ההאטה בשוק הנדל"ן הובילה לירידה של 27% בהיקף העסקאות בשנת 2022 לעומת שנת 2021, לאחר שסך העסקאות עמד על 110,508 יחידות דיור (חדשות ויד שנייה) שנמכרו לציבור הרחב. כך עולה מסקירת ענף הנדל"ן למגורים שפרסמה היום (שלישי) הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג.
במחצית השנייה של 2022 ירד מספר העסקאות בשיעור חד יותר של 42% בהשוואה למחצית השנייה של 2021. נתונים ראשוניים לינואר 2023 מלמדים אף הם על רמה נמוכה של עסקאות, עם ירידה משמעותית בהשוואה לינואר 2022. נזכיר כי בחודש אפריל החל בנק ישראל להעלות את הריבית במשק, שנכון להיום עומדת על 3.75% לעומת 0.1% לפני שנה, ובכך ייקר מאוד את ההלוואות לדיור וצינן את השוק.
באוצר מתכננים לפרסם בהמשך גם נתונים לרבעון האחרון של 2022, אולם כבר כעת מציגים נתונים המראים כי 2022 נרשמה כשנה שבה חלה האטה משמעותית בעסקאות. על רקע זה, מעניין יהיה לראות אם מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שצפוי להתפרסם מחר ולהתייחס לחודשים נובמבר-דצמבר, יציג התמתנות נוספת בעליות מחירי הדירות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
בסך הכול בדצמבר 2022 נמכרו 7,132 יחידות דיור (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) - צניחה שנתית של 39% לעומת דצמבר 2021. מדובר ברמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות בחודשי דצמבר ב-14 השנים האחרונות, מאז שנת 2008 אשר עמדה בצל פרוץ המשבר העולמי. בהשוואה לנובמבר 2022 חלה ירידה של 9% במספר הדירות שנמכרו. בניכוי הרכישות של מחיר למשתכן, עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 6,708 דירות שנמכרו - ירידה של 35% לעומת דצמבר 2021 ושל 7% לעומת החודש הקודם.
יוקר הדיור הרחיק את הקונים מת"א והמרכז
את הירידות בעסקאות בחודש המסכם של השנה שחלפה הובילו לראשונה משפרי הדיור ורוכשי דירה ראשונה (המכונים זוגות צעירים). נזכיר כי משפרי דיור אלה בעלי דירות שמעוניינים לשפר את הנכס שבו הם מתגוררים, כלומר לקנות דירה גדולה יותר, למשל בשל הרחבת המשפחה, ובכוונתם למכור את הנכס הקודם לטובת הנכס החדש. רוכשי דירה ראשונה אלה יחידים וזוגות צעירים חסרי דיור.
על פי הנתונים, בדצמבר רכשו הזוגות הצעירים 3,566 דירות (כולל מחיר למשתכן) - ירידה של 41% בהשוואה לדצמבר 2021. זהו שיעור הירידה החד ביותר בפלח שוק זה מאז החלה הירידה במספר העסקאות באפריל אשתקד. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו רכישות אלו בשוק החופשי ב-3,142 דירות - ירידה של 30% בהשוואה לדצמבר 2021. סך הרכישות במסגרת מחיר למשתכן בדצמבר עמד על 424 דירות בלבד – ירידה של 72% בהשוואה לדצמבר 2021. מחצית מדירות אלו נמכרו באזור המרכז (בעיקר ראש העין) ובאזור חיפה (בעיקר קריית ים).
אזור המרכז המשיך לבלוט בירידות חדות ברכישות על ידי זוגות צעירים, בעיקר ברמת גן, בני ברק וגבעתיים. אולם בלוד חלה עלייה ברכישות, שם המחיר הממוצע לדירה עמד על 1.6 מיליון שקל – מחיר נמוך יחסית לאזורי הביקוש במרכז הארץ. בפריפריה עיקר הרכישות על ידי זוגות צעירים בוצעו בבאר שבע, אולם מדובר היה בירידה בדצמבר 2022 לעומת דצמבר 2021.
עם זאת, בלא מעט ערים פריפריאליות נרשמה עלייה ברכישת דירות על ידי חסרי דירה, בהן קריית מלאכי, קריית ביאליק, נהריה וקריית אתא. עוד עולה מניתוח הנתונים כי לא מעט רוכשי דירה ראשונה מגיעים מבני ברק (לא בהכרח קנו שם את דירתם). לעומת זאת, מי שגר בערים גבעתיים ורמת גן קנה פחות דירות בדצמבר.
עליית מחירי הדירות נבלמה, השכירות ממשיכה לטפס - לקנות או לא לקנות?
(צילום: אבי חי)
רכישות משפרי הדיור בחודש דצמבר הסתכמו ב-2,382 דירות - ירידה חדה של 48% בהשוואה לדצמבר 2021. זהו שיעור הירידה החד ביותר מכלל פלחי השוק בחודש דצמבר. בהשוואה לחודש הקודם ירדו רכישות אלו ב-10%. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות על ידי משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת (רוכשי "דירה בהמתנה") עמד בדצמבר על 37 חודשים, פרק זמן הארוך ב-45 יום בהשוואה לדצמבר 2021.
לגבי דירות יד שנייה, סך העסקאות עמד על 4,439 יחידות דיור שנמכרו - ירידה של 38% בהשוואה לדצמבר 2021 ושל 9% בהשוואה לנובמבר 2022. זוהי גם הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות בדירות יד שנייה בחודשי דצמבר ב-20 השנים האחרונות לפחות. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר עסקאות יד שנייה בהשוואה לדצמבר 2021 הקיפה את כל האזורים, כאשר בשלושה מהאזורים נחתך מספר העסקאות כמעט במחצית (באזורי המרכז, נתניה וחדרה).
הירידה בעסקאות אלו בלטה במיוחד באזורי תל אביב והמרכז, כאשר בשלושת החודשים האחרונים (אוקטובר-דצמבר), סך העסקאות למכירת דירות יד שנייה באזורים אלו השתווה לזה שנרשם באזור באר שבע לבדו. זאת לעומת פער חודשי משמעותי של מאות דירות ל"טובת" אזורי תל אביב והמרכז בשנים 2021-2002. "ייתכן כי רמות המחירים הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות באזורי הביקוש במרכז הארץ , בפרט כאשר במקביל החלה עליית הריבית, הם בין הגורמים המסבירים ממצאים אלו", כתבו כלכלני האוצר.
תושבי החוץ מעדיפים את ירושלים
ההאטה בענף לא דילגה, כמובן, על שוק הדירות החדשות, ומכירות הקבלנים בחודש דצמבר הסתכמו ב-2,693 דירות שנמכרו – צניחה של 42% בהשוואה לדצמבר 2021 וירידה של 9% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי מכירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן, מדובר ב-2,269 דירות שנמכרו - ירידה של 27% בהשוואה לדצמבר 2021 וירידה של 4% בהשוואה לחודש הקודם.
בסיכום שנת 2022 נמכרו 39,360 דירות חדשות (כולל מחיר למשתכן) - ירידה של 29% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה בשנת 2021 והרמה הנמוכה ביותר במכירות הקבלנים מאז שנת 2018. במחצית השנייה של 2022 ירדו מכירות הקבלנים בשיעור חד יותר, של 46% בהשוואה למחצית השנייה של 2021. בניכוי מחיר למשתכן הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-29,911 דירות, ירידה של 21% בהשוואה לשנת 2021. במחצית השנייה של 2022 מגיע שיעור הירידה במכירות אלו ל-40%.
מפילוח גיאוגרפי עולה כי בדצמבר 2022 חלה ירידה חדה במכירת דירות חדשות בעיקר באזור תל אביב (19%), נתניה (54%) ובאר שבע (55%). עליות נרשמו במכירות אלו באזורי ירושלים וחיפה (6% ו-3%, בהתאמה). עלייה של 12% נרשמה באזור רחובות, בין היתר על רקע מבצעי מכירות במספר פרויקטים באזור (בפרט בקריית מלאכי). באזור טבריה נרשם גידול חריג של 70%, אך זהו מספר נמוך מאד של מכירות (גידול של 20 דירות בלבד שנמכרו, המתרכז בעיקר בצפת).
עוד עולה מהנתונים כי בדצמבר האחרון נשמרה הרמה הגבוהה של דירות הנמכרות "על הנייר" (71% מכלל הדירות שנמכרו), מגמה שהחלה באוגוסט אשתקד. רק באזור באר שבע חלה ירידה במספר הדירות שנמכרו על הנייר, לעומת שאר האזורים שם שיעור הדירות שנמכרו על הנייר עומד על 70%-80%.
רכישות המשקיעים בחודש דצמבר הסתכמו ב-1,184 דירות - ירידה של 3% בהשוואה לדצמבר 2021. עם זאת, זהו החודש הנמוך ביותר ברכישות משקיעים בהשוואה לחודשי דצמבר ב-20 השנים האחרונות. הירידות בלטו בעיקר באזור באר שבע (ירידה של 41%). בירושלים, לעומת זאת, חלה עלייה בשיעור של 59%, כאשר כשליש מהדירות להשקעה נרכשו על ידי תושבי חוץ. בסיכום שנתי נרכשו כ-18 אלף דירות על ידי משקיעים - ירידה של 48% לעומת 2021. במחצית השנייה של 2022 עמד שיעור הירידה על 61%.
מכירות המשקיעים בדצמבר עמדו על 1,600 דירות - ירידה של 27% בהשוואה לדצמבר 2021. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי בכל האזורים נרשמה ירידה במכירות המשקיעים, למעט אזור נצרת. שיעור הירידה המתון ביותר נרשם באזור תל אביב (ירידה של 9%). מלאי הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת, כאשר במהלך החודש נגרעו ממנו כ-430 דירות.
הלמ"ס: ירידה של 30% במכירת דירות בשנת 2022
גם נתונים של הלמ"ס לגבי מכירת דירות חדשות בשנה החולפת מציגים ירידה משמעותית ביחס ל-2021 וכן ירידה ביחס ל-2020. מהנתונים עולה כי ב-2022 נמכרו 40,480 דירות חדשות - ירידה של 30%. לשם השוואה, ב-2021 שהייתה שנת שיא נמכרו 57,842 דירות חדשות ואילו ב-2020 נמכרו 41,311 דירות חדשות. החריג: אזור יהודה ושומרון שבו נרשמה עלייה של 13% ביחס ל-2021.
עוד עולה מהנתונים כי ברבעון הרביעי של 2022 נמכרו 7,770 דירות חדשות - ירידה של 8.7% לעומת הרבעון השלישי. בדצמבר לבדו נמכרו 2,740 דירות חדשות - ירידה של 9.5% לעומת נובמבר 2022. בסך הכול בסוף דצמבר מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 53,542 יחידות דיור ומספר חודשי ההיצע (כלומר מספר החודשים שלקח למכור אותן) היה 20.3 חודשים. קצב מכירת הדירות מאז ספטמבר 2021 ירד ב-4.3% בחודש.
מתוך כלל הדירות החדשות שנמכרו, 23.4% היו בסבסוד ממשלתי (9,500 יחידות דיור), כאשר ביחס לשנה הקודמת מדובר בירידה של 34.9%. בסך הכול בשנה החולפת כ-24.7% מהדירות החדשות שנמכרו היו במחוז המרכז וכ-21.1% במחוז הדרום. המספר הגבוה ביותר של דירות חדשות שנמכרו היה ברבעון הראשון, כאשר בכל המחוזות נצפתה ירידה במכירות לאורך השנה, במיוחד במחוזות המרכז ותל אביב (50.4% ו-47% בהתאמה).
את רשימת הערים שהובילו במכירת דירות חדשות בשנת 2022 פותחות ירושלים (2,195) ואשקלון (2,011). בסך הכול, כשליש מכלל הדירות החדשות שנמכרו התרכז בשתי ערים אלה וכן בערים תל אביב-יפו, נתניה, ראשון לציון, רמת גן, פתח תקווה ובאר שבע. למרות שאשקלון ותל אביב מרכזות את עיקר המכירות, בשנה שחלפה חלה בהן הירידה הגדולה ביותר במספר הדירות שנמכרו, לצד ערים נוספות: בת ים, קריית אונו, חריש ונהריה. בקריית מלאכי, לוד ואור יהודה, לעומת זאת, הייתה עלייה גדולה במספר הדירות החדשות שנמכרו לעומת השנה הקודמת.
פורסם לראשונה: 11:15, 14.02.23
