אחד היעדים של משרד הבינוי והשיכון בספר היעדים הממשלתי שפורסם אתמול הוא להגביר את "הניידות החברתית", כלומר במילים פשוטות - להוביל להגדלת הביקושים למגורים גם ביישובי הפריפריה, ולא רק באזורי הביקוש. בדיקה מיוחדת שנערכה עבור ynet מגלה כי עוד בטרם החל המשרד בקידום יעד זה, הייתה זו, כך נראה, החלטת בנק ישראל להעלות את הריבית, שהובילה לשינוי במפת הביקושים לדירות בישראל.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
נזכיר כי בשבוע שעבר פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) נתונים אודות מכירת דירות חדשות בחודש מאי האחרון, לפיהם גם בחודש זה נמשכה מגמת ההאטה בביקושים, לאחר שנמכרו 2,180 דירות חדשות בלבד. אמנם מדובר בעלייה של 46.8% לעומת השפל באפריל 2023 שנבע מחג הפסח, אך בניכוי עונתיות נתון זה עומד על כ-2,230 דירות, ירידה של 7.6% לעומת החודש הקודם. כמו כן, בהשוואה לאפריל אשתקד מדובר בצניחה של קצת פחות מ-50%, שכן מספר הדירות החדשות שנמכרו בחודש זה עמד על כ-4,000.
2 צפייה בגלריה
שכונת פאר הנחל בבאר שבע. במחוז הדרום נמכרו מתחילת השנה 3,169 יחידות דיור - הכי הרבה מבין המחוזות
(צילום: הרצל יוסף)
במקביל נציין כי גם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר פרסם נתונים אודות מכירת דירות חדשות ויד שנייה (יחד) לחודש מאי, לפיהם בחודש זה נמכרו 6,163 דירות, זאת לעומת 10,470 דירות שנמכרו בחודש המקביל אשתקד - צניחה של 41%. על פי האוצר, מדובר בחודש מאי החלש ביותר ב-20 השנים האחרונות, כאשר נתון נמוך מזה נרשם רק במאי 2003, תקופה שבה התחוללה האינתיפאדה השנייה, אז נמכרו 5,012 עסקאות.
צניחה של 60% במספר העסקאות בת"א
ניתוח נתוני הלמ"ס אודות מכירת דירות חדשות, שביצעה חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן לגבי החודשים ינואר-מאי 2022 מול ינואר-מאי 2023, מעלה כי כמות העסקאות למכירת דירות חדשות בתקופה זו אכן ירדה בכל הארץ בשיעור משמעותי של כ-43%. ואולם, הניתוח מגלה כי הירידה במחוזות השונים אינה אחידה, ויכולה להצביע על שינויים במפת הביקושים לדירות בישראל.
כך, למשל, המחוז שבו חלה הירידה החדה ביותר בעסקאות למכירת דירות חדשות הוא מחוז תל אביב. מספר העסקאות בתקופה שנבדקה (1,665 דירות חדשות שנמכרו) ירד בכ-60%, כאשר שיעור העסקאות במחוז זה מכלל העסקאות בכל הארץ ירד מ-20% בחודשים ינואר-מאי אשתקד לשיעור של כ-14% בלבד מתחילת השנה. נתון זה יכול להסביר את העובדה שבמדד מחירי הדיור שפרסמה הלמ"ס בסוף השבוע חלה גם ירידת מחירים הגבוהה ביותר במחוז תל אביב (1.1% בחודשיים שנבדקו ו-5.9% בחישוב שנתי). כלומר ככל שקרסו הביקושים, כך ירדו המחירים.
2 צפייה בגלריה
ת"א. שיעור העסקאות במחוז זה מכלל העסקאות בכל הארץ ירד מ-20% בחודשים ינואר-מאי אשתקד לשיעור של כ-14%
(צילום: shutterstock)
גם במחוז יהודה ושומרון חלה ירידה של כ-60% במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות בתקופה שנבדקה, אם כי צריך לזכור שמדובר בהיקף שולי ביחס לשאר המחוזות. כך, 346 הדירות החדשות שנמכרו בחודשים ינואר-מאי השנה מהוות 3% מכלל העסקאות בארץ לעומת 4% בתקופה המקבילה בשנה שעברה.
במחוז המרכז חלה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות, ועל פי הבדיקה מדובר בצניחה של כ-51% במספר העסקאות (בסך הכול 2,566 דירות חדשות שנמכרו בחודשים ינואר-מאי השנה). שיעור העסקאות במחוז מרכז עומד כיום על 22% מכלל העסקאות ברחבי הארץ, זאת לעומת 26% בתקופה המקבילה אשתקד. נתון זה משתקף גם הוא במדד מחירי הדיור, שהציג ירידה במחירים במחוז מרכז (0.1% בחודשיים שנבדקו ו-6.6% בחישוב שנתי).
למרות שבמחוז הצפון המחירים נמוכים משמעותית מהמחוזות תל אביב והמרכז, גם שם חלה ירידה לא קטנה בשיעור של כ-40% במספר העסקאות במחצית הראשונה של השנה. שיעור העסקאות (1,126 דירות חדשות שנמכרו) עומד בתקופה הנוכחית על 10% מכלל העסקאות בארץ לעומת 9% בתקופה המקבילה. במחוז חיפה חלה גם כן ירידה של כ-40% במספר העסקאות (1,425 דירות חדשות שנמכרו), כאשר שיעור העסקאות עומד על 12% מכלל העסקאות, לעומת 11% בתקופה המקבילה.
במחוז ירושלים חלה ירידה מתונה יותר של 29.3% במספר העסקאות לרכישת דירות חדשות (בסך הכול 1,427 יחידות דיור כאלה שנמכרו). עם זאת, שיעור העסקאות לרכישת דירות חדשות במחוז מכלל העסקאות בארץ דווקא טיפס מתחילת השנה ל-12%, לעומת שיעור של 10% בתקופה המקבילה אשתקד.
במחוז דרום הירידה הנמוכה ביותר בהיקף העסקאות בשנה החולפת בשיעור של כ-23% בלבד, כאשר בשלושת החודשים האחרונים אף נרשמה עלייה של 5.2% בעסקאות ביחס לשלושת החודשים שקדמו להם. למעשה מספר הדירות החדשות שנמכרו בו היה הגבוה ביותר מבין המחוזות (3,169 יחידות דיור) מתחילת השנה, כאשר 27% מהדירות החדשות שנמכרו השנה, נמכרו במחוז דרום, זאת לעומת 21% בלבד בתקופה המקבילה אשתקד.
הטבות המס ותוכניות דירה בהנחה
לדברי אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלי קבוצת ארי מגורים, "ישנן מספר סיבות לשינוי במפת הביקושים לדירות החדשות מאזורי הביקוש לדרום הארץ, כפי שמשתקף מהבדיקה שערכנו. בראש ובראשונה, יש השפעה למחירי הדירות. במחוז דרום נמכרות דירות חדשות במחירים נמוכים באופן משמעותי מאזור תל אביב והמרכז, וכאשר עלויות המימון עלו בעקבות העלאות הריבית, הרוכשים חישבו מסלול מחדש – והעדיפו לרכוש דירות חדשות זולות יותר בדרום".
בנוסף, הוא מציין כי "הטבות המס שניתן לקבל בחלק מיישובי הפריפריה, במקרה של דרום הארץ למשל באופקים, נתיבות ושדרות, משפיעות גם הן על רוכשי הדירות, שמבינים כיום יותר מתמיד את המשמעות של ההטבות הללו ככלי המאפשר להתמודד עם עלויות מימון המשכנתא ויוקר המחייה".
"בשנים האחרונות שווקו קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור במסגרת דירה בהנחה בדרום הארץ, וחלק מהעסקאות מתממש היום, מה שגם משפיע על מפת הביקושים"
אסרף מוסיף כי גורם משפיע נוסף הן התוכניות הממשלתיות. "על פי נתוני הלמ"ס, יותר מרבע מהדירות החדשות שנמכרו בחודשים האחרונים הן במסגרת תוכניות דירה בהנחה", הוא אומר. "זאת משום שבשנים האחרונות שווקו קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור במסגרת התוכניות הממשלתיות בדרום הארץ, וחלק מהעסקאות מתממש היום, מה שגם משפיע על מפת העסקאות לרכישת דירות חדשות".
אוהד אסרףצילום: אדיר אסרףאסרף מתייחס לכך שלמרות שגם במחוזות צפון וחיפה המחירים נמוכים משמעותית מאשר במחוזות תל אביב והמרכז, הביקושים לדירות שם אינם גבוהים כמו במחוז הדרום. "הסיבה לכך שאנחנו לא רואים את אותה המגמה במחוזות צפון וחיפה נעוצה בעובדה שכיום באזור הדרום יש צבר גדול יותר של מגה-שכונות שנבנות בהן אלפי יחידות דיור בשנים האחרונות, חלקן כוללות גם הרבה יחידות דיור במסגרת התוכניות הממשלתיות, שמהוות חלק גדול מהעסקאות".
"בגלל העבודה מהבית"
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל משותף ומבעלי SK שמאות, מחזק את הדברים וציין כי העובדה שבאזור הדרום מתבצעות עסקאות למרות הקיפאון בשוק, באה לידי ביטוי גם במחירי הדירות. "על פי מדד מחירי הדיור, בכל הארץ חלה ירידה ממוצעת של 0.3% במחירי הדירות, ואילו במחוז הדרום חלה עלייה של 0.5%", הוא מזכיר. "עליית המחירים ועליית הריבית דוחפות את רוכשי הדירות, לרבות משקיעים, לאזורים שבהם ניתן היום למצוא דירות זולות יותר, כאשר גם עליית מחירי השכירות מהווה זרז לרכישת דירה למגורים".
לדבריו, "בשנים האחרונות שווקו הרבה מאוד קרקעות לבניית שכונות חדשות בערי הדרום, וההיצע הגבוה משפיע גם הוא על שינוי מפת הביקושים. עם זאת, צריך לזכור שמרבית המכרזים הגדולים שפורסמו בשבועות האחרונים לבנייה למגורים בערי הדרום נכשלו, וייתכן שזה ישפיע בשנים הקרובות על ירידה בהיצע הדירות באזור".
"גם למגפת הקורונה יש עדיין השפעה על הביקושים, ועובדים במרכז הבינו שכאשר ניתן לעבוד חלק מהשבוע מהבית – הם לא חייבים להישאר לגור בדירות צפופות בתל אביב"
אמנון מחרז, מנכ"ל יזמות בקבוצת בראל שבונה בדרום הארץ, מסכים עם כהן ומוסיף כי סיבה נוספת לביקושים הגבוהים בחצי השנה האחרונה לדירות חדשות בדרום הארץ נעוצה בהבשלת הסכמי גג בערים אופקים, נתיבות, שדרות ובאר שבע, שהובילו להקמתן של שכונות חדשות הכוללות אלפי יחידות דיור. "שכונת אפיקי נחל במזרח אופקים, שבה אנו מקימים פרויקט מגורים, היא דוגמא לשכונה שמוקמת במסגרת הסכם גג שנחתם בין העירייה למדינה, וצפויה לכלול מעל 7,000 יחידות דיור חדשות", הוא מסביר.
לדבריו, "זוגות ממרכז הארץ, שזכו בתוכניות הממשלתיות ועברו לשכונות החדשות בקריית גת, אופקים, באר שבע ונתיבות, משכו חברים ובני משפחה אחריהם. גם למגפת הקורונה יש עדיין השפעה על הביקושים, ועובדים במרכז הבינו שכאשר ניתן לעבוד חלק מהשבוע מהבית – הם לא חייבים להישאר לגור בדירות צפופות בתל אביב ויכולים ליהנות מהמרחב הפתוח בפריפריה. הצורך בדירות גדולות ומרווחות יותר יצר תופעה של משפרי דיור שעברו ליישובים שמחוץ לאזורי הביקוש, מכרו דירה במרכז ורכשו באותו מחיר דירה חדשה בפריפריה".
