שיאים חדשים נשברים בחודשים האחרונים בהיקף נטילת המשכנתאות על ידי רוכשי הדירות. על־פי נתוני בנק ישראל, בחודש יולי האחרון עמד ההיקף הכספי של כלל המשכנתאות שניתנו על ידי הבנקים על לא פחות מ־11.5 מיליארד שקל. עד כמה זה גבוה? בחודש מאי האחרון נתון זה עמד על 9.5 מיליארד שקל, בינואר השנה הנתון עמד על 6.4 מיליארד שקל ובמהלך 2019 כולה נעו היקפי המשכנתאות בין 4.4 מיליארד בחודש החלש ביותר ל6.6 מיליארד שקל בחודש השיא.
ההיקפים הגדולים של ההלוואות לדיור באים על רקע עליות המחירים והיקפי הרכישות הגדולים של הציבור הרחב. נזכיר שרק לפני כשנה וחצי, עת תקפה אותנו הקורונה לראשונה, משכנתאות רבות הוקפאו, ועלה חשש ממשי שרבים מהלווים לא יעמדו בהחזרים בשל המכה הגדולה למשק, וכעת נראה שעליות המחיר דרבנו רבים להקדים ולמהר עם רכישת הדירה. משקיעים נכנסו אף הם לחגיגה בשל הורדת מס הרכישה, ובמקביל ביטול מגבלה של בנק ישראל דחק אף הוא רבים להיכנס לשוק הרותח. המגבלה המדוברת קבעה, שרק שליש מהמשכנתה יכול להיות בריבית פריים, והחל מלפני מספר חודשים חלק זה מהמשכנתה יכול להיות עד שני שליש מהסכום. הכוונה המקורית של בנק ישראל הייתה להקל על הלווים בשל מצוקת הקורונה, אך תוצר הלוואי של ההקלה היה נהירה של רוכשים נוספים לשוק.
בעוד משכנתה היא הלוואה שכיחה ונוחה יחסית ברכישת נכס, מדובר במהלך שעם השנים נהיה מורכב ומסובך להבנה. לא רק המסלולים השונים והאפשרויות השונות מבלבלים, אלא גם השאלה איך בכלל ניגשים לנושא. בדיוק מסיבה זו, ובשל היקפי המשכנתאות העצומים, החלטנו ב"ידיעות הנדל"ן" לרכז מספר מומחים עם העצות והטיפים החשובים למי שנמצא בתחילת הדרך.
סוגי משכנתאות
בארגון פעמונים, ארגון חברתי ללא כוונות רווח המטפל באלפי משפחות בייעוץ וליווי כלכלי־חברתי ומפעיל תוכניות לחינוך פיננסי בכל הארץ, מנסים להשליט קצת סדר בעולם המורכב של המשכנתה, בעיקר בשלבים המוקדמים של המהלך. "משכנתה היא הלוואה לכל דבר, לרוב מבנק, בשעבוד נכס למגורים כנגד ההלוואה. בית המגורים משמש כבטוחה להחזר החוב, ומאפשר לבנק לתת סכומים גדולים של כסף בפריסה לשנים רבות, עד 30 שנה לכל היותר", פותח ומסביר אבירם טננבאום, מנכ"ל פרדס ייעוץ פיננסי ומשכנתאות ומומחה בארגון פעמונים. "אומנם הנכס המשועבד הוא בית מגורים, אך מטרת ההלוואה אינה בהכרח לדיור. ישנן כמה סוגי משכנתאות שנבדלות זו מזו במטרת המשכנתה ומתומחרות שונה על ידי הבנק". טננבאום מפרט על הסוגים השונים ועומד על ההבדלים ביניהם, בין היתר, גם בסביבת הריבית.
משכנתה לדיור – לרכישה דירה, רכישת מגרש לבנייה, בנייה עצמית, הרחבת נכס קיים וכדומה. במשכנתה מסוג זה ניתן לקבל את הריביות הטובות ביותר.
משכנתאות לכל מטרה – למטרות כלליות, איחוד הלוואות, צרכים משפחתיים, השקעות נדל"ן בחו"ל, משכנתה הפוכה וכו'. כאן הריבית יקרה יותר וגבוהה ביחס למשכנתה לדיור.
משכנתאות לצורך ביניים, בין כל מטרה לדיור – לשיפוץ, סיוע לבן משפחה ברכישת דירה וכו'. ריבית ביניים בין דיור לכל מטרה.
משכנתה מסחרית - לרכישת נכס מסחרי כמו משרד, אבל בשעבוד של בית מגורים. ריבית יקרה יותר, גבוהה ביחס למשכנתה לדיור.
השאלות החשובות
לאחר שהבנתם איזה סוג משכנתה רלוונטי לכם, יש דברים נוספים שיש לקחת בחשבון, כפי שמסבירים יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, ואושרי קירשנפלד, סמנכ"ל מאני - רשת לייעוץ משכנתאות:
גובה המשכנתה הנדרש: איך אני יודע מה גובה המשכנתה שאזדקק לה?
ברלינר: "כדי לדעת את גובה המשכנתה שתצטרכו, נסו תחילה להבין כמה הון עצמי עומד לרשותכם ומהם מחירי הדירות באזור שבו אתם מעוניינים לרכוש דירה. זכרו להחריג מחישוב ההון העצמי הוצאות נלוות לרכישה, כמו מתווך, תשלום לעורך דין, שיפוץ, יועץ משכנתה וכו'. בדקו כמה תוכלו להחזיר מדי חודש ונסו לבנות תמהיל מסלולים שיתאים לצורכיכם באופן מיטבי. ניתן לבנות את התמהיל באמצעות יועץ משכנתה או באמצעות סימולציות באינטרנט. בהמשך בדקו את הריביות שמוצעות לכם בבנקים השונים וערכו ביניהם מכרז, עד שתגיעו לריביות המשתלמות ביותר. חשוב לדעת, שבעקבות הביקוש העצום למשכנתאות, החופש הגדול וחופשות החגים, צפויים זמני ביצוע ארוכים במיוחד, ויש להיערך לכך מראש".
קירשנפלד: "מי שבכוונתו לרכוש מגרש ולבנות בית פרטי, צריך לדעת שגם המשכנתה תהיה שונה: "בבנייה עצמית יש לתכנן בקפדנות את מתווה המימון. השאירו לעצמכם הון עצמי נזיל לגמישות בהוצאות, ערכו תוכנית מימון מפורטת להוצאות הבנייה והשאירו מרווח לטעויות ולהוצאות בלתי צפויות ב'הלבשת הבית', כגון פרגולות, גינה, חיבורים נוספים ועוד. ברגע שמודעים למכלול ההוצאות עד הפרטים הקטנים ביותר, ניתן לתכנן נכון ולצמצם עד למינימום החריגה מהתקציב שייעדנו לבנייה. במקביל חשוב לזכור, שבמקרה של בנייה פרטית הבנקים משחררים את כספי המשכנתה לפי שלבי הבנייה ואישור מפקח בנייה, שאכן הגיעו לשלב המבוקש, ולא הכול מראש".
הפגישה הראשונה בבנק: איך להתכונן לקראת הפגישה עם הבנקאי?
ברלינר: "חשוב שתגיעו לבנק מסודרים גם מבחינת המסמכים וגם מבחינת ההופעה החיצונית. סדרו מראש את כל המסמכים הרלוונטיים לכל בנק בניילונית נפרדת. באתרי הבנקים ישנה רשימה מסודרת של המסמכים הנדרשים. אם אתם עצמאים, דעו מראש מהי ההכנסה החודשית והשנתית הממוצעות של העסק שלכם, והגיעו עם הדו"חות מרואה החשבון. סדר והכנה מראש מעידים על רצינות. היות שלבנקאים יש זמן מוגבל לטפל בכל בקשה, במיוחד לאור העומסים בבנקים בתקופה הקרובה, הכנת המסמכים הרלוונטיים מראש מקלה עליהם מאוד. כמו כן ככל שהבנקאי מתרשם שהלקוח רציני יותר, סביר להניח שיהיה לו רצון רב יותר להילחם על הבקשה שלכם. חשוב שתדעו, שלכל בנקאי ישנה אפשרות להוסיף הערות אישיות, למשל הרושם הראשוני. לכן ככל שהלקוח מגיע מסודר, גם מבחינת הופעה וגם מבחינת מסמכים, זה משפיע לטובה על ההחלטה של הבנקאי - עד כמה הוא רוצה להשקיע ולהילחם על הבקשה".
ניהול משא ומתן: האם ניתן להתמקח עם הבנק על גובה הריביות?
ברלינר: "כן, וזה אפילו בגדר חובה של כל לווה. מומלץ להגיע מראש עם התמהיל שבנינו לבנקים השונים לצורך משא ומתן. חלק מהבנקים ינסו לבלבל אתכם ויציעו לכם מסלולים שונים מהתמהיל שביקשתם. מומלץ לא לפנות לכל הבנקים, אלא להתמקד בשלושה־ארבעה ולבקש מהם ריביות עבור התמהיל שהכנתם. לאחר שבחרתם בהצעה המשתלמת ביותר, גשו איתה לשאר הבנקים שבחרתם, ובדקו אם הם יכולים לשפר אותה. את ההצעה המשופרת הטובה ביותר תגישו לשאר הבנקים, עד שהם לא יוכלו לשפר אותה מעבר לכך. שימו לב: ככל שתגיעו פחות מוכנים, הבנקאים ירגישו זאת מיד וינסו למכור לכם את מה שטוב להם (וכנראה, פחות עבורכם). השקיעו זמן ומאמץ ללמוד את העקרונות הבסיסיים, כדי שלא ינסו למרוח אתכם. הגיעו עם כל החומר מסודר בקלסרים, שדרו ביטחון ביכולתכם להחזיר, התלבשו בצורה מכובדת, בדקו אפשרות לקחת משכנתה בבנק שבו מתנהל חשבון העו"ש שלכם, והיו מוכנים להעביר את החשבון לבנק אחר. כמו כן עקב העומסים בבנקים, זמן המשא ומתן מול הבנקים יהיה ארוך מאוד, ויש להיערך לכך".
קביעת ערך הדירה: מי קובע את ערך הדירה, והאם הוא משפיע על המשכנתה?
ברלינר: "לאחר שבחרתם את הבנק שאיתו תבצעו את התהליך, ולאחר שמצאתם דירה לרכישה, הבנק שולח שמאי מטעמו שיעריך את גובה הנכס. מטרת הבנק היא לוודא שהוא נותן לכם אשראי המותאם לערך הריאלי של הנכס. חשוב לדעת: אם השמאי מעריך את הנכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר הקנייה, גובה המשכנתה שתקבלו מהבנק יהיה נמוך משמעותית גם הוא. המשמעות היא, שתצטרכו לגייס הון עצמי נוסף על מנת לגשר על הפער".
נכס להשקעה ומשפרי דיור: מה ההבדל בין נטילת משכנתה עבור דירה להשקעה, נכס למגורים או שיפור דיור?
ברלינר": "ההבדל הראשון הוא באחוז המימון שניתן על ידי הבנק. בעוד על דירה למגורים הבנק מעניק עד 75% מימון, בדירה לצורך השקעה הבנק מעניק מימון של עד 50% בלבד. בנק ישראל הוציא לאחרונה טיוטה האוסרת על שיעבוד נכס קיים לטובת רכישת דירה חדשה. על כן מי ששקל להתמנף, רצוי שיעשה זאת עכשיו, לפני שהטיוטה תיכנס לתוקף".
קירשנפלד: "בנטילת משכנתה בקניית נכס חלופי, אף שעוד לא מכרתם את הנכס הקיים, יש לכם הון עצמי ש'טמון בארבעת קירות הבית', וניתן לחלץ ממנו אשראי זמני נוח עד למכירת הנכס. כלומר ניתן לקבל עד 50% מימון משווי הנכס (פחות משכנתאות שקיימות עליו) בצורת הלוואת גישור לשנתיים, שבה משלמים רק את הריבית החודשית, והכסף משמש הון עצמי מוגדל לרכישת הנכס החדש. ברגע שמוכרים את הנכס הקיים, ניתן לסלק את הלוואת הגישור בכל יום ללא קנס. כמו כן בעסקאות יד שנייה גובה המימון שהבנקים מאפשרים הוא הנמוך יותר מבין מחיר הנכס בחוזה לשווי שמאי. אם יש לכם ספק ואין באפשרותכם לגלות גמישות בהגדלת ההון העצמי, כדאי לבצע הערכת שווי מקדימה לנכס כדי לוודא שתקבלו האשראי שאושר לכם, בלי הפתעות שיצוצו לאחר חתימת חוזה רכישה וכניסה להתחייבות מול המוכרים. זאת לעומת עסקאות יד ראשונה מקבלן עם ליווי בנקאי או של חברת ביטוח, שם שווי הנכס נקבע על־פי חוזה הרכישה מול הקבלן".
הזווית הבנקאית
נציגות משלושה בנקים למשכנתאות עם מגוון תובנות ועצות לנוטלי המשכנתאות. "בהלימה לגאות בשוק הנדל"ן למגורים, גם הפעילות בענף המשכנתאות שוברת שיאים מדי חודש", כך מסבירה שרון בן יהודה, מנהלת מחלקת נדל"ן ומגזרי משכנתאות בבנק מזרחי טפחות. "אפילו מגפת הקורונה, שבתחומים כלכליים רבים יצרה האטה ואף קיפאון, לא השפיעה על הפעילות בשוק הנדל"ן והמשכנתאות. אדרבה, שנת 2020 התאפיינה בביצועי שיא חסר תקדים של 78 מיליארד שקל במשכנתאות ו־2021, שגם היא מתנהלת בצל המגפה, דוהרת קדימה לשיאים חדשים, עם היקפי ביצועים חודשיים שלא ראינו מעולם. לירון כדורי, מנהלת מרכז המשכנתאות בבנק לאומי מוסיפה: "שנת 2021 מסתמנת כשנת שיא ברכישת דירות, בהיקפים שלא נראו כבר שנים. וכשקונים יותר דירות, גם שוק המשכנתאות רותח". נאוה ראובן, מנהלת מחלקת ניהול פיתוח משכנתאות בבנק הפועלים, מסבירה כי: "שוק הנדל"ן מצוי בעלייה מתמדת זה זמן רב, וכפועל יוצא מכך היקף נטילת המשכנתאות גדל בהתאמה מדי חודש. רכישת בית היא בין ההחלטות הכלכליות החשובות בחיינו, ורובנו נדרשים ליטול משכנתה לצורך מימון הרכישה".
השלוש מסבירות, כי בשל המצב השוק יש להגיע לתהליך נטילת המשכנתה עם ידע בסיסי מקדים ולהקדיש תשומת לב להבנת משמעות הפרטים השונים. "מציאות זו מחייבת הפעלת שיקול דעת יסודי ובחינה מעמיקה - הן של עצם ההחלטה על העסקה והן של בחירה נכונה ומושכלת של ההלוואה המתאימה למאפיינים הייחודיים של משק הבית", מסבירה בן יהודה, "זאת במטרה לוודא שהמשכנתה – 'השותפה לחיים' שלכם ל־30-25 השנים הבאות, תהיה מתאימה, מאוזנת ובעיקר נסבלת".
לטובת מי שעומדים ליטול משכנתה, להלן התובנות והטיפים של שלוש הבנקאיות:
השאלה: איך אדע לכמה כסף אזדקק?
ראובן: "לצורך קביעת שיעור של מימון המשכנתה ביחס לשווי הנכס, הבנק בוחן את מחיר הבית נטו בלבד. לכן, כשאתם מחשבים מה גובה ההון העצמי שבידיכם ומה גובה המשכנתה הנדרש, חשבו את שווי הבית ברוטו, כולל ההוצאות הבאות, בהתאם לעסקה הספציפית: שכר טרחה לעורך דין בגין הטיפול בעסקה, תשלום מס רכישה, דמי תיווך, ביטוחים שונים, שיפוצים נדרשים, עלויות מעבר, הצמדה למדד תשומות הבנייה במקרה של דירה חדשה ועוד".
השאלה: מהו הזמן המתאים לבקש משכנתה מהבנק?
כדורי: "התחילו את התהליך מוקדם. השלב הראשון הוא קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתה. אישור כזה ניתן לקבל גם בתהליך דיגיטלי בתוך דקות (למעט במקרים חריגים), הוא אינו כרוך בעלות ותקף לשלושה חודשים. לכן כדאי להגיש את הבקשה אפילו לפני חתימה על חוזה, וכך להסיר חלק מאי הוודאות הנלווית לרכישת דירה. כמו כן אל תחסירו מסמכים רלוונטיים. זהו אחד מהגורמים הנפוצים המעכבים את קבלת המשכנתה. שימו לב, אם מדובר באישורים ממקורות חיצוניים (כגון עירייה) – פנו אליהם מוקדם ככל האפשר".
השאלה: כיצד אדע איזה משכנתה מתאימה לי?
בן יהודה: "עצות מבני משפחה, חברים או מהרשתות החברתיות יכולות בהחלט לסייע בלימוד ובהבנת הנושא, אך יש לזכור, שמשכנתה איננה מוצר מדף אחיד וסטנדרטי. תמהיל הלוואה מסוים יכול להתאים מאוד למאפייני משק הבית של החברים שלכם, אבל לא בהכרח לזה שלכם. למשל, יש מי שנכנסים לתהליך עם הכנסות גבוהות, ולכן יכולים ומעוניינים לשלם מתחילת הדרך החזרים חודשיים גבוהים, ולעומתם אחרים שיעדיפו 'להתחיל בקטן', ולשלם החזרים גבוהים יותר ככל שהכנסותיהם יגדלו בהמשך. ולכן אתם חייבים לגבש לעצמכם את הדברים החשובים לכם במיוחד, לשקף את זה לבנקאי המשכנתאות ויחד לבנות תמהיל מותאם אישית".
עוד אומרת בן יהודה, כי הריבית איננה בהכרח הדבר היחיד שחשוב במשכנתה: "חייבים לדעת שתמהיל ההלוואה משפיע על השינויים האפשריים בהחזר החודשי, סך התשלום המצטבר שתחזירו לבנק על פני תקופת ההלוואה, אפשרויות הפירעון המוקדם ועוד. במקביל מסלולי ההלוואה השונים נבדלים זה מזה בתנודתיות מול יציבות שיעור הריבית מחד, ובגמישות מול קשיחות בפירעון מוקדם מאידך. בעת בחירת תמהיל משכנתה חשוב להתאים את מאפייני המסלולים הנבחרים לצורכיכם האישיים ולייצר איזון נכון בין המסלולים". עוד היא מדגישה, כי ברכישת דירה יד ראשונה מיזם לוח התשלומים שנקבע לרכישתה, צמוד למדד תשומות הבנייה. המשמעות היא, שקיימת אפשרות ריאלית לכך שהסכום שישולם לבסוף על הדירה יהיה גבוה בעשרות אלפי שקלים מהמחיר שסוכם, וכדאי להיערך לכך.
כדורי: "אין תמהיל משכנתה 'כדאי' או 'עדיף' – ישנו זה הנכון ביותר עבורכם. הסוד הוא לייצר תמהיל שיתאים לצרכים ולמאפיינים שלכם וגם לשינויים הצפויים בחייכם, למשל בחיי המשפחה או בתחום ההכנסות וההוצאות. לאיש מאיתנו אין כדור בדולח, אבל יש דברים שניתן לצפות או לפחות לתכנן: הרחבת המשפחה, יציאה לפנסיה, מועד שחרור של חיסכון ועוד. חשוב להתאים את התמהיל עד כמה שאפשר לשינויים אלו כבר בשלב תכנון המשכנתה. דברו על כך עם הבנקאי או עם יועץ המשכנתאות בבניית התמהיל. עוד חשוב לבחון את יתר ההתחייבויות וההלוואות לטווח קצר שנלקחות על ידי המשפחה, ולוודא שלא נוצר עומס שעלול לאיים על יכולת ההחזר. הדברים רלוונטיים במיוחד ביחס להון העצמי, שחשוב שיגיע ממקורות עצמיים עד כמה שניתן ולא מהלוואות לטווח קצר, שמשפיעות באופן מהותי על ההכנסה הפנויה של המשפחה".
השאלה: רכשתי בית, אבל מועד האכלוס רחוק?
כדורי: "חשוב לקבוע בחוזה רכישת הדירה לוחות זמנים להעברת הכסף בהתאם לצורכי המשכנתה שלכם. אם מדובר במשכנתה רגילה, חודשיים מרגע החתימה עד להעברת הכספים המגיעים מהבנק אמורים לתת לכם טווח ביטחון מספיק. מומלץ לפנות לבנק מראש כדי להבין את המשמעויות ולהיערך נכון עם לוחות הזמנים להעברת הכסף. מיד לאחר חתימת החוזה, קבעו פגישה עם בנקאי משכנתאות".
ראובן: "אם אתם נדרשים לשלם למוכר באמצעות משכנתה חלק ממחיר הבית בד בבד עם תשלומי שכירות, וככל שהדבר עשוי להוות קושי בתשלומים לתקופת הביניים עד לקבלת המפתח לבית הנרכש, תוכלו לבחון את האפשרות לדחות את תשלומי הקרן עד למועד הכניסה לבית".
השאלה: הכנסותיי גדלו או קטנו – מה ניתן לעשות עם המשכנתה?
ראובן: "במצב של גידול בהכנסות יש שתי אפשרויות: למחזר את המשכנתה לתקופה קצרה יותר. במִחזור המשכנתה פורעים בפירעון מוקדם את ההלוואה הקיימת ונוטלים הלוואה חדשה לתקופה קצרה יותר. לכן במסגרת בחינת כדאיות המִחזור, יש לבחון גם את תשלום עמלות הפירעון המוקדם שייתכן שתידרשו לשלם בהתאם לקבוע בצו הבנקאות (פירעון מוקדם של הלוואה לדיור), התשס"ב־2002. האפשרות השנייה היא פירעון מוקדם חלקי או מלא לפני תום תקופת ההלוואה. גם כאן יש לקחת בחשבון את עמלות הפירעון המוקדם שייתכן שתחויבו בהן. אם תבחרו לבצע פירעון מוקדם חלקי ולסלק רק חלק מסכום ההלוואה, תקופת ההלוואה תקוצר, אך התשלום החודשי יישאר כשהיה. זאת אלא אם תבקשו מהבנק להקטין את התשלום החודשי כתוצאה מהפירעון החלקי, ולהשאיר את תקופת ההלוואה לפי זו המקורית".
כדורי: "מעבר לפן הכלכלי, חשוב לזכור שמשכנתה היא הלוואה שצריך לחיות איתה הרבה שנים. לכן אל תביאו את עצמכם לקצה גבול היכולת מבחינת החזר חודשי והשאירו לעצמכם מרווח נשימה שיאפשר לכם להתמודד עם שינויים, כגון עלייה בהחזר החודשי או שינוי מטעמים אישיים".
השאלה: ואם אני מתקשה לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתה?
ראובן: "פירעון התשלומים החודשיים כסדרם הוא אינטרס משותף לבנק וללקוח. קיימת קשת רחבה של פתרונות במטרה לסייע להחזיר את הלווה למסלול סדיר של תשלומים: ניתן לבדוק אפשרות למחזר את ההלוואות לתקופה ארוכה או להקפיא את התשלומים לתקופה מסוימת. חשוב ביותר ליצור קשר עם הבנק בשלב המוקדם ביותר, וביחד לגבש דרך שתסייע להחזירו למסלול תקין. הבנק, מצידו, יתאמץ ללכת לקראת לקוח המראה נכונות ויכולת".
בן יהודה: "כאשר בודקים את גובה ההחזר החודשי של המשכנתה, לא תמיד לוקחים בחשבון שההחזר צפוי לגדול בעתיד בשל עליות אפשריות בריבית – באותם מסלולים שבהם היא אינה קבועה, ובמדד המחירים לצרכן. מומלץ לתכנן החזר חודשי שמאפשר תשלום משכנתה גם אם יהיו עליות מסוג זה ו/או תתעורר בעיה כלכלית זמנית".
השאלה: ביטוח אגב משכנתה - האם רק בבנק?
ראובן: "פרט לבטוחות האחרות הנדרשות על ידי הבנק, תתבקשו לערוך ביטוח חיים – בגובה סכום יתרת ההלוואה, שנועד לסילוקה במקרה של פטירת אחד הלווים, וכן ביטוח מבנה – לגבי הנכס המשועבד לבנק, הכולל גם כיסוי בגין רעידת אדמה ונזקי צנרת, שנועד לסילוק יתרת ההלוואה במקרה של נזק לנכס. תוכלו לבחור לבצע את הביטוחים באמצעות מבטח חיצוני או באמצעות הבנק הרלוונטי". ¿
מילון המשכנתה
התאחדות יועצי המשכנתאות מבהירה את המושגים שחשוב להכיר
לוח שפיצר - רוב המשכנתאות ניתנות היום בלוח סילוקין שפיצר. על־פי השיטה, התשלום החודשי נשאר זהה לאורך כל חיי ההלוואה. לדוגמה אם לקחתם הלוואה של 1,000 שקל ופרסתם אותה ל־10 תשלומים והריבית לכל תקופת ההלוואה היא 100 שקל, תשלמו מדי חודש 110 שקל בדיוק.
קרן שווה - שיטה נוספת להחזרת הלוואות ומשכנתאות. לפי שיטה זו, המרכיב של הקרן נשאר קבוע לאורך התקופה (הסכום שנלקח חלקי מספר חודשי ההלוואה), ואילו מרכיב הריבית בהלוואה פוחת ככל שתתקדמו עם התשלומים. למשל, בהתאם לדוגמה הקודמת, תשלמו בחודש הראשון 130 שקל, בחודש הבא תשלמו 125 שקל וכן הלאה.
הלוואת בלון מלא - שיטה נוספת להחזר הלוואות ומשכנתאות, ובה ההלוואה מוחזרת בתשלום אחד, הכולל את הסכום שנלקח ואת תשלום הריבית עבור תקופת ההלוואה.
הלוואת בלון חלקי – שיטת החזר נוספת, ובה הסכום שנלקח יוחזר בתשלום אחד, ואילו הריבית על ההלוואה תשולם מדי חודש עד מועד החזרתה.
גרייס - תקופת דחייה בהתחלת התשלומים על ההלוואה או המשכנתה.
הקפאה - ניתן להקפיא את תשלומי המשכנתה לתקופה מסוימת, אך התשלומים ה"קפואים" יאריכו את תקופת ההלוואה או ייפרסו לאורך חיי ההלוואה ויעלו את ההחזר החודשי.
יכולת החזר - יכולתכם לעמוד בתשלומי המשכנתה. מחשבים אותה באמצעות הפחתת סך ההתחייבויות מסך ההכנסות - זו ההכנסה הפנויה שלכם, אותו סכום שנשאר לאחר כל ההורדות החודשיות בגין הלוואות קיימות. לפי הוראות בנק ישראל, תשלום המשכנתה לא יכול לעלות על 50% מסך ההכנסה הפנויה, אך למעשה הגבול האמיתי עומד על 40%, וככלל אצבע, גם בבנקים, ההמלצה היא לא לעבור 35%-33%.
מִחזור משכנתה – אם תרצו לשנות את תנאי המשכנתה - לקחת משכנתה בבנק שמציע ריבית מופחתת, לשנות את מספר התשלומים או את גובה ההחזר, ניתן למחזר את המשכנתה. המִחזור מתבצע באמצעות פירעון המשכנתה הקיימת והקמת משכנתה חדשה לפי התנאים החדשים שבחרתם.
עמלת פירעון מוקדם - תשלום לבנק, אם פרעתם את ההלוואה או המשכנתה לפני סיומה. עמלת הפירעון המוקדם נגבית גם במִחזורים, משום שבהם פורעים את המשכנתה ומקימים אחת חדשה במקומה.
ריבית הפריים - הריבית הבסיסית במשק נקבעת על ידי בנק ישראל (ריבית בנק ישראל).
ריבית קבועה - ריבית הנקבעת על ידי הבנק ואינה משתנה לכל אורך כל חיי ההלוואה. למשל, אם לקחתם הלוואה לחמש שנים בריבית של 3%, זו הריבית שתשלמו לאורך כל התקופה.
ריבית משתנה - ריבית שתלויה בשינויים באג"ח הממשלתי, המתעדכנת אחת לתקופה יעודה מראש. למשל, אם לקחתם הלוואה בריבית משתנה כל חמש שנים. הריבית של ההלוואה מורכבת מעוגן (ריבית האג"ח הממשלתית) + תוספת קבועה. כל חמש שנים יבדקו את השינוי שחל באג"ח הממשלתי, וריבית ההלוואה תתעדכן בהתאם. אם במהלך חמש השנים האג"ח הממשלתי יעלה ב־0.5%, הריבית שתשלמו על ההלוואה תעלה גם היא ב־0.5%, ולהיפך.
ערן ענבים, מנכ"ל קרן הריט אזורים Living:
על רקע הנסיקה במחירי הדירות והזינוק במשכנתאות, נראה כי המציאות מחייבת למצוא חלופות דיור. בארסנל הפתרונות למשבר תחום ההשכרה המוסדית לטווח ארוך הוא חלופה, ככלי המאפשר פתרון מגורים ברמת ודאות גבוהה לטווח ארוך וללא מחויבות פיננסית כבדה.
ככל שחולף הזמן, נראה כי זוגות ומשפחות צעירות יתקשו לרכוש לעצמם דירה למגורים. לאור העובדה שהיצע הקרקעות נמוך, חלה ירידה בהתחלות הבנייה וסביבת הריבית הנמוכה - התוצאה נראית לעין כבר עכשיו - מחירי הדירות ימשיכו ויעלו.
עם זאת ההבדל בין שוק הנדל"ן לענפים אחרים הוא שכולם זקוקים למגורים, ודור רוכשי הדירות, המתחתנים של היום, מצפים לגור בדירות חדישות ומודרניות. לכן אם לא יוכלו לרכוש דירה, החלופה שתעמוד לצעירים היא לשכור דירה, נתון שיביא לעלייה משמעותית בביקוש לדירות בשוק השכירות בשנים הקרובות, וכנראה יוביל גם לעלייה במחירי השכירות. כבר היום שיעור המתגוררים בדירות שכורות עומד על כ־30%.
כדי למנוע את הזינוק הצפוי במחירי השכירות, למתן את העלייה במחירי הדיור ודה-פקטו לייצר פתרון דיור אמיתי וטוב לזוגות הצעירים, המדינה צריכה לתכנן מראש ולייעד קרקעות לדירות להשכרה לטווח ארוך. זה הפתרון המשמעותי והמעשי, שבאמצעותו יוכלו הממשלה וגופי התכנון לסייע לצעירים ולמצב שוק הנדל"ן. כמובן, מהלך זה צריך להיות חלק ממהלך כולל להגדלת ההיצע בשוק הדיור.
לשכירות ארוכת טווח יתרונות רבים. השוכרים נהנים מוודאות ומיציבות ארוכת טווח, שכן המחירים קבועים וידועים מראש. את הבניין מנהל גוף מקצועי, האחראי על כך שהדירות תישארנה ראויות למגורים לאורך זמן. דיור בהשכרה לטווח ארוך מביא לשיפור הרגולציה ולמיסוד החוזה ותנאי ההשכרה לדייר. למעשה, ההשכרה לטווח ארוך מעמידה אלטרנטיבה שפויה ופתרון אמיתי שמאפשר למשפחות צעירות מגורים בדירה חדשה לאורך שנים רבות, וזאת גם אם לא הצליחו להגיע ליכולת פיננסית לרכוש דירה. לחלופין אפשר לרכוש דירה להשקעה שלא עונה לצורכי המגורים, ובמקביל לגור בשכירות ארוכת טווח.
