מול הדממה שנפלה על ענף הבנייה בגלל עצירת העבודות במרבית אתרי הבנייה ברחבי הארץ, יש קטגוריה אחת של קבלני בנייה שבקושי מצליחים לנשום – בוני הממ"דים. בחברת "שיר מיגון", המתמחה בהפיכת חדרים רגילים לממ"דים, מוצפים בהזמנות ועובדים בצוותים מתוגברים. הניסיון למצוא קבלן המתמחה בהקמת ממ"דים שיתראיין לכתבה זו התגלה כמשימה קשה במיוחד. "פשוט כולם לא זמינים, אני מניחה שהם בעומס רב עכשיו", הרימה ידיים אילת ינאי מילמן, מנהלת חטיבת השיווק של אתר "מידרג", שאליה פנינו. אפילו מתקיני ומתקני דלתות לממ"ד בקושי מצליחים לנשום במרכז הארץ. מתברר שבדירות רבות דיירים הוציאו את הדלתות המסורבלות מציריהן, וגילו שקשה עד בלתי אפשרי להכניסן בחזרה.
- לא רוצים לפספס אף כתבה? הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו
כתבות נוספות למנויי +ynet:
אבל הבעיה הקשה היא של משפחות ללא ממ"דים, שכן קבלת אישור להתקין ממ"ד לוקחת מחצי שנה במקרים בודדים יחסית, דרך שנה בבית פרטי, ועד שנתיים ואף 5־6 שנים בדירות בבית משותף. כל הממ"דים הנבנים כתוספת חיצונית לבניין מחייבים היתר בנייה. "אדם פרטי שינסה להשיג את האישור יישחק במערכת", אמר לנו שאול סטקלר, קבלן העוסק בבניית ממ"דים למעלה מ־30 שנים. "בגוש דן, לדוגמה, למעט תל־אביב, שבה לפחות אין הפתעות, עיריות ממציאות כל שנה דרישות חדשות, ואף ניסיון לקצר הליכים לא הוכיח את עצמו. במקום שהרשויות בגוש דן ייתנו כתף וידחפו בניית ממ"דים, כל הזמן שמים מכשולים חדשים ומאיטים את קצב הוספת הממ"דים".
ואולם בעקבות המצב הודיעה אתמול המועצה הארצית לתכנון ולבנייה כי תתכנס ביום שלישי ותאשר מסלול מהיר להקמת ממ"דים בכל רחבי הארץ. מדובר בהרחבה של תוכנית שאושרה ב־2019 וחלה רק על יישובי גבול הצפון, בטווח של כ־9 ק"מ מהגבול.
בינתיים, נכון להיום, על פי נתוני פיקוד העורף, לשליש מהאוכלוסייה בישראל אין כל פתרון מיגון תקין, לא ממ"ד ולא מקלט.
הממ"ד (מרחב מוגן דירתי) נולד בעקבות מלחמת המפרץ, וב־1991 שונה החוק וחייב כל מי שמקים בניין חדש להקים ממ"ד בכל דירה, במקום חוק המקלטים הוותיק. שאול סטקלר זוכר את הממ"ד הראשון שבנה ברחוב ראש פינה ברמת־גן ב־1992. "הממ"דים של אז ברובם לא היו עם חלון חיצוני, אלא עם איוורור בלבד. מאוחר יותר נוסף חלון מתכת עם חלון פנימי שעמיד לגזים, שהיו אז האימה הגדולה".
עם הזמן פותחו חלונות שמשלבים את שתי הפונקציות, ואף זזים, במקום החלונות הוותיקים הכבדים. נוספה יחידת אוורור גדולה, שהלכה והתכווצה עד לגודל מזגן, והיום היא מכילה גם יחידת טיהור אוויר. גם הדלתות השתכללו. יש אפילו ממ"דים שנבנים כמו יחידות הורים עם שירותים, מקלחון וכיור, מספר ד"ר בני ברוש, אחד המומחים הגדולים בישראל לנושא הממ"דים והמיגון. ד"ר ברוש, שהוביל בעבר את המחקר והפיתוח והיה המהנדס הראשי של פיקוד העורף, ואף כיהן כראש אגף הבניין במכון התקנים, ממליץ על כך כפתרון טוב לשהות ארוכה (אם כי צריך לזכור: את קירות השירותים אסור לצפות באריחי קרמיקה, שעלולים להתנפץ ולפגוע בנוכחים בממ"ד).
הממ"ד לא בנוי לעמוד בפגיעה ישירה של טיל, מזכיר לכולנו המהנדס הוותיק ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ותשתיות, "הוא מתוכנן לעמוד בהדף של פצצה/טיל שפוגע במרחק מסוים ממנו ובזוויות מסוימות. ממ"דים יחזיקו מעמד מול מרגמות וקסמים והטילים הפחות משוכללים שמגיעים אלינו מעזה, כשהחשיבה היא מעכשיו לעכשיו. מה תהיה עמידות הממ"דים בעוד עשר שנים, כשהנשק יהיה מתוחכם יותר, או אם חלילה יגיע מאיראן? אין לי תשובה. ואני לא יודע אם יש למישהו, כי במדינת ישראל אין חשיבה אסטרטגית לטווח ארוך".
קבלנים ומהנדסים ינסו לשכנע את המתעניינים שתוספת ממ"ד, גם בבניין שלא עבר שיפוצים ותמ"א, מקטינה את הסכנה לפגיעה גם מרעידת אדמה. "זה לא מדויק", אומר ד"ר ברוש. "מדובר בשאלה מורכבת. אם המרחב המוגן נבנה בקומה גבוהה יחסית, מעל מרחבים מוגנים נוספים, הוא עשוי לחזק את המבנה ולשפר את עמידותו ברעידת אדמה. אבל אם מדובר בדייר בודד שבנה ממ"ד על עמודים והשכנים מתחתיו לא בנו, הממ"ד עלול אפילו להחליש את המבנה ברעידת אדמה". ולמרות זאת מומלץ לבנות ממ"ד, "כדי לשפר את ההגנה עלייך ועל בני משפחתך, גם אם זה לא פתרון אבסולוטי", אומר דוד.
במאי 2021, במבצע "שומר החומות", נהרג בשדרות עידו אביגל בן החמש מפגיעת רסיס רקטה שחדר דרך חלון הממ"ד. אמו, שני, נפצעה קשות. המקרה הטראגי עורר שאלות לגבי בטיחות חלונות הממ"דים. פיקוד העורף הורה בעקבות המקרה להחליף את חלונות הממ"דים באזור ללוחות פלדה עבים יותר. ד"ר ברוש אומר שמדובר באירוע נורא אבל יוצא דופן, שאיננו מעיד על הכלל. "בישראל יש מרחבים מוגנים מאז שנות ה־90, וזה מקרה יחיד מסוגו שאירע. הסיכוי שרסיסים יפגעו בחלונות ויותזו מהם לאנשים ועוד יפגעו בהם במקום רגיש שהורג, הוא זעום. זה לא קרה לפני ולא אחרי, ואנחנו מתפללים שלא יקרה. כל החלונות התקניים עמדו בבדיקות פיקוד העורף. אם כי יש לזכור שחלון איננו קיר. אבל אם היה כזה, החדר לא היה בר שימוש.
"הדבר החשוב ביותר למי שמחליט להוסיף ממ"ד הוא ללכת לפי תקנות פיקוד העורף בנושא ההתגוננות האזרחית, במידות הממ"ד וגם בשימוש בפריטים העומדים בתקנים – בדלתות, חלונות וצינורות האוורור. העמידה בתקנות מבטיחה שאתה מקים משהו מציל חיים".
ד"ר ברוש אומר שהכי קל להוסיף ממ"ד למי שגר בבית צמוד קרקע: "יש לו את התנאים הפיזיקליים הטובים ביותר, הוא יכול לחבר את הממ"ד בקלות למבנה, אין לו צורך בהסכמת שכנים, והוא ימצא את הרשויות נוחות יותר לתת היתר".
סיפור השכנים מהווה חסם קשה ביותר להקמת ממ"ד, ולא פעם מכביד הרבה יותר מההשקעה הכספית. כדי לבנות ממ"ד בבית דירות, נדרשת הסכמת 60% מהשכנים (לעומת 75% לפחות הנדרשים להרחבת בנייה). כאשר מדובר בהוספת ממ"ד במסגרת תוכניות התמ"א למיניהן, יש צורך בהסכמת שני שלישים מהשכנים. לא תמיד קל להשיג גם הסכמה של 60%. החדשות הטובות: "בבקשה לתוספת של ממ"ד אחד גבוה בבית משותף, הוועדה המקומית מכריעה בהתנגדויות לבקשה, וניתן להגיש על כך ערר. כלומר יש סיכוי להשיג אישור למרות שלא הצלחתם לגייס את מספר השכנים הנדרש", מסביר ד"ר ברוש. "מיגון הוא צורך שלא מקילים בו ראש, ועם זאת שומעים את המתנגדים ומנסים למצוא פתרונות".
תהליך הבנייה של ממ"ד מתחלק לארבעה שלבים, כפי שמסביר ד"ר שרון יהודה, מהנדס בניין, קונסטרוקציה ומכונות, מנכ"ל ובעלים של חברת "תכנון הנדסה" – התכנון, אישור התכנון בפיקוד העורף, קבלת היתר הבנייה, והבנייה עצמה. גם הוא מסביר שבניית תוספת ממ"ד לבית פרטי פשוטה יותר: "לא נכנסים לבעיות יציבות שעלולות להיות בבניין דירות, וגם קבלנים קטנים יחסית יכולים לבצע אותה. משך זמן הבנייה ינוע בין 4.5 ל־8 חודשים. בבית משותף אם מעוניינים להוסיף ממ"ד לכל דירה, התהליך יימשך כשנה וחצי".
אם הבנייה היא במסגרת תוכנית תמ"א 38, מדובר בסיפור ארוך יותר, מאחר שמדובר גם בהוספת קומות לבניין. רשימת האישורים הנדרשת ארוכה יותר, ותהליך קבלת האישורים בלבד יכול להימשך שנה ויותר. סטקלר אומר כי הוא עדיין עוסק בבקשות כאלה שהוגשו בגבעתיים ב־2016 וב־2019. "זה לא נדיר בעיר. ברמת־גן זה נמשך 3־4 שנים", הוא אומר.
מעבר למשפחות שאין להן ממ"ד, ישנן כמובן אלה שהממ"ד שלהן נפגע ודורש תיקונים. בהתאחדות קבלני השיפוצים הקימו "סיירת ממ"דים" שמסייעת לאזרחים שצריכים תיקונים. בהתאחדות מדווחים על אלפי פניות עד כה. לדברי ערן סיב, יו"ר ההתאחדות, "אם הממ"ד נפגע, כדאי לא לבצע שום פעולות שיכולות לגרום לפגיעה נוספת. ואל תהססו להתייעץ עם קרן הפיצויים של מס רכוש על מנת לקבוע את ההערכה הנדרשת לתיקון ולשיפוץ".
בהתאחדות מנחים גם איך לתחזק את הממ"ד בשגרה וגם בימים אלה: לנקות היטב את המסילות, הגלגלים והפינים של החלון ולאחר מכן להתיז עליהם ספריי לניקוי חלודה (WD-40); לנקות את הצירים של הדלת באופן יסודי ולאחר מכן להתיז ספריי; לנקות כנ"ל את מסילת הדלת; להתיז ספריי על הגומיות שמסביב לדלת; לשמן את הצירים אם הדלת לא זזה כראוי; ולחזק את הידיות במידת הצורך (בעזרת מפתח אלן או מפתח L שאפשר לקנות בכל טמבורייה).
מה קורה כשאי־אפשר להקים ממ"ד, בדרך כלל בגלל הבניין: כשמדובר בבניינים ישנים קיים חשש שהמבנה לא יישא את הממ"ד, או עלול לגרום לעיוותים במבנה בבנייני "רכבת" צמודים וארוכים. יש פתרונות חלופיים, המכונים "שיפורי מיגון". באתר פיקוד העורף ניתן למצוא את כל השיטות והיצרנים המאושרים על ידי פיקוד העורף. יתרונם של הפתרונות אלה הוא במהירות ההתקנה, ובחלק מהמקרים הם זולים יותר. הם יכולים להתחיל גם ב־35,000 שקל למיגון עצמאי מפלדה בשטח של 3 מ"ר, שניתן להציב אותו בכל חלק בבית, והוא מתאים לאדם אחד עד שניים. ההתקנה צריכה להיות על ידי קבלנים מורשים.
אפשרות נוספת היא ממ"ד נייד טרומי שלם, תקני ומאושר על ידי פיקוד העורף, המיוצר במפעל לאלמנטים טרומיים ומסופק בשלמות עם כל האביזרים כולל מערכת לטיהור אוויר, בדומה למיגוניות המוכרות מיישובי הדרום. זוהי אלטרנטיבה שרלוונטית לבתים פרטיים או לקומות קרקע, בכפוף להסכמת השכנים. היחידה יכולה לעמוד בפני עצמה או להיות מוצמדת קרוב לבית באופן שניתן יהיה להשתמש בה כחדר. צריך לוודא שגובה הרצפות יהיה זהה, שאופן פתיחת הדלת לתוך הבית הקיים יהיה הגיוני. היתרונות: אין צורך בתכנון מיוחד או בחיזוק הבית, הממ"ד מגיע תוך 30 יום, וגם מגדיל את שטח הבית, אבל גם כאן יש צורך בהיתר בנייה. העלות: כ־120,000־150,000 שקל לחדר של 10 מ"ר נטו. "ככל שהביקוש לסוג זה של ממ"דים יעלה, יירדו המחירים", מעריך ד"ר שרון יהודה.
פתרון נוסף, ש"שיר מיגון" היא אחת החברות שמייצרת אותו, הופך כל חדר לממ"ד בשיטה שזכתה לאישור פיקוד העורף. אין צורך בחיזוקים, היתרים או אישורי שכנים. "עושים זאת בעזרת יריעות גיאוטכניות הנפרסות על הקירות ומעוגנות בסרגלי פלדה לתקרה ולרצפה, ומתנהגות כממ"ד רגיל", מסביר ישראל קאופמן, מנהל השיווק. העלות: כ־80,000 שקל לחדר של כ־12 מ"ר, כולל החלפת חלון ודלת לחלון ודלת תקניים, וכולל עבודות הכנה וגמר הנעשות על ידי שיפוצניק חיצוני. בחדר עם תקרה לא יצוקה יש למגן גם את התקרה, בתוספת של 22,000 שקל.
- עלות בניית ממ"ד סטנדרטי של 9 מ"ר היא כ־75,000־100,000 שקל. ממ"ד של 12 מ"ר – כ־100,000־120,000 שקל. על פי אתר "מידרג", ממ"ד באותו גודל בבית פרטי יעלה 140,000־160,000 שקל. המחירים הגבוהים יותר הם לממ"דים עם דלת וחלון מתקדמים יותר. עלות דלת, לדוגמה, נעה על פי "מידרג" מ־2,000 שקל לפשוטות וסטנדרטיות, ועד ל־4,500 שקל. התקנות מאפשרות לבנות ממ"ד בשטחים ללא הגבלה, אבל נדרש להתאים את ספיקת מערכת האוורור והסינון לגודל השטח.
- המחיר הוא גם פונקציה של העבודות הנדרשות לחיזוק תשתיות הבניין ושל עובי הקירות והתקרה של הממ"ד. ביישובי הדרום, לדוגמה, חובה לבנות קירות ממ"ד של 40 ס"מ. במרכז די ב־30־20 ס"מ, תלוי באיזה קיר מדובר.
- ככל שמספר הממ"דים בבניין גדול יותר, כך תרד עלות היחידה הבודדת באלפי ולעיתים גם בעשרות אלפי שקלים. כדאי לעשות השוואה של הצעות מחיר משלושה קבלנים לפחות, אבל לזכור שחיסכון על חשבון איכות עלול לעלות ביוקר.
- חשוב מאוד לקחת מפקח בנייה צמוד, במיוחד דיירים המוסיפים מספר ממ"דים לדירותיהם בבית בן קומות אחדות. עלות השירות: 5,000־10,000 שקל. המפקח יבצע בדיקות כמו אטימות, הידבקות הטיח שלא יעוף, ואפילו בדיקות מעבדה לטיב וחוזק הבטון. דרוש גם עורך דין (לא זה של הקבלן), שיסייע בהשגת היתר בנייה, בהסכם מול הקבלן ומול הדיירים. העלות: 17,000־51,000 שקל.
- אם הממ"ד מגדיל את שטח דירתכם ליותר מ־140 מ"ר, תידרשו לשלם היטל השבחה.
- אופציה אפשרית וזולה יותר היא בניית ממ"ד משותף לשכנים על גג הבניין. העלות הכוללת: 70,000־120,000 שקל, והיא מתחלקת בין הדיירים.
- האופציה הזולה ביותר היא הצטרפות הבניין לתוכנית תמ"א 38. הדייר לא משלם אגורה, ובדרך כלל מקבל מעבר לממ"ד גם תוספת לדירה, חנייה וחידוש מראה הבניין. בתמורה מקבל הקבלן את הדירות בקומות שנוספו לבניין. הבעיות הגדולות: הצורך להשיג את הסכמת כל השכנים, הצורך לעבור דירה, התמשכות הבנייה, והמקרים הרבים מדי שבהם בניות מן הסוג הזה נתקעו.
- חשוב להזכיר שהוספת ממ"ד מעלה את ערך הדירה. יש הטוענים שבעקבות המלחמה יהיה מדובר בתוספת של עד 20% לערך הדירה. המהנדס ד"ר שרון יהודה נזהר מלהיסחף, אבל מציין: "תוספת ממ"ד מעלה את ערך הדירה מהסיבה הפשוטה שהיא מוסיפה לה חדר. אם עלות בנייה כוללת של ממ"ד עומדת על כ־8,000 שקל למ"ר בממוצע, וערך מ"ר דירה באזור המרכז מגיע ל־25,000 שקל, אז מדובר בהשקעה כלכלית משתלמת ביותר, בנוסף לקבלת הגנה מפני איומים ביטחוניים. גם כאשר מדובר בדירות שלא באזור המרכז, עדיין שדרוג הדירה בתוספת הממ"ד תשתלם משמעותית".
