מיזמי פינוי בינוי, תמ"א 38, התחדשות בניינית או כל הליך שנמצא תחת הכותרת התחדשות עירונית, ומאפשר לבעלי דירות ישנות לקבל דירה חדשה ללא הוצאה כספית מצידם, הפך לחלום הרטוב של כל בעלי הדירות בשיכונים הישנים. ובאמת, מדובר בהשבחה כלכלית משמעותית לנכס ישן, לא ממוגן ולעיתים גם מוזנח ולא בטוח.
אבל בזמן שעל הנייר או למראית עין נראה שהסיפור פשוט, מדובר בפרויקטים ארוכים מסורבלים וקשים, שלוקח שנים ארוכות לקדם ולהוביל אותם לשלב המימוש, לעיתים אף למעלה מעשור. מה עושה מי שאין לו את היכולת להמתין כל כך הרבה זמן ורוצה למכור את הדירה? החל מאיזה שלב ניתן כבר לממש את פוטנציאל עליית השווי והאם יש מיסוי רלוונטי?
גורמים בענף ההתחדשות העירונית מנסים לכמת את עליית השווי בכל שלב ושלב ולהעניק עצות למי שלא רוצה, או לא יכול, לחכות על סוף התהליך וקבלת המפתח של הדירה החדשה. בנקודה זו חשוב לציין שמדובר בהערכות בלבד ואסור לקחת כמובן מאליו את הדברים ככלל ברזל שתמיד נכון בכל פרויקט. הסיבה לכך היא שכל פרויקט שונה, שוק הנדל"ן למגורים לא פועל בכל מקום אותו הדבר, תקופות שונות משפיעות לא פעם באופן אחר על משוואת הביקוש וההיצע, ומה שהיה נכון לשכונה אחת לפני 5 שנים או לדירה שנמכרה לפני 7 שנים במחיר מסוים, לא בטוח נכון לדירה שתצא למכירה היום או לפרויקט שיקודם באותה השכונה.
"בכל עסקת התחדשות עירונית עולה תמיד השאלה מצדם של בעלי הדירות - כיצד תשפיע חתימת העסקה על שוויה ועל 'סחירותה' של הדירה שלהם עוד בטרם הריסתה, בניית הפרויקט המחודש וקבלת דירת התמורה. טווח זמן שבאופן סביר יכול להיות גם 6 שנים ויותר לאחר חתימת ההסכם עם היזם", אומר עו"ד יוחאי שכטר, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד עוה"ד ש. פרידמן אברמזון ושות', המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית.
עו"ד יוחאי שכטרצילום: יח"צ"בהנחה שהעסקה היא מול יזם ותיק ומנוסה, מקצועי ובעל מוניטין, בעל הון עצמי, יכולת 'הנעת' מימון פיננסי, וכזה שנותן בטוחות ראויות ותמורות ראויות, הרי שחתימה על עסקה של התחדשות עירונית בדרך כלל עושה טוב לשווי הדירה ואף לסחירותה", ממשיך עו"ד שכטר, "מניסיוננו, כבר לאחר החתימה עם היזם שווי הנכס עולה, ולמעשה הנכס משביח את עצמו עם התקדמות הפרויקט, גם תוך כדי שלבים שהם לגמרי 'על הנייר'. שהרי למעשה, תחת המעטה של דירה ישנה 'מתחבאת' דירה חדשה וגדולה יותר, וזו העסקה שנמצאת על השולחן בעת מכירת הדירה לצד שלישי".
"כל הדיירים חתמו? הדירה תתייקר בכ-15%"
לדברי איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, "יש כמה נקודות מפתח מרכזיות בהתאם להתקדמות הפרויקט, שמשפיעות על מחירי הדירות הקיימות. הראשונה היא חתימות של רוב הדיירים על הסכם. שלב זה מהווה את קפיצת המדרגה הראשונה שמאפשרת לפרויקט לצאת לדרך. מחיר דירה עשוי לעלות בשיעור ממוצע של כ-15% כבר בשלב זה. זהו עדיין שלב התחלתי, אך רמת הוודאות להתקדמות הפרויקט גדלה באופן משמעותי".
סמדר מוסיף כי "השלב הבא שיכול להשפיע על ערך הדירה והתקדמות הפרויקט הוא שלב תכנוני - אישור ועדה מחוזית לתכנון ובנייה והפקדת תב"ע (תוכנית בניין עיר). לאחר עבודת תכנון מאומצת, ובתיאום עם הרשויות המקומיות ועם ועדות התכנון, הפקדת תוכנית היא שלב משמעותי לקראת דיון מעמיק של גורמי המקצוע. בשלב זה אפשר להעריך בממוצע שתיתכן עלייה נוספת של כ-20% במחיר הדירה בפרויקט".
איתי סמדרצילום: רז רוגובסקיישנן תחנות נוספות שבהן הפרויקט מתקדם משמעותית, דבר שיכול להשפיע על מחיר הדירה הישנה ולקרב אותה עוד שלב לגילום הפוטנציאל שלה. לדבריו, "מתן תוקף לתב"ע בידי הוועדה המחוזית זה השלב הבא. זה למעשה אישור רשמי לפרויקט מצד רשויות התכנון. בשלב זה רמת הוודאות להתקדמות הפרויקט עולה משמעותית, ובהתאם גם מחירי הדירות הישנות. גם כאן אני מעריך בזהירות שאחרי שלב כזה, שמעניק ודאות למימוש הפרויקט, מחיר הדירה הישנה עשוי לעלות בעוד כ-20% בממוצע. חשוב לשים לב שבשלב זה יחול כבר מס על בעל הדירה במקרה שיחליט למכור אותה - היטל השבחה, זאת בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה".
לאחר השלבים הקודמים שמהווים את הוודאות התכנונית להמשך קידום המיזם, מגיעים השלבים בהם כבר מדובר בפרויקט חי רגע לפני מימוש. בשלב זה המחיר כבר עשוי לעלות שוב, כפי שמסביר סמדר: "החלטת ועדה מקומית לתכנון ולבנייה למתן היתר בנייה זה שלב קריטי שמגיע רגע לפני תחילת העבודות בשטח. שלב זה דומה יותר למכירת דירה בפריסייל (מכירה מוקדמת בפרויקט יזמי) מקבלן מאשר רכישת דירת יד שנייה, מאחר שהתמחור כולל את כל התמורות במסגרת הפרויקט".
לדבריו, "בשלב זה, בעל דירה יודע בדיוק מה גודל הדירה החדשה שיקבל כולל המרפסת והממ"ד, באיזו קומה ובאיזה מפנה. לכן, למעשה, נמכרת דירה חדשה וגדולה יותר 'על הנייר' ולא הדירה הישנה הקיימת ובהתאם הזינוק במחיר הוא חד, ומתקרב למחירי דירות חדשות בשוק". כאן מציין סמדר כוכבית חשובה שבעלי הדירות כדאי ויהיו מודעים אליה: "לאחר קבלת היתר בנייה והריסת המבנים הישנים, לא מקובל למכור את הדירות אלא במקרים חריגים מאוד ובאישור מיוחד של הגורם המממן". מדובר בהערה חשובה כי לא מעט בעלי דירות מחכים לשלב זה עם המכירה ולא תמיד מודעים למגבלות.
"לאחר קבלת היתר בנייה והריסת המבנים הישנים, לא מקובל למכור את הדירות אלא במקרים חריגים מאוד ובאישור מיוחד של הגורם המממן"
עוז קטה, מבעלי קטה גרופ, סבור שיש מקרים בהם שווי הדירה הישנה מתחיל להאמיר עוד בשלבים מוקדמים של התהליך. "עליית המחירים של דירות בתהליך של התחדשות עירונית מתרחשת בשלבים מדודים, ככל שמתקדם הפרויקט. לעתים כבר בשלב שבו יזמים מתעניינים, אפילו לפני שלב החתימות, בעלי הנכס כבר מרגישים בנוח להעלות את מחיר הדירה, אם הם רוצים למכור. את העלייה המשמעותית במחיר אפשר לראות כשנבחר יזם וקבלן. אנחנו רואים שדירות שעומדות לעבור התחדשות עירונית נמכרות בכ-15% יותר, וככל שיעבור הזמן - העלייה תהיה דרמטית יותר". לדבריו, "שכונות שיש בהן התחדשות עירונית מושכות אליהן אוכלוסיות חזקות, וזה לכשעצמו מעלה עוד יותר את ערך הנכסים באזור".
עוז קטהצילום: נטע שנישמאי המקרקעין ארז כהן פורט את השלבים ומנסה לסכם את פוטנציאל עליית השווי: "במהלך פרויקט התחדשות עירונית, ערך הנכס עולה בהדרגה בכל שלב, כאשר כל שלב תורם להשבחה נוספת. בשלב בחירת היזם, ערך הנכס עשוי לעלות בכ-15%-10%, בשל הציפייה לשדרוג עתידי, אם כי הסיכון עדיין קיים שהפרויקט לא יצא לפועל. עם קבלת היתר בנייה, הערך עולה בצורה משמעותית יותר, בסדרי גודל של 35%-25%, בשל הוודאות שהפרויקט ייצא לפועל. לאחר תחילת העבודות בשטח, ערך הדירה עשוי לעלות לעיתים ב-30%-40%. ההשבחה המשמעותית ביותר מתרחשת עם השלמת הפרויקט וקבלת טופס 4, אז ערך הנכס יכול לעלות בסך הכול בכ-50% ואפילו 100% בהשוואה לערכו לפני תחילת הפרויקט".
יש או אין פטור ממס
עוד היבט שצריך לתת עליו את הדעת כאשר מוכרים דירה בתהליך של התחדשות עירונית הוא ההיבט המיסויי. לדברי עו"ד יהלום ברקוביץ', שותפה במחלקת מיסוי במשרד ש. פרידמן אברמזון, "בנובמבר 2021 הוכנסו לחוק ההסדרים תיקונים לחוק הקובעים שמכירת הזכות לדירת מגורים חלופית (הניתנת תמורת דירת המגורים הנמכרת ליזם) תיחשב כמכירה של דירת מגורים לצרכי מס שבח ורכישה. זה אומר בפועל כמה דברים. הראשון - שסופרים את הזכות לדירה כ'דירת מגורים' גם טרם בנייתה. השני - שניתן למכור דירה שמיועדת להתחדשות עירונית ולהשתמש בפטורים או בהקלות ממס שבח ומס רכישה שניתנים לדירות מגורים".
על פי ברקוביץ', "אחד הפטורים ממס לדירת מגורים הוא פטור ממס שבח במכירה של דירת מגורים יחידה שהייתה בבעלות המוכר לפחות 18 חודשים לפני המכירה. אחת השאלות שעולות היא האם ניתן לקבל את הפטור הזה גם כאשר מוכרים דירה בפרויקט התחדשות עירונית לאחר שלב ההריסה וטרם סיום הבנייה של הדירה החדשה. עד 2018 המצב המשפטי ששרר היה שמרגע שדייר חותם על הסכם התחדשות עירונית יש לו 'זכות לדירת מגורים' ולא 'דירת מגורים' ולכן הוא לא יכול למכור את הדירה הקיימת ו/או את הזכות לדירה החלופית תוך שימוש במערכת הפטורים וההקלות ממס השמורות לדירות מגורים".
עו"ד יהלום ברקוביץצילום: יחצלדבריה, "ב-2018 הוציאה רשות המיסים החלטה שקובעת כי ניתן למכור את הדירה החליפית שקיבלת מיד לאחר בנייתה, מבלי להמתין שוב 18 חודשים כיוון ש'זוכרים' לך שהיית בעל הזכות בדירה שנהרסה מעל 18 חודשים. השאלה שנותרה היא האם אפשר למכור בפטור ממס של דירה יחידה את הזכות לקבלת דירה חליפית עוד טרם נבנתה, ובלבד שהמוכר החזיק בדירה שנהרסה מעל 18 חודשים? אני סבורה שכן".
עו"ד שכטר מתייחס גם הוא להיטל ההשבחה: "חשוב לזכור שיש היטל ההשבחה שעלול להיות מוטל על מכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית. עסקה בנכס המצוי בתהליך התחדשות עירונית לאחר שאושרה התב"ע החדשה, עלולה להקים חבות בהיטל השבחה שיכול היה להיחסך במקרים מסוימים, אם היו מחכים עם מכירת הנכס עד סוף התהליך וקבלת דירת התמורה, ולעיתים לפחות עד היתר בנייה והריסת הנכס הישן. כל עסקה בדירה כזאת מצריכה בדיקה מדוקדקת, תוך התייחסות לשלב התכנוני שבו מצויה התוכנית החדשה או השלב שבו מצוי הליך היתר הבנייה. מכירת דירה בפרויקט פינוי בינוי לאחר אישור תב"ע חייבת להיעשות לאחר קבלת חוות דעת משמאי מקרקעין מטעם בעל הדירה, אשר יבחן את החשיפה להיטל השבחה".
מתי כדאי למכור או לקנות דירה
רבים תוהים מתי ואם בכלל כדאי למכור דירה שנמצאת בתהליך של התחדשות עירונית. לדברי עו"ד שכטר, "לעתים, כאשר מתקשרים עם יזם, ישנה דרישה מצידו להטלת מגבלות ביחס למכירת הדירה או לאפשרות נטילת משכנתאות חדשות או נוספות, באופן שעלול להקשות על הדיירים ולעיתים אף להוריד משווי הנכס עד שהפרויקט יושלם הלכה למעשה. יש להיות מודעים לכך. כדאי לזכור שלעתים קיימות מגבלות שונות על מכירת הדירה במהלך תקופת הפרויקט. זה יכול להיות רלוונטי יותר משלב אישור התב"ע וביתר שאת לקראת סגירת הליווי הפיננסי. בנוסף עלולות להיות מגבלות על בעל הדירה בכל הנוגע לביצוע בנייה נוספת בנכס או הוצאת היתרי בניה בכל תקופת הפרויקט".
"יחד עם זאת, בהנחה שהתקשרתם עם יזם מנוסה ובעל איתנות פיננסית, הערת האזהרה הרשומה על הנכס לטובת היזם בגין עסקת התחדשות עירונית היא בדרך כלל 'טובה' ולא מכבידה על בעל הדירה", הוא ממשיך. "לעיתים היא אף משביחה את ערך הדירה כי יש בהערה כדי להעיד על קיומו של הליך התחדשות עירונית. בהסכמי התחדשות עירונית אמורים להיקבע מנגנונים שיש בהם כדי להבטיח אפשרות עשיית עסקה בדירה, גם לאחר רישום הערת האזהרה. עם זאת, היכולת למכור דירה כזו כמובן תלויה בכך שהרוכש יהיה מעוניין בעסקת ההתחדשות העירונית שעומדת על הפרק".
ומה לגבי קניית דירה שנמצאת בתהליך התחדשות עירונית? צחי עומר, מנכ"ל ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, אומר כי "כשמחליטים לרכוש דירה בפרויקט של התחדשות עירונית, ישנם מגוון אלמנטים המשפיעים על נושא המחיר, אחד מהם הוא העיתוי והשלב שבו נמצא הפרויקט שמקימים. מחיר בשלב הפריסייל אינו שווה ערך למחיר בהתקרב לשלב האכלוס. בשלב הפריסייל, כאשר החברה היזמית צריכה לגייס לעצמה הון להקמת הפרויקט, המחירים לרוב יהיו נמוכים באופן יחסי, אך בהתאם, בשלב זה רוכשים דירה על הנייר".
"אם רוצים לרכוש דירה במחיר הנמוך ביותר, כדאי לשקול לעשות זאת בשלב מאוד מאוד מוקדם בחיי הפרויקט. לעומת זאת, אם רוצים להשיג במכירה את המחיר הגבוה ביותר, רצוי לחכות לשלב מתקדם יותר"
לדבריו, "דירה על הנייר זהו מצב בעל סיכון מסוים, והרבה משתנים יכולים להשפיע על המשך הפרויקט. למשל כעת, במצב הביטחוני שהוביל למחסור בעובדים, מה שעלול לעכב בחלק מהמקרים את מסירת הדירה בסוף התהליך. אם יש לרוכש משאבים של זמן וסבלנות, שלב הפריסייל יכול להיות העיתוי הנכון עבורו. אם רוצים לרכוש דירה במחיר הנמוך ביותר, כדאי לשקול לעשות זאת בשלב מאוד מאוד מוקדם בחיי הפרויקט. לעומת זאת, אם רוצים להשיג במכירה את המחיר הגבוה ביותר, רצוי לחכות לשלב מתקדם יותר".
כהן מתייחס אף הוא לנושא מכירת הדירה ומוסיף: ״מכירה של דירה בשלבים שלפני האכלוס בפרויקט התחדשות עירונית תלויה בשיקולים של בעל הנכס. מצד אחד, מכירה מוקדמת מאפשרת להימנע מסיכונים עתידיים, כמו עיכובים או שינויים בשוק, וכן מאפשרת מימוש רווחים מוקדמים ונזילות כלכלית. היא גם מבטלת את הצורך במעבר לדיור חלופי במהלך תקופת הבנייה, למקרה שבעל הנכס אכן חי בדירה. מצד שני, בעל הנכס עלול להפסיד עליית ערך משמעותית שמתרחשת בשלב שלאחר האכלוס, שיכולה להגיע כאמור ל-50% ואף 100% נוספים. לכן, אם אין צורך דחוף בכסף, ייתכן שכדאי להמתין להשלמת הפרויקט כדי למקסם את הרווחים״.
