למרות הנתונים האחרונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), לפיהם בסוף שנת 2023 מחירי הדירות חזרו לעלות, אנליסטים ממשיכים להעריך שלא צפויה התייקרות מהותית בשוק הדיור ב-2024. לצד זאת, ההחלטה של נגיד בנק ישראל אתמול שלא להפחית את הריבית ולהותיר אותה על כנה תשפיע על נוטלי המשכנתאות לרכישת דירות, שימשיכו להתקשות לקנות דירה.
"השוק נמצא במצב שבו הוא למעשה התנתק מהיכולת לספק דירה במחיר סביר", אומר ל-ynet ו"ממון" אלכס זבז'ינסקי, הכלכלן הראשי בבית ההשקעות מיטב, שפרסם השבוע סקירת מאקרו אשר נגעה גם בשוק הדיור. בסקירה כתב זבז'ינסקי כי "שוק הדיור לא יחזור כל כך מהר ל'חגיגות' של תקופת הריבית האפסית".
זבז'ינסקי מסביר: "אם הריבית תרד לאפס, המשקיעים שוב יתנפלו על הדירות ואז הספירלה הזאת שוב תטוס מעלה. אבל בריבית נורמלית של 3%-3.5% הביקושים לדירות אמורים להיות נמוכים: המשקיעים לא יקנו בכמויות והרוכשים לא יוכלו להרשות לעצמם להגיע למשרדי המכירות. זאת בדומה לתקופה בשנות האלפיים, אז מחירי הדירות פשוט לא עלו".
מחירי הדירות יחזרו לרדת?
"במצב ריבית כזה, לא נחזור לעליות מחירים של 1%-1.5% בחודש, עם כמות עסקאות שהולכת ועולה ועם מחירי קרקע גבוהים. אם המשק יצמח ולא תהיה מפולת, מחירי הדירות אולי לא יירדו, אבל גם לא יעלו. אבל אם אחרי המלחמה המשק ידשדש וייכנס למיתון, אז מחירי הדירות ימשיכו לרדת. גם אם שיעור האבטלה יעלה, זה יתרום לכך כי אנשים ללא עבודה לא יוכלו להתחייב למשכנתאות והביקוש יירד".
"לא בטוח שלטענה לגבי מחסור בדירות שבהכרח יוביל לעלייה במחירי הדירות בבעלות יש אחיזה במציאות", מוסיף זבז'ינסקי. "המחסור לא בא לידי ביטוי בשוק השכירות, שהוא שוק הדיור האמיתי שבו לכל דירה פנויה צריך למצוא דייר, להבדיל משוק הדירות בבעלות שבו חלק מהביקוש לדירות נובע ממשקיעים שלא זקוקים לקורת גג בעצמם. בעשור האחרון שכר דירה עלה בקצב איטי יותר מאשר השכר הממוצע במשק. היחס בין שכר דירה ממוצע לשכר הממוצע במשק ירד בשנים האחרונות והוא נמוך היום מאשר ב-2011".
אלכס זבז'ינסקיצילום: רועי מזרחיזבז'ינסקי מעריך כי שוק הדירות בבעלות לא צפוי להתאושש כל כך מהר גם אחרי סיום המלחמה, מכיוון שיצא משווי משקל כלכלי: "בשנים האחרונות רוכשי הדירות מתחו את עצמם פיננסית יותר מדי. החזר על משכנתא חדשה ממוצעת גדל ב-5 השנים האחרונות ב-2,000 שקל (עלייה של 55%), כאשר השכר הממוצע במשק עלה בכ-25% בלבד. לפיכך, היחס בין ההחזר על משכנתא לשכר הממוצע עלה מכ-32% לכ-42%".
לדבריו, למרות שהגודל הממוצע של ההלוואה וההחזר החודשי עלה בחדות, הרוכשים עדיין צריכים להביא הון עצמי הרבה יותר גבוה אשר בעבר. הפער בין המחיר הממוצע של נכס נרכש, לפי נתוני המשכנתאות, לבין גובה המשכנתא הממוצעת עלה בכחצי מיליון שקל.
כמו כן, כפי שפורסם ב-ynet, התשואה הממוצעת על השכרת דירות, שנגזרת מהמחיר הממוצע של דירה בבעלות ומשכר דירה ממוצע שמדווחים על ידי הלמ"ס, ירדה לכ-2.6%. זבז'ינסקי כותב כי אלטרנטיבת השכירות הפכה לאטרקטיבית יותר: "שכר דירה ממוצע נמוך היום ביותר מ-1,000 שקל מההחזר הממוצע על משכנתא חדשה. עד 2021 המצב היה הפוך".
"אלטרנטיבת השכירות הפכה לאטרקטיבית יותר: שכר דירה ממוצע נמוך היום ביותר מ-1,000 שקל מההחזר הממוצע על משכנתא חדשה. עד 2021 המצב היה הפוך"
"פחות השפעה על שוק הדירות החדשות"
יועץ המשכנתאות דניאל זנדני, זכיין ברשת דרכו לייעוץ משכנתאות, סבור שלמרות שהייתה ציפייה בענף הנדל"ן להורדת ריבית נוספת, להחלטה שלא להוריד אותה יש פחות השפעה על שוק הדירות החדשות, בהשוואה לדירות יד שנייה. "בחודשים הראשונים להעלאת הריבית, החל מאפריל 2022, היא גרמה לעצירה בביקושים לדירות חדשות גם בשל הגידול בעלויות המימון וגם בשל החשש שהריבית תמשיך לעלות", הוא אומר.
לדבריו, "היזמים הבינו שכדי למכור דירות חדשות, עליהם לנטרל את השפעת הריבית - ולכן כיום מרביתם מציעים דירות חדשות בתנאי תשלום שבהם הרוכש משלם סכום מינימלי בעת הרכישה, למשל עד 20% ממחיר הדירה, אבל יש גם יזמים שמאפשרים תשלום ראשוני של 5%-10%, ואת יתרת התשלום באכלוס. המשמעות היא שהרוכשים יכולים לשלם את התשלום הראשוני מההון העצמי שברשותם ולדחות את נטילת המשכנתא למועד מאוחר יותר, שבו הריבית תהיה נמוכה יותר. במקביל הם יכולים ליהנות מעליית הערך של הדירות".
זנדני מוסיף כי "ההטבות שנותנים היום היזמים גרמו למעבר של המשקיעים מרכישת דירות יד שנייה לרכישת דירות חדשות בשלבי המכירה המוקדמת, במסגרתם מועד המסירה הוא לעוד 3-4 שנים. מלבד הפחתת הסיכונים, ההטבה הזאת מגלמת הנחה משמעותית במחיר הדירה, שכן היזם סופג את עלות הריבית. לעומת זאת, ברכישת דירת יד שנייה הרוכש צריך לקח משכנתא מהיום הראשון, ולמרות שהוא יכול ליהנות מדמי השכירות, הרי שלנוכח הריבית הגבוהה במקרים רבים הם לא מכסים את החזר המשכנתא".
על פי נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה, בחודש דצמבר כ-47% מהעסקאות היו בשוק הדירות החדשות, זאת לעומת ממוצע של 39% בשנת 2022. זנדני מעריך כי המגמה של גידול השיעור של דירות חדשות מסך העסקאות תלך ותגדל גם בחודשים הקרובים, ככל שסביבת הריבית הגבוהה לא תרד והיזמים ימשיכו לתת הטבות בתחום המימון.
ליאור לייבל, מנהל מרחב צפון בחברת אלדר משכנתאות, סבור כי המשמעות הישירה של החלטת בנק ישראל היא יצירת סביבת ריבית יציבה. "מעבר למשמעות הכלכלית, קיים אספקט פסיכולוגי כתוצאה מהמשך המגמה. עצם ההחלטה להשאיר את הריבית ללא שינוי מייצרת ביטחון ותקווה לירידה הדרגתית של הריבית בקרב הציבור הישראלי", הוא טוען. "בחודשים האחרונים מורגשת התאוששות בהיקף המשכנתאות, שהחלה בחודש דצמבר, כשהיקפה נאמד בכ-5.6 מיליארד שקל, נתון הגבוה ב-1.1 מיליארד שקל מהשפל של חודש אוקטובר".
במקביל, מציין לייבל כי מורגשת חזרה למשרדי המכירות ועלייה במספר העסקאות לרכישת דירות. לדבריו, "בהנחה שבנק ישראל ישמור על סביבת ריבית יציבה או נמוכה יותר, ייווצרו הזדמנויות רכישה בטווח הקצר". עם זאת, כמו ז'בז'ינסקי הוא מעריך שבטווח הרחוק יש צפי לעליית מחירים.
