הרחבת תחום ההתחדשות העירונית, האצת הבנייה, הגדלת הסמכויות של הוועדות המקומיות ורפורמה בשוק השכירות: טיוטת חוק ההסדרים כוללת לא מעט הצעות שמבקשות לחולל שינויים בענף הנדל"ן, על רקע משבר הדיור מהחריפים שידעה ישראל בעשור האחרון. הממשלה החדשה מקבלת שוק בטלטלה, עם זינוק דרמטי במחירי הדירות, האטה בעסקאות ובהצלחת מכרזים ומחסור בהיצע יחידות דיור ביחס לקצב הגידול באוכלוסייה. צללנו לסעיפים ובדקנו מה חושבים על כך בענף.
>> לסיפורים החשובים והמעניינים בכלכלה ובצרכנות - הצטרפו לערוץ הטלגרם שלנו והאזינו לתוכנית כסף חדש ב-ynet radio
אחת ההצעות של משרד האוצר היא להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה לידי הוועדות המקומיות על מנת לקצר הליכי רישוי בנייה. כיום, משך הבנייה בישראל מגיע לכמעט שלוש שנים, כאשר משך הזמן מאישור תוכנית בנייה ועד מסירת המפתח יכול להגיע ליותר מעשור. בין היתר, מוצע להגדיל את סמכות הוועדות המקומיות, כך שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד 15 יחידות דיור ועד 1,500 מ"ר למגורים, וכן להגדיל את סמכותן של הוועדות המקומיות העצמאיות (שלא זקוקות לאישור תוכניות על ידי הוועדות המחוזיות), כך שיוכלו לאשר תוכניות הכוללות עד 30 יחידות דיור ועד 3,000 מ"ר למגורים.
בשיחה עם ynet אומרת עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עוה"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בדיני התכנון והבנייה, כי "טיוטת חוק ההסדרים כוללת הוראות שונות, שמטרתן לזרז ולייעל את הליכי התכנון והרישוי בישראל, ואין ספק כי החסמים הרבים בקידום הליכי התכנון והרישוי מהווים את אחד המכשולים הגדולים כיום בהאצת הבנייה ובהורדת מחירי הדיור. ברשויות מקומיות רבות קידום תוכניות והיתרים אורך שנים ארוכות, וכרוך באינספור הליכים ודרישות שמביאים לעיכוב משמעותי במימוש פוטנציאל הבנייה. בנסיבות אלה, הוראות שיביאו לביטול חסמים ולקיצור הליכים הן חשובות ומבורכות".
עו"ד מיטל טויסטר רוזנטל צילום: אורן גולןלדבריה, ההצעה להגדיל את סמכויות הוועדות המקומיות מצטרפת למגמה הכללית בשנים האחרונות - להעביר סמכויות מהוועדות המחוזיות לוועדות המקומיות, במטרה לייעל את הליכי התכנון. "הכוונה היא כמובן רצויה, אולם הקושי הוא שבוועדות מקומיות רבות, הליכי התכנון כיום ארוכים יותר מאשר בוועדות מחוזיות, ולפיכך לצד הגדלת סמכויות הוועדות המקומיות, נדרש ייעול של ההליכים בוועדות אלה", היא אומרת.
עו"ד צבי שוב צילום: ליאת מנדלעו"ד צבי שוב, שותף במשרד עוה"ד שוב ושות', מחזק את הדברים. "מטיוטת חוק ההסדרים עולה כי ניכר שהממשלה לא מרוצה מהתפקוד של הוועדות המחוזיות. מחד, חוק ההסדרים מציע להעביר סמכויות לוועדות המקומיות, ומאידך קובע מקרים בהם יעברו סמכויות למועצה הארצית", הוא מסביר. "כך לדוגמא, נקבע שאם תוכניות הכוללות מעל 100 יחידות דיור התעכבו למעלה מ-18 חודשים בוועדה המחוזית, ניתן יהיה להעביר אותן לדיון בוועדת משנה שתקום במועצה הארצית. השאלה היא האם המועצה הארצית אכן תביא לקיצור הליכים. לדעתי, מוטב לזרז את עבודת הוועדות המחוזיות באמצעות תגבור כוח אדם מקצועי במקום באמצעות סנקציות והעברת סמכויות".
אם שואלים את שי ארנט-כהן, מנכ"ל החברה הכלכלית חדרה, מדובר ביוזמה מבורכת. "להערכתי, לא מעט תוכניות בנייה יקודמו בצורה יעילה יותר, אם האחריות תהיה על הוועדות המקומיות, גם אם מדובר במתחמים עתירי יחידות דיור או שימושים מעורבים", הוא אומר. "הרשות רואה קודם כל את האינטרס של היישוב, המגבלות והדרך הטובה ביותר לפתרון, ולכן הכלי של אישור תוכנית בנייה צריך להיות בעיקר בידי מי שאחראי על פיתוח הקרקע. עצמאות לוועדה מקומית להניע הליכי תכנון, ללא הצורך להגיע לוועדה מחוזית, תאפשר לקצר את לוחות הזמנים".
אלא שגם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלי מרכז הנדל"ן, לא בטוח שהמהלך הזה נכון. "המטרה היא להפחית עומס מהוועדות המחוזיות, אבל חלק גדול מהרשויות המקומיות הן לא 'פרו בנייה' למגורים, ונשאלת השאלה האם היצע הדירות ייצא נשכר מהשינוי הזה. עד שלא יפתרו את המאזן של הכדאיות הכלכלית, ראשי הערים ימשיכו לבנות במשורה. הבעיה של מצוקת הדיור היא לא של ראשי הערים ולא לפתחם לפתור זאת, האחריות שלהם היא לנהל את העיר ולדאוג לתושביה הקיימים. הוועדות המקומיות מאשרות מעט ומעדיפות גידול מדוד וטבעי של המגורים לצד המסחר והתעסוקה, ובמקרה שלא ניתן להגדיל את המסחר והתעסוקה הן לא יאפשרו גידול משמעותי במגורים".
הקבלנים לא יבצעו מטלות ציבוריות?
שינוי משמעותי נוסף בטיוטת חוק ההסדרים הוא הוראה לפיה מוסד תכנון לא יהיה רשאי לקבוע תנאי בתוכנית בנייה, בהיתר או בכל דרך אחרת, שמשמעותם חיוב יזם בביצוע או מימון עבודות פיתוח תשתיות על חשבונו, אלא אם הדבר נקבע במפורש בחוק. לדברי עו"ד טויסטר-רוזנטל, "מדובר בשינוי דרמטי, מאחר שבמצב הנוהג כיום רובן המוחלט של תוכניות הבנייה המקודמות במרכז הארץ כוללות מטלות ציבוריות, שיכולות לבוא לידי ביטוי בהפרשת שטחים לצרכי ציבור בתוך הבניין, בביצוע מטלה חיצונית למבנה המבוקש (לדוגמא שימור מבנה, פיתוח שטח ציבורי כלשהו וכו') או בכל דרך אחרת".
לדבריה, לרוב, התוכנית אינה קובעת כי היזם הוא זה שיידרש לקיים את המטלה, אולם מאחר שהיא מתלה את הוצאת ההיתר בביצועה, ברור לכל מי הוא זה שיידרש לבצע את המטלה על חשבונו. חוק ההסדרים המוצע מבקש לבטל נוהג זה, כאשר בדברי ההסבר לתיקון מוסבר שוועדות מקומיות נוהגות להתנות את תמיכתן באישור תוכניות או במתן היתרים בביצוע מטלות ציבוריות על ידי היזם, לעיתים ללא תשלום מלא מצד הרשות המקומית, שהיא האחראית על פי דין לבצע את המטלות, בניגוד לדין.
לדברי עו"ד טויסטר-רוזנטל, "מטרתו של התיקון היא למנוע מרשויות מקומיות להטיל חיובים כספיים בניגוד להוראות הדין, ולעניין זה מדובר בתיקון מבורך". עם זאת, היא מסבירה כי רשויות רבות נמצאות בחסר של שטחים ציבוריים, בוודאי לאור המגמה להעצים את הבנייה למגורים, ולכן "בנסיבות אלה, התיקון עלול להקשות על הרשויות לתת מענה לצרכי הציבור הנדרשים, וכתוצאה מכך להוות תמריץ שלילי לקידום תוכניות לתוספת מגורים. ראוי לקדם חקיקה שתסדיר את האופן בו יוקצו שטחי ציבור".
"האתגר הגדול ביותר מרגע שהחוק עובר הוא בתשתיות האזרחיות - לא רק כבישים אלא גם מים, חשמל וביוב", אומר עו"ד איתמר פנץ, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במשרד עוה"ד סלומון ליפשיץ. פנץ, סגן יו"ר מחוז תל אביב ויו"ר ועדת התחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, סבור כי המדינה אינה ערוכה לפערים בין כמות יחידות הדיור לתשתיות. "כבר היום יש רשויות שהתשתית שלהן קורסת, וזה המשבר הגדול שניצב בפני הממשלה. לכן ללא טיפול שורש בתשתיות, ההצעות בחוק ההסדרים בתחום לא יהיו ישימות. התיקונים יהיו חייבים להיות מגובים בכוח אדם לרשויות המקומיות, כמו בודקי תוכניות. היום הוועדות לא עומדות בקצב וללא גיוס של אנשי מקצוע לא יהיה שינוי".
הצעה נוספת המוצעת בחוק ההסדרים היא מניעת מונופול של קבלן בישוב מסוים: כדי להגביר את התחרות ולמנוע "מונופול" של חברה קבלנית ביישוב מגורים, מוצע לאסור על קבלן שכבר בונה באופן משמעותי, שיוגדר בחוק, לזכות במכרזים נוספים או לקבל רישיונות לבנייה באותו הישוב.
האצת מתן היתרי בנייה: רפורמת הרישוי העצמי תצליח?
בטיוטת חוק ההסדרים מצוין כי הליכי הרישוי בישראל עודם ארוכים ביחס למצב הרצוי, ודורשים שיפור וטיוב, שיביאו להפחתה בבירוקרטיה הכרוכה בהליך, ולקיצור משכי הזמן להוצאת היתרי בנייה. בשנה שעברה פורסם דוח מבקר המדינה, אשר מצביע על משכי הזמן להוצאת היתר בנייה: 319 ימים בהיתר ללא הקלות ליזמים ו-407 ימים בהיתר הכולל הקלות. בפועל, הוצאת היתר הכולל בנייה חדשה למגורים מתארכת במקרים רבים לשנתיים ואף יותר. התארכות הליכי הרישוי מטילה עומס בירוקרטי רב על היזמים והקבלנים, מעלה את עלויות המימון וכך מהווה גורם נוסף לעליית מחירי הדיור.
ב-2022 עברה חקיקה המאפשרת מסלול רישוי מקביל למסלול הרגיל, במסגרתו אדריכל שמוסמך כמורשה להיתר יכול לתת היתר בנייה במקום רשות הרישוי. במסגרת חוק ההסדרים, מוצע לתקן את החוק ולהבהיר כי מסלול זה יחול בכל תחומי הרשויות המקומיות החל מינואר 2024. בנוסף, מוצע לאפשר הליך רישוי באמצעות מורשה להיתר גם עבור הקמת מבני ציבור.
תזכורת: "משבר הדיור החמור ביותר"
(צילום: אבי חי)
עו"ד דקלה מוסרי טל, בעלי משרד עוה"ד מוסרי, טל ולשעבר יו"ר ועדת ערר מחוז חיפה, מציינת בהקשר זה כי "אם החוק יעבור – הוא בהחלט לשפר את המצב הקיים כי כיום הרישוי העצמי הוא וולונטרי, והרשות המקומית יכולה להחליט האם היא מאמצת אותו או לא. בחודשים האחרונים ראינו שרשויות רבות כבר הודיעו שלא יממשו אותו וימשיכו בהליך הקיים. האפשרות לרישוי עצמי אמורה להקל על העומס בוועדות המקומיות ולזרז את ההליכים, שכן חלק כגדול מהעיכובים נובעים בעיקר ממחסור בכוח אדם מקצועי בוועדות המקומיות".
לצד הרישוי העצמי, חוק ההסדרים מציע הליכי פיקוח על כל נושא הרישוי, לרבות הקמת רשות ארצית מפקחת ואף רשות רישוי ארצית, שתיכנס בנעלי ועדות מקומיות שאינן עומדות בזמנים להוצאת היתרים. "מדובר בפתרון פחות נכון, שכן כאמור חלק גדול מהבעיה בקיצור הזמן למתן היתרי בנייה הוא המחסור בכוח אדם מקצועי בוועדות המקומיות", טוענת עו"ד מוסרי טל. "מוטב היה לתגבר את כוח האדם בוועדות המקומיות ולהעלות את שכר העובדים המקצועיים, ובכך לאפשר להם לעמוד ביעדים. רשות רישוי ארצית, שתיכנס בנעלי הוועדות המקומיות, היא פתרון בעייתי כי לא תהיה לה היכרות עמוקה עם התחום העירוני, כמו שיש לוועדות המקומיות, וההחלטות שלה עלולות להיות מנותקות מהצרכים המקומיים".
עו"ד דקלה מוסרי טלצילום: דקלה שיהצעה נוספת בחוק נוגעת למתן אפשרות לוועדת ערר להחליט שלא לעכב היתר בנייה במקרה של ערר או לתת היתר חלקי. לדוגמא, ועדת ערר תוכל לתת היתר חפירה ודיפון למרות שיש ערר להיתר, על מנת לאפשר ליזמים להתחיל את העבודות ולא לעכב פרויקטים. "מדובר בסמכות חשובה, שיכולה לקדם את ביצוע ההיתרים בתקופות המתנה ארוכות להכרעה בעררים", היא אומרת. "עם זאת, יש להשתמש בה בזהירות ולוודא ששחרור של חלק מההיתר לא יכבול את ועדת הערר ולא ימנע ממנה להורות על שינויים בהמשך.
התחדשות עירונית גם בצמודי קרקע, ומה עם דייר סרבן?
נושא נוסף שמופיע בחוק ההסדרים הוא התחדשות עירונית של בתים צמודי קרקע. על פי ההצעה, ניתן יהיה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי גם אם יש בו פחות מ-24 יחידות דיור, ובתנאי ש-8 מהן הן צמודות קרקע, כאשר המכפיל עומד על 5 יחידות דיור - כלומר התוכנית תאפשר לקבל 5 יחידות בבנייה רוויה על כל צמוד קרקע שיפונה. לדברי עו"ד מוסרי טל, מדובר בפתרון למחסור הברור הצפוי בקרקעות, בעיקר בערי המרכז.
"בהסבר להצעת החוק מצוין, לדוגמא, כי בעיר חולון מספר יחידות הדיור צמודות הקרקע עומד על 7.5% מכלל יחידות הדיור בעיר, אולם השטח עליו בנויות אותן יחידות עומד על כ-26% מהשטחים הבנויים. כלומר, הפוטנציאל להגדלת היצע הדיור באמצעות התחדשות של צמודי קרקע הוא גבוה מאוד", היא מסבירה.
4 צפייה בגלריה
ההצעה: התחדשות עירונית של בתים צמודי קרקע. פרויקט פינוי בינוי ברמת גן
(צילום: איציק חנוכה)
עוד נכתב בחוק ההסדרים כי ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים, תעמוד מדינת ישראל בפני קושי ממשי תכנוני של אזילת הקרקעות הפנויות המיועדות לבינוי במרכז הארץ. תחת ההנחה שהבינוי בהתחדשות עירונית ימשיך בקצב הקיים כיום, צפוי מחסור של 420 אלף יחידות דיור עד שנת 2040. עו"ד מוסרי טל מציינת כי אם החוק יעבור, מימוש הקרקעות עדיין לא יהיה מיידי, "שכן יש להתאים את התקן השמאי, כך שיקבע את התמורות הראויות לבעלי צמודי קרקע שעוברים הליך פינוי בינוי".
נכון להיום, התקן מגדיר שהתמורה לצמוד קרקע תהיה כנגזרת של התמורה לדירה רגילה בבנייה רוויה. אם שווי צמוד קרקע הוא פי 3 משווי דירה, אז בעוד שבעל דירה רגילה יקבל בתמורה דירה חדשה בשטח של 80 מ"ר, בעל צמוד קרקע יקבל 3 דירות חדשות בבנייה רוויה בשטח של 80 מ"ר. "יהיה צורך לבחון האם הוראות התקן מתאימות לתוכניות התחדשות שבהן מירב או כל היחידות, הן צמודות קרקע", היא אומרת.
"חוק ההסדרים עושה תיקון דרמטי בכך שהוא מתחיל לטפל בקרקעות שמאופיינות בבתים צמודי קרקע לצורך קידום של התחדשות עירונית. מדובר בצעד מבורך, אבל זאת רק ההתחלה"
עו"ד פנץ מחזק את הדברים. "חוק ההסדרים עושה תיקון דרמטי בכך שהוא מתחיל לטפל בקרקעות שמאופיינות בצמודי קרקע לצורך התחדשות עירונית", הוא אומר. "יש שכונות שלמות של צמודי קרקע שלא היה ניתן לקדם בהן תוכניות בנייה, ולכן מדובר בצעד מבורך. אבל זאת רק ההתחלה: צריך לקבוע מפתח לכל תמורה לבעלי הבתים ולקבוע מנגנונים לקידום התוכניות, שכן כיום אין מדיניות סדורה בנושא סל הזכויות, כאשר מדובר בבתים צמודי קרקע".
יוסי חסון מנכ"ל חברת Mytown התחדשות עירונית, מתייחס לסעיף בחוק ההסדרים שמתייחס לדיירים סרבנים, ומציע כי הרוב לתביעת דייר סרבן (כלומר מי שמתנגד למימוש פרויקט פינוי בינוי) יירד מ-80% לשני שליש, מה שיקל על הגשת תביעה נגד דיירים המעכבים פרויקטים. "טיוטת ההסדרים הנוכחית באה להקל במעט על משך הזמן הנדרש לקידום פרויקטים בהתחדשות עירונית, כאשר כיום לוקח כ-5-7 שנים בממוצע במקרה הטוב להוצאת היתר. כל הפחתה של זמן, משמעותה הגדלה אפשרית של היצע יחידות הדיור והקלה על בעלי הדירות והיזמים", הוא אומר.
לדבריו, "הפחתת הרוב הנדרש היא כורח מחייב מציאות, ולכן זוהי בשורה חשובה, שתאפשר לשחרר פרויקטים רבים שנעצרו בגלל התנגדות של בעלי דירות בודדים, כאשר בחלק מהמקרים מדובר בבעלים שמנסים לקבל תמורה מעבר למה שסוכם וחושבים שיצליחו בכך אם ימשיכו לעכב את הפרויקט. עם זאת, כדי להוביל למהלך שיניב פירות אמיתיים ולא יישאר רק בגדר התיאוריה, המחוקק חייב להגדיר לוחות זמנים אגרסיביים וברורים לוועדות לטובת אישורי תב"ע (תוכנית בניין עיר), הוצאת היתרי בנייה ועוד".
בטיוטת חוק ההסדרים קיים גם סעיף המתייחס להקטנת הרוב הנדרש לקידום תוכנית בקרקע מרובת בעלים, שיכול גם הוא להאיץ קידום תוכניות בנייה. לפי חוק התכנון והבנייה, בתכנון בקרקע פרטית הכוללת ריבוי בעלים, נדרשת הסכמה של לפחות 75% מהם לתוכנית החדשה. מאחר שבמקרים רבים מדובר במספר גדול של בעלים, יש קושי בהשגת רף ההסכמות הקבוע בחוק. לפיכך, לאור היתרונות התכנוניים והאינטרס הציבורי, ובהתחשב בכך שמדובר בתוכנית שתעלה את שווי הקרקעות, מוצע בחוק ההסדרים להפחית את רף ההסכמה ל-51% וכן לראות את מי שלא התנגד באופן אקטיבי כמי שמסכים להגשת התוכנית.
לדברי עו"ד שוב, "מדובר במהלך שיאיץ את הגשת התוכניות גם מבחינת הפחתת שיעור המסכימים וגם בשל ההחלטה לראות במי שלא מתנגד כמסכים. הצעת החוק כוללת אלמנט נוסף שיזרז את ההליכים הנוגע להוצאות התכנון - הוצאות תכנון של מתחם גדול מרובה בעלים יכולות להגיע למיליוני שקלים. עד עתה, בעלים שהחליט לקחת על עצמו את התכנון היה צריך להתמודד עם גביית ההוצאות מבעלים אחרים. כעת הוחלט שאם נערכה תוכנית, הוצאות התכנון יחולקו בין כל הבעלים לפי שיעור החזקתם בקרקע, כאשר את הגבייה תבצע הוועדה המקומיות. הכלי שינתן לה הוא שמתן היתר הבנייה יותנה בתשלום הוצאות התכנון היחסיות של כל בעלים".
יזם הנדל"ן שייקה נפחא, בעלי חברת סלעית נדל"ן, מעריך כי ההצעה להוריד את רף ההסכמה בקרקע פרטית מרובת בעלים דווקא לא תהיה זו שתשחרר את הקרקעות הפרטיות התקועות. "הפתרון הראוי הוא לאפשר לבעלי קרקע שמעוניין לקדם תוכנית בנייה לפרסם אותה, ואם אין התנגדויות של יותר ממחצית הבעלים האחרים – לאפשר לו לקדם את התוכנית", הוא אומר.
נפחא מוסיף כי החוק אף מציע שיזם הזוכה במכרז יעביר את הסכום לרשות מקרקעי ישראל בתשלומים עד שנתיים. "ברור שהמטרה של סעיף זה היא להחזיר שחקנים לשוק, שכן כיום יזמים לא מתחרים על קרקעות וברגע שמאפשרים תשלומים זה מעודד יזמים להתחרות על הקרקע מבלי שיצטרכו להביא את הכסף היום", הוא מודה. אך לטענתו, "בטיוטת החוק נגעו רק ברכיב הקרקע - בלי מחיר הפיתוח. הוצאות הפיתוח מרכיבות כ-70%-80% מעלות הקרקע".
הטבת מס במכירת קרקע לבנייה - הצעה מספקת?
על מנת לשחרר קרקעות לבנייה למגורים לשוק, מציע חוק ההסדרים לקבוע הוראת שעה לפיה יינתנו הטבות מס (הפחתת מס השבח שצריך לשלם לרשויות המס בעת מכירת נכס או קרקע) במכירת קרקעות פרטיות שיבוצעו עד לתאריך 31/12/2026, שלגביהן יש תוכנית המתירה בנייה של 15 דירות מגורים לפחות.
לטענת עו"ד אלירן דדון, סמנכ"ל חברת גוהרי השקעות, "מדובר במהלך ממחוזר שהמדינה כבר נקטה בו מספר פעמים בשנים האחרונות, ולא נראה שהוא הוכיח את עצמו. זאת בעיקר משום שלצורך הזכאות להטבות המס נדרשו הצדדים לעסקה לעמוד בקריטריונים ותנאים נלווים מכבידים מאוד, שלא אפשרו ביצוע עסקה או שהעיבו עליה מבחינה מסחרית, למשל, הצורך בקציבת לוחות זמנים לסיום הבנייה, מה שיצר סיכון עתידי שיכול והיה מבטל רטרואקטיבית את הטבות המס".
עו"ד אלירן דדון, גוהרי השקעותצילום: ארן דולבסיבה נוספת לכך, ממשיך דדון היא שהצעת החוק בנוסח הנוכחי "חסרה ומייצרת אי ודאות לבעלים ויזמים. לדוגמא, החוק מציע הטבות מס רק למי שרכש את הקרקע בין שנת 1961 ל-2001 בלבד, ומתעלם מבעלי קרקעות שרכישתן קדמה לשנת 1961 או הייתה מאוחרת לשנת 2001, ולכן יש למצוא דרכים נוספות על מנת לעודד מימושן של קרקעות אלו. כמו כן, לא ברור אם הוראת השעה תקפה גם למכירת קרקע שאין לגביה תוכנית מפורטת (כזו שניתן להוציא לגביה היתר בנייה), ולא ברור האם היא תקפה לגבי מסחר, תעסוקה או דיור מוגן בקרקעות שיש בהן עירוב שימושים יחד עם המגורים".
לדבריו, "שאלה נוספת שנשאלת היא האם בעל קרקע שמחזיק בה במושע (כלומר בשותפות עם בעלים אחרים), או מעוניין בביצוע של עסקת קומבינציה, יוכל למכור ולממש את חלקו בקרקע וליהנות מהטבת המס גם במקרה שיש לו (לבדו) פחות מ-15 יחידות דיור. כאשר הצעת החוק לא מייצרת ודאות, רשות המיסים תנצל את האזורים האפורים בה, והרבה פעמים השאלות הללו יגיעו להליכים משפטיים ארוכים ומייגעים, כך שעד שתיווצר הוודאות הדרושה בשוק, הוראת השעה עשויה כבר לפוג".
ומה עם שוק השכירות?
אשר לרפורמה בשוק השכירות, במסגרת חוק ההסדרים, מבקשים באוצר להרחיב את המידע הקיים בידי המדינה על השוק הפרוץ, על מנת "לשפר את איכות המגורים בשכירות לכל שכבות האוכלוסייה, דרך הגבר הוודאות והיציבות לשוכרים, הקלה בעלויות נלוות בשוק השכירות, תיקון עיוותים קיימים ושיפור שירותי הסיוע בדיור". באוצר סבורים כי רפורמה בשוק השכירות נחוצה, בין היתר, על רקע העובדה שבמקרים רבים משפחה נדרשת לחתום על חוזה שכירות ולהיכנס לדירה, בלא שיהיה לה מידע מלא לגבי איכות הדירה שאליה היא נכנסת, התקופה הכוללת שהדירה תעמוד לרשותה, שכר הדירה שיידרשו לשלם לאחר תום תקופת החוזה או טיב השירות שיקבלו ממשכיר הדירה.
בנוסף, מסבירים באוצר, בתקופת השכירות, ומדי שנה בשנה, נתון השוכר להחלטותיו של המשכיר ולנסיבות המשתנות בחיי המשכיר, ואלה משפיעים על אפשרותו של השוכר לחדש את ההתקשרות החוזית, לעיתים בתנאים חדשים. "כל אלה מקשים מאוד על שוכרים אשר כמהים ליציבות, ואשר חוששים מהעלויות הגבוהות של מעברי דירה תכופים. ההתמודדות עם קשיים אלה בתקופת השכירות מובילה את שוכרי הדירות לחפש דירות לרכישה בהזדמנות הראשונה, תוך הגדלת הביקוש לדירות למכירה, והעלאת מחירי הדירות בהתאם".
לפיכך מבקשים באוצר, בין היתר, להגדיל את מספר הדירות הקטנות המיועדות להשכרה בפרויקטים להשכרה לטווח ארוך. כיום חברת דירה להשכיר מקדמת פרויקטים ברחבי הארץ, ובשנה החולפת נרשמה עלייה משמעותית בהיקף הדירות להשכרה ארוכת טווח, אולם כמות יחידות הדיור עדיין שולית. מטרת הרפורמה שמבקש האוצר לקדם בשוק השכירות היא לאפשר כדאיות כלכלית ליזמים לקדם פרויקטים של שכירות ארוכת טווח, בין היתר על ידי הורדת עלויות הבנייה דרך הפחתת תקן חניה.
כמו כן, מציעים באוצר להגדיל את הצפיפות על ידי הקמה של יותר דירות קטנות באמצעות בנייה של ממ"ק (מרחבים מוגנים קומתיים) במקום ממ"ד בכל דירה, מחסנים משותפים, בנייה אחידה וכדומה. באוצר מסבירים כי במרבית התוכניות הקיימות אין התייחסות תכנונית ייחודית לבניינים להשכרה, והתכנון לבנייה למגורים בבעלות ולהשכרה זהה. לכן מוצע לאמץ עקרונות בנייה להשכרה שהכינה דירה להשכרה - מה שלא קורה כיום.
עוד מציעים באוצר לחייב את כלל בעלי הדירות שמשכירים אותן בדיווח לרשויות המס, ללא קשר לגובה שכר הדירה, כלומר גם בעלי דירות הפטורים מתשלום מס בגין הכנסות משכר דירה בגובה של עד 5,471 שקל, יחויבו לדווח על הכנסותיהם. באוצר מעריכים כי "בעלי דירה רבים נהנים מהכנסה אשר אינה אמורה להיות פטורה לפי החוק, אך מסיבות שונות הם אינם מדווחים על כך וישנם פערי גבייה להכנסות המדינה של עשרות מיליוני שקלים". לפיכך סבורים שם שהחלת חובת דיווח תקשה על המשך העלמות המס, שכן "בעלי הכנסה משכר דירה ימנעו מהצהרה כוזבת לרשויות המס בדבר גובה ההכנסה שלהם ממקור זה". זאת גם דרך נוספת לקבל מידע על שוק השכירות.
עם זאת, כדי להקל על בעלים שיש לו דירה יחידה שאותה הוא משכיר, כאשר באותה תקופה הוא שוכר דירת מגורים אחרת, מציעים באוצר לאפשר להם לנכות מההכנסות את דמי השכירות, ובתנאי שלא יעלו על 7,500 שקל או על דמי השכירות שהם משלמים (לפי הנמוך מביניהם). עם זאת, ההטבה לא תחול על מי שמשכיר דירה לבני משפחה.
כמו כן, בטיוטת חוק ההסדרים מוצע להרחיב את פעילותן של קרנות הריט, שמקבלות הטבות מס מהמדינה כדי לקדם פרויקטים של השכרה ארוכת טווח על קרקעות פרטיות (בניגוד לפרויקטים של חברת דירה להשכיר, שמקודמים על קרקע מדינה וקבלנים פרטיים מתחרים על הקרקע באמצעות מכרז). כדי לעודד הקמה של קרנות נוספות כאלה, מציעים באוצר, למשל, לאפשר לקרן לרכוש קרקע שעליה תקים פרויקט עם 15 דירות להשכרה בלבד במקום 20 דירות כאלה, וכן לאפשר לה למכור חלק מהפרויקטים שבשרותה לאחר 10 שנים מיום האכלוס, ולא לאחר 20 שנה.
"הרחבת המודל של השכרה מפוקחת לטווח ארוך תוביל לרגיעה בשוק השכירות באזורי הביקוש, ויש בה כדי להשפיע על מחירי הדירות, שכן פחות דירות יירכשו על ידי משקיעים לצרכי שכירות"
עו"ד אבירם גולדשטיין, ראש תחום התחדשות עירונית במשרד עוה"ד יהודה רוה ושות', מתייחס לסעיפי חוק ההסדרים שנוגעים ברפורמה בשוק השכירות לטווח ארוך. "המהלך להגדלת היצע השכירות ארוכת הטווח, ככל שיעבור, מהווה בשורה חיובית ומשמעותית לשוק הדיור בכלל ולזוגות צעירים בפרט", הוא אומר. "תוכניות מחיר למשתכן, מחיר מטרה וכו' אמנם מסייעות לזוגות צעירים וחסרי דיור לרכוש דירה, אך בחלק מהמקרים (ויש שיגידו ברוב המקרים) רוכשי הדירות במחיר למשתכן הופכים לסוג של משקיעי נדל"ן, שכן הם רוכשים דירות בערים או מקומות שמלכתחילה אין להם אינטרס או רצון לגור בהן".
לדבריו, "השכרה מפוקחת לטווח ארוך, כפי שנהוג באירופה למשל, תתרום לציבור זה בשני מישורים. הראשון, הם יגורו במקום שבו הם רוצים וצריכים; השני, ציבור זה לא ייטול על עצמו התחייבויות של הלוואות משכנתא בריביות גבוהות כפי שקיימות כיום. בנוסף, מהלך כזה יוביל לרגיעה בשוק השכירות באזורי הביקוש, ויש בו כדי להשפיע באופן חיובי על מחירי הדירות, שכן פחות דירות יירכשו על ידי משקיעים לצרכי שכירות".
גיל מעין, ולור ביירון נדל"ן צילום: שירן קפלןגיל מעין, שותף ומנהל פיתוח עסקי בחברת ולור ביירון נדל"ן המתמחה בהתחדשות אזורי תעשייה ומסחר ותיקים, מוסיף כי "המודל המוצע בטיוטה להאצת מיזמי שכירות ארוכת טווח יהווה פתרון למצוקת הדיור של פלח שוק בשיעור של כ-20% מהאוכלוסייה בישראל, בהם יחידניים, רווקים, גרושים, סטודנטים וגיל שלישי. עם זאת, לנוכח העובדה שהטיוטה מתעלמת מחידוש של אזורי התעשייה והמסחר הוותיקים בישראל, החולשים על אלפי דונמים לא מנוצלים, המדינה מאבדת קרקעות בעלות פוטנציאל משמעותי להרחבת המודל על פרויקטים מעורבי שימושים, במגדלים הממוקמים בלב אזורי הביקוש, בסמוך לצירי תחבורה ציבורית, שטחי מסחר ומקומות תעסוקה. אם תיעשה חקיקה לבנייה בשטחים אלו, ייווצר שוק מוסדי חדש של פרויקטים ענקיים למגורים, שיאפשרו את המשך פיתוח אזורי התעשייה הישנים ויצירת מנוף כלכלי לעיריות".
