בתקופת הקורונה היה מי שהספיד את שוק המשרדים. ההיצע הגדול של שטחי המשרדים עמד למבחן בסגרים של המגפה, והעתיד נראה אפור, שלא לומר שחור. אבל מאז ועד היום השתנו דברים רבים, וכמו שמחירי הדירות זינקו בתקופה זו, גם שטחי המשרדים רשמו עלייה משמעותית הן במחיר והן באכלוס. עד מחצית 2022 המחירים שברו שיאים, ורק עכשיו, עם עליית הריבית והחששות ממיתון בארץ ובעולם, מצננים את השוק שהגיע לשלב רתיחה. האם שוק המשרדים יחווה ירידה? האם הקורונה הוכיחה שהוא חסין ממשברים? והאם הרכבת הקלה תהיה האקס פקטור של 2023, שיוביל את השוק שוב למעלה. בענף הדעות חלוקות.
נתחיל עם כמה מספרים כדי לראות עד לאן האמירו המחירים. על־פי נתוני חברת Newmark natam (שמפרסת מדי חציון נתונים על ענף הנדל"ן המסחרי), בחציון הראשון של 2022 נרשם שיא בעליות המחירים כמעט בכל הארץ. אם בסוף 2021 תל אביב התאפיינה במחירי שכירויות גבוהים אך יציבים שהגיעו עד כ־120 שקל למ"ר בממוצע, בחציון הראשון של 2022 זינק המחיר הממוצע למ"ר בדמי השכירות למשרדים בעיר ל־146 שקל למ"ר – עלייה של 22.4%. האזורים שבהם נרשמה העלייה המשמעותית ביותר בתל אביב הם ציר יגאל אלון, שעלה מעל 37% עם ממוצע של 190 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022 אל מול 138 שקל למ"ר בחציון הקודם, וציר מנחם בגין, שבו עלה המחיר למ"ר מ־144 שקל ל־171 שקל, דהיינו עלייה של 30% במחירי השכירות. גם כל יתר האזורים רשמו עליות, ביניהם מרכז תל אביב, בית המשפט ורמת החייל.
לא רק בתל אביב זינקו המחירים. אזור הבורסה ברמת גן למשל עלה בשיעור 23.5% לעומת החציון הקודם בדמי השכירות. "החציון הראשון של 2022 היה חריג, ומייצג בחלק מהאזורים עליית מחירי משרדים שהייתה גבוהה יותר מעליית המחירים בתחום המגורים הן בקנייה והן בשכירות. הדבר מבטא את החוסן של ענף המשרדים בישראל מול השפעות מגפת הקורונה על שוק העבודה וההתמודדות שלו מול עליות האינפלציה והריבית", כך ב־Newmark natam. עם זאת, ההערכה המרכזית ב־Newmark natam היא כי למרות צינון השוק בחודשים האחרונים, לא נראה בענף המשרדים ירידות משמעותיות בחציון הבא. "אנו רואים חברות הייטק שלקחו שטחים גדולים בשיא ההצלחה של ענף ההייטק, בזכות התרחבות, גיוסים של הון או של עובדים, ועכשיו החברה לא עומדת בתחזיות הצמיחה שלה בשל ההאטה של החודשים האחרונים, הנובעת מהצטננות השוק", מסביר אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן בחברת Newmark natam. "חשוב להדגיש כי זהו ענף שעד כה מראה לא נפגע, כמו ענפים אחרים, אך גם בשוק המשרדים אנו מרגישים, כי חברות הייטק שמגייסות פחות כסף מבעבר בגלל הריבית הגבוהה, נמנעות מלשכור שטחים גדולים מאוד. השפעה נוספת על השוק היא הפחתה בכמות העסקאות, מאחר שבסביבת ריבית גבוהה קשה לבצע עסקאות בתשואות נמוכות. אך הדבר טרם משפיע על המחירים. להערכתי, אם התחזיות לגבי עליית הריבית נכונות ועד סוף 2023 העלייה תיעצר ובכל מקרה לא תעבור 4%, כפי שמשערות התחזיות של בנק ישראל, ענף המשרדים לא ייפגע משמעותית, והשוק רק יבצע תיקון קל במחירים".
"הפכנו להיברידיים"
"מיד כשנחתה עלינו אותה 'מכה (קטנה) בכנף', השוק נכנס לשיתוק, אך מהר מאוד שיטות העבודה השתנו, התאימו עצמן לתקופה ותיחזקו את כל המערכות", נזכרת שרון בן צבי, ייעוץ אסטרטגי בעלים ומנכ"לית בי־ריל שיווק נכסים בע"מ, בקורונה ובתקופת אי הוודאות הראשונה, "אבל הפכנו להיברידיים; הזום איפשר תקשורת, העולם העסקי המשיך להתנהל ולפעול, העבודה לא הופסקה. נכון, היה חשש שהשיטות האלו יאומצו לנצח, שהמשרדים יתרוקנו ושלא יחזרו ימים כקדם, אבל עובדתית החשש התפוגג מהר מהצפוי. הבורסות תיקנו וזינקו את עצמן מהר מאוד, החלה צמיחה מטאורית, בנוסף לזאת הריביות היו נמוכות במיוחד ותמרצו את השוק להוציא, להתחייב, להשקיע, וכך עולם העסקים חזר למסלולו רעב יותר ועם המון כסף להמשיך ולהשקיע, להמשיך ולהתעצם. בלט מכולם מועדון היוניקורנים – המכתיב את שוק המשרדים, שהתרחב לממדים חסרי תקדים בשווי עסקאות, הכולל הנפקות, מיזוגים ורכישות שהגיעו לסכום אגדי של 82.49 מיליארד דולר, וכשזה קורה, הצורך לשטחי עבודה, רק גדל". האם עליית הריבית והחשש ממיתון ישפיעו או כבר משפיעים על הענף? על כך משיבה בן צבי: "צעדים אלו הובילו את חברות ההייטק 'לפזר' פחות, 'לאגור' יותר, לנהל נכון יותר צעדים כדי שיוכלו להתמודד ולהחזיק לאורך זמן. אז נכון, החלה התנהלות כלכלית בריאה יותר של הענף, יחד עם זאת תעשיית ההייטק, המכתיבה את שוק המשרדים, עדיין תורמת 12% מהתל"ג של ישראל. היא מבוססת, היא פה כדי להישאר, היא קיימת ובועטת. חברות יעשו בדק בית, במקביל לכך נוספו לא מעט חברות חדשות השנה, שממשיכות לצמוח ולגייס עובדים חדשים, ומשכך גם הביקוש למשרדים ימשיך להיות יציב. ישראל עדיין נחשבת ל'סטארטאפ ניישן', עובדה המתחזקת את מעמדנו כמוקד משיכה עבור חברות הייטק עולמיות מן השורה הראשונה. חברות אלה מכירות בפוטנציאל וממשיכות להקים מרכזי פיתוח בארץ בהיקפים גדולים, ולגבי המחירים והביקוש למשרדים - אולי המחירים לא יעלו יותר, אולי יחזרו אפילו להיות 'שפויים' יותר, אבל לא נראה ירידה, בטח לא דרסטית, ובכל מקרה אירוע הקורונה כבר לימד אותנו להתנהל תוך כדי, ועוד יותר לימד אותנו מה קורה ביום שאחרי".
3 צפייה בגלריה
התפתחות מתחמים חדשים לצד ותיקים. מגדל MILLENNIA של חברת פרשקובסקי במתחם האלף בראשון לציון
(צילום אוויר: ויו פוינט)
חן גור לוטן, מנהלת תחום נכסים מניבים בקבוצת לוינשטין, מסבירה כיצד צלח הענף את המגפה ומה קורה היום: "בנייני המשרדים באזורי הביקוש לא חוו משבר או ירידה משמעותית בביקושים בשנתיים האחרונות. על אף שתקופת הקורונה לימדה את כולנו שאפשר גם לעבוד מהבית, רוב המעסיקים וכן העובדים מעדיפים, לפחות רוב השבוע, לעבוד במשרד, ולכן הצורך במשרדים קיים. מה גם שבשנה האחרונה חברות רבות שישבו על הגדר בתקופת הקורונה, הרשו לעצמן לגדול ולהגדיל את שטחי המשרדים שהן הן שוכרות. לאור זאת אני מאמינה, שגם אם נראה האטה מסוימת במהלך השנה, לא נראה ירידת מחירים ב־2023, והביקושים יישארו גבוהים, ודאי באזורי הביקוש". במקביל לוטן מתייחסת לפתיחה העתידית של הרכבת הקלה וסבורה שהמהלך ישפיע לטובה על השוק, אם כי לא באופן דרמטי כמו שחושבים: "פתיחת הקו האדום של הרכבת הקלה עשויה להשפיע לטובה על הביקושים למשרדים הנמצאים בקו הרכבת, אך לא באופן דרמטי, שכן עדיין הרוב מגיעים למשרדים בדרכים אחרות. לטווח הארוך, ככל שיוסיפו קווי רכבת והתחבורה הציבורית תיתן יותר מענה ליותר אנשים, הדבר בהחלט עשוי להשפיע על מחירי השכירות של משרדים בבניינים הסמוכים לקווי הרכבת".
"גמישות ועבודה היברידית"
צחי סופרין, בעל שליטה וסגן יו"ר דירקטוריון קבוצת סופרין, מציין כי שינוי נוסף שניכר הוא חיזוק של מתחמים ותיקים, ולא רק של חדשים: "אחת המגמות הבולטות שהקורונה שימשה להן קטליזטור, היא הרצון של בעלי משרדים והעובדים לעבוד בקרבת הבית. היציאה מחוץ לתל אביב, לאזור תעסוקה מתפתח בסמוך לבית, אפשרה לארגון, לעובד או לבעל משרד קטן לשכור נכס זול יותר משמעותית וכן לשלם דמי ארנונה מופחתים, שחוסכים לארגון מיליוני שקלים בשנה, ויחד עם זאת להרוויח את כל היתרונות של הקרבה לבית – גמישות ועבודה היברידית, הימנעות מבזבוז זמן יקר בפקקים בדרך לעבודה ובחזרה. הביקושים שגדלו בשנתיים האחרונות לשטחי תעסוקה מחוץ לתל אביב הביאו להתפתחות והתחדשות של אזורי תעסוקה ותיקים. רשויות מקומיות זיהו את הפוטנציאל ופעלו להוספת זכויות משמעותית באזורי התעסוקה שלהם. מקומות מתחדשים וגדלים ניתן לראות בימים אלה באזור התעסוקה של רמת גן – הבורסה, אזור התעסוקה של בני ברק – BBC, בפתח תקווה - הפארקטק, בקריית אונו, הוד השרון והרצליה. כל הרשויות הללו יכניסו לשוק העבודה בשנים הקרובות עוד מאות אלפי מטרים של משרדים במגדלי טריפל A חדשים, שיהוו מוקד משיכה בולט לחברות הייטק או פיננסים, אשר מחפשות כיום אלטרנטיבה למחירי השכירות הגבוהים בתל אביב ומושפעות מסביבת הריבית והאינפלציה הגבוהות. האזורים שיצליחו במיוחד יהיו אלה הסמוכים לתחנות הרכבת הקלה או הכבדה, שכן הם יהיו הנגישים ביותר לעובדים המגיעים מהמרכז בכלל ומתל אביב בפרט לעבודה בהוד השרון, קריית אונו או רעננה".
תמר אבידן, סמנכ"לית רד בינת נכסים, מתייחסת לעובדה שבעקבות השינוי שחל גם בתחום המגורים, משקיעים רבים החליטו לעבור לתחום המשרדים, מהלך שהשפיע על הביקושים: "לאחר שנתיים של קורונה הייתה סברה, שתחום הנדל"ן המניב יספוג פגיעה קשה. למרות שינויים באופי העבודה והתחזקות המגמה ההיברידית, ויחד עם העובדה כי ישנו עודף שטחי תעסוקה - אנו עדים לכך שהמשרדים מתמלאים, ואף חזרו לתפוסתם טרום המגפה. למצב זה יש מספר הסברים. האחד, המשבר הביא עימו משקיעים חדשים והוליד הזדמנויות חדשות שיצרו תנועה בענף. משקיעים חדשים נכנסו לתחום הנדל"ן המניב דרך קבוצות רכישה ועל ידי קנייה של נכסים בשטחים שונים, לרבות נכסים קטנים ועוד. זאת בעקבות מדיניות ממושכת שנלחמת במשקיעים בשוק הדיור, על ידי העלאת מס רכישה, מס על שכר דירה ועוד. חשוב לזכור, כי התשואה על משרדים גבוהה לעומת זו שעל דירות מגורים, דבר המעניק ייתרון יחסי לשוק המשרדים. סיבה נוספת לכך שהביקוש למשרדים לא נרגע, היא הגדלת היקף הפעילות של רבות מחברות ההייטק והטכנולוגיה, עובדה שגרמה לחלקן להרחיב את שטחי המשרדים או לרכוש שטחים חדשים. בטווח הארוך אני צופה כי ככל הנראה תהיה האצה בהשקעה במתחמי תעסוקה דווקא במעגל השני והשלישי לתל אביב. נראה כי מעסיקים יקבעו את מיקום המשרד על־פי תוואי הרכבת הקלה, ויזלגו לאזורים כגון רמת החייל, שם צפויות לקום מספר רב של תחנות הרכבת. אני מעריכה כי שוק המשרדים ימשיך להתרחב, במיוחד לאור הפעלתה של הרכבת הקלה, לצד גידול משמעותי במספר הבניינים בשימושים מעורבים, הכוללים משרדים, מסחר, מלונאות, מגורים ועוד".
"צפוי שינוי מגמה"
במקביל למי שסבור שהענף חזק וב־2023 לא צפויה השפעה משמעותית, יש מי שחושב אחרת. ארז כהן, שמאי ומשפטן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים, סבור כי צפוי שינוי מגמה בתחום המשרדים וצפויה התמתנות מסוימת במחירים: "אנחנו נמצאים רגע לפני נקודת המפגש בין עקומת הביקוש לעקומת ההיצע. השוק מושפע היום משלושה גורמים מרכזיים. ראשית יש מאגר תכנוני גדול מאוד בתל אביב והמרכז של למעלה ממיליון מ"ר, וככל שהפרויקטים יבשילו, הרי שיהיה קשה יותר לשמור על רמת מחירים גבוהה לאורך זמן. שנית בעיית הנגישות היא דרמטית. להגיע ברכב למוקדי התעסוקה הבולטים כמו ציר יגאל אלון, הבורסה או רוטשילד הפך למשימה כמעט בלתי אפשרית. עד שלא נראה את הרכבת הקלה נוסעת ופתרון תחבורתי, לא תהיה הקלה ולכן המשרדים נפגעים. מן הצד שני ישנה מגמה משלימה, הנובעת מעליית הריבית והתייקרות עלויות המימון, הבנקים פחות ששים לממן פרויקטי משרדים חדשים, אך השפעתה היא ארוכת טווח".
לצד שאלת המחירים, יש גם מי שסבור שהמצב בשטח יוביל גם לשינוי העדפה גיאוגרפית בקרב חלק מהחברות. ירון שמיע, מנכ"ל חברת SGS לבניין, מציין: "עודפי הביקוש לשטחי משרדים ומחירי השכירות הגבוהים במרכז תל אביב, יחד עם הצפיפות ועומסי התנועה הכבדים בתוך העיר וכן בכניסות וביציאות ממנה, גורמים לחברות רבות לשקול בתקופה האחרונה אם להישאר בעיר או להעביר את המשרדים הראשיים החוצה. הגידול בביקושים לשטחי משרדים מחוץ למרכז תל אביב יצר בשל כך מגמה של פיתוח מואץ של אזורי תעסוקה במעגל השני, באזורים בולטים, כמו רמת החייל, פתח תקווה, אור יהודה, חולון, בני ברק ועוד. כך למשל אזור התעשייה רמת החייל, שבשנים האחרונות לא זכה לביקושים גבוהים ואף רשם ירידת מחירים קלה, זוכה לאחרונה לעדנה מחודשת ועלייה בביקוש לשטחי משרדים בשל סמיכותו לפארק הירקון, פיתוח האזור במסגרת תוכנית בינוי חדשה הכוללת שדרוג תשתיות והעצמת זכויות הבנייה בבנייני המשרדים הקיימים, ובעיקר בזכות הצפי להתחלת הפעלת הקו הירוק של הרכבת הקלה, שיעבור לאורך ציר ראול ולנברג בעוד שנים ספורות".
3 צפייה בגלריה
תל אביב כבר לא מתאימה לכולם. פרויקט TRE של חברת שתית בטירת הכרמל
( הדמיה: באדיבות שתית)
גם איציק תשובה, יו"ר ובעלים קבוצת איציק תשובה, מצביע על ההבנה בקרב החברות, שהמיקום זה לא הכול: "מאז סוף משבר הקורונה בשנת 2021 ועד היום נרשמת התאוששות ניכרת בשוק המשרדים, ואפשר להגיד שהתחום אף חווה פריחה מחודשת. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במחצית הראשונה של 2022 החלו להיבנות יותר מ־785 אלף מ"ר שטחי משרדים בכל רחבי הארץ, זינוק של עשרות אחוזים בקצב לעומת אשתקד. בעקבות הקורונה חברות רבות הבינו, כי אין הכרח להישאר רק בתל אביב ולשלם דמי שכירות גבוהים מאוד על המשרדים שם. לא מעט מעסיקים ניצלו את השנתיים שחלפו לשדרוג המשרדים שלהם, וגילו שאם הם קצת מתרחקים מגוש דן, הם אפילו מצליחים לשפר את סביבת העבודה ולקבל יותר בעבור כספם. גם בקרב המשקיעים שוק המשרדים מהווה אפיק השקעה אטרקטיבי לאור מחירי הדיור הגבוהים, עליית הריבית והמיסוי הגבוה על דירות".
דוד קפלן, מנכ"ל ולור ביירון, מסביר שהאטה בביקושים מגיעה תחילה מהבניינים והמתחמים הוותיקים יותר ברמת הגימור הנמוכה יותר: "בעשורים האחרונים כלכלת ישראל עברה שינוי מהותי ונהפכה לכלכלת שירותים, שבראשה 'קטר ההייטק'. יותר ויותר חברות בינלאומיות פותחות מרכזי פיתוח ומבצעות כאן רכישות אסטרטגיות לצד שוק טכנולוגי שוקק. חברות אלו יושבות על הרי מזומנים אשר נוצרו בשנות הגאות האחרונות, ועבורן עלות הנדל״ן היא זניחה ביחס לגיוס הטלאנטים. לכן אנו מזהים שני שווקים עיקריים: שוק הפרימיום של מגדלים חדשים או קמפוסים חדשים ומודרניים בקלאס A, שבו מזהים ביקושים גבוהים ואכלוס מלא, לצד השוק של קלאס B ודרומה (המתחמים ברמות גימור נמוכות יותר - א"ח), שם מתחילים להרגיש חולשה בביקושים. מגמה זו להערכתנו תתחזק בהתאם לקצב עליית הריבית ותסמיני המיתון ככל שיהיו".
לדברי נועם מוסקל, אדריכל עמית ב"אורבך הלוי", גם הצורך האנושי באינטרקציה ימשיך להזין את הענף: "את המרחב הפיזי של המשרד לא ניתן להשיג בבית. הטבע האנושי שלנו כמה למגע, לאנשים ולחיכוכים פיזיים. זה משהו שלא השתנה וגם לא עשוי להשתנות. חברות הסטארטאפ הישראליות נמצאות בצמיחה מטאורית. תנופת הבנייה לא מדביקה את הביקוש. הרבה חברות מתקשות למצוא חללי משרד שמספקים אותן. למרות הבנייה המטורפת ההיצע לא מדביק את הפער".
תופעות לוואי של הקורונה והצמיחה בשוק
לצד השינוי הנדל"ני, הקורונה וגורמים נוספים שהשפיעו על השוק, יש מי שגם מזהה בו צמיחה של תופעות לוואי. לדברי האדריכל גיא מילוסלבסקי, "הביקוש למשרדים ממשיך, וקיימת מגמה ברורה בקרב מעסיקים, במיוחד בישראל, להחזיר את העובדים לעבודה מהמשרד או במודל עבודה היברידי, שבו רוב העבודה נעשית מהמשרד. אלא שבתוך הביקושים האלו חל שינוי. כיום יותר קשה לגייס עובדים, ומעסיקים מבינים שעליהם 'להגיע' אל העובדים, כדי שהאחרונים יוכלו להגיע לעבודה בלי לנסוע בפקקים שעה וחצי לכל כיוון. יש מעסיקים שעברו לביזור משרדים בכמה אתרים כדי "להתקרב" אל העובדים שלהם וגם כדי לשלם מחירי שכירות וארנונה נמוכים יותר בהשוואה למרכז העירוני של תל אביב. בהתאם לכך, לצד הביקוש למשרדי פרימיום בלב העירוני של המטרופולינים, מתפתח ביקוש למשרדים גם במעגל השני של מרכזי הערים, במיוחד בסמיכות לתחנות רכבת ישראל והרכבת הקלה, המאפשרות נגישות קלה לעובדים ולקוחות. מגמה שתומכת בכך היא תכנון מתחמים מעורבי שימושים, הכוללים מגורים, מסחר ומשרדים, אשר יוצרים היצע של שטחי משרדים גם מחוץ לעיר הגדולה".
נטלי מרשל, בעלת חברת שיווק הנדל"ן MARSHALL ונציגת היזמים בפרויקט אינפיניטי פארק רעננה, סבורה אף היא שיש שינוי עמוק יותר בענף, בין היתר בגישה ובציפייה של העובדים: "שטחי משרדים ופרויקטים שתוכננו ונבנו כקלאס A, ניתן למצוא היום לא רק בתל אביב, אלא גם באזורי תעסוקה כמו רעננה, פתח תקווה, ראשון לציון ועוד. מדובר לרוב במתחמים שהם אקו־סיסטם שלם, וכוללים לצד המשרדים גם שטחים בייעוד מסחר ושירותים לרווחת העובד, שיכול לצרוך ממש מתחת למשרד. הרצון של בעלי חברות לשים את העובדים במרכז לא השתנה בשנים האחרונות, אך מה שהשתנה הוא צורכי העובדים. רבים מהם מבקשים לשלב עבודה מהמשרד עם עבודה מהבית, להגיע באופן נגיש ומהיר למשרד במקום לבלות שעות בפקק ולפנות יותר זמן לפנאי ומשפחה. כיום תל אביב כבר איננה מתאימה לכולם וגם לא יכולה להכיל את כולם. הבנייה המאסיבית וחפירות הרק"ל, יחד עם העלייה הדרמטית במחירי השכירות למשרדים באזורים המרכזיים בעיר, מביאה לא מעט חברות לבדוק אזורי תעסוקה אחרים. השינויים האלה העלו מאוד את הביקושים לשטחי משרדים מחוץ לתל אביב, בדגש על מגדלים קלאס A המציעים לחברות ולעובדים כמה שיותר שירותים מתחת למשרד, בשילוב נגישות גבוהה לצירי תחבורה מרכזיים בעיקר באמצעות הרכבת".
עוד תופעת לוואי היא צמיחה של המתחמים המשותפים, כפי שמסבירה האדריכלית מרינה רכטר רובינשטיין, בעלת המשרד ReMa אדריכלים: "אם המחשבה הייתה שגם בתום משבר הקורונה מרבית החברות ימצאו לנכון להמשיך להעסיק את העובדים מהבית, הרי שבדיעבד זה פשוט לא נכון. במקביל נראה שיש גם עלייה מסוימת בביקוש לעבודה בחללים משותפים, ובמהלך המשבר נפתחו לא מעט עסקים עצמאיים קטנים, שעדיין בונים את עצמם - מחד לא מדובר בעסק גדול דיו כדי לשכור משרד, ומאידך העובדים זקוקים למרחב עבודה משותף".
ההיצע ממשיך לגדול לצד מתחמים חדשים שמתפתחים
בזמן שנשאלת השאלה המתבקשת האם יהיה שינוי במחירים ומה תגרום האטה במשק לתחום המשרדים, נתונים של גיאוקרטוגרפיה חושפים שנכון להיום היצע המשרדים ומתחמי התעסוקה רק צפוי לגדול. ד"ר רינה דגני, מומחית לכלכלה עירונית ותכנון ערים ומבעלי קבוצת גיאוקרטוגרפיה ערכה עבור כנס פסגת הנדל"ן של מרכז הנדל"ן שהתקיים לאחרונה בדיקה - היכן צפויה בניה עתידית משמעותית ומה יהיו המרכזים הגדולים העתידיים. להלן הנתונים המרכזיים. ראשית כל מציינת ד"ר דגני כי על פי צפי הבנייה והתכנון הקיים היום אזור המרכז עשוי לעמוד מול עודף היצע בשנים הקרובות.
על פי הבדיקה: "במרכז הארץ, בין אזור ראשון לציון לבין ציר רעננה-כפר סבא-הוד השרון, נבנים היום שטחי תעסוקה, שעלולים להגיע בתוך כ- 5 שנים להיקף של כ- 5 מיליון מ"ר. הביקוש לשטחי משרדים באזור זה ינוע סביב 3 מיליון מ"ר, פירוש הדבר, צפוי עודף של כ-2 מיליון מ"ר, אם אכן הכל ייבנה". ואולם, למרות העודף הצפוי במרכז, דגני מדגישה כי עתידים להתפתח בעשור הקרוב גם מקומות חדשים כמו: צומת רעננה, צומת גלילות, החלק המערבי של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקוה, נשר ואזור תעסוקה רג"מ (רמלה מודיעין גזר). "צומת רעננה הייתה רדומה הרבה שנים מתעוררת לתחייה, ומי שמפתח אותה היום הם היזמים ולא הרשויות המקומיות", כך ד"ר דגני, "סביב צומת רעננה מרוכזת אוכלוסייה רבה עם ריכוז גבוה של בעלי משפחות בתחום מקצועות ההייטק, שבהחלט יכולים למצוא תעסוקה במקומות אלה. במקביל, צומת גלילות לא התפתחה עד היום, למעט הסינמה סיטי, אולם, אזור הצומת עומד להיות אחד המקומות החשובים בישראל. האזור נמצא על ציר 5, המחבר את אזור מזרח למערב ועל כביש 2, המחבר את אזור הדרום לצפון. על מתחם הקאנטרי קלאב כבר מתרומם מתחם משרדים חדש וגדול.
השכונות של צפון תל אביב והגוש הגדול יוסיפו אלפי דירות קרובות לאזור. כך גם קורה על השטחים הסמוכים של הרצליה ורמת השרון, ומשם יגיעו העובדים העתידיים. החלק המערבי של רחוב ז'בוטינסקי בפתח תקווה כבר נהנה משטחי תעסוקה, בילוי ומסחר שמתפתחים בו, והוא ימשיך ויצמח עם הפתיחה של הקו האדום העובר סמוך אליו". איתי שפרן, סמנכ"ל בגיאוקרטוגרפיה מזכיר, שחשוב להזכיר עוד שני מוקדים חדשים שצפויים להתפתח בנשר, בשל הקירבה ופתיחת גשר לטכניון ובאזור רג"מ, ליד רמלה. תכנית המתאר ברג"מ מעניקה שטחי משרד גדולים, בעוד שהאזור יפרח עם יתפתחו בו דווקא שטחי לוגיסטיקה.
דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן מתייחס לנתונים של דגני אודות אפשרות להצפה ואומר כי: "על אף הקשיים של השנים האחרונות שכללו קורונה, מעבר לעבודה מהבית וחוסר ודאות כלכלית, שוק המשרדים מפגין חוזקה עם ביקושים גבוהים ועליות מחירים. יחד עם זאת יש להבדיל בין שוק התעסוקה בתל אביב שצפוי להמשיך להראות חוסן ומחירי שיא, לעומת מתחמי תעסוקה במעגלים הרחוקים יותר אשר עתידם לא מובטח באותה המידה. על המדינה ורשויות התכנון לבסס את אזורי התעסוקה העתידיים על אמצעי תחבורה המוניים ובעיקר רכבת כבדה וקלה, אשר יאפשרו לעובדים להגיע למקום בלי להתמודד עם העומס החמור בכבישי הארץ".
