ברבעון הראשון של השנה הקבלנים המשיכו לבנות יותר דירות קטנות, כאשר כל דירה רביעית שהחלה בנייתה כוללת 3 חדרים או פחות, על חשבון הדירות הגדולות. כך עולה מניתוח נתוני התחלות הבנייה לשלושת החודשים הראשונים של 2024 של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שהציגו עלייה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד וביחס לרבעון האחרון של 2023. על פי הניתוח, שנערך עבור ynet ו"ממון" על ידי מרכז הנדל"ן, העיר תל אביב-יפו ממשיכה להוביל את קטגוריית הדירות הקטנות, ואילו העיר לוד מובילה בדירוג בהתחלות בנייה של דירות גדולות בנות 6 חדרים.
במסגרת הבדיקה נבחנו מגמות הבנייה בישראל בחלוקה למספר חדרים ונערך מיפוי של הערים המובילות בכל קטגוריה. נמצא כי הקטגוריה המובילה בהתחלות הבנייה ברבעון הראשון המשיכה להיות של דירות בנות 4 חדרים עם כ-35% מסך התחלות הבנייה של דירות חדשות, לעומת כ-33% בשנת 2023 כולה.
אחריה בדירוג הקטגוריה של דירות קטנות בנות 1-3 חדרים, שמהוות כ-27% מסך התחלות הבנייה, נתון המשקף עלייה של 1% לעומת השנה שעברה כולה. דירות בנות 5 חדרים במקום השלישי בדירוג, ומהוות רבע מהתחלות הבנייה – כאן מדובר בירידה של 2% מול 2023 כולה. ואילו הדירות הגדולות, בנות 6 חדרים ויותר, מהוות 13% מסך התחלות הבנייה – גם כן ירידה של כ-1%.
העיר ירושלים מובילה בקטגוריית התחלות הבנייה של דירות בנות 4 חדרים עם 722 דירות חדשות שהחלה בנייתן; אחריה ניצבת העיר תל אביב-יפו עם 644 דירות שהחלה בנייתן. במקום השלישי עיר מפתיעה שתבלוט בהמשך הבדיקה גם בקטגוריות נוספות: לוד עם 502 התחלות בנייה של דירות 4 חדרים. במקום הרביעי העיר הדרומית אשקלון עם 276 התחלות בנייה של דירות בנות 4 חדרים; ואחריה פתח תקווה עם 226 דירות חדשות שהחלה בנייתן.
בניתוח התחלות הבנייה של דירות קטנות בנות 3 חדרים טיפסה תל אביב למקום הראשון על חשבון ירושלים עם 741 דירות חדשות שהחלה בנייתן. בירושלים החלו להיבנות 513 דירות 3 חדרים חדשות ואחריה התברגה לוד עם 322 התחלות בנייה. במקום הרביעי שוב נמצאת אשקלון עם 227 דירות חדשות בנות 3 חדרים שהחלה בנייתן וקריית אונו חמישית עם 123 דירות חדשות קטנות. גם בפילוח הנתונים למיקרו דירות בנות 2 חדרים צועדת תל אביב בראש עם 319 התחלות בנייה; אחריה קריית אונו עם 52 התחלות בנייה; אילת שלישית עם 50 דירות; וראשון לציון וירושלים כל אחת עם 39 התחלות בנייה של דירות 2 חדרים.
אשר להתחלות בנייה של דירות 5 חדרים, העיר שהובילה ב-2023 את התחלות הבנייה בקטגוריה זו – תל אביב – לא נמצאת אפילו בחמישייה הראשונה ברבעון הראשון של 2024 והגיעה למקום השישי עם 152 התחלות בנייה. מי שכבשה את המקום הראשון היא ירושלים עם 322 התחלות בנייה של דירות 5 חדרים; אחריה נמצאת שוב לוד עם 303 דירות; במקום השלישי טבריה עם 189 דירות; במקום הרביעי נתניה עם 186 דירות; ובמקום החמישי רמת גן עם 161 דירות 5 חדרים. בנוגע לדירות 6 חדרים, נמצא כי העיר המובילה בקטגוריה היא לוד עם 113 התחלות בנייה של דירות כאלה; אחריה רעננה עם 90 דירות בנות 6 חדרים שהחלה בנייתן; פתח תקווה (78), אשקלון (69) ומגדל העמק (66).
קיפאון בהתחלות בנייה? הפתרון להבאת עובדים זרים לענף
(צילום: אסף חן)
"השיקול הכלכלי העלים את ת"א מהמפה"
דן קצ'נובסקיצילום: דרור סיתהכללדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן שערך את הבדיקה, "הנתונים מראים באופן מפתיע שלמרות שהיינו בשיאה של מלחמת חרבות ברזל, כשלושה חודשים לאחר תחילתה ולמרות מצוקת כוח האדם, המשק חזר לתפקד - מה שמוכיח שיש לנו עורף חזק גם בעתות משבר". על קטגוריית דירות 5 חדרים הוא אומר כי "השיקול הכלכלי הוא זה שמסביר את היעלמותה של תל אביב ממפת הדירות בנות 5 חדרים. עליית הריבית והיחלשות ההייטק הפחיתו משמעותית את קהל היעד שמסוגל לרכוש את המוצר הזה, והשוק מגיב בהתאם".
על המקרה של לוד מסביר קצ'נובסקי כי "הפיכתה של לוד ל'מלכת הדירות הגדולות' אינה מקרית, ומעידה על כוונתה של הרשות המקומית למנף את גל הבנייה בעיר כדי למשוך אליה אוכלוסייה חזקה, שרוצה ויכולה להשקיע ברמת דיור ורמת חיים גבוהה, ובכך לשנות את צביונה של העיר שסבלה מסטיגמות שליליות. מחיר דירת 6 חדרים בלוד הוא כמו של דירת 3-4 חדרים ברמת גן או בראשון לציון. זוגות צעירים או משפרי דיור יכולים לגור ברווחה ובנוחות בלוד במקום להמשיך להצטופף במרכז גוש דן".
"השיקול הכלכלי מסביר את היעלמותה של ת"א ממפת הדירות 5 חדרים. עליית הריבית והיחלשות ההייטק הפחיתו משמעותית את קהל היעד שמסוגל לרכוש את המוצר הזה, והשוק מגיב בהתאם"
אחמד עמלהצילום: דרור סיתכהולהיזם אחמד עמלה, מנכ"ל חברת ניצני מבשרת הבונה שני פרויקטים בשכונת נופי בן שמן ובשכונת הרובע הבינלאומי בלוד, מחזק את הדברים: "השינוי התפיסתי לגבי לוד מגיע באופן מובהק מהאצת הבנייה החדשה. זוהי אחת הערים האחרונות באזור גוש דן שיש לה צבר קרקעות פנויות לבנייה ענפה. אחרי שנים רבות בהן בנו מעט מאוד, החלה הקמתן של שתי שכונות חדשות, שיכללו יחד כ-17 אלף דירות".
לדבריו, "מחירי הדירות, בייחוד בשכונות החדשות, טרם הגיעו לרף העליון בדומה לערים סמוכות דוגמת באר יעקב, ראשון לציון ואפילו מודיעין. ההובלה בהתחלות הבנייה באה בהלימה עם כמות העסקאות, וככל שהקמת השכונות מתקדמת, כך רואים יותר עסקאות עם מחירי דירות שהולכים ועולים. מי שרכש דירה לפני שנה, הצליח להשביח את הנכס בעשרות אחוזים, ואני צופה שפיתוח העיר ימשיך בצורה מאסיבית, עם קידום תשתיות תומכות מגורים".
עינב כהןצילום: גבעוניעינב כהן, סמנכ"לית שיווק ומכירות בחברת אפי קפיטל המקימה את שכונת גבעת בראשית בירושלים, מתייחסת לדירוג הגבוה של העיר בחלק מהקטגוריות: "ההובלה של ירושלים במספר התחלות הבנייה של דירות 3-4-5 חדרים, שאותן ניתן לכנות 'דירות משפחה', אינה מקרית. ירושלים סובלת שנים ממאזן הגירה שלילי של משפחות שמעדיפות לעבור לערים שכנות בגלל מגוון רחב של סיבות. אחת מהן היא העובדה שדירות רבות בעיר הן גדולות מאוד או קטנות מאוד. מוצר הביניים היה חסר וכיום עם פיתוח ושדרוג פני העיר באמצעות התחדשות עירונית לצד הקמת שכונות חדשות, התמהיל מאוזן יותר מבעבר ואנו רואים יותר ביקושים לדירות מהסוג הזה במשרדי המכירות".
