בשיתוף בנק מזרחי־טפחות
בקרוב יהיה לנו בית: צפו
(צילום: ירון שרון, ירון ברנר)
אחרי מסע חיפושים ארוך, מצאתם את הבית שתמיד חלמתם עליו. הייתם כבר בבנק ואושרה לכם משכנתא. אבל רגע, זה לא הסוף. יש עוד כמה דברים שכדאי לדעת לפני שאתם מקבלים את המשכנתא. פרויקט "בקרוב יהיה לנו בית" של בנק מזרחי־טפחות, ynet ו"ידיעות אחרונות" נולד כדי לסייע לרוכשי דירה בכל השלבים המאתגרים, מבחירת מסלול המשכנתא ועד ניהול פיננסי נכון של תקציב השיפוץ והעיצוב.
אחרי שלמדנו בכתבות הקודמות את המונחים הבסיסיים וצללנו לתוך מרכיבי המשכנתא, הפעם נתמקד בכל מה שאתם צריכים לדעת רגע לפני קבלתה. יאיר ניר קלע, מנהל מחלקת נדל"ן במטה המשכנתאות בבנק מזרחי־טפחות, מסביר מה זה אישור עקרוני, מתי מתחילים להחזיר את המשכנתא, מהו מיחזור משכנתא ולמה אנחנו מחויבים בביטוח מבנה וחיים. צפו בווידיאו בראש הכתבה.
למה אנחנו צריכים אישור עקרוני למשכנתא? האישור העקרוני הוא מסמך רשמי שמעיד כי על סמך הנתונים הפיננסיים והצרכים שלכם, כפי שהוצגו על ידיכם, הבנק מאשר לכם לקבל משכנתא בסכום ובתנאים מסוימים. חשיבותו של האישור העקרוני היא בכך שהוא ייתן לכם ולבעל הנכס שאותו אתם מעוניינים לרכוש "תחושת נוחות" באשר ליכולת שלכם לממן את העסקה. כדי להפוך את האישור העקרוני לסופי יהיה עליכם להמציא מסמכים ואסמכתאות בהתאם לדרישת הבנק. האישור העקרוני תקף ל־45 יום וניתן לחדש אותו במידת הצורך.
יאיר ניר קלע, מנהל מחלקת נדל"ן ומגזרי משכנתאות בבנק מזרחי -טפחות.צילום: באדיבות בנק מזרחי־טפחותלמה זה בעצם מיחזור משכנתא? למי זה כדאי? ומתי? מיחזור הוא למעשה החלפה של המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, בהתאם לתנאי השוק העדכניים לאותו מועד. ישנם שני מצבים עיקריים שבהם כדאי לשקול את מיחזור המשכנתא, ולבצע בהתאם קיצור או הארכה של תקופת ההלוואה:
1. כאשר הריבית במשק ירדה לעומת התקופה שבה לקחתם את המשכנתא המקורית, או שמצבכם הכלכלי השתפר באופן שיאפשר לכם להגדיל את ההחזר החודשי. במקרה זה תוכלו לקצר את תקופת המשכנתא המקורית ובכך יפחת סך ההחזר הכולל שלכם לבנק, בגין ההלוואה.
2. כאשר ההחזרים החודשיים מכבידים עליכם בעקבות שינוי במצב הכלכלי או כאשר הריבית במשק עלתה. במצב זה תרצו להאריך את תקופת המשכנתא ולהקטין את גובה התשלומים החודשיים שלכם.
לפני שממחזרים, חשוב מאוד לבחון את האלטרנטיבות הקיימות עם מומחה המשכנתאות בבנק על מנת לקבל את ההחלטה הנכונה.
יש לנו את ההון העצמי לרכישה, אבל הבנק אומר שיכולת ההחזר שלנו לא מספיקה. מה זה אומר ומה עושים? כפי שהסברנו בכתבה הקודמת, בנק ישראל מגביל את שיעור המשכנתא שניתן לקבל ביחס לשווי הנכס הנרכש. ברכישת דירה ראשונה ויחידה יינתן מימון של עד 75% משווי הדירה; בהחלפת דירה קיימת (אם עוד לא מכרתם אותה) – עד 70% משווי הדירה הנרכשת; ברכישת דירה נוספת להשקעה – עד 50% משווי הדירה להשקעה. את השאר תצטרכו לממן באמצעות הון עצמי.
יחד עם זאת, קיימים מקרים שבהם אנשים הצליחו לצבור די כסף למימון רכיב ההון העצמי, אולם הכנסתם החודשית אינה גבוהה מספיק לתשלומי המשכנתא השוטפים. מה עושים במצב זה? איך אפשר לרכוש את הדירה ולעמוד בהחזרים החודשיים? במקרים כאלה הבנק יכול להציע לכם לצרף ערב תומך. מדובר בקרוב משפחה מדרגה ראשונה שערב למשכנתא, ומשתתף בתשלומי ההחזרים השוטפים. חשוב לציין, כי בנק ישראל קבע קריטריונים ביחס להכנסה של הלווים אל מול ההחזר בגין המשכנתא. לכן, אפשרות שכדאי לשקול היא "לחשב מסלול מחדש" בעזרת המומחה מהבנק, שיעזור לכם להבין מה היכולות האמיתיות שלכם – וכנגזרת מכך, מה מחיר הדירה המקסימלי שאתם יכולים לעמוד בו.
האם אנחנו חייבים להתחיל להחזיר את המשכנתא מהחודש הראשון? התשובה היא לא. במקרים שונים יכול להיווצר קושי זמני בתשלומי המשכנתא בתחילת תקופת ההלוואה. מקרה שכיח שבו זה יכול לקרות הוא כשלקחתם משכנתא אך עדיין לא נכנסתם לדירה (לדוגמה, כאשר קונים "דירה על הנייר" מקבלן). זה גם יכול לקרות, למשל, אם לקחתם משכנתא ואתם מתגוררים עדיין בשכירות כי אתם משפצים את הדירה שרכשתם, כך שאתם אמורים לשלם שכירות והחזרי משכנתא במקביל. כך או כך, אם נדרשת לכם הקלה בהחזרים בתחילת תקופת ההלוואה, תוכלו לבקש לדחות את התשלומים החודשיים של המשכנתא, או את חלקם.
דחייה זו נקראת גרייס. קיימים שני סוגי גרייס: גרייס חלקי או מלא. בגרייס החלקי תשלמו לאורך התקופה הרלוונטית רק את תשלומי הריבית, ללא תשלומים על חשבון קרן ההלוואה. חשוב לזכור שסך כל הריבית שתשלמו על ההלוואה יהיה גבוה יותר, שכן הריבית נגבית על יתרת הקרן בכל זמן נתון, ובמצב של גרייס חלקי יתרת הקרן נשארת כפי שהיא ולא פוחתת. כשמדובר בגרייס מלא לא תשלמו כלל באותה תקופה – לא ריבית ולא קרן.
המשמעות היא שההלוואה תצבור את הריבית שלא שולמה וכן "ריבית דריבית" בתקופת הגרייס, ואותם תידרשו להחזיר על פני יתרת תקופת ההלוואה. בשני המקרים, אם ההלוואה צמודה, על כל תשלום ישולמו גם הפרשי הצמדה. ככל שתקופת הדחייה תהיה ארוכה יותר, עלולים להצטבר סכומי החזר גבוהים יותר, ולכן מומלץ לדחות תשלומים רק אם אתם חייבים.
מדוע בזמן לקיחת משכנתא חייבים לרכוש גם ביטוח חיים וביטוח מבנה? משכנתא ניתנת לרוב בסכומים גבוהים ולתקופה ארוכה. הרבה דברים יכולים להשתבש בתקופה הזו, כמו נזק לבית או חלילה פטירה. סוגי הביטוח השונים מגינים עליכם בכל המקרים האלה. קיימים שני סוגים של ביטוחים: ביטוח חיים (ביטוח ריסק) נועד להבטיח שאם אחד הלווים נפטר חלילה, חברת הביטוח תשלם לבנק את יתרת המשכנתא כדי שהנטל לא ייפול על הלווה השני; סוג שני הוא ביטוח המבנה לנכס, שמבטח את המבנה מפני נזקים שעלולים להיגרם לו ולגרום לירידה בערכו.
שימו לב: הבנק מחייב אתכם לעשות ביטוח רק על שווי המבנה, ללא תכולת הנכס וללא שווי הקרקע. את הסכום שאותו יש לבטח קובע בדרך כלל שמאי, שמעריך את הנכס כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא. ולכן, כחלק מתהליך לקיחת המשכנתא ו"התכנון הפיננסי" של הוצאות המשפחה בעתיד יש לקחת בחשבון גם את העלויות השוטפות של ביטוחי החיים והנכס שיש לשלם (מעבר לתשלום השוטף עבור המשכנתא עצמה).
קיבלתם משכנתא? נכנסתם לבית החדש? מזל טוב! חשוב להיות עם היד על הדופק ולעקוב לפחות פעם בשנה אחר דוח יתרות המשכנתא. הדוח מפרט את כל נתוני ההלוואה, כמה שילמתם, כמה אתם עדיין חייבים, מה התשלום החודשי וכמה זמן עוד נותר לסגירת המשכנתא. מעקב אחרי מצב המשכנתא נעשה כדי להבטיח התנהלות פיננסית נכונה של משק הבית. דו"ח היתרות נשלח אליכם על ידי הבנק מדי שנה, אך אפשר גם להוציא אותו בקלות באזור האישי שלכם באתר הבנק או בפנייה לבנק.
האמור בכתבה אינו מהווה הצעה למתן ההלוואה. מתן אשראי כפוף לשיקול דעת הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלולה לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל. צפו בווידיאו בראש הכתבה.
בשיתוף בנק מזרחי־טפחות
