בחודשים יוני עד נובמבר 2021 בחן משרד מבקר המדינה את סוגיית טיפול הרשויות המקומיות במבנים המסוכנים שנמצאים בשטחן. התוצאות מטרידות – בלשון המעטה. על־פי הנתונים, ב־77% מהרשויות שנבדקו לא נערך מיפוי או סקר מבנים מסוכנים. דו"ח המבקר מאשר ומחזק את חשיפת "ידיעות הנדל"ן" מחודש מרץ האחרון על המצב הבעייתי של המבנים המסוכנים ברחבי ארץ. חזרנו לבדוק מה אומרים בענף הנדל"ן על המצב בשטח, האם נראה שיש מי שלמד את הלקח והאם דברים השתנו. ספוילר: התשובה, לצערנו, שלילית. ואם זה לא מספיק, רק לאחרונה פונה שוב מבנה מגורים ברמת גן בשל כשל במבנה, ופחות מ־24 שעות לאחר הפינוי הוא כבר נהרס. מדובר במציאות שכבר לא ניתן להתעלם ממנה.
"לאחרונה שמענו על מבנה ברמת גן שפונה בבהילות וזמן קצר לאחר מכן על עוד מבנה, הפעם בלוד, שפונה אף הוא בלי שהדיירים הספיקו לאסוף את חפציהם". כך מזכיר רוני בריק, יזם ונשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ לשעבר, "אני חושש שהבניינים הבאים שייהרסו או יפונו, כבר לא יקבלו כותרות בעיתונים, כי התופעה הזו תגבר ותהפוך לעניין שבשגרה". עוד מוסיף בריק: "בכל יום שעובר הבניינים הישנים בישראל מתיישנים עוד, אבל קצב ההתחדשות העירונית בטל בשישים. מסיבה זו אין לראות בהתחדשות העירונית פתרון לבעיית המבנים המסוכנים, ועל המדינה למצוא פתרון מיידי יותר. בשלב הראשון יש לחייב את הרשויות לבצע מיפוי מקיף של המבנים המסוכנים. בניין שכבר החל בהליך התחדשות עירונית, יש להעביר למסלול מהיר ולזרז את הליכי התכנון והרישוי שלו. לגבי בניינים שטרם החלו תהליך התחדשות, יש לייצר מאגר של קבלני ביצוע מטעם המדינה שיספקו שירותי חיזוק ראשוניים בתמורה לזכויות בנייה בפרויקט עצמו או במסגרת ניוד זכויות באותה העיר".
סמי מצלאוי, יו"ר חברת מצלאוי, התייחס אף הוא לנושא ואמר: "אני מטיף כבר מספר שנים שיש לטפל באופן מיידי ונחוש בבעיית הבניינים המסוכנים. ראינו שזה כבר לא רק קלישאה, זו סכנת חיים של ממש. ישנם בישראל מאות רבות של בניינים מטים ליפול, מתפוררים, שלא ראויים למגורים ושבכל יום יכולים לקרוס על יושביהם. אני יודע שניתן לבנות דירה חדשה עם ממ"ד, מחוזקת בפני רעידות אדמה, בתוך 18 חודשים בלבד בפרויקט התחדשות עירונית מסוג הריסה ובנייה מחדש – כולל תכנון, בנייה ואכלוס, וזאת בתנאי שהרשויות המקומיות יתעלו על עצמן, יירתמו לצו השעה ולמשימה הלאומית וינפיקו היתר בנייה בתוך חודשיים – וזה בהחלט אפשרי. כבר עשינו זאת, בידינו הידע, הניסיון וגם המוכנות להירתם למשימה – צריך רק החלטה ממשלתית ומוכנות. בפינוי־בינוי אנחנו יודעים לתכנן, לבנות וגם לאכלס בניין חדש בתוך שנתיים וחצי עד שלוש שנים, לו רק היינו מקבלים היתר בנייה בזמן סביר. אני קורא למדינה ולרשויות להתגייס למשימה הלאומית ועכשיו למען בטחון הציבור, לקדם את תחום ההתחדשות העירונית ובהיקפי ענק, ולאפשר לנו לעשות מה שאנחנו יודעים לעשות הכי טוב, וכדאי שזה יקרה לפני התמוטטות הבניין הבא".
גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, סבור שעל העיריות ליטול אחריות: "כמעט בכל פרויקט שפגשנו לאחרונה, גילינו שהדיירים קיבלו כרעם ביום בהיר את ההודעה על כך שהמבנה שלהם מסוכן, לצד רשימת ליקויים שמהנדס או מפקח מטעם העירייה מצא בבניין. הרשויות אף מגדילות לעשות ומציינות מועד לתיקון כל הליקויים, ולרוב מדובר במועד קרוב למדי, ואם הדיירים לא יתקנו – הם יהיו צפויים לקנסות. מדובר בעצם בסוג של הסרת אחריות. ישנן רשויות מקומיות שעד כה לא קידמו את המתחמים כמתחמי התחדשות עירונית ומהחשש שחלילה יקרה משהו למבנה, הן מטילות את כל האחריות – ואת העלויות הנלוות, על הדיירים. כל תיקון שכזה יכול להגיע לאלפי שקלים לכל משפחה בבניין, ומיותר לציין שהתופעה קיימת במבנים ישנים מאוד, שם מתגוררת לרוב אוכלוסייה מוחלשת שבוודאי לא תוכל לטפל בליקויים המדוברים מעכשיו לעכשיו". על־פי קסטל, הרשות המקומית צריכה לשנות את מתווה פעילותה בתחום זה: "הרשות צריכה להשתמש בכוחה ולסייע לתושבים. מצופה ממנה, שבמקום להטיל אימה על הדיירים שהפרוטה אינה מצויה בכיסם, לפעול ולזרז תהליכי התחדשות עירונית, לאפשר הליך מזורז לבניינים מסוכנים, ללוות את התושבים ולעזור להם גם לחדש את הבניין וגם להישמר כלכלית. אין ויכוח על העובדה שבניין מסוכן הוא בניין מסוכן, וחייבים לעשות הכול כדי למנוע אובדן חיי אדם, אבל מי שיש לו כוח לשנות ולתקן את המצב הזה הוא הרשות המקומית ולא הדיירים".
מאיר טל, מנכ"ל משותף ובעלים בקבוצת כנען, סבור שיש לשנות את התפיסה הרווחת במשרדי הממשלה: "נוצר מצב אבסורדי, שלאחר 74 שנות קיומה של המדינה ישנו מספר עצום של מבנים מסוכנים, שלא נבנו לפי תקן רעידות אדמה ולא נמצא בהם מרחב מוגן להגנה על הדיירים בעת מלחמה. כדי לפתור את הבעיה באופן גורף ולתת מענה להגדלת היצע יחידות הדיור והגנה על תושבים בפני רעידות אדמה ומלחמה, ישנו מתווה של התחדשות עירונית – בתמ"א 38 או בפינוי־בינוי – אשר בו כל הבעיה נפתרת בצורה מושלמת, והכול על חשבון יזמים פרטיים, ללא תשלום נוסף מצד המדינה. לצערי הרב, ישנו פער עצום בין תפיסת העולם של משרד השיכון והבינוי, משרד האוצר ובכלל הרשות המבצעת אל מול הרשויות המקומיות, שברובן כל ראש רשות עושה כרצונו, ולעיתים גם אם איננו מעוניין, ובכך מסכן חיי רבים וחורץ גורלות של אחרים. בכל עיר ניתן למצוא פתרון של התחדשות עירונית, והפתרון מושתת בעיקר על איזונים שמאיים, מתן מכפלות גבוהות יותר בפריפריה ומתן קרקעות משלימות באזורים אחרים, שיכולים לתת רווחיות מספקת ליזמים".
"מעל עשרת אלפים מבנים במצב מסוכן ומסכן חיים"
"אנחנו לא באמת יודעים מה המספר המדויק של המבנים המסוכנים בישראל", כך המהנדס יאיר דיקמן, ראש ועדת מבנים מסוכנים באיגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות, שסבור כי המבנים הוותיקים בישראל הם פצצה מתקתקת. "ניתן להעריך, כי ישנם מעל עשרת אלפים מבנים במצב מסוכן ומסכן חיים, זאת כתוצאה מבליה טבעית, וסביר שמרביתם מצויים במישור החוף, באקלים שגורם להתפוררות של בטון וקורוזיה, ובעקבות כך להתקלפות הבטון עד לפגיעה בעמודי המבנה שנושאים עליהם את משקל הבניין. נפילה של בניין כזה יכולה להיות מיידית והרת אסון". דיקמן מספר כי לאחר קריסת הבניין בחולון בשנה שעברה, גיבש איגוד המהנדסים צוות בראשותו, שכלל מהנדסי מבנים מהמובילים בארץ, כדי להציע שורה של פעולות לצורך איתור וטיפול בנושא. "אין ספק כי במצב הנוכחי, האפשרות היחידה למיפוי מהיר של המבנים המסוכנים היא באמצעות סקר שייערך על ידי העיריות, אך בשביל לדרבן אותן לעשות כן, יש צורך שהמדינה תתערב ותמנה לעניין פרויקטור מיוחד מטעמה, כדוגמת ועדת ההיגוי הבין־משרדית להיערכות לרעידות אדמה או כדוגמת פרויקטור הקורונה", אומר דיקמן. "ההמלצה שלנו היא שהמיפוי הראשוני יבוצע עלי ידי מהנדסים ואנשים טכניים ממחלקות ההנדסה בעיריות, וכמובן, צריך לתעדף להם את העבודה הזו לאור העובדה שמדובר בבטיחות הציבור". דיקמן מדבר על חלוקה של המבנים למספר עדיפויות. בעדיפות הראשונה ייבדקו המבנים שנבנו לפני 1960, הנמצאים עד 200 מטר מהים. בעדיפות שנייה – מבנים בני 60-50 שנה במקומות אחרים, ובעדיפות השלישית מבנים שבנויים על מדרונות הרים. "הרעיון הוא שבשלב הבא, לאחר שמופו המבנים המסוכנים, יבוצע סיור, שבמסגרתו ייבחנו שקיעות, סדקים, התקלפות בטון והתפוררות של הברזל בבטון. על סמך ממצאים אלו, בשלב השלישי יבוצע סיור על ידי מהנדס מבנים רשוי בלבד, בעל חמש שנות ותק לפחות, שינתח את הממצאים ויקבע את מצב המבנה על־פי שלוש קטגוריות: 1. מבנה תקין; 2. מבנה עם ליקויים אבל ללא סכנה לכשל, ובמצב זה יידרשו הדיירים לתקן את הליקויים; 3. המבנה נמצא בסכנה של התמוטטות מיידית ויש לפנותו מדיירים. עוד המליצה הוועדה, כי יש לבדוק את המבנים מדי חמש שנים, רצוי על ידי המהנדס המקורי של הבניין, כשהאחריות של ההזמנה שלו היא על ועד הבית ו/או חברת הניהול".
עוד מציין דיקמן, כי הוועדה קבעה באופן קטגורי שעבור המבנים הישנים בני מעל 50 שנים, ההמלצה הינה להעדיף באופן חד־משמעי פרויקטים של הריסה ובנייה על פני תמ"א חיזוק (38/1). "ברור לנו שברמה המעשית מישהו צריך לקבל החלטה ולהוריד הנחיה לרשויות, כי זה רק עניין של זמן עד שנצפה שוב בתמונות של קריסת מבנה", הוא מסכם.
מנכ"ל איגוד מהנדסי ערים ומהנדס העיר דימונה גיא דוננפלד סבור, כי על המדינה לפעול יותר בתחום: "כדי לפעול בצורה נכונה ויעילה המדינה חייבת להיות אחראית בעצמה למבנים המסוכנים ולא לגלגל את הנושא ליזמים בצורה של תמ"א 38 ודברים אחרים שלא עומדים במבחן המציאות. המדינה היא המרוויחה העיקרית מהקמת בניינים כי היא מחזיקה בקרקע, ולדעתי, צריך להקים עבור כל בניין חדש קרן ממשלתית, שאליה יופרשו כספים גם למועד שבו הבניין יהפוך למסוכן, ושחלק ממנה יופנה גם לבניינים המסוכנים הקיימים. חלק הארי של המימון חייב להיות של המדינה, לצד סכום סמלי אולי שיפרישו הדיירים. לצערי, לא נראה שזה יקרה. זה מצריך המון מחשבה וראייה ארוכת טווח שלא קיימת כיום".
אמיר הלר, משנה למנכ"ל קבוצת אלמוג, מסביר כי אחד השינויים המשמעותיים הנדרשים בתחום קשור לטיפול במשך הזמן הארוך להוצאת היתרים ותכנון: "התהליך הוא ארוך ומורכב וכולל מספר פעולות רב על מנת שיקרום בסופו של יום עור וגידים. המדינה צריכה לטפל ולפתור את כל הבעיות כדי שנצליח להוציא אל הפועל יותר ויותר פרויקטים שהינם מצילי חיים. אחת הבעיות המרכזיות היא הליכי תכנון ארוכים. תהליך של אישור תב"ע לוקח חמש-שבע שנים, ויש לקצרו באופן משמעותי, ולמנוע כפילות הליכים בין הוועדה המחוזית והמקומית. לוחות הזמנים צריכים להיות צפופים ומהירים; הרי כשיתרחש חלילה אסון, הכול יעבוד יותר מהר, אז למה אי אפשר לפני? היתר בנייה צריך להינתן בתוך חודש ולא בתוך שנתיים וחצי". סוגיה בעייתית נוספת היא דיירים סרבנים. לדברי הלר, "יש לקדם מולם הליכים מהירים. בכל פרויקט יש גרעין קשה יותר של דיירים שאינם רוצים לשתף פעולה עם תהליך של התחדשות עירונית. ישנם דיירים מבוגרים שהחששות שלהם מובנים, ואנו כיזמים צריכים, באמצעות שיח שאינו לוחץ ומציאת פתרונות שתואמים לאפשרויות השונות בחוק, להרגיע ולהעביר את המידע בצורה נכונה וסבלנית. אבל יש גם כאלה שמנסים 'לסחוט את הלימון' ולהרוויח יותר משכניהם. החוק קובע אפשרות לתבוע דייר סרבן, אולם ההליך ארוך ומעכב את הפרויקט. יש לקבוע מוסד שיפוטי מהיר, שדרכו ניתן לקבל החלטה בתוך זמן קצר, שאף מטילה על דייר כזה סנקציה כספית. כך גם הדייר הסרבן יבין שהתנגדותו לא תניב לו פרי, אלא הוצאות".
"מבנים מסוכנים מהווים סכנה יותר גדולה מחיזבאללה ואיראן"
רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו, מסביר שהפתרון היחיד קשור למימון של המדינה: "מבנים מסוכנים מהווים סכנה הרבה יותר גדולה מחיזבאללה ואיראן יחדיו. מדובר, להערכתי, בכ־200 אלף בניינים לפחות, כולל בניינים שנבנו בשנות ה־70 וה־80 של המאה שעברה, לפני שעבר סופית ב־1987 תו תקן מחמיר בנושא. הפתרון, לטעמי, פשוט בתכלית: שהממשלה תוציא לרשויות המקומיות תקציבים בסך מיליארדים, במיוחד כשתקציב המדינה נהנה כיום מעודף. זאת כדי שיהיה לרשויות, לקבלנים וכמובן, גם לדיירים תמריץ לקדם כמה שיותר התחדשות עירונית, כי רעידת האדמה, תרתי משמע, נמצאת בפתח".
איציק סימון, מייסד ובעלים של איציק סימון סוכנות לביטוח בנייה, מאיר נקודה נוספת הקשורה לסוגיית המבנים המסוכנים: "כל מי שמלין על מחירי הביטוח בנדל"ן, שעלו במאות אחוזים בשנים האחרונות, אמור לקחת בחשבון את המרכיב של מבנים מסוכנים שחברות הביטוח, בצדק רב, מתלבטות בכל פעם מחדש האם בכלל כדאי להן לבטח, יהיה מחיר הפוליסה אשר יהיה. אין לי ספק שמדובר ב'עצם בגרון' גם לנו, חברות הביטוח, גם ליזמים וגם לדיירים. על כן החישוב הכלכלי, וגם הבטיחותי, הוא שיהיה כדאי למדינה, לרשויות המקומיות, ליזמים ולקבלנים וכמובן, לדיירים להשקיע כל תקציב אפשרי בתוספת זכויות בנייה ובתשתיות משלימות, כדי שההתחדשות העירונית תמונף סוף סוף, קל וחומר במתחמים המתאפיינים במבנים מסוכנים".
המלצות המבקר לטיפול במבנים מסוכנים
הבדיקה של מבקר המדינה בסוגיית טיפול הרשויות המקומיות במבנים המסוכנים בשטחן העלתה, שב־ 77% מהרשויות שנבדקו לא נערך מיפוי או סקר מבנים מסוכנים. להלן שורה של המלצות שנובעות מדו"ח שפורסם בנושא. נחזור ונבדוק בהמשך האם ההמלצות יושמו.
הסמכה של הרשויות לטיפול נכון בנושא – המבקר ממליץ, כי משרד הפנים יבחן כיצד ליצור הוראות ומנגנונים הנדרשים להסמכת הרשויות המקומיות לטיפול נכון בנושא מבנים מסוכנים. כמו כן מומלץ, כי כלל הרשויות המקומיות יפעלו להתקין ולעדכן את חוקי העזר בנושא מבנים מסוכנים.
קביעת נהלים ברורים ואחידים – מומלץ כי הרשויות המקומיות יקבעו נהלים ויכינו תוכניות עבודה סדורות לבדיקת המבנים בתחום שיפוטן על־פי קריטריונים שייקבעו, כדי לאתר בתחום שיפוטן מבנים מסוכנים או כאלה החשודים כמסוכנים. מומלץ כי משרד הפנים ינחה את הרשויות המקומיות להחיל נהלים, ויפעל כדי להגביר את האחידות בין הרשויות המקומיות בטיפולן בנושא המבנים המסוכנים.
ביצוע בדיקה תקופתית – המבקר ממליץ, כי משרד הפנים, בשיתוף משרד השיכון, יבחן את הצורך בקידום ההמלצה לחייב בביצוע בדיקת מבנים תקופתית, יגבש הנחיות לרשויות המקומיות בהקשר של סקרים יזומים לאיתור מבנים מסוכנים, וינחה את כלל הרשויות להכין תוכניות עבודה רב־שנתיות בנושא.
גיבוש קריטריונים לקביעת מבנה כמסוכן – נוכח היעדר הבהירות לגבי סיווג מבנה כמסוכן, מומלץ כי הרשויות המקומיות יקבעו קריטריונים מפורטים ושקופים להכרזה כזו, ועל בסיסם יבדקו את המבנים ויוודאו כי הסכנה תוסר, בין היתר באמצעות גורמים חיצוניים.
יצירת מתווה טיפול בכמה דרגות של מבנה מסוכן – על משרדי הפנים והשיכון להנחות את הרשויות המקומיות בכל הקשור לקריטריונים להכרזה על מבנה כמסוכן, לטיפול בו ולהסרת ההכרזה – בין היתר, לעניין סיווג מסוכנות המבנים לרמות שונות, בהתאם לאופי הטיפול במבנים, לסיכון הנובע מהם או לרמת הדחיפות.
שקיפות ומידע לציבור – על הרשויות המקומיות לנהוג בשקיפות ולפרסם מידע לציבור על כלל המבנים המסוכנים המוכרזים בתחום שיפוטן, תוך ציון מועד עדכונו של מידע זה, זאת בין היתר כדי להבטיח כי גם רשויות החירום וההצלה, ובהן – כבאות והצלה, המשטרה ומד"א, יוכלו להתעדכן בדבר רשימת המבנים המסוכנים באופן שוטף. מומלץ כי משרד הפ־ נים יפעל להנחות את הרשויות המקומיות לגבי פרסום מידע בנושא מבנים מסוכנים, ובכלל זה לגבי הפרטים שפרסומם נדרש, אופן הפרסום, הליך הפרסום והליך עדכון המידע.
בדיקה של מבני חינוך – נוכח הפעילות הרבה במוסדות החינוך, שאליהם מגיעים מאות ילדים מדי יום ביומו, משרד מבקר המדינה ממליץ בדו"ח, כי משרד החינוך יבחן את הצורך בקביעת הוראות לעניין בדיקה תקופתית עיתית של יציבות מבני מוסדות החינוך.
סיוע לדיירים בתשלום – מומלץ כי הרשויות המקומיות יבחנו הקמת קרנות ייעודיות, שבאמצעותן יוכלו לסייע, באמצעות מענק או בהלוואה, בתיקון מבנים מסוכנים בהתאם לקריטריונים שייקבעו.
נקודה למחשבה / אפי כץ מייסד ומנכ"ל ענב נדל"ן
בישראל מאות אלפי יחידות דיור שנמצאות בסכנת קריסה, כ-5,000 מתוכן נמצאות בסכנת קריסה מיידית. מדובר על למעלה מחצי מיליון משפחות שנמצאות בסיכון, ומתמודדות יום יום עם השאלה מתי יקרוס הבניין. אלו הם רק חלק מהממצאים הכואבים של דו"ח מבקר המדינה שיצא ביולי האחרון ופקח את עיני לרווחה. לא צריך לחכות לאסון הבא כדי להתחיל ולחזק מבנים ישנים ולהחיות שכונות חדשות.
כשקראתי לראשונה את הדו"ח נפעמתי. אני עובד בצמוד לרשות המקומית תוך שיתוף פעולה מלא. כאשר אני מתחיל פרויקט, לרוב הוא יבוצע בבנייני רכבת ישנים שגם הרשות המקומית מעוניינת לחדש אותם ולאפשר לדיירים חיים חדשים. אותם מבנים לא נמצאים רק בפריפריה רחוקים מהעין, אלא מדובר על מבנים שנמצאים לאורכה ולרוחבה של מדינת ישראל.
בדו"ח נכתב באריכות על כך שישנם מבנים מסוכנים המוגדרים כ"פצצה מתקתקת" של ממש. מבנים, שאם לא יטופלו באופן מיידי יותירו אזרחים רבים בסיכון גבוה לקריסת המבנה בו הם מתגוררים. יתרה מכך, דו"ח מבקר המדינה אומנם מתריע על מצבם הרעוע של מבנים, אך אל לנו לשכוח את המצב הביטחוני במדינה. ישראל, שנמצאת באיום מתמיד מפני רקטות וטילים, מחויבת שיהיה לאזרחיה מיגון מתאים ומציל חיים.
מעיון בדו"ח עולה כי המבקר מטיל את האחריות בנושאי בעיקר על הרשויות המקומיות, אני בדעה כי האחריות מוטלת על כולנו וחובתנו לפעול בכל דרך כדי לסייע לדיירים בהריסת הבניינים הרעועים והקמת בניינים חדשים תחתם. אני קורא לכל השותפים שיכולים לסייע בדבר, משרדי ממשלה, רשויות מקומיות, חברות נדל"ן ובעיקר אזרחים – לפעול במהרה ולקדם ככל הניתן הריסה של מבנים ישנים, ולהקים במקומם מבני מגורים חדשים.
