הצינון בענף ההייטק והריבית הגבוהה חלחלו לשוק הנדל"ן המניב: דוח עדכני של קבוצת שירותי הנדל"ן נת"מ (NEWMARK NATAM) למחצית הראשונה של שנת 2023 לגבי ענף המשרדים והלוגיסטיקה, מגלה כי ברוב אזורי התעסוקה בתל אביב צנחו מחירי השכירות למשרדים בשיעור של כ-8% ל-140 שקל למ"ר. אולם אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן של הקבוצה, מסביר כי "מדובר בעצם בתיקון מחיר - חזרנו לטווח המחירים הממוצע של טרום הקורונה".
מהדוח עולה כי מחירי השכירות בתל אביב ירדו בעיקר בגלל הצינון בשוק ההייטק, שכן מאז ומתמיד ענף זה היה הקטר של שוק המשרדים, והתאפיין בעסקאות על שטחים גדולים במחירים גבוהים ולתקופות ארוכות.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו, האזינו לפודקאסט הכלכלי היומי "כסף חדש", וסמנו "כלכלה" בהתראות אפליקציית ynet
לדברי בן צבי קליין, רמת המחירים בתל אביב חזרה לרמה שלפני פריצת מגפת הקורונה, כאשר בסוף 2021 עמדו מחירי השכירות הממוצעים על כ-120 שקל למ"ר. בחציון השני של 2022 זינקו המחירים בעקבות צמיחת ההייטק והמחסור המשמעותי בשטחים פנויים ליותר מ-140 שקל למ"ר בממוצע, ואילו כעת בסוף החציון הראשון של 2023 מתייצבים המחירים על כמעט 130 שקל למ"ר שכירות בממוצע.
"השוק בתל אביב עדיין פעיל מאוד, אך העסקאות הן בעיקר עסקאות על שטחים קטנים יותר ולתקופות קצרות יותר", הוא מוסיף. "אך עדיין רואים שיש עסקאות ביותר מ-170 שקל למ"ר, בעיקר בסמיכות לציר הרכבת הכבדה או הרכבת הקלה ואזור משולש הקורקינטים".
עיקר הירידות נרשמו באזורים המרכזיים של המשרדים בתל אביב. כך למשל, ציר יגאל אלון, שרשם עלייה למחירי שיא בסוף החציון הראשון של 2022 ועמד על דמי שכירות ממוצעים של 190 שקל למ"ר, רושם כעת תיקון כלפי מטה לרמת מחיר של 145 שקל למ"ר - ירידה של 45 שקל במחיר בשנה.
ציר מנחם בגין, בו עלו המחירים מ-144 שקל למ"ר בחציון השני של 2021 ל-171 שקל למ"ר בחציון הראשון של 2022 (עלייה של 30% במחירי השכירות), הציג ירידה של כ-7% במחירי השכירות, לאחר שבחציון השני של 2022 ירד המחיר ל-159.7 שקלים למ"ר. בתום החציון הראשון של 2023 ירדו המחירים שוב בעוד 10 שקלים ל-149 שקל למ"ר, ירידה נוספת של 6.7%.
גם אזור הבורסה ברמת גן חווה תיקון מחירים בשנה האחרונה: לאחר שבאמצע 2022 עמדו המחירים שם על 128 שקל למ"ר בממוצע, כעת הם ירדו כ-112 שקל למ"ר - ירידה של 14% בשנה. כל יתר האזורים גם רשמו מחירים יחסית קרובים עם תיקון קל למטה. אזור הסיטי (שדרות רוטשילד) רשם ירידה של כ-10 שקלים למ"ר; ובאזור יצחק שדה-חסאן עראפה המתפתח חלה ירידה של כ-8 שקלים למ"ר. אזור רמת החייל נשאר יציב וכך גם אזור בית המשפט בתל אביב.
מגמה נוספת שהשפיעה על המחירים היא ההתפתחות שחלה עוד במהלך 2022 של שוק שכירות המשנה, גם כן בעיר ללא הפסקה, כאשר חברות הייטק רבות, שחזו צמיחה, ביצעו עסקאות בהיקפי שטחים משמעותיים. כאשר הריבית והאינפלציה עלו ונוצרה האטה בענף, חברת רבות שלא צמחו ולא גייסו עובדים כפי שחזו, ביצעו שכירות משנה על השטחים הריקים. כמו כן, בצל אי הוודאות בתקופה הנוכחית, אורך חיי חוזי השכירות התקצר בממוצע מ-5 שנים ל-3 שנים.
עליות מחירים באזורי התעסוקה מחוץ לת"א
לעומת זאת, אזורי התעסוקה מחוץ לתל אביב רשמו עליות מחירים מתונות או יציבות, כאשר השפעת הקו האדום של הרכבת הקלה הורגשה בשטח עם ביקושים גבוהים למשרדים לאורך התוואי, שעל פי הערכות יאזנו את היצע הדירות, במיוחד לאורך ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה ובבני ברק.
בחיפה עלו המחירים בכמעט 9% בזכות כניסה של שטחי משרדים חדשים באזור פארק התעסוקה מת"מ. גם שוק המשרדים הירושלמי ממשיך להתחזק עם עליית מחירים של קרוב ל-4%, בעיקר באזורי התעסוקה בתלפיות ובהר חוצבים. באזור התעסוקה המתחדש של תלפיות חלה עלייה מ-92.5 שקלים למ"ר בסוף 2022 ל-101.25 בסוף המחצית הראשונה של 2023.
"כבר לפני מספר שנים זיהינו בירושלים שוק חדש, המבוסס על רצון של חברות מחוץ לבירה להעביר את המשרדים שלהן לעיר או להקים בה נציגויות ומשרדי לוויין, כדי למשוך כוח עבודה שנמצא בעיר", אומר צחי סופרין, סגן יו"ר הדירקטוריון ובעל שליטה בקבוצת סופרין הבונה היום פרויקטי משרדים באזורי התעסוקה תלפיות וגבעת שאול. "רוב בנייני המשרדים בירושלים היו עד לפני מספר שנים בניינים ישנים ולא מודרניים ורובם אוישו על ידי מוסדות ממשלתיים. כיום שוק התעסוקה הירושלמי השתנה, לעיר נכנסה תעשיית הייטק, פודטק ובעיקר ביוטק ענפה בעלת דרישות גבוהות".
על פי דוח נת"מ, אזור השרון ממשיך ביציבות ועליית מחירים קלה בזכות התפתחות וחידוש של אזורי תעסוקה רבים דוגמת כפר סבא, רעננה דרום והוד השרון, שם נבנים בימים אלה פרויקטים חדשים בשטח כולל של אלפי מ"ר. על פי הדוח, בחציון השני של 2022 הייתה עליה ממוצעת של 3.16% במחיר השכירות למ"ר במעגל השני של תל אביב, ובחציון הראשון של 2023 עלייה של 0.6%. גם רמות האכלוס עלו בחציון זה בחצי אחוז.
לדברי נטלי מרשל נציגת ריט 1 וחברת ס.ע.ן זהב, יזמי פרויקט "אינפיניטי פארק רעננה", "בימים בהם שוק המשרדים מושפע מאוד מהטלטלה הכלכלית של השווקים וההאטה בענף ההייטק בישראל, אנו רואים שאזורי התעסוקה המרכזיים שמצליחים לשמור על יציבות במגמות האכלוס ודמי השכירות, וכן לייצר ביקושים גבוהים, הם בעיקר אילו הנמצאים בסמיכות גבוהה לתחנות רכבת או בנגישות מיידית לרכבת קלה וצירי תחבורה מרכזיים. אזור רעננה דרום הוא דוגמה לכך. הוא מושך בשנים האחרונות חברות ממרכז הארץ בזכות יתרונות אלה וגם בשל הרצון של עובדים רבים לעבוד בקרבת סביבת המגורים שלהם".
"למרות מצבו הנוכחי של ענף ההייטק, ואלמנטים נוספים כמו עלויות מימון גבוהות יותר, אינפלציה גבוהה והיצע מימון נמוך יותר מצד הבנקים, החוסן של ענף המשרדים בישראל יציב והוכיח את עצמו מול השפעות כמו מגפת הקורונה על שוק העבודה", מסכם בן צבי קליין. "ניתן לראות סימנים ראשונים של ירידת אינפלציה, ובשוק מקווים שהמצב ישתפר במהלך 2024-2025".
