התקדמות באחד הפרויקטים המתוכננים על שטח התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, שצפויה בסופו של דבר להפוך למתחם מגורים ומסחר ענק שיכלול למעלה מ-1,000 דירות חדשות. חברת לוינשטין דיווחה היום (שלישי) לבורסה כי קיבלה אתמול היתר הריסה ראשון במסגרת פרויקט שהיא מתכננת לבנות יחד עם חברת שיכון ובינוי על אחד מארבעת המתחמים בשטח התחנה. זאת לאחר שלתב"ע (תוכנית בניין עיר) שחלה על שטח התחנה לא הוגשו התנגדויות - ולכן היא צפויה לקבל בקרוב אישור מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בתל אביב-יפו.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
מדובר במתחם 1 - "מתחם בת שבע" - אחד מארבעה מתחמי איחוד וחלוקה שאושרו בתוכנית התחנה המרכזית הישנה בפברואר 2020, ושמכוחם ניתן לאשר תוכניות מפורטות בסמכות ועדה מקומית. על פי התב"ע, ניתן יהיה לבנות במתחם 1 כ-600 דירות וכ-60 אלף מ"ר עבור שטחי תעסוקה. עם אישור התוכנית, יוסרו המגבלות להוצאת היתרי בנייה במתחם.
עם קבלת היתר ההריסה, מתכננות לוינשטין ושיכון ובינוי להתחיל השבוע את עבודות ההריסה של המבנה המרכזי במתחם - בניין "להב". מדובר במבנה בן שלוש קומות, אשר הוקם בשנת 1949 ושימש בעיקרו את חברת להב הוותיקה, העוסקת בתחום כלי נשק. המבנה פונה בשנים האחרונות משוכריו.
במתחם קיימים שני מגרשים: באחד זכויות לבניית שטחי תעסוקה בהיקף של כ-56 אלף מ"ר, הכוללים 3 קומות מסחר מעל קומות חניון ומעליהם קומות משרדים. החברות מקדמות את התכנון במגרש בשיתוף עם משרד האדריכלים משה צור. במגרש השני החברות כבר השלימו את התכנון עבור הקמה של כ-600 דירות, מתוכן כ-117 יחידות דיור בהישג יד, וכן בניין משרדים בן 8 קומות. תכנון המגרש מבוצע על ידי משרד האדריכלים יסקי מור סיון והוא כולל גם מטלה ציבורית של שימור בית הבאר.
הסכמות על חלוקת המתחם אחרי עשרות שנים
תוכנית התחנה המרכזית הישנה אושרה למתן תוקף בפברואר 2020 והיא כוללת בנייה של כ-1,333 דירות, כאשר 138 יחידות דיור מיועדות להשכרה ארוכת טווח. בנוסף, התוכנית כוללת כ-150 אלף מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה ומשרדים, לצד שטחי ציבור נרחבים בארבעה מתחמים נפרדים. ההחלטה לאפשר לחלק מהדירות לשמש דיור להשכרה ארוכת טווח התקבלה באמצע 2109, אז נקבע כי כ-30% מכלל הדירות יוגדרו "דיור מיוחד", כלומר דיור בהשכרה ארוכת טווח, דיור מוגן, או מעונות סטודנטים. השינוי בוצע על רקע הצורך הגובר בדיור בהשכרה ארוכת טווח בעיר.
קידומה של התוכנית במתחם השומרון שבשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב - בין הרחובות מנחם בגין במערב, הגדוד העברי בדרום, הנגב בצפון ורחוב סלומון במזרח - התעכב בשל מחלוקות ארוכות בין בעלי הקרקעות הפרטיים הרבים באזור. המתחם משתרע על שטח של 78 דונם והוא ממוקם באחת מעתודות הקרקע הפנויה הגדולות והאחרונות שנותרו בעיר ללא הפסקה.
התוכנית מחלקת את השטח לארבעה מתחמי תכנון, כאשר המבנים לאורך רחוב בגין יתאפיינו בבנייה גבוהה התואמת את המשך המע"ר במגדלים עד 35 קומות, חלקם בשילוב עד 40% מגורים אשר יכללו חזית מסחרית. המבנים שיפנו לצד רחוב הגדוד העברי יתאפיינו בבנייה למגורים - חדשות טובות לדיירים הצעירים באזור, כאשר כל קומות הקרקע יהיו בשימושים מסחריים או ציבוריים.
בלב האזור, ובמקום שבו היה מתחם הרציפים של התחנה הישנה, מתוכננים מבני ציבור - כגון הבית החדש של להקת המחול בת שבע; וכן מתחם הכולל את בית הבאר שמיועד לשימור, במסגרת תוכנית האב של העירייה לשימור מבנים. מדובר בבית קיץ יוקרתי של משפחת האצולה היפואית רוק, שהקימה אותו במאה ה-19, עוד כשהשטח עמד בלב פרדסים.
ב-1942 נבנתה סביבו התחנה המרכזית הישנה, ששימשה, עד להקמת התחנה החדשה לא רחוק משם, מוקד שמשך אליו רבבות נוסעים מכל רחבי הארץ שנהגו לפשוט על החנויות באזור. אלא שעם הקמת התחנה החדשה ב-1993, נטשו רוב בעלי העסקים את המקום.
השתלשלות העניינים החלה עוד ב-2011 - לאחר שבמשך שנים הבעלים לא הצליחו להגיע להסכמות בדבר פיתוח המתחם. באותה השנה מינתה נשיאת בתי משפט השלום מחוז מרכז כונס נכסים לצורך פירוק השיתוף בדרך של מכירת המתחם "למרבה במחיר". בעשור האחרון קידם הכונס את הליכי המכרז, תוך הזמנת חוות דעת שמאיות ומשפטיות הנוגעות לזכויות הבעלים במתחם, פינוי החניונים מפולשים והפעלתם, וכן עריכת סקר מחזיקים בשיתוף העירייה. ב-2015 הושלמה עסקת הרכישה וב-2017 אישרה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה את התב"ע למתחם. ב-2019 התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור.
שווי הקרקע זינק
רכישת הקרקע על ידי הקבוצות לוינשטיין ושיכון ובינוי בוצעה בשתי פעימות: ב-2011 וביולי 2015, כאשר בפעימה האחרונה שולם סכום של 560 מיליון שקל. ב-2015 שווי הקרקע נאמד בסכום של כ-300 אלף שקל, ושוויו טיפס לאורך שנים. כך, ב-2020 שווי הקרקע נאמד בסכום של 461 מיליון שקל ואילו בספטמבר 2022 שוויה זינק לסכום של 647 מיליון שקל.
שיכון ובינוי (באמצעות החברה-הבת שיכון ובינוי נדל"ן) ולוינשטין (באמצעות החברה-הבת לוינשטין נכסים בתחנה) מחזיקות במשותף (50%-50%) ביותר מ-70% מכל זכויות הבנייה בקרקע. החברות השלימו זה מכבר פינוי בהסכמה של המתחם ופעלו להקצאת מגרשים ציבוריים, שטחים בנויים ציבוריים ושטחים פתוחים לטובת הציבור.
לדברי שאול לוטן, מנכ"ל ובעלים קבוצת לוינשטין, "המתחם נמצא בלב רובע האומנויות החדש של תל אביב, המשתרע על שטח של כ-80 דונם, שבמרכזו משכנה החדש של להקת בת שבע. הרובע החדש יתאפיין בעירוב שימושים ויכלול מסחר, תעסוקה, מגורים, מבני ציבור ומוסדות חינוך. בנוסף, ייהנה הרובע מנגישות תחבורתית גבוהה, הכוללת את הרכבת הקלה ורכבת ישראל וכן שבילי אופניים ושבילים להולכי רגל המחברים את המתחם לשדרות רוטשילד ולשכונות נווה צדק ופלורנטין. אני צופה ביקושים גבוהים במיוחד לפרויקט מצד רוכשי דירות ומשקיעים".
לדברי תמיר כהן, מנכ"ל שיכון ובינוי, "ההתחדשות במתחם צפויה להפוך אותו לאחד ממרכזי המע"ר (מרכז עירוני ראשי) המתקדמים ,הכוללים מסחר, מגורים ומשרדים, וזאת כחלק מהמגמה לפיתוח והתחדשות דרום העיר והמשך פיתוח רצף אזור התעסוקה המטרופוליני של העיר תל אביב-יפו. המתחם החדש מתוכנן כך שיאפשר לזוגות צעירים, משפרי דיור והגיל השלישי ליהנות ממגורים המשולבים במקומות תעסוקה, פנאי, קולינריה ועוד. מרכזי הערים הוותיקות, דוגמת תל אביב וירושלים, לא תוכננו בראשיתן לכלול גם מגורים, אך העדפות בטעם הרוכשים הביאו לשינוי תכנוני והיום אנחנו רואים יותר מתחמים מעורבי שימושים".
