רכשתם דירה על הנייר שאתם לא מתכננים לגור בה – אלא למכור ברגע שהיא תהיה מוכנה? נייר עמדה חדש של הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון מבקשת לקבוע שמי שרכש דירה חדשה במטרה למכור אותה, מחויב בהוראות חוק המכר, ממש כמו היזם שמכר את הנכס. המשמעות היא שאי עמידה בהוראות חוק המכר, בדגש על הבטחת כספי הצד השלישי (הרוכש שלכם), עלולה לגרור סנקציות הקבועות בחוק.
במשרד הסבירו היום כי נייר העמדה נוסח "בעקבות ריבוי מבצעי מכר דירות, במסגרתם מאפשר יזם לרוכש דחייה ארוכה של עיקר תשלומי התמורה או מבצעי מימון שונים לרכישת דירות חדשות מיזמים בתקופה האחרונה, וצמיחתה של תופעה בה רוכשי הדירות רוכשים את הדירה לא כדי לגור בה, אלא במטרה למכור אותה, וליהנות מעליית השווי".
צפו בריאיון באולפן ynet
(צילום: ליאור שרון)
חלק ניכר מרוכשים אלה אינם עוסקים באופן שוטף בתחום הנדל"ן, ואינם בקיאים בדרישות החוקיות הכרוכות בעסקאות מכר של דירות חדשות. עם זאת, מבצעי המימון השונים של היזמים פתחו בפניהם אפשרות לרכוש דירה עם הון ראשוני נמוך, ובהמשך למכור אותה לצד שלישי עבור רווח. במקרה זה, מטרת הרכישה היא מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר. בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על "מוכר" לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות.
חובה מרכזית בחוק המכר של מוכר דירה כלפי הרוכש היא הבטחת כספיו של הרוכש. במקרה בו הרוכש הראשון הופך למוכר, עליו להבטיח את כספו של הרוכש החדש, בעיקר אם טרם הסתיימה בניית הדירה ונמסרה לצד השלישי, וכאשר התשלום מאת הרוכש השני, המהווה את רכיב הרווח של הרוכש הראשון, עשוי שלא להיות מובטח, בניגוד לחוק.
בנייר העמדה שניסח הממונה, עמית גריידי, הוא הסביר כי עסקה כזו עלולה להביא לסיכון של כספי הרוכש השני, בעיקר בעיקר במקרים בהם מחיר הדירה כפי שנקבע בין הרוכש הראשון לרוכש השני, גבוה יותר מהמחיר אשר נקבע בין הרוכש הראשון ליזם. כשכך הדבר, גם אם התמורה אשר נקבעה בין הרוכש הראשון לבין היזם יהיה מובטח, שכן הבטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון יוסבו לרוכש השני, הרי שהפער בין המחיר לו התחייב הרוכש הראשון לבין המחיר שלו התחייב הרוכש השני (הרווח של הרוכש הראשון) לא יובטח על ידי היזם, שהוא כמובן אינו צד לעסקה בין הרוכש הראשון לבין הרוכש השני. על כן, על רכיב זה של מחיר הדירה היזם לא יספק בטוחה.
גריידי מדגים: "בתאריך 1.1.24 אדם רכש דירה בכוונה למכרה אשר עתידה להימסר בתאריך 1.12027 תמורת שני מיליון שקל. במועד הרכישה שילם הרוכש הראשון ליזם סכום של מיליון שקל, וזאת באמצעות שובר בנקאי אשר מקנה ערבות בנקאית. בתאריך 1.1.26 הרוכש הראשון יתקשר בהסכם למכירת הדירה לרוכש שני, והצדדים יסכמו על תמורה בסך 2.5 מיליון שקל (חצי מיליון שקל רווח לרוכש הראשון).
"במועד ההסכם ניתן יהיה להסב את הערבות הבנקאית מהיזם לטובת הרוכש השני בסכום שהרוכש הראשון שילם עד אותו מועד ליזם (מיליון שקל בלבד), ולפיכך זה יהיה הסכום אותו יוכל הרוכש הראשון לגבות מהרוכש השני. ניתן להניח כי הסכם סטנדרטי יקבע כי את היתרה של מיליון שקל שהרוכש הראשון חב ליזם, ישלם הרוכש השני, בהתאם להסכם המכר המקורי, ישירות ליזם, ואילו את הסכום של חצי מיליון שקל, שהם הרווח של הרוכש הראשון, יתבקש הרוכש השני להעביר לרוכש הראשון".
גריידי מסכם כי את הסכום של חצי מיליון שקל (הרווח) ניתן לגבות לאחר קיום התנאים הקבועים בחוק המכר, כך שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו באמצעות אחת מהבטוחות המפורטות בחוק.
