עלייה מפתיעה בבניית בתים צמודי קרקע בשנה שחלפה: ניתוח נתוני התחלות הבנייה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מגלה שבשנת 2022 החלו להיבנות ברחבי הארץ 10,991 יחידות דיור בבניינים בני 1-2 קומות - עלייה של 17% לעומת 9,413 יחידות דיור כאלה שהחלו להיבנות בשנת 2021.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
כלל התחלות הבנייה של דירות חדשות הסתכמו בשנה שעברה בכ-67 אלף יחידות דיור, עלייה של 5.3% לעומת 63,515 יחידות דיור חדשות שהחלה בנייתן בשנת 2021. על פי הניתוח שבוצע עבור ynet ו"ממון" על ידי חברת שיווק הנדל"ן דרא, שיעור התחלות הבנייה של צמודי הקרקע מסך כל יחידות הדיור אשתקד עמד על 16.4%, לעומת שיעור של 14.8% בשנה שקדמה לה.
מניתוח הנתונים עולה כי את רשימת היישובים המובילים בבניית בתים צמודי קרקע ב-2022 מוביל אזור יהודה ושומרון עם כ-736 יחידות דיור חדשות, שהחלו להיבנות בבניינים בני 1-2 קומות ביישובים באזור זה - עלייה של כ-8% לעומת שנת 2021, אז החלו להיבנות שם 680 יחידות דיור צמודות קרקע.
במקום השני ניצבת העיר באר שבע עם 281 דירות צמודות קרקע שהחלו להיבנות בשנה שחלפה, עלייה של 34% לעומת 210 יחידות דיור צמודות קרקע שהחלו להיבנות בשנת 2021. אופקים מדורגת במקום השלישי עם 218 יחידות דיור צמודות קרקע שהחלה בנייתן אשתקד, כאן דווקא מדובר בירידה של 9% לעומת שנת 2021, אז החלו להיבנות 239 יחידות דיור צמודות קרקע בעיר הדרומית.
במקום הרביעי מדורג היישוב פרדס חנה-כרכור עם 217 בתים צמודי קרקע שהחלה בנייתם בשנה שעברה, לעומת 77 בתים פרטיים בלבד בשנת 2021. מדובר בקפיצה של 182%. היישוב קריית טבעון שבצפון מדורג במקום החמישי ברשימת היישובים המובילים בהתחלות הבנייה של צמודי קרקע, עם 178 יחידות דיור כאלה שהחלו להיבנות ב-2022, לעומת 82 יחידות דיור צמודי קרקע בלבד בשנת 2021 – זינוק של 117%.
במקום השישי ניצבת אילת, שם החלו להיבנות 170 בתים צמודי קרקע בשנת 2022, ירידה של 23% לעומת 220 יחידות דיור צמודות קרקע בשנה הקודמת; ואחריה היישוב תל מונד שבאזור השרון עם 165 התחלות בנייה של בתים פרטיים ב-2022 – גידול של 224% לעומת 2021, אז החלה בנייתם של 51 בתים פרטיים. עוד ברשימה: רהט עם 165 יחידות דיור צמודות קרקע; שפרעם עם 128 יחידות דיור צמודות קרקע, ומרכז שפירא, יישוב קהילתי בשפלה, שסוגר את העשירייה הראשונה עם 125 התחלות בנייה של צמודי קרקע ב-2022.
"מגמת צמודי הקרקע מתמעטת"
דרור אוהב ציון, מנכ"ל ובעלי חברת דרא, שערכה את הניתוח, מדגיש כי למרות העלייה בבניית בתים צמודי קרקע ב-2022 ביחס לשנה שקדמה לה, כמות הבתים צמודי הקרקע שהחלו להיבנות הייתה נמוכה ביחס לממוצע בעשור האחרון, שהתאפיין ביותר מ-12 אלף התחלות בנייה בממוצע לשנה משנת 2012 עד היום. גם שיעור התחלות הבנייה של צמודי הקרקע ב-2022 מסך התחלות הבנייה נמוך במונחי עשור - בחמש השנים האחרונות הוא עמד על כ-22%, ובשנים שלפני כן על 25%-40%. שיעור השיא היה ב-2007 – 48%.
אוהב ציון מוסיף כי נראה שהעלייה בבניית בתים צמודי קרקע ב-2022 היא נקודתית, ואין בה בהכרח כדי ללמד על מגמת עלייה מתמשכת. "מדובר בהיתרים שניתנו בשנה זו לפרויקטים בקרקעות ששווקו לפני כשנתיים-שלוש, ולתוכניות שהוגשו לאישור ערב תחילת משבר הקורונה בשנת 2020, ואז הקורונה נתנה להן דחיפה קדימה", הוא אומר.
לדבריו, "בפועל, המגמה היא שבניית צמודי קרקע הולכת ומתמעטת בעשור האחרון, בהתאם למדיניות מינהל התכנון לצופף את הבנייה ולתכנן פחות ופחות בתים פרטיים. אפילו ביישובי יו"ש, שמובילים את רשימת התחלות הבנייה של צמודי קרקע אשתקד ובנים האחרונות, ניתן לזהות כיום מעבר הדרגתי לבנייה רוויה או סמי רוויה (מבנים מדורגים ודירות גן-גג)".
דרור אוהב ציוןצילום: דנה תמרידור לוין, בעלים ומנכ"ל משותף של חברת אנפה, העוסקת ביזמות נדל"ן ובניהול והשבחה של מיזמי נדל"ן למגורים, מחזק את הדברים. "הבתים צמודי הקרקע בישראל הם מוצר הולך ונעלם, אשר חלקו בעוגת הבנייה ילך ויקטן לדעתי עם השנים, בעיקר באזור המרכז", הוא אומר. "זאת הסיבה שאנחנו רואים גידול בצמודי קרקע בעיקר בפריפריה. למשל בקריית טבעון, אחת הסיבות לקפיצה בבניית יחידות דיור צמודות הקרקע היא הקמת שכונת צל אורנים החדשה, שתכלול כ-600 יחידות דיור. מדובר ביישוב קטן, שבו כמות יחידות הדיור הנבנית גדולה יחסית".
"לנקוט אמצעים דרסטיים לייעול הקרקע"
עפרה חדד, סמנכ"לית ומבעלי חברת יורו ישראל שבונה פרויקטים של צמודי קרקע, סבורה כי "מדיניות מינהל התכנון לעודד בנייה רוויה היא בעיקר למרכז הארץ ולאזורי הביקוש, בעוד שביישובי יו"ש ובפריפריה יש למינהל אג'נדה אחרת. הנתונים מראים כי רוב בניית צמודי הקרקע ב-2022 בוצעה באזורים אלה. הדרך היחידה של המדינה למשוך ביקושים של אוכלוסייה חזקה ליו"ש ולפריפריה היא באמצעות בית פרטי עם גינה וחצר, ולזה מתחבר גם הנושא של קהילה חמה ושיתופית. באזור המרכז אין כמעט צמודי קרקע, ולדעתי גם לא יהיו בעתיד בהיקפים משמעותיים".
אסף זנזורי, רכז מדיניות תכנון בחברה להגנת הטבע, מזהיר מפני המשך בנייה פרברית בארץ. "מדינת ישראל מתאפיינת במצוקת קרקע חמורה, הנובעת ממגבלות שטח, מגידול נמרץ של האוכלוסייה ובעיקר מתרבות בזבזנית של שימושי קרקע, ולכן היא עומדת להיות המדינה הצפופה ביותר במערב", הוא אומר. "מצב זה דורש מאיתנו שינוי תפיסה - אנחנו חייבים לכוון את הפיתוח החדש למוקדי הפיתוח הקיימים, בין היתר, על ידי בנייה רוויה".
לדבריו, "המחסור החריף במשאבי הקרקע והנוף הפתוח, לצד העובדה כי פיתוח של משאב הקרקע הוא בלתי הפיך, מחייבים שימוש במשאבים אלה וניהולם, בדרך חסכונית וביעילות מרבית והענקת עדיפות לשמירה על משאבי הקרקע והשטחים הפתוחים. לא ברור כיצד המשך בניית צמודי קרקע מתיישב עם הצורך בייעול השימוש בקרקע. לבנייה של צמודי קרקע יש השפעות שליליות, הידועות בעולם, מבחינה חברתית, אורבנית, סביבתית וכלכלית, על אחת כמה וכמה במדינה קטנה וצפופה כישראל".
זנזורי מוסיף כי לשיטתו, "יש לנקוט אמצעי מדיניות דרסטיים לייעול ניצול הקרקע. אנו ממליצים להימנע לחלוטין מהקמת בתים צמודי קרקע נוספים בישראל, ובמקביל לקדם תכנון מחדש של תוכניות ישנות של יחידות דיור צמודות קרקע ואף לקדם תוכניות התחדשות עירונית לשכונות צמודות קרקע קיימות".
