משרד הבינוי והשיכון החל השבוע בשליחת הודעות זכייה ל-6,816 זכאים, שזכו בהגרלה השישית של תוכנית דירה בהנחה מתוך כ-105 אלף נרשמים. בסך הכול בוצעו 72 הגרלות לפרויקטים למגורים ב-16 יישובים ברחבי הארץ. מדובר בבשורה חיובית לחסרי הדיור שכעת זכאים להטבה מהמדינה ברכישת דירה, אולם יש צורך להיערך לקראת העסקה בהתאם – ואף לשקול בכובד ראש אם לבצע אותה.
עו"ד ליאור לוי, המייצג רוכשי דירות, מסביר כי צריך לקחת בחשבון שהפרויקט שבו זכיתם נמצא כרגע בשלב התחלתי ביותר – "על הנייר" – וייקח זמן עד שהקבלן יקבל היתר בנייה מהרשות המקומית ועד שהדירות ייבנו והמפתח יימסר. "הדבר הראשון שאני ממליץ עליו לזכאים שזכו בהגרלות הוא להתאגד – להקים קבוצת פייסבוק או ווטסאפ, וכנראה שתמיד יהיה חבר בקבוצה שהוא מהנדס, אדריכל או מקורב לרשות המקומית, שיוכל לעקוב מקרוב אחר התקדמות הפרויקט ולבדוק האם יש חסמים שימנעו ממנו מלצאת לפועל", הוא אומר.
אילו חסמים עלולים לעכב בניית פרויקט של דירה בהנחה?
לוי: "בפרויקטים של דירה בהנחה במבואות הדרומיים בחיפה, למשל, זיהינו שמי שזכה בהגרלה זכאי לרכוש דירה במחיר נמוך ביחס למחירי השוק החופשי, באופן שיניב לו רווח נאה אם ימכור אותה בהמשך (בהתאם לתנאי משרד השיכון, ה.צ). אבל מדובר בפרויקטים על הנייר – הזכאים זכו בהגרלה ב-2020 ועד היום לא הזיזו שם אבן בגלל חסמים שונים שקשורים בעיקר לפיתוח הקרקע ותשתיות".
לוי ממליץ לבדוק לעומק את ההיסטוריה של היזם שמקדם את הפרויקט, וככל שניתן גם את הרקע של הקבלן המבצע. "יש יזמים שנוטים לאחר במסירת דירות באופן קבוע. בתוכניות דירה בהנחה משרד השיכון קובע את מועד המסירה, ולא תמיד הם מצליחים לעמוד בלוחות הזמנים. יש גם חברות שיוצאות לשיווק עוד לפני שקיבלו אישור להיכנס לשטח. אני מלווה רוכשים בפרויקטים עם איחורים במסירת דירות של שנתיים לפחות, והם גם לא מקבלים פיצויים כי היזמים תולים את האשמה בחסמי פיתוח הקרקע והתשתיות, אבל בסופו של דבר זו האחריות שלהם".
"יש יזמים שנוטים לאחר במסירת דירות באופן קבוע. בתוכניות דירה בהנחה משרד השיכון קובע את מועד המסירה, ולא תמיד הם מצליחים לעמוד בלוחות הזמנים. יש גם חברות שיוצאות לשיווק עוד לפני שקיבלו אישור להיכנס לשטח"
שינוי סטטוס
אחת הבעיות שבה נתקלים זכאים שזכו בהגרלה היא כאשר הם נמצאים במצב של שינוי סטטוס הזכאות, בין אם כבר אינם רווקים או לחילופין אם הפכו לבעלים של יותר משליש דירה (למשל באמצעות ירושה). "הרבה פעמים בין רגע הזכייה לבין מועד החתימה על חוזה המכר יכולה לעבור תקופה של שנה, שנתיים ואפילו יותר. בזמן הזה סטטוס הזכאות עשוי להשתנות, כמו במקרה של נישואים, זוגיות ידועה בציבור או ירושה של נכס ואז צריך לוותר על הזכאות", אומר לוי.
עו"ד ליאור לויצילום: ליה יפהלדבריו, "לפעמים אחרי תקופה מסוימת הזכאים אינם יכולים לממן את העסקה או לקבל משכנתה, למשל בעקבות פיטורים או גירושים. זה משהו שצריך להיערך אליו. צריך גם לקחת בחשבון שבתוכניות האלה יש לזכאים אפשרות למינוף בגובה של עד 90% בעסקאות מסוימות, כך שהם נוטלים משכנתה כבר בתשלום השני – וגם אז עלול להיווצר מצב שבו אין להם יכולת להמשיך לממן את המשכנתה בגלל נסיבות כאלה ואחרות".
סוגייה נוספת שלוי מתייחס אליה היא בחירת הדירה בפרויקט. "בפרויקטים של דירה בהנחה לזכאים יש כ-45 דקות בלבד כדי לבחור דירה. אם זכאים לא זכו במקומות גבוהים בהגרלה, הם יצטרכו להתחשב במספר אפשרויות ולא תמיד יוכלו לרכוש דירת 3 או 4 חדרים, למשל, וגם לכך צריך להיערך פיננסית. הרבה פעמים התחושה היא שמי שזכה בהגרלה נמצא בכלוב מזהב. מצד אחד, הזוכה לא יקנה דירה בשוק החופשי, כי הוא זכאי למתנה מהמדינה. מצד שני, הזמן עובר ומחירי הדירות מטפסים. צריך לזכור שזכייה בהגרלה זאת רק אופציה ולא חייבים לממש אותה. זאת עסקה כמו כל עסקה אחרת".
"הרבה פעמים התחושה היא שמי שזכה בהגרלה נמצא בכלוב מזהב. מצד אחד, הזוכה לא יקנה דירה בשוק החופשי, כי הוא זכאי למתנה מהמדינה. מצד שני, הזמן עובר ומחירי הדירות מטפסים"
הון עצמי - עכשיו
מאור אוחנה, מנכ"ל רשת לייעוץ משכנתאות דרכנו, מסביר כי למרות שברוב הפרויקטים מדובר, כאמור, בתקופה ארוכה עד שתינתן האפשרות לבחור את הדירה ולחתום על חוזה המכר, הזוכים צריכים להיערך פיננסית כבר היום. "ההמלצה שלנו היא לא להמתין לשלב בחירת הדירה, לבחור את הדירה ואחר כך לחפש את מקורות המימון, אלא לבדוק כבר היום מה הסכום העומד לרשותם עוד לפני בחירת הדירות".
איך עושים את זה?
אוחנה: "יש לבדוק מה ההון העצמי העומד לרשותכם. המימון במסגרת דירה בהנחה יכול להגיע עד 90% מעלות הנכס לדירות שמחירן עד 1.8 מיליון שקל. עבור דירות שמחירן מעל 1.8 מיליון שקל, אחוז המימון לא יעלה על 75% מערך הנכס. אך העלות של ההלוואה גבוהה מאוד, בעיקר בסביבה של עליית ריבית הפריים ועליית מדד המחירים לצרכן. לכן כדאי לנצל את תקופת ההמתנה לצורך ניסיון להגדיל את ההון העצמי ולבחון מקורות כספיים שבעזרתם ניתן להגדילו, כמו קרנות השתלמות וכדומה.
מאור אוחנהצילום: אדיר אסרף"השלב השני הוא הוא לבחון מראש מה צפוי להיות ההחזר החודשי שבו תוכלו לעמוד במהלך שנות ההחזר. חשוב מאוד לא לנצל את הסכום המקסימלי ולקחת בחשבון את העלויות הנלוות, כמו ביטוח המשכנתה, עלות שמאי ,פתיחת תיק, יועץ משכנתאות חיצוני שלא דרך הבנק, ליווי עורך דין, הצמדה למדד תשומות הבנייה ועוד וכן לבחון האם יש מגבלות בקבלת המשכנתה כמו דירוג אשראי נמוך או סיבות שיכולות לייקר אותה או לגרום לסירוב. לאחר שמקורות ההון העצמי ויכולת ההחזר ידועים, ניתן לקבוע מה המחיר הסופי של הדירה שאותה תוכלו לרכוש במסגרת ההגרלה. יש לזכור שהמחיר למ"ר אינו סופי ויש להוסיף לו את עלות המרפסת, המחסן והחניה.
"ככל שניתן, מומלץ לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן. בשנים האחרונות ראינו זוגות רבים שזכו בדירות גדולות, אבל בגלל היערכות לא נכונה הם לא הצליחו לממן את הדירה – ונאלצו לוותר על הזכייה"
"להגרלה מומלץ לבוא עם הידע המוקדם לגבי העלות הסופית והמקסימלית שבה תוכלו לעמוד - ולבחור את הדירה בהתאם. כך יוכלו הזוכים להתמודד על הדירות שנמצאות בגבול היכולת הכלכלית שלהם, ולא לבחור בדירות שאותן לא יוכלו לממן. ככל שניתן, אנחנו ממליצים לרכוש דירה קטנה מהמתוכנן מאשר לבחור בדירה גדולה שאותה לא ניתן יהיה לממן. בשנים האחרונות ראינו זוגות רבים שזכו בדירות גדולות, אבל בגלל היערכות לא נכונה הם לא הצליחו לממן את הדירה – ונאלצו לוותר על הזכייה".
זכייה בלוטו? לא בטוח
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ובעלי חברת אס.קיי (S.K) שמאות מקרקעין, מודה שבשנים האחרונות הזכייה בהגרלות דירה בהנחה נחשבה לעסקה, שכמוה כזכייה בלוטו. "בבדיקה שערכנו ביולי 2023, בזמן שראשוני הזכאים הורשו למכור את הדירות שרכשו במסגרת התוכניות הממשלתיות, מצאנו פערים של מעל 150% בין מחיר הרכישה של הדירה לשוויה בשוק בעת המכירה", הוא אומר.
כך לדוגמא, זוכים בפרויקט בשכונת אחיסמך בלוד רכשו את דירתם ב-2016 במחיר ממוצע של כ-800 אלף שקל. המחיר הממוצע בשוק החופשי עמד באותו הזמן על 1.095 מיליון שקל. ביולי 2023 במחירי שוק חופשי, שווין של אותן דירות הגיע לסכום של 2.039 מיליון שקל. "כלומר מדובר בעלייה של 155% במחיר הדירה שרכשו הזוכים ב-2016, וכעת הם יכולים למכור לכל דורש", הוא אומר.
"יש לקחת בחשבון שהתוכניות הממשלתיות עודכנו וגובה ההנחה ביחס למחיר השוק מוגבל. מחירי הדיור כיום אינם עולים באותם שיעורי עלייה, ובאזורים מסויימים אף נרשמה ירידה במחירים"
עם זאת, מדגיש כהן כי "הזכאים שקיבלו הודעת זכייה בהגרלה האחרונה חייבים לבחון את העסקה במאפייני השוק היום, ולא להתייחס אליה כאל זכייה בלוטו. ראשית, יש לקחת בחשבון שהתוכניות הממשלתיות עודכנו וגובה ההנחה ביחס למחיר השוק מוגבל. שנית, צריך לזכור שמחירי הדיור כיום אינם עולים באותם שיעורי עלייה, ובאזורים מסויימים אף נרשמה ירידה במחירים".
כהן מוסיף כי "עליית הריבית במשק העלתה את עלויות המימון של העסקה, וכבר לא מדובר בריבית אפסית כמו בשנים הראשונות של התוכנית. הניסיון גם מלמד שבמקרים רבים, ביצוע ההגרלות המוקדמות טרם קבלת היתר בנייה משמעה שחלק מהזכאים ממתינים שנים עד לקבלת היתר ועד להשלמת הבנייה בפועל".
"כאשר מדובר בזוגות שגרים בשכירות, מדובר במקרים רבים בהוצאה גבוהה על שכר הדירה, במקביל לתשלום המשכנתה - וגם את הסכומים האלה יש להכניס לתחשיב הכדאיות"
לדבריו, "כאשר מדובר בזוגות שגרים בשכירות, מדובר במקרים רבים בהוצאה גבוהה על שכר הדירה, במקביל לתשלום המשכנתה - וגם את הסכומים האלה יש להכניס לתחשיב הכדאיות. לכן, ובהתחשב בתנאי השוק היום, מומלץ לזוכים לבחון את היטב את העסקאות ואת הכדאיות שלהן, ביחס להזדמנויות אחרות שיש היום בשוק".
