השבוע פסק בית המשפט פסיקה תקדימית לגבי חישוב היטל השבחה, שרוכשי דירות המתגוררים במרכז תל אביב ומכרו את דירתם (או מתכננים לעשות זאת) צריכים לשלם לעירייה. מדובר בפסיקה שעסקה במחלוקת דרמטית בין עיריית תל אביב לבין בעלי נכסים ברובעים 3-4 בעיר לגבי גובה המס שעליהם לשלם בגין מכירה, במקרה שבו יש בבניין פרויקט תמ"א 38.
גורמים בענף הנדל"ן ציינו כי הפסיקה עשויה להיטיב עם בעלי הנכסים – ולעלות לעירייה מאות מיליוני שקלים. יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, מסבירה ל-ynet מה משמעות הפסיקה, מה ההשפעה שלה על האדם הפרטי אשר מכר או מעוניין למכור את הנכס שלו והאם יש לה השלכות על ערים נוספות.
מהי תוכנית הרובעים בת"א?
מדובר בתוכנית עירונית, המחלקת את העיר ל-9 רובעים נפרדים, כאשר בכל אחד מהם תאושר בשנים הקרובות תב"ע (תוכנית בניין עיר) מפורטת, שתסדיר את זכויות הבנייה ואת המגבלות במקרה של התחדשות עירונית. מטרת התוכנית היא לקדם התחדשות עירונית במרכז תל אביב, תוך שמירה על האופי האדריכלי של הבניינים ועל איכות החיים של התושבים.
עד כה אושרו תוכניות מפורטות לרובעים 3 ו-4, שהן נגזרות מסעיף 23 לתמ"א 38. סעיף זה מאפשר לרשויות המקומיות לאשר תוכניות מתאר עירונית שקובעת את הכללים והתנאים למימוש תוכניות מכוח התמ"א בעיר עצמה. נזכיר כי תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית למיגון מבנים מפני רעידות אדמה, ומכוחה ניתן לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.
רובע 3 ממוקם בין רחוב אוסישקין בצפון, הרחובות בוגרשוב ומרמורק מדרום, אבן גבירול ממזרח ורחוב הירקון במערב. רובע 4 ממוקם בין נהר הירקון מצפון, שדרות שאול המלך בדרום, נתיבי איילון ממזרח ורחוב אבן גבירול ממערב.
מה פסק בית המשפט?
בית המשפט ביטל חלקית את החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב משנת 2022. ועדת הערר קבעה שאין להתייחס להשבחה שנובעת מתמ"א 38 ויש להתייחס להשבחה שנובעת מתוכנית הרובעים. בית המשפט ביטל את ההחלטה וקבע שיש להתייחס לתוכנית התמ"א - ובתמ"א 38 יש פטור כמעט גורף מהיטל השבחה. כלומר, היטל ההשבחה מצטמצם משמעותית או מבוטל.
מה זה היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום אותו גובה הרשות המקומית מבעל נכס, במקרים בהם הוועדה המקומית אישרה תוכנית המביאה לעליית ערך הנכס שלו. ההיטל מחושב לפי עליית ערך הנכס ומהווה 50% ממנה. בהקשר לפסק דין, היטל ההשבחה נגזר מהפער בשווי הנכס לפני אישור תוכנית הרובעים של עיריית תל אביב, לעומת שווי הנכס לאחר אישור התוכנית.
על מי משפיעה הפסיקה באופן ישיר?
הפסיקה משפיעה באופן ישיר על כל אדם שמכר את דירתו ברובעים 3-4, קיבל מעיריית תל אביב בקשה לתשלום נוסף של היטל השבחה, והגיש ערר לוועדת הערר המחוזית בנושא.
באילו סכומים מדובר?
מדובר במאות אלפי שקלים לדירה. בעקבות דרישת עיריית תל אביב, נוצר מצב שבו אדם פרטי אשר מבקש למכור את דירת המגורים שלו, ומתכנן לרכוש דירה חלופית, מקבל דרישה להיטל השבחה של מאות אלפי שקלים – שסביר להניח משבשת את כדאיות העסקה ואת היכולת לרכוש דירה אחרת. דרישה זו יצרה חוסר ודאות, עיכובים ונזקים לבעלי הנכסים ועסקאות הוקפאו.
כיצד ייקבע ההיטל לכל דירה ודירה?
על פי החלטת ועדת הערר, כדי לקבוע את השומות הספציפיות לגביית היטל ההשבחה מונה שמאי מייעץ, שצריך לקבוע את ההיטל לכל נכס ונכס. הפסיקה הנוכחית של בית המשפט קבעה כי השמאי המייעץ צריך יהיה לפעול לפי הנחייתו – ולא לפי הנחיית ועדת הערר. כלומר, בחישוב היטל ההשבחה, שמאי המקרקעין המייעץ יביא בחשבון את השפעת תוכנית תמ"א 38, ולא יתבסס על השפעת תוכנית הרובעים.
לבעלי נכסים שעדיין לא נמצאים בתוך התהליך, פסיקת בית המשפט תסייע בתהליך מכירה עתידי, וככל הנראה תוביל לצמצום או לביטול הבקשה לגביית היטל ההשבחה. אם כי סביר להניח שעיריית תל אביב תערער על הפסיקה לבית המשפט העליון.
האם יש השלכות לפסיקה על ערים מחוץ לתל אביב?
לפסיקה יש השלכות על ערים נוספות בארץ, אשר אימצו בחלקן תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א 38, בדומה לתוכנית הרובעים בתל אביב, למשל רמת השרון, רמת גן וחיפה. בערים אלה, אם אדם שמכר את דירתו קיבל דרישה לתשלום היטל השבחה, והבקשה אינה לוקחת בחשבון את השפעתה של תמ"א 38 על הנכס אלא מתבססת רק על התוכנית שגובשה מכוח סעיף 23, ניתן יהיה לערור על בסיס הפסיקה שהתקבלה בתל אביב – ולבטל או לצמצם בצורה משמעותית את גובה ההיטל.
האם מדובר על פסיקה סופית ומחייבת?
הפסיקה אינה סופית. סביר להניח שעיריית תל אביב תערער לבית המשפט העליון, ורק שם תיאמר המילה האחרונה, שכן רשויות מקומיות אינן מעוניינות לוותר על הכנסות של מאות מיליוני שקלים. בשלב הביניים, ככל הנראה העירייה תבקש לעכב את עבודתו של השמאי המייעץ עד לקביעת ההנחיות הסופיות מבית המשפט העליון כיצד יש לחשב את גובה היטל ההשבחה.
מה יקרה ביום שאחרי תמ"א 38?
ב-2019 החליטה המועצה הארצית על ביטול תוכנית תמ"א 38. מאז תוקפה הוארך במספר הזדמנויות, ורק לאחרונה הוחלט על הארכה נוספת של התוכנית מאוקטובר 2023 עד לאוגוסט 2024 על מנת ליצור ודאות בפרויקטים שכבר מקודמים. במסגרת הארכה זו, ערים שונות אשר יגישו תוכניות חלופיות לתמ"א 38 בפרק הזמן הזה, יוכלו להמשיך ולקדם פרויקטים של תמ"א 38 עד למאי 2026.
בהקשר להשפעת הפסיקה, חשוב לזכור שהיטל ההשבחה מחושב למועד שבו אושרה התוכנית המשביחה. כלומר, גם אם מישהו ימכור את הדירה שלו אחרי ביטול התמ"א, עדיין העקרונות לחיוב בהיטל והסכומים המתבקשים הם אלו שרלוונטיים למועד אישור התוכנית. בהתייחסות לתל אביב, גם מי שימכור את דירתו בעוד מספר שנים וגם אם התמ"א כבר לא תהיה תקפה באותו זמן, החישוב של ההשבחה הוא למועד אישור תוכנית הרובעים – שבו תמ"א 38 הייתה עדיין בתוקף.
