חודש בחודשו, ואילו הפעם בעקבות מטחי הטילים הן הובילו את הירידות במחירי השכירות באוקטובר.
על פי הנתונים, שוק השכירות בהרצליה צנח, לאחר שבחודש שעבר נרשמה ירידה של כמעט 4% במחירי השכירות הממוצעים בעיר - מסכום חודשי של 6,689 שקל בספטמבר לסכום חודשי של 6,430 שקל באוקטובר. בעיר ללא הפסקה חלה ירידה של כמעט 3% במחירי השכירות, מסכום חודשי של 7,057 שקל בספטמבר לסכום חודשי של 6,857 שקל אוקטובר.
גם בראשון לציון, שסופגת לא מעט מטחי טילים ונצפו בה מספר נפילות ישירות, נרשמה ירידה של 2.5% במחירי השכירות - מסכום חודשי של 4,927 שקל בספטמבר לסכום חודשי של 4,803 שקל באוקטובר. ערים נוספות במרכז הארץ שבהן חלה ירידה במחירי השכירות הן פתח תקווה, עם ירידה חודשית של 2% במחירי השכירות בעיר מסכום של 4,839 שקל בספטמבר לסכום של 4,744 שקל באוקטובר; וחולון, שם ירדו מחירי השכירות ב-1.7% מסכום חודשי של 4,895 שקל בספטמבר לסכום חודשי של 4,811 שקל באוקטובר.
"שוכרי הדירות חוזרים להורים"
רמי רונן, מנכ"ל חברת וויצ'ק שערכה את הבדיקה, מסביר כי "המלחמה שפרצה בשבוע השני של אוקטובר הביאה לשינויים גדולים בשווקים, ושוק השכירות בתוכם. בחזית בעלי הדירות אנחנו רואים שמיד עם פתיחת המערכה, רובם עצרו תהליכי השכרה ובשבוע הראשון היו בעמדת המתנה. החל מהשבוע השני ועד סוף החודש ראינו חזרה של בעלי הדירות לשוק ורצון להשכיר את הנכסים, תוך פעולה אקטיבית שלהם".
רמי רונן, מנכ"ל וויצ'קצילום: פוטופרגאצל הדיירים, לעומת זאת, התמונה שונה. לדברי רונן, "במרכז הארץ ניכרים שינויים בשוק, כאשר מטחי הרקטות אל עבר גוש דן גורמים לשוכרי דירות רבים לחפש מגורים זמניים בישובים בטוחים יותר, ברוב המקרים אצל ההורים. עובדה זו הורידה את הביקושים במקומות אלו ויצרה שוק משני פעיל של שכירות משנה לטווח קצר. אמנם השפעות המלחמה על שוק השכירות טרם נחשפו במלואן, אבל כבר היום ניתן לראות שינויים באזור המרכז, עם ירידות מחירים בתל אביב-יפו, ראשון לציון, הרצליה ופתח תקווה, ועליות בהיצע הדירות באותם אזורים".
רונן מדגיש כי בשאר הארץ ניתן לראות המשך מגמה של עליית מחירים מתונה, לעיתים זניחה. "עיר עם מגמה מעניינת היא באר שבע, שהראתה את ההתייקרות החדה ביותר בין חודש לחודש, כמעט 2%", הוא אומר. "הסיבה לכך נעוצה באוכלוסיית הסטודנטים המשמעותית בעיר, שחידשה חוזי שכירות רגע לפני תחילת שנת הלימודים, ועתה משלמת שכר דירה למרות דחיית פתיחת הסמסטר. המחירים בבאר שבע משקפים יותר מכל את מחירי השגרה. חשוב להדגיש שבבאר שבע יש ירידה משמעותית בהיצע הדירות מול חודש ספטמבר, דבר שתרם לעליית המחיר".
נחמה בוגין, יו"ר לשכת השמאים צילום: ניר שהרבנייו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מוסיפה כי "את נתוני הירידה במחירי השכירות שמסתמנים בין ספטמבר לאוקטובר ניתן לייחס למספר סיבות. ראשית, אוקטובר הוא החודש הראשון אחרי שיא עונת השכרת הדירות, לכן הביקושים בירידה ועמם גם המחיר. שנית, השנה נרשמו עליות דרמטיות במחירי הדיור להשכרה עד לרמה של עשרות אחוזים, והיה צפוי שהן יעצרו והשוק יתקן את עצמו. בנוסף, ההלם מאירועי השבעה באוקטובר וההבנה שאנו נכנסים למלחמה ולא לעוד סבב הקפיאה את השוק והביאה רבים להמתנה לפני מהלכים של השכרת דירה".
לדברי בוגין, "משכירים שמעוניינים להשכיר ראו זאת, ובמטרה למצוא שוכרים ביצעו תיקון מחיר. האם יהיה המשך לירידות המחירים בגלל שרבים יאבדו עבודתם, יחזרו להורים או יעזבו דירות לא ממוגנות? אפשר יהיה לדעת רק בהמשך וככל שתתארך הלחימה, כיוון שחוזי שכירות הם שנתיים ולא ניתן להתירם בקלות".
בעלי הדירות נותרו עם נכסים ריקים
הירידה בביקושים לדירות, שהובילה לירידות במחירי השכירות, באה לידי ביטוי בבדיקה שערכה עבור ynet חברת יד2. על פי הממצאים, בשבועות המלחמה חלה ירידה בביקושים לדירות להשכרה לעומת שבוע השגרה שנמדד ב-3-9 בספטמבר. כך למשל, באזור המרכז בשבוע הראשון למלחמה הביקוש לדירות להשכרה היה נמוך ב-71.4% לעומת שבוע השגרה, בשבוע השני הביקוש היה נמוך ב-45.7% ובשבוע השלישי נמוך ב-35.5%.
נתון נוסף שנבחן הוא הביקוש לדירות עם ממ"ד מתוך כלל החיפושים אחר דירות להשכרה. מהנתונים עולה כי מתוך כלל הביקושים לדירות להשכרה ביד2, הביקוש לדירות עם ממ"ד באזור המרכז תפס נתח של 37.1% בשבוע השלישי למלחמה, לעומת שיעור של 29.9% בשבוע השגרה. מהתפלגות המחירים לפי דירות ממוגנות ולא ממוגנות, עולה כי על אף העלייה בביקושים לדירות עם ממ"ד - מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד באזור המרכז עמדו באוקטובר על 7,289 שקל בממוצע, ירידה של 0.8% לעומת סכום של 7,350 שקל בספטמבר.
איילת ניצן: "המלחמה הכתה את השוק בתדהמה והביאה לירידה של 70% ברמת הביקוש בשוק השכירות בישראל בכלל אזורי הארץ, בהשוואה לתקופת טרם המלחמה"
באזור השרון הביקוש לדירות להשכרה בשבוע הראשון צנח ב-70.3%, בשבוע השני ב-37.8% ובשבוע השלישי ב-30.8%. הביקוש לדירות עם ממ"ד עמד בשבוע השלישי למלחמה על 42.6% מכלל הביקושים באזור, לעומת 35.7% בשגרה. מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד ירדו ב-0.9% מסכום של 7,269 שקל ל-7,206 שקל באוקטובר, ומחירי שכירות של דירות ללא ממ"ד ירדו ב-3.3% מסכום של 6,377 שקל ל-6,166 שקל. הירידה במחירי השכירות של דירות ממוגנות באזור המרכז והשרון נעוצה בשיעור הירידה הכללית במחירי השכירות באזורים אלה.
באזור השפלה הביקוש לדירות להשכרה בשבוע הראשון של המלחמה היה נמוך ב-71.1% לעומת שבוע השגרה, בשבוע השני הביקוש היה נמוך ב-44.8% ובשבוע השלישי הביקוש היה נמוך ב-34.6% לעומת שבוע השגרה. שיעור הביקוש לדירות עם ממ"ד להשכרה עמד בשבוע השלישי למלחמה באזור זה על 49.8%, לעומת 45.6% בשבוע שגרה. כאן מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד עלו ב-1.6% מסכום של 4,568 שקל ל-4,640 שקל, ואילו מחירי שכירות של דירות ללא ממ"ד ירדו ב-0.1% מסכום של 4,269 שקל לסכום של 4,264 שקל.
באזור הצפון, מתוך כלל הביקושים, הביקוש לדירות עם ממ"ד להשכרה עמד על 30.5% בשבוע השלישי למלחמה, לעומת שיעור של 24.1% בשגרה. מחירי דירות עם ממ"ד עלו ב-1% בין ספטמבר לאוקטובר - לסכום חודשי של 4,565 שקל מסכום של 4,520 שקל בחודש.
באזור הדרום, הביקוש לדירות להשכרה צנח בשבוע הראשון ב-67.7% לעומת שבוע שגרה, ב-41.1% בשבוע השני וב-35.5% בשבוע השלישי. הביקוש לדירות עם ממ"ד עמד על 43.5% מכלל הביקושים באזור בשבוע השלישי למלחמה, לעומת שיעור של 37.4% בשבוע השגרה. מחירי השכירות של דירות עם ממ"ד עלו ב-1.8% מסכום של 3,825 שקל ל-3,894 שקל, ואילו דירות ללא ממ"ד הוזלו ב-0.4% מסכום של 3,169 שקל ל-3,156 שקל בחודש אוקטובר.
איילת ניצן, סמנכ"לית יד2צילום: טל רביבאיילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2 שערכה את הבדיקה, מציינת כי "המלחמה הכתה את השוק בתדהמה והביאה לירידה של 70% ברמת הביקוש בשוק השכירות בישראל בכלל אזורי הארץ, בהשוואה לתקופת טרם המלחמה. עם זאת, ניתן לראות כי החל מהשבוע השני למלחמה יש התאוששות בשוק באופן הדרגתי. בשבוע השלישי למלחמה ניתן לראות כי בהשוואה לפעילות שגרתית לפני המלחמה, שיעור הירידה בביקוש עומד על 35% בלבד".
ניצן אומרת עוד כי "ניתן גם להצביע על מגמה חדשה מתחילת המלחמה - עלייה בביקושים לדירות עם ממ"ד. אם בתקופה שלפני המלחמה שיעור הביקוש לדירות עם ממ"ד (מסך הביקוש לדירות) עמד על 33%, כיום לאחר השביעי באוקטובר, רמת הביקוש לדירות עם ממ"ד עומד על 40% מסך הביקוש לדירות".
זינוק של 245% בחיפוש אחר דירות עם ממ"ד
ואכן, נתונים של חברת מדלן, שהגיעו לידי ynet, מצביעים גם הם על עלייה בביקושים לדירות עם ממ"ד. בישראל המחסור במרחבים מוגנים דירתיים הוא משמעותי, כאשר מנתונים של התאחדות הקבלנים בוני הארץ עולה שכ-62% מהדירות אינן בעלות ממ"ד. למעשה, מתוך כמעט שלושה מיליון דירות למגורים, מעל כ-1.6 מיליון דירות למגורים אינן ממוגנות. מהנתונים עולה כי מתוך 2.708,637 יחידות דיור - 1,652,364 דירות ללא מרחב מוגן דירתי.
לפי מדלן, באזור גוש דן חלה עלייה משמעותית בהיצע הדירות הקטנות להשכרה, הכוללות 1.5-2.5 חדרים. לדברי טל קופל, מנכ"ל מדלן, הסיבה לכך היא כי "מרבית הדירות הקטנות באזור המרכז הן דירות ישנות ללא ממ"ד שנבנו לפני קום המדינה. בתל אביב למשל בדרך כלל טיפוס הדירות הממוצע המבוקש הוא של 3 חדרים. עם תחילת המלחמה הממוצע ירד לפחות מ-2.5 חדרים. אולי נדמה שמדובר בהבדל קטן, אבל צריך לזכור שמדובר באלפי דירות המוצעות להשכרה, כך שההשפעה של דירה בודדת על הממוצע היא מינורית ולכן מדובר במגמה מובהקת".
טל קופל: "המלחמה הפכה את הממ"דים להכרח ברוב חלקי הארץ, וגם במרכז רבים מחשיבים כיום את הממ"ד לפיצ'ר החשוב ביותר בדירה, כזה שאי קיומו בה הוא דיל ברייקר בכל עסקה עתידית"
קופל מוסיף כי "המלחמה הפכה את הממ"דים להכרח ברוב חלקי הארץ, וגם במרכז רבים מחשיבים כיום את הממ"ד לפיצ'ר החשוב ביותר בדירה, כזה שאי קיומו בה הוא דיל ברייקר בכל עסקה עתידית. לפיכך, רבים בגוש דן מבקשים כיום לעבור לדירות עם ממ"ד, ומשחררים לשוק מספר גבוה יחסית של דירות קטנות יותר. בחודש האחרון זיהינו עלייה בשיעור של כ-245% בחיפוש אחר דירות עם ממ"ד".
אברהם הררי, מנכ"ל חברת התיווך אי בו או נדל"ן הפועלת בעיקר באזור המרכז, מחזק את הדברים. "אנחנו מזהים עלייה במספר הדירות הקטנות שמתפנות להשכרה, שהן בדרך כלל דירות ישנות ללא ממ"ד, ולא עונות על הדרישות של השוכרים - ולכן הן צפות בשוק. בהתאם עולה הביקוש לדירות עם ממ"ד, כאשר בתקופה הנוכחית שוכרי הדירות פשוט לא מתפשרים על פחות בשביל הביטחון האישי שלהם. לצערי אין הרבה פתרונות מיגון והמדינה חייבת לקדם התחדשות עירונית ומיגון שכונות ותיקות".
