לפני כ־15 שנה עמדו דיירי שלושת הבניינים הישנים שברחוב החלוץ 42 ברמת השרון מתוסכלים. עבודות הרחבה שנעשו בבניינים כמה שנים קודם לכן, הביאו לשקיעת הקרקע ויצרו מפלסים שונים בדירות לצד סדקים משמעותיים של עד 12 ס"מ ברצפות ובתקרות. מדובר בבניינים בני 4 קומות על עמודים, 48 דירות סך הכול, שניצבו על שטח של 3.5 דונמים.
בעלי הדירות החליטו לפעול ופנו לחברה לפיתוח והתחדשות עירונית. החברה, שמתמחה בייצוג בעלי דירות בתהליך התחדשות, החלה לקדם עבורם את תהליך ההתחדשות ושימשה כמינהלת לצורכי הגשת תב"ע, ניהול משא ומתן עם הדיירים, קשר עם הרשויות ועוד.
אדריכל גיל שנהב, שותף בחברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מספר: "ראשית הזמנו חוות דעת הנדסית מהמהנדס הרשוי ישראל דוד, שהוציא דוח עב כרס על הסכנות האורבות לבניין ולדייריו. הדוח הוגש לעיריית רמת השרון בשנת 2006, שהתגייסה כאיש אחד כדי לפתור את הבעיה".
החברה הגישה תב"ע לפינוי־בינוי וקידמה את התוכנית בוועדה המקומית והמחוזית במהירות שיא של 22 חודש מיום הגשתה ועד שקיבלה תוקף. במקביל ערכה החברה מכרז לבחירת יזם בהליך דמוקרטי ומרתק. "מצד אחד היה פחד מהתמוטטות ומצד שני רצו לבחור יזם מעולה", מסביר שנהב. יותר מ־20 יזמים התחרו על ביצוע הפרויקט, ולבסוף בחרו הדיירים את חברת תדהר. בשלב זה הצטרפה, לצד החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, גם חברת הניהול והפיקוח וקסמן גוברין גבע לצורך הליווי ההנדסי של הפרויקט.
לאור מצבם העגום של המבנים, היה חשש כבד מקריסה שלהם עוד לפני הריסתם. גם בחברת תדהר הבינו זאת היטב והחליטו לחזק את הבניינים, עד שיגיעו האישורים להריסתם ולתחילת העבודות. "ברגע שבתדהר הבינו, שעד אישור התב"ע וקבלת היתר הבנייה נשקפת סכנה למבנים, היא נטלה על עצמה לחזק חלק מעמודי הבניינים כדי לספק לדיירים את הביטחון להמשיך ולהתגורר בדירותיהם עד מועד ההריסה", מספר שנהב.
המאמצים המשותפים של בעלי הדירות והחברות המייצגות נשאו פרי, ובתוך פחות משנתיים אושרה התב"ע. חצי שנה מאוחר יותר התקבל היתר הבנייה, ובערב אחד בסוף חודש מרץ 2014 נהרסו הבניינים, ותחתיהם הוקמו 2 מגדלים בני 20 קומות, 192 דירות, כולל מועדון דיירים, חנייה תת־קרקעית ועוד.
לפרויקט היו גם מטלות ציבוריות כלפי העיר: בניית מובל תת־קרקעי עבור נחל הדרים (שעד אז זרם פתוח לצד הפרויקט), הקמת גינה ציבורית גדולה על גבי המובל ומימון שתי כיתות גן ילדים כמענה לתוספת הדיירים.
"בניינים מסוכנים הם לא גזירת גורל. אם נערכים בשיתוף של בעלי הדירות, אנשי מקצוע, יזמים אחראים ורשויות קשובות אפשר לוודא שהבתים לא יתמוטטו ולבצע בהם פינוי־בינוי ואף לתרום לעיר. היה פה תהליך אחראי", מסכם שנהב.
להנגיש את הדילמות
"כשאתה שולט בתהליך, אתה משפר את הרווחה שלך", טוען רפי לוי, אחד מדיירי הפרויקט ומפרט מה עבד, מבחינתו ומבחינת יתר הדיירים, בתהליך המורכב: "ההתחדשות שלנו הייתה פרויקט חברתי לכל דבר. הדיירים לקחו את המושכות לידיהם והחליטו מה טוב להם. אם עד אז היה מגיע קבלן ומכתיב לדיירים את הפרויקט, במודל החברתי שלנו פיתחנו, בעזרת החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מודלים של מה אנחנו רוצים ומצפים לקבל מבחינת סטנדרטים - הן המפרט והן מבחינת החוזים ומול היזם. זו נקודת המוצא".
לדבריו, הגורם המרכזי להצלחת הפרויקט הוא שקיפות מלאה של המידע, שיוצרת אמון בין הדיירים לנותני השירות. כך ניתן לוודא, כי התמורה לכל דייר שווה מבחינת גודל הדירה, כיווני האוויר, קומה וכו', וכי אין שום אפשרות להעניק לדיירים מסוימים תמורות נוספות. בהיבט הזה הפרויקט היה פשוט למדי, שכן כל הדירות שנהרסו היו זהות בגודלן וכך גם דירות התמורה.
"בשל הימשכות התהליך לאורך שנים למדנו, שכאשר אתה יוצר חוזה כזה, אתה לא תמיד יכול לקבוע מראש מה תהיה התמורה, למשל סוג המעלית או הריצוף, אז ניסחנו מודלים שוויוניים כלליים", ממשיך לוי ומוסיף, כי גם שכר הדירה ששולם לדיירים בעת הבנייה, נוּסח במודל, שלפיו שיעורו ייקבע לקראת מועד ההריסה על־פי ממוצע מחירי השכירות לדירות דומות בטבעת הרחובות הסמוכה.
לוי: "הייתי חבר בוועד הפעולה של הדיירים, וכשהתקבלו החלטות, חלק מהשקיפות היה לשתף בהן את שאר הדיירים ולהתקדם. בשלב בחירת היזם ניהלנו עם היזמים השונים משא ומתן, ומי שעמד בתנאי היסוד שלנו הוזמן להציע הצעה. עשינו ספר מכרז, מתוך שאיפה לאתר את היזם שעונה באופן הכי טוב לרצונותינו. בדקנו את האיתנות הפיננסית של היזמים, אם הם נטלו סיכונים, למשל בהשקעות בחו"ל וכיוב'. הייתה פה עבודה כלכלית, מלבד איכות הבנייה".
עיקר הבעיות, לדבריו, היה טיפול בבעיות פרסונליות שצצו, למשל זוג שהתגרש והיה צריך להסדיר את עניין הבעלות על הדירה וכדומה.
מה הטיפ שלך לדיירים שמעוניינים להיכנס לתהליך?
"לקחת ליווי מקצועי. הבניין הסופי הוא רק חלק אחד מהתהליך, יש המון שלבים נוספים בדרך, ולכן נדרשת חברה שמבינה בהתחדשות עירונית, שתנגיש עבור הדיירים את הדילמות לאורך התהליך ותסייע להם להשלימו בהצלחה".
"להיעזר בסמכות מקצועית"
מחזק את הדברים אמנון ברזני ברעוז, דייר נוסף בפרויקט: "אני מציע לכל שכונה שרוצה לעשות פינוי־בינוי, להיעזר בסמכות מקצועית. צריך להכניס לפרויקטים של התחדשות עירונית מלווה דיירים – פונקציה שתשוחח עם דיירים מבוגרים, תחזק אותם, תסביר להם מה עומד לקרות. לעורך דין אין זמן לכל דייר ודייר. הייתי מכניס אפילו עובד סוציאלי, כי כשליש הם דיירים ותיקים, שצריכים כתובת לפניותיהם". ברזני ברעוז, בן ה־71, מתגורר ברמת השרון זה 70 שנה, מאז עלתה משפחתו מעיראק והתיישבה במעברה ששכנה במקום. בעבר כיהן ברזני ברעוז כסגן ראש העירייה וכחבר בוועדת התכנון והבנייה בעיר. "זה היה פרויקט הפינוי־בינוי הראשון שנעשה בשכונת מורשה", הוא מספר. "הקמנו צוות דיירים ששימש כוועד פעולה, ריאיינו יותר מ־20 חברות בנייה, וגייסנו לעזרתנו את החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, שאותה מינינו כנציגת הדיירים ושבדקה עבורנו את כל החוזים לאורך התהליך. במקביל חברת הליווי ההנדסי ליוותה את הפרויקט מתחילתו ועד לקבלת טופס האכלוס. המימון לליווי היה על חשבון תדהר, כשמדי חודש קיבלנו קובץ מידע וצילומים על ההתקדמות. תדהר גם שילמו לדיירים בזמן הבנייה שכר דירה גבוה - 6,200 שקל, ועד היום יש לנו קשר עם אנשיה לטיפול בבעיות שצצות עם הזמן".
העיכובים לרוב בגלל הדיירים
בשיחה עם "ידיעות הנדל"ן" מציין ראש העירייה אבירם גרובר, כי הסיבה לתקיעה של פרויקטים נעוצה לרוב בהתנגדויות הדיירים ולא בעירייה. אף שהפרויקט ברחוב החלוץ קוּדם והוקם בתקופת קודמו בתפקיד, יצחק רוכברגר, המדיניות העירונית תמכה ועודנה תומכת בקידום פרויקטי התחדשות. על המדיניות הנוכחית של העירייה מסביר גרובר: "אצלנו בוועדה מאשרים די מהר, אבל במקומות אחרים זה קצת יותר מסובך. אני דוחף כרגע שורה ארוכה של מתחמים לפינוי־בינוי במקביל לעשרות פרויקטים של תמ"א. אנחנו פחות בגישה שאם חסר צינור מים, אז תוקעים את הבנייה בעיר. בנינו שני בתי ספר, ואנחנו עובדים על כל התשתיות, למשל מחלף במורשה, כשבחלק מהמקרים אנחנו מצליחים לגייס את משרדי התחבורה והחינוך, כדי שלא יהיו תירוצים לעכב פרויקטים. במסלול אחד אנחנו עם כ־30 אתרים של תמ"א 38 ועוד כ־50 בניינים, שאושרו בוועדה ונמצאים בהליכים שונים לקראת הוצאת היתר או שקיבלו היתר. במקביל, יחד עם הרשות להתחדשות עירונית, אנחנו מבצעים כחמישה פרויקטים של פינוי־בינוי. בחלק מהמתחמים ירשתי תב"ע ואני דוחף לביצועה, ובחלק אחר העירייה מקדמת את התב"ע עכשיו".
לשאלת לוחות הזמנים לאישור פרויקטים, משיב ראש העירייה, כי העניין תלוי בוועדה המחוזית ומוסיף: "החלוץ 42 היה פרויקט יחסית פשוט של שלושה בניינים במתחם אחד. מצד הדיירים לא היו התנגדויות, העירייה תמכה פה אחד ביחס של 1:4 – עם פטור מהיטל השבחה. כרגע אני מקדם פרויקטים ביחסים של 1:6 פלוס היטל השבחה, אז הפרויקטים יותר גבוליים. במצב הקיים אני לא יכול לעכב פרויקטים משום סיבה. אני צריך לדעת במקביל ליצור את כל הצרכים האחרים, כמו כבישים תשתיות ועוד, אבל להגיד לאדם שחי בבניין משנת 64', 'אתה תמשיך לחיות ככה'? - זה לא" .
