דיון דרמטי לגבי עתידה של הוועדה שאחראית לגורל היצע הדיור בישראל: המועצה הארצית לתכנון ולבנייה צפויה לדון ביום רביעי הקרוב בתיקון לחוק הותמ"ל, שמטרתו להפוך את הוועדה, שכיום מתוקנת כהוראת שעה, לקבועה וכן להרחיב את סמכויותיה. מדובר בתיקון שמעורר מחלוקות: בעוד חלק מגורמי המקצוע בענף הנדל"ן מברכים על המהלך, יש מי שחושש מפני קיבוע הוועדה ומההשלכות של קידום תוכניות ענק על ידה, מבחינת היבטים תחבורתיים, סביבתיים ועוד.
תפקידה של הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) הוא לאשר תוכניות בנייה רחבות היקף בהליך מזורז, במטרה להגדיל את היצע הדירות על רקע משבר הדיור וכדי לייעל את הליכי התכנון. זאת מכוח חוק הותמ"ל שאושר לפני כעשור, בשנת 2014, כהוראת שעה.
2 צפייה בגלריה
פי גלילות. תוכנית הענק אושרה בשבוע שעבר ועוררה את התנגדות עיריית רמת השרון
(צילום: צילום: מיכאל קרמר)
בעבר פעלה הותמ"ל בעיקר לגבי קרקעות חקלאיות שהוסבו לשכונות מגורים, אולם בשנים האחרונות סמכויותיה עודכנו והיא עוסקת בעיקר בתוכניות בתחום ההתחדשות העירונית, בבנייה למגזר הערבי והדרוזי ובמתחמים סביב תחנות המטרו המתוכננות, כמו גם בתכנון קרקעות גדולות מרובות בעלי זכויות, שנדרשות הסדרה ותקועות שנים ארוכות במוסדות התכנון.
לצורך הכרזה על מתחם מועדף לדיור, עליו לעמוד במספר תנאי סף: המלצת מינהל התכנון, שתינתן לאחר התייעצות עם הרשות המקומית; התחשבות במידת ההתאמה לתוכניות מתאר מחוזיות וארציות, במידת הפגיעה במקרקעין, בתשתיות הקיימות ובמידת ההתבססות עליהן ובמועד הצפוי לאכלוס; וכן התייעצות עם יו"ר הוועדה המייעצת ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית וכן מתן הודעה לראש הרשות המקומית שבתחומה מצוי המתחם, כדי שיוכל להציג את עמדתו.
ראשי רשויות, כמו גם ארגוני סביבה, חוששים שבוועדה אין התייחסות נאותה לסוגיות סביבתיות כגון ניקוז, פתרונות תחבורתיים ועוד. לאחרונה התעוררה התנגדות רחבה נגד מספר תוכניות שהותמ"ל החליטה לאשר, בין היתר בחדרה וברמת השרון. כך למשל, בחדרה אושרה לאחרונה להפקדה תוכנית המקודמת מאז 2016 להקמת רובע מגורים חדש הכולל כ-8,000 יחידות דיור, אולם בעקבות התנגדות ראש העיר התוכנית חזרה לדיון בוועדה. בשבוע שעבר אושרה תוכנית ענק בפי גלילות לבניית כ-18,500 דירות, המקודמת במוסדות התכנון מעל 20 שנה, שראש עיריית רמת השרון התנגד לה נחרצות. להתנגדויות אלה הצטרפו ראשי רשויות מקומיות נוספים וכן נציגי פורום ה-15.
בעוד שאחת הטענות שהתעוררו לגבי תוכניות הענק שאושרו על ידי הותמ"ל היא שהן קודמו בסמוך למועד הבחירות לרשויות המקומיות, שעה שהוועדות המקומיות לתכנון ובנייה אינן פעילות, וכך לא יוכלו להגיש התנגדויות לתוכניות; בגופי התכנון, לעומת זאת, סבורים שההתנגדויות של חלק מראשי הערים נובעות משיקולים פוליטיים ומבטלים את הטענות לפיהן לא ניתן יהיה להגיש התנגדויות לתוכניות.
יש לציין שיממה לאחר הפרסום ב-ynet, שלחו נציגי פורום ה-15 (הערים העצמאיות בישראל) ומרכז השלטון המקומי מכתב בהול למנכ"ל מינהל התכנון וליו"ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, ובו יצאו נגד הכוונה לנהל את הדיון. לטענתם, מדובר ב"ישיבה שלא מן המניין, עליה פורסם בהתראה קצרה, ונקבעה יום שלמחרת הבחירות לרשויות המקומיות". עוד נטען במכתב כי "ההחלטה לקיים דיון ואולי אף לאשר מהלך כל כך משמעותי, בעל השלכה ישירה על השלטון המקומי, במועד כזה, ובהתראה קצרה, וזאת על אף שנוסח הצעת החוק טרם פורסם ולא הוצג באף שלב לגופי השלטון המקומי, היא בבחינת הדרה מכוונת של השלטון המקומי מהדיון". בנוסף נשלח מכתב לשר הפנים, משה ארבל, שתחת משרדו מצויה המועצה הארצית, ובו דרשו כי הדיון בתזכיר יוסר לאלתר מסדר יומה של המועצה, והדיון בו יוקפא עד אשר יסתיימו הבחירות ברשויות המקומיות.
במקביל, גם למעלה מ-20 ארגוני סביבה, חברה ותכנון, בהם החברה להגנת הטבע, ארגון אדם, טבע ודין, תנועת המושבים בישראל, התנועה הקיבוצית, ארגון במקום, הפורום הישראלי לעירוניות ועוד, פנו לשר הפנים וליו"ר המועצה הארצית בבקשה שלא לאשר את ההצעה, להפוך את הוועדה לקבועה. במכתב ששלחו נכתב כי "הפיכת הוותמ"ל למוסד תכנון קבוע, משמעותה עיגון מצב לפיו נערכים קיצורי דרך בקבלת החלטות תכנוניות, וזאת, על חשבון איכות התכנון, באמצעות הקניית כוח גדול ולא מאוזן, לוועדה שהרכבה מוטה ובעייתי ביותר, שהיכולת של הציבור והשלטון המקומי להשפיע על מהלכיה, מוגבלת ביותר".
בעקבות פניות אלה ממינהל התכנון נמסר כי "לאור הפרסומים האחרונים בעניין תזכיר חוק הותמ"ל, נציין כי המועצה לא מאשרת את ההצעה, אלא חברי המועצה יביעו את עמדתם והפרוטוקול יצורף להצעת החוק לשרים והממשלה היא זו שתאשר את החוק".
התנהלות יעילה או פלסטר תכנוני
הדעות על קיבוע עבודת הותמ"ל, כאמור, חלוקות. לדברי טל אלדרוטי, השמאי הממשלתי הראשי לשעבר וראש מסלול שמאות מקרקעין במכללה למינהל, "הותמ"ל הוכיחה את עצמה כגוף מרכזי שיודע לתכלל את מרבית העמדות והאינטרסים של גורמים שונים במדינה. אני חסיד של ריכוז גורמי התכנון וההובלה של תחום הדיור ביד אחת, כמו מטה הדיור שהקים שר האוצר לשעבר משה כחלון ב-2015".
לדבריו, "יש ריבוי של גורמים ובעלי עניין שמובילים אותנו לכאוס תכנוני, ורק ריכוז שלהם בידי גורם מרכזי אחד יוביל להתנהלות מהירה ויעילה עם חתך לאומי רחב, אני לא רואה דרך אחרת להוציא דברים כאלה לפועל. באותה נשימה, אותו גוף מרכז צריך להתחשב בכמה שיותר בעלי עניין ואינטרס ולדעת לתכלל את כלל המרכיבים של כל השיקולים. אני בעד שהגוף הזה ימשיך בעבודתו".
לעומת זאת, אדריכלית ארנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים, טוענת כי "הותמ"ל הוא פלסטר שאמור לרפא לכאורה את המחלה האמיתית - חוק התכנון והבנייה בישראל". לדבריה, "אין ספק שבישראל נדרשת ועדה מקצועית קבועה, שיודעת לקדם תוכניות בצורה מהירה ויעילה יותר. לאור המצב הנוכחי, הותמ"ל כנראה מחויבת המציאות. אבל בטווח הארוך, התפקיד שמיועד לותמ"ל אמור להתבצע בוועדות המחוזיות. הבעיה היא שכיום אין בהן מספיק אדריכלים ואנשי מקצוע שמבינים תכנון. המהלך הנכון היה צריך להתחיל בשינוי חוק התכנון והבנייה ובביטול הכפילות של הוועדות (מקומית ומחוזית)".
עו"ד דקלה מוסרי, בעלים של מוסרי, טל עורכי דין ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, סבורה כי המהלך לקיבוע הוועדה אינו רצוי. "יש ועדות מקומיות ומחוזיות שזה תפקידן. בגלל המצב הנוכחי צריך עוד ועדה, אבל זה לא יכול להיות משהו קבוע משום שהמשמעות היא שיש מסלול קבוע ש'עוקף' את מוסדות התכנון האחראים על תכנון ברמה המחוזית והמקומית", היא אומרת.
עו"ד דקלה מוסריצילום: דקלה שיבתיקון לחוק מוצע לתת סמכות לוועדה בעת דיון בתוכנית מתחם פינוי בינוי, להרחיב את שטח ההכרזה בעד 50% מהשטח שהוכרז (היום היא מוסמכת להגדיל את המתחם ב-20%) וכן לייתר את ההתייעצות הנפרדת עם ראש הרשות ולהותיר התייעצות עם הרשות המקומית. לדברי עו"ד מוסרי, "תהליכים של התחדשות עירונית הם הנכונים ביותר להגדלת היצע יחידות הדיור, מבלי לפגוע בשטחים פתוחים. לכן רצוי לאפשר תהליכי התחדשות עירונית מהירים ויעילים וכן לאפשר גמישות גדולה יותר בתכנונם, ולפיכך האפשרות להוסיף 50% משטח התוכנית בהתאם לצרכי השטח הוא נכון ונדרש".
מוסרי מוסיפה כי "ביטול ההתייעצות עם ראשי הרשויות הוא צעד להתייעלות, הגם שלא מבטלים את האפשרות שלהם להגיב. לצד זאת, חשוב לזכור שפעמים רבות יש התנגשות בין האינטרס הלאומי של הוספת יחידות דיור ובין האינטרס העירוני, שבוחן בראיה צרה ומקומית יותר את הצורך. לעיתים ברמה העירונית יעדיפו ראשי רשויות מקומיות לצמצם את מספר הדירות משיקולים שונים כגון שמירה על צביון העיר, קשיי תחבורה ותשתיות וכו'. עם זאת, התיקון אינו מבטל את הצורך בקבלת עמדת הרשות המקומית, שהיא ללא ספק שחקן חשוב והמידע שהיא מביאה חיוני להשגת התוצאה הסופית הנכונה ביותר".
פורסם לראשונה: 17:13, 25.02.24
