"אנחנו גרים בסוג של חלום ולא מסוגלים להתאושש מזה. קיבלנו בית חדש מהניילונים, עם חצר וטרמפולינה בשכונה חדשה לגמרי, עם שכר דירה קבוע למשך עשר שנים, בלי בעל בית שצריך להתחנן אליו שיחליף את הדוד או לחשוש שיקפיץ את שכר הדירה. אני בעננים". נשמע טוב מלהיות אמיתי? ליטל חי (40) מתגוררת כחצי שנה בפרויקט של השכרה ארוכת טווח בשכונה החדשה שנבנית בימים אלה באור יהודה, וקובעת: "זאת ההחלטה הכי טובה שעשיתי".
חי, גרושה פלוס 3, קונדיטורית ובעלת עסק של קינוחים ומאפים - "קינוחיישן", עזבה דירה שכורה "חמודה, אבל ישנה מאוד" בת 3 חדרים בלב אזורי הביקוש - רמת גן - לטובת דירת גן חדשה בת 5 חדרים בפרויקט "בית בפארק" של חברת אזורים Living בשכונה החדשה בצומת סביון באור יהודה, עיר שמצויה במרכז הארץ אך נחשבת לשוליים של אזורי הביקוש. הפרויקט כולל 8 בניינים בני 10 קומות עם 364 דירות המושכרות לתקופה ארוכת טווח במחיר מפוקח, מתוכן 182 דירות המושכרות בשכר דירה מסובסד על ידי המדינה, והשאר מושכרות בהתאם למחירי השוק החופשי.
5 צפייה בגלריה
לא מקפיצים את שכר הדירה כל שנה. פרויקט שכירות ארוכת טווח "בית בפארק" באור יהודה של דירה להשכיר וחברת אזורים Living
(צילום אביעד בר נס)
היא משלמת שכר דירה בגובה של 9,500 שקל בחודש – סכום לא נמוך, אבל לדבריה, הולם את מחירי השכירות בשוק החופשי בשכונה בפרט ובשוק השכירות בכלל. לשם השוואה, דירה דומה בשכר דירה מופחת עולה לזכאי משרד הבינוי והשיכון שזכו בהגרלה של דירה להשכיר בפרויקט, כ־7,800 שקל בחודש. "היתרון הוא שלא מקפיצים לי את שכר הדירה כל השנה, כי מדובר בפרויקט לטווח ארוך, והסכום כולל גם את דמי הניהול", היא מספרת ל"ידיעות הנדל"ן".
לדברי חי, "לראשונה בחיי אני נהנית מבית חדש. ברמת גן שילמתי 4,800 שקל בחודש, סכום שכבר לא משלמים היום, אבל זאת הייתה דירה קטנה בלי מרפסת, ובעל הבית רצה להעלות את המחיר. בדיוק באותו שלב בן דודי אמר לי שהוא רוצה לראות את השכונה שבונים כיום באור יהודה, ואני בכלל הצטרפתי אליו כדי להוריד אותו מהעניין, כי חשבתי שהאזור לא מתאים לגידול ילדים. אבל אז נחשפתי לשכונה החדשה והתבדיתי".
שכירות ל-10 שנים וגם ל-20
בימים שבהם מחירי הדירות משתוללים ושוק השכירות פרוץ ואינו מוסדר, דרוש כיום יותר מאי פעם דיור בר השגה, כזה שמאפשר קורת גג ראויה למגורים הן בבעלות והן בשכירות. אחת הדרכים לקדם דיור בר השגה היא באמצעות הגדלת היצע הדירות להשכרה ארוכת טווח, דבר שמאפשר לשוכרים "ראש שקט" לתקופת שכירות ארוכה כמו במקרה של חי, ומוריד אותם מהמרוץ לרכישת דירה - מה שיכול לסייע למיתון המחירים, ככל שיתמתנו הביקושים לדירות בבעלות.
כיום מקודמים בישראל פרויקטים כאלה הן על ידי יוזמות ממשלתיות, באמצעות חברת דירה להשכיר שמפרסמת מכרזי בנייה על קרקעות מדינה, והן על ידי חברות פרטיות שמקבלות הטבות מס לפי החוק לעידוד השקעות הון. אולם ההיצע עדיין לא מספק. על פי נתונים של רשות ההשקעות במשרד הכלכלה, בחמש השנים האחרונות אושרו ברחבי הארץ 365 תוכניות להקמת בניינים להשכרה במסגרת מסלול הטבות המס לפי החוק לעידוד השקעות הון. תוכניות אלו הביאו לאישור הטבות מס עבור בנייה של כ-9,000 דירות להשכרה בכל הארץ.
5 צפייה בגלריה
נדרש: להגדיל את היצע הדירות להשכרה. פרויקט שכירות ארוכת טווח של דירה להשכיר ואפריקה ישראל בשכונת גליל ים בהרצליה
( צילום עמי לאור)
עוד עולה מהנתונים, כי מתחילת שנת 2022 הוגשו לרשות להשקעות למעלה מ-350 בקשות במסלול הטבות מס לפי החוק לעידוד השקעות הון, שאם יאושרו - יובילו לבנייה של כ-12 אלף דירות להשכרה. תל אביב־יפו היא העיר שבה אושרו הכי הרבה תוכניות בשנים אלו (1,483 דירות להשכרה שאושרו ב-67 תוכניות); מעט אחריה ירושלים (1,187 דירות ב-33 תוכניות); והעיר השלישית היא חריש (636 דירות ב-22 תוכניות).
חברת דירה להשכיר מקדמת, כאמור, מכרזים עבור פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, הכוללים דירות שחלקן מסובסדות על ידי המדינה ומאפשרות לזכאים חסרי דיור לשלם שכר דירה מופחת, והשאר מושכרות לפי השוק החופשי. בכל מקרה כל הדירות בפרויקטים אלה כוללות שכר דירה מפוקח, והדיירים חותמים על חוזים לעשר שנים ונהנים מדירה חדשה ומחברת ניהול שמבצעת תיקונים לליקויים המתגלים בדירות.
על פי נתוני החברה, עד כה אוכלסו 11 פרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח, הכוללים 2,735 דירות, בהרצליה, רמת השרון, חיפה, ירושלים, כפר יונה, תל אביב, חולון, שוהם, ראשון לציון, נהריה ואור יהודה. עוד 47 פרויקטים הכוללים בסך הכול 12,864 דירות מצויים בהקמה בערים נוספות, כגון אילת, לוד, אשקלון, אשדוד, נוף הגליל, אופקים, בית שמש, בני ברק, רמת גן ועוד. ו-16 פרויקטים נוספים, הכוללים 4,549 דירות, מצויים במכרזים.
בסך הכול מדובר ב-15,200 דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח, שנבנו ונבנות על ידי חברות בנייה מהגדולות במשק, בהן אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, אשטרום, פרשקובסקי, ישראל קנדה, בסר, דמרי ועוד. כמו כן נכנסו לענף חברות כמו מגוריט־מנרב, אזורים ועץ השקד, שהקימו קרנות ריט הרוכשות דירות ומציעות אותן לשכירות ארוכת טווח הן בפריפריה והן באזורי הביקוש. את הדירות והפרויקטים יכולות החברות למכור לאחר 20 שנות השכרה.
"רשימות המתנה ארוכות"
"דיור בר השגה צריך לבוא לידי ביטוי בעיקר בשכירות מפוקחת לטווח ארוך - ונראה שלשם חלק מעתיד ענף הנדל"ן למגורים הולך", מתייחס לנתונים איל הנדלר, יו"ר ובעלים קבוצת כנען. לדבריו, "הבעיה היא שהביקושים לשכירות ארוכת טווח גבוהים במיוחד, ובפרויקטים המעטים שמציעים זאת, יש רשימות המתנה ארוכות. בדיוק כפי שקורה בחו"ל עשרות שנים, ברגע שהמנגנון יהיה מפוקח בצורה שיטתית על ידי המדינה, משפחות צעירות יוכלו לשכור דירות לטווח ארוך - ולנטרל את החשש שיוציאו אותן מהדירה בשל אי יכולת החזר משכנתה, או לחילופין שיעלו להן את שכר הדירה באופן לא מפוקח. שיטה זו תייתר את הצורך ברכישת דירה למי שאין ביכולתו לרכוש נכס, ותסייע לעלייה באיכות החיים של צעירים ומעוטי יכולת".
אם שואלים את שירה בן עטר (28) מרמלה, מיזמי דיור להשכרה ארוכת טווח הם העתיד. "המצב היום במדינה לא הגיוני. אנחנו לא מצליחים לסגור את החודש, אז איך אפשר לחסוך לדירה?", היא שואלת. גם עבור בן עטר, נשואה + 1 ועוד אחד בדרך, הפתרון הוא מגורים בפרויקט שכירות לטווח ארוך. מעבר ליציבות ולוודאות שתקבל בפרויקט כזה, בן עטר היא אחד ממשקי הבית המעטים שזכו בהגרלה של משרד הבינוי והשיכון ודירה להשכיר – ותעבור בקרוב לדירה, שבה שכר הדירה יהיה מופחת. במסגרת פרויקטים אלה, רק רבע מהדירות מסובסדות על ידי המדינה, כמות קטנה מאוד ביחס לכמות משקי הבית המעוניינים לגור בשכירות.
"בשנים האחרונות אנחנו גרים בדירה שכורה בת 3 חדרים בלי מרפסת, המצויה בקומה השלישית בבניין ישן ללא מעלית בשכונת נווה הדרים בעיר, ומשלמים 2,700 שקל בחודש. אין מחירים כאלה היום", היא מודה, "אבל מאוד קשה לגור בדירה צפופה בקומה גבוהה עם תינוק ועוד כשאת בהיריון".
בני המשפחה יעברו לדירת 3 חדרים חדשה בשטח של 80 מ"ר עם מרפסת בשטח של 9 מ"ר בקומה החמישית בפרויקט "HOMY" שבונה חברת פרשקובסקי בשכונת נווה דורון החדשה ברמלה, וישלמו 3,120 שקל בחודש עבור נכס חדש עם מעלית וחניה צמודה. הפרויקט כולל 3 מגדלים בני 18 קומות עם 241 דירות להשכרה, מהן 60 יחידות דיור בלבד המיועדות לזכאים שישלמו שכר דירה מופחת. לשם השוואה, דירת 3 חדרים דומה שאינה מסובסדת מושכרת בפרויקט תמורת כ־4,700 שקל בחודש.
"רצינו לעבור לדירה יותר גדולה כבר תקופה ארוכה, אבל זה לא היה ריאלי, כי מחירי השכירות רק הלכו וטיפסו. במקרה נתקלתי בפרסום בפייסבוק של פרויקט שכירות מופחתת בשכונת נווה דורון, וגם לקח לנו זמן להירשם כי אמרתי לעצמי – מה הסיכוי שנזכה בהגרלה", היא מספרת. "יומיים לפני שההגרלה נסגרה החלטתי להעביר את הטפסים, ואז קיבלנו הודעה שלא זכינו. זה היה צפוי, אבל מה שהפתיע היה שאחרי שבוע הודיעו לנו שמשפחה ביטלה – ולכן אנחנו זכאים. מיד הגענו לפרויקט והחלטנו לחתום על חוזה, כי ידענו שיותר טוב מזה לא נקבל".
על רכישת דירה בן עטר בכלל לא חושבת כרגע. "עם המחירים של היום זה בלתי ניתן למחשבה", היא אומרת. "אם לא היו פרויקטים מהסוג הזה, לא יודעת איפה היינו היום, הצעד הבא היה לפתוח אוהל ברחוב. חבל שאין מספיק פרויקטים כאלה והאמת היא שגם לא שומעים עליהם מספיק. אם לא הייתי נתקלת באותו פוסט בפייסבוק, לא הייתי יודעת על קיומו של הפרויקט, לדעתי צריך להגדיל את הפרסום בנושא".
"מעל 100 אלף שלא זכו"
"כיום בישראל אין דיור בר השגה אמיתי ומשמעותי. יש כמה מסלולים שלא הוכיחו את יעילותם ולא נותנים מענה למצוקה הקיימת בשטח", מחזקת את הדברים ניצן פלדמן, סמנכ"לית ויו"ר אגף יזמות ובנייה בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ. לדבריה, ישנם תמריצים "המוטלים בספק" לבניית דיור להשכרה ובכל מקרה אין מספיק פרויקטים כאלה. אלא שמבחינתה, דיור בר השגה אינו נוגע רק לדיור להשכרה.
"יש תוכניות דיור מופחת, כגון מחיר למשתכן, מחיר מטרה ודירה בהנחה, הניתנות לכל חסר דיור ללא כל הבחנה במצבו הכלכלי של הזכאי", היא ממשיכה. "כך, למעשה, נוצר מצב שבו בתוכניות האלה זוכים גם בעלי הון, שאינם זקוקים להנחה לרכישת דירה, וכל זאת מתקציב המדינה. ההגדרות הקיימות היום בחוק בנוגע לדיור בר השגה, מתמקדות בעיקרן בשכירות, ללא כל הבחנה בין רמות הכנסה שונות. כדי שיהיה דיור בר השגה שייתן מענה לשכבות האוכלוסייה השונות בהתאם לצורכיהן, יש להסדיר בחקיקה את כל ההיבטים הנוגעים לכך".
לדברי פלדמן, הממשלה החדשה תידרש להגדיר אוכלוסיות יעד בהתאם למעמד סוציו-אקונומי ותנאי הזכאות, המסלולים השונים לדיור בר השגה, תמריצים מתאימים ועוד. "שנית יש לקבוע יעדים ליצירת מלאי משמעותי של דיור בר השגה מהסוגים השונים, ונדרשת הצפת השוק בקרקעות וקיצור הבירוקרטיה", היא מוסיפה. "יש מודלים בעולם המתאימים גם לנו, למשל של בעלות חלקית על נכס, מצב שמאפשר לחלק את זכויות הבעלות בין בעלים פרטיים או פיננסיים או גוף ציבורי, או לרכוש בצורה הדרגתית את הנכס, לרבות באמצעות הלוואות מדינה".
"בשנים האחרונות קודמו על ידי המדינה תוכניות שתכליתן יצירת מלאי של דירות בנות השגה לזוגות צעירים. המטרה ברורה ואף מבורכת, אך יישום התוכנית איטי ולקוי וייצר אפקט הפוך"
אמיר כהן, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת דמרי, מסכים עם הדברים. "בשנים האחרונות קודמו על ידי המדינה מספר תוכניות שתכליתן יצירת מלאי של דירות בנות השגה לזוגות צעירים. המטרה ברורה ואף מבורכת, אך יישום התוכנית היה איטי ולקוי וייצר אפקט הפוך". לטענתו, "הניסיונות לקידום דיור מוזל לזוגות צעירים על ידי סבסוד מחיר הקרקע ומכרזים לשכירות ארוכת טווח, שייעודם לאפשר פתרון מגורים משלים למשפחות שאינן מעוניינות או מסוגלות להחזיק דירה בבעלות, טרם הבשילו לידי השפעה על השוק".
לדבריו, "לצד אלפי זוגות שעלו בהגרלה והרוויחו זכות לרכוש דירה במחיר מסובסד, יש מעל 100 אלף שלא זכו, וחלקם פנה לשוק החופשי, מה שהגדיל ביקושים בצורה משמעותית ויצר לחץ על המחירים. בפועל, חלקם הגדול של אלו שזכו, יקבל את הנכס לאחר שנים, ובזמן הזה נאלץ לספוג מדדים, עליות ריבית על המשכנתה והוצאות שכירות, כך שהזכייה אינה אטרקטיבית כפי שחשבו. השילוב של סביבת ריבית נמוכה, לצד הסבת כלל מכרזי הקרקע לטובת פלח הזוגות הצעירים על חשבון משפרי הדיור והמשקיעים, שמהווים כ־60% מהביקוש בשוק, והגדלת ביקוש מצד זוגות שלא עלו בהגרלות - כל אלה יצרו גידול משמעותי בביקוש בטווח זמן קצר בשוק שסובל מהיצע נמוך, מה שהוביל לעליות מחירים מהירות וחדות".
"אוכלוסיות חלשות לא קיבלו מענה"
בענף הנדל"ן הדעות חלוקות באשר ליכולת של תוכניות הדיור המוזל לסייע לחסרי דירה, וכן לגבי הטענה כי מדובר בהכרח בדיור בר השגה. לדברי מריו קופל, מנכ"ל חברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, "אומנם תוכנית מחיר למשתכן ותוכניות דומות תחת הכותרת דיור בר השגה מאפשרות לזוכים לרכוש דירה מוזלת, אך הן גורמות לפגיעה בשוק החופשי - שם המחירים רק עולים. חברות הנדל"ן נדרשות לתת הנחה בחלק מיחידות הדיור בפרויקט לטובת זכאי משרד הבינוי והשיכון, דבר המוביל לכך שבאותו פרויקט יעלו מחירי הדירות המוצעות למכירה בשוק החופשי על מנת לאזן את מחירי הדירות המוצעות בהנחה".
קופל טוען, כי "על ידי יישום התוכניות, המדינה מניעה את עליית המחירים בשוק החופשי, זאת במקביל לכך שהיא גם ממעטת לשחרר קרקעות לבנייה. לכן עד שהמדינה לא תשווק עוד קרקעות לבנייה, תקצר את תהליכי הרישוי ותגדיל משמעותית את ההיצע, לא יהיה מענה לביקושים - וכפועל יוצא לא יהיה שינוי אמיתי במחירי הדירות". לדבריו, "אוכלוסיית ישראל מתרחבת וגדלה, ותצטרך גם בטווח המיידי וגם בטווח הארוך מאות אלפי יחידות דיור נוספות. על כן ההיצע חייב להמשיך ולגדול ולהדביק את הביקושים הקיימים והעתידיים".
"עד שהמדינה לא תשווק עוד קרקעות לבנייה, תקצר את תהליכי הרישוי ותגדיל משמעותית את ההיצע, לא יהיה מענה לביקושים - וכפועל יוצא לא יהיה שינוי אמיתי במחירי הדירות"
גם אורנה אנג'ל, יו"ר התאחדות האדריכלים ובוני ערים בישראל, סבורה שתוכנית מחיר למשתכן והתוכניות הממשלתיות האחרות אינן בהכרח מייצגות את המושג דיור בר השגה. "התוכניות האלו לא בחנו כלל האם הזוכים בהגרלות זכאים מבחינת מצבם הכלכלי לרכישת דירה מסובסדת, והמדינה חילקה מיליארדים למשפחות שהיו יכולות לרכוש דירות במחירי השוק", היא טוענת. "לעומת זאת, אוכלוסיות חלשות שכלל לא יכולות לגייס את ההון העצמי הנדרש לרכישת דירה, גם במסגרת התוכניות הללו, לא קיבלו מענה. גם הרשויות המקומיות לא מקדמות תוכניות אמיתיות של דיור בר השגה".
עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', מוסיף כי "למרבה הפליאה, דווקא תוכנית הדגל למלחמה ביוקר הדיור דחפה את מדד הדיור כלפי מעלה. איך זה ייתכן? כולם יודעים שקצב תוספת יחידות הדיור לשוק אינו מדביק את הביקוש. הפער בין הביקוש להיצע הביא אותנו עד הלום. הגדלת או צמצום הפער ישפיע ישירות על מחירי הדיור. ומה עושה תוכנית מחיר למשתכן? לכאורה, גורעת מספר יחידות דיור מצד ההיצע ומצד הביקוש. אבל צד הביקוש לא באמת הצטמצם. התוכנית הכניסה למשחק שחקנים, שאילולא כן, לא היו נכללים בצד הביקוש. יוצא אפוא שהגריעה מצד הביקוש היא מינורית, ואילו הגריעה מצד ההיצע היא מלאה. התוצאה היא עלייה עקבית במחירי הדיור".
5 צפייה בגלריה
חלק מהיזמים ממליצים לממשלה הבאה להמשיך בתוכניות דיור מוזל. שר הבינוי והשיכון המיועד, יצחק גולדנקופף
(צילומים: נדב אבס, דוד הכהן)
אבל אם שואלים את אמנון מחרז, מנכ"ל היזמות בקבוצת בראל, תוכניות דיור מוזל הן דווקא הפתרון למשבר הדיור הנוכחי. "הורדת מחירי דירות אפשרית, אבל באופן מינורי. מי שמבטיח הוזלה מאסיבית טועה ומטעה. חברות הנדל"ן שרכשו קרקעות במחיר שמתאים למחירי המכירה הקיימים במקרה הטוב, או התבססו בתמחיר שלהן על צפי לעלייה במחיר במקרה הפחות טוב, לא יכולות לעמוד בירידה מאסיבית של מחירים - והפרויקטים פשוט ייעצרו. העצירה תייצר חוסר והחוסר יוביל לעלייה במחירים", הוא אומר.
"משה כחלון כשר אוצר בשנת 2015 הבין את הנושא היטב, ובמקום להבטיח הורדת מחירי דירות, הוא הבטיח וקיים - מכירת דירות לזוגות צעירים ולזכאים במחיר מופחת במחיר למשתכן. פעולה זו אפשרה לזוגות הצעירים לרכוש דירה ראשונה במחיר מוזל מחד, ולא מוטטה את כל שוק הנדל"ן מאידך. הממשלה של לפיד-בנט החזירה את תוכנית מחיר מטרה, ואני ממליץ לממשלה הבאה להמשיך בתוכניות אלה, ובמקביל, בפרויקטים שבהם יזמים רוצים להגדיל את מספר יחידות הדיור, לדרוש שרבע מהן יהיו בנות השגה ויימכרו במחיר מופחת לחסרי דיור", מסכם מחרז.
פורסם לראשונה: 00:17, 02.12.22
